【正文】 口數(shù)量中占據(jù)較高的比例，這說明房地產(chǎn)市場的潛在需求和市場后續(xù)力相對較大。 項目周邊競爭態(tài)勢描述 就現(xiàn)階段渝北區(qū)兩路鎮(zhèn)及回興鎮(zhèn)范圍來分析，自然地理環(huán)境較好，地產(chǎn)項目分布密度較大如：在水一方及諸多小型地產(chǎn)項目等，但競爭勢頭表現(xiàn)得相對較為平緩，而且競爭項目除“在水一方”以外，大多缺乏較為明顯的市場細分的先期策略，因而導(dǎo)致競爭階段相對落后，這種情況對項目 中國最大管理資源中心 的開發(fā)是存在一定的市場機會。 第三階段也是當(dāng)前時期，我們稱它為“白熱化”階段。 ③ 服務(wù)酒店化：對于今天的房地產(chǎn)市場，對“服務(wù)營銷”的呼聲越來越大，良好的生產(chǎn)過程服務(wù)已經(jīng)成了樓盤促銷的手段，對于本項目，居住著 1000 多戶人家，只要為小區(qū)居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，小區(qū)物業(yè)就可以有較好的收益，所以服務(wù)酒店化也是我們追求的目標(biāo)。也將三室二廳設(shè)計可改成一個一室一廳一個兩室一廳的方案，使大戶型與小戶型的矛盾得到合理互動，這是在設(shè)計時有意識的規(guī)劃，而不是在銷售過程中的被動的戶型調(diào)整。 項目開發(fā)建設(shè)分區(qū)分期思路？ 本地塊至東北向西南，地勢由高到底，地形起伏落差大，因此分區(qū)分期開發(fā)應(yīng)考慮下幾點： ? 目前臨街位置較好的首先開發(fā)。其銷售范圍及面積分別為： 住宅： 92400 平方米 商業(yè)： 12300平方米 （ 2）項目預(yù)期售價估測 根據(jù)本報告市場研究結(jié)果，結(jié)合當(dāng)?shù)貥潜P價格水平和本項目定位檔次，報告預(yù)測：本項目住宅部分的主力價格可依據(jù)具體樓層和戶型在 1300 元 /平方米 — 1500 元 /平方米（建筑面積）確定，并隨著品牌推廣的深入而逐漸調(diào)增。 （ 3）施工單位墊資 根據(jù)目前建筑承包市場的普遍行情，預(yù)計通過施工單位墊資可望籌集到 10%的資金。而組團級綠化分布在各組團互相連接的小徑兩并旁，并設(shè)有花壇、草地、桌椅、簡易兒童設(shè)施和赤足步徑。而會所被稱為居住區(qū)的“商標(biāo)”，因此會所 設(shè)計必須反映本項目現(xiàn)代 中國最大管理資源中心 氣息。 所以個性鮮明的環(huán)境規(guī)劃和小區(qū)智能化引入將在小區(qū)體規(guī)劃上占具重要地位， 將成為小區(qū)順利銷售和成功運作的重要因素之一。而這幾大科技園區(qū)均行政規(guī)劃了住宅用地，于是形成城鎮(zhèn)擴張的市場趨勢，市場競爭也相對加大。開工面積僅次于渝中區(qū)，竣工面積居全市第一，銷售面積僅次于九龍坡區(qū)。從農(nóng)業(yè)園區(qū)規(guī)劃分析，近兩年內(nèi)人口增幅呈大幅度上升狀。小學(xué)入學(xué)率達到 ％，初中入學(xué)率達到 ％。 表一：七大主城區(qū)人口變化情況分析表 單位：萬人 區(qū)域 時間 渝中區(qū) 沙坪壩區(qū) 江北區(qū) 九龍坡區(qū) 南岸區(qū) 大渡口區(qū) 渝北區(qū) 1999 年 58． 44 65． 48 45． 43 70． 67 45． 46 20． 32 80． 27 20xx 年 66． 52 78． 82 61． 02 87． 83 59． 29 24． 65 84． 39 增長率（％） 13． 83 20． 37 34． 32 24． 28 30． 42 21． 31 5． 17 表一說明渝北區(qū)人口增幅居七區(qū)之后，這與渝北區(qū)近郊 優(yōu)勢與房地產(chǎn)開發(fā)逐步形成吸引了各類人士入駐密切相關(guān)。 20xx 年國內(nèi) 中國最大管理資源中心 生產(chǎn)總值實現(xiàn) 億元，年平均增長 ％，城市居民可支配收入 6871元，比去年增長 ％。社會消費品零售總額實現(xiàn) 1115443 萬元，同比增長％。交通發(fā)達，西南地區(qū)最大的現(xiàn)代化航空港江北機場就在區(qū)內(nèi)。 而全程營銷策劃在房地產(chǎn)行業(yè)的引入，以它的前瞻性、系統(tǒng)性和專業(yè)性彌補了決策的盲目性和隨意性，降低了風(fēng)險系數(shù)，它的根本就在于通過全程策劃來規(guī)劃運籌，充分體現(xiàn)“凡事預(yù)測立，不預(yù)則廢”的主張。工業(yè)和建筑業(yè)經(jīng)濟實力增強，第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)遞增％，第三產(chǎn)業(yè)遞增 ％，國內(nèi)生產(chǎn)總值中一、二、三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成由“八五”期末的 III. 從長遠規(guī)劃來看，項目地塊所處區(qū)域的規(guī)劃構(gòu)成和區(qū)域功能設(shè)施等要素的日趨完善，將對項目開發(fā)有良性帶動影響。而國有城鎮(zhèn)集體從業(yè)人員，以從事第二、三產(chǎn)業(yè)的比較多；在城鎮(zhèn)私營、個體企業(yè)從業(yè)者中，以第三產(chǎn)業(yè)為主；對于農(nóng)村集體個人勞動者，以第一產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)為次，第二產(chǎn)為最次。（以上各種受教育程度的 人口包括各類學(xué)校的畢業(yè)生、和在校學(xué)生） 以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計覆蓋整個重慶市所轄區(qū)域，包括廣大縣與農(nóng)村，因而還不能準(zhǔn)確的反映重慶市主城區(qū)人口的文化結(jié)構(gòu)特點。 競爭市場狀況 重慶市與渝北區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 重慶市房地產(chǎn)市場從 1999 年開始呈現(xiàn)持續(xù)供求兩旺的勢頭。但隨著項目區(qū)域的客觀發(fā)展，近一年內(nèi)該區(qū)域?qū)霈F(xiàn)一大批地產(chǎn)項目，而在同期及后期上市的項目對我們的項目來講，存在 較大的市場沖擊，因坡，對我們項目的規(guī)劃及總體市場定位帶來較大的市場抗性，諸多市場發(fā)展元素難以預(yù)見。經(jīng)過上兩個時期后，房地產(chǎn)開發(fā)相對走向規(guī)模化、系統(tǒng)化，消費者可支配消費水平不斷提高，同時對產(chǎn)品的要求也越來越高。 ④ 環(huán)境公園化：對于本項目以標(biāo)準(zhǔn)做環(huán)境和配套，提煉物業(yè)的附加值綠化率近 60％，利用山勢、水景做小區(qū)立體綠化，并充分體 現(xiàn)綠色植物的經(jīng)濟價值在配套上增加綠色小品，亭臺樓桷，娛樂健身施設(shè)；橋梁、親水平臺、游泳池、噴泉等。 C． 落地窗、飄窗、角窗的大量使用增加居室與外界的接觸，落地 30公分，外飄 45 公分。 ? 景觀成形，視野較好的地段，其次開發(fā)。 項目銷售價格預(yù)測表（建筑面積） 銷售價格 （元 /平方米） 第一期 第二期 第三期 住宅銷售均價 1400 1500 1700 商業(yè)銷售均價 20xx 3000 4000 中國最大管理資源中心 2．項目預(yù)期銷售收入估測 ①住宅部分： 第一期： S1=1400 17840= 第二期： S2=1500 31345= 第三期： S3=1700 43215= 小 計： SZ=++= 萬元 ②商業(yè)部分： 第一期： S1=20xx 3100= 萬元 第二期： S2=3000 5300= 萬元 第三期： S3=4000 3900= 萬元 小 計： SZ=++=3770萬元 ③銷售總收入 S=+3770 = 萬元 第三章：投入產(chǎn)出分析 ………………………………………… 營業(yè)總利潤 營業(yè)總利潤 =項目總收入 — 營業(yè)稅金 — 項目成本 = 6% = 稅 前成本利潤率 成本利潤率 = 中國最大管理資源中心 =% ? 銷售篇 第一章：銷售策略提示 案名提示 在樓盤的營銷推廣過程中，樓盤命名已成為必備的策劃手段之一。銀行貸款主要用于工程建設(shè)的支出。小區(qū)級綠地：本項目小區(qū)級綠化主要集中在近 20 畝的天然湖泊處。在建筑外觀上吸取“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，如坡層頂，通花欄桿，錦花柱石膏線腳飾窗等加以簡化或局部使用，另外，繼承古典三段式的表象特征，結(jié)合群樓，標(biāo)準(zhǔn)層及頂層，女兒墻，線角分別裝飾著色，在色彩上以大面積線色為主（除屋頂外）追求一種輕快、清新、典雅的氣氛，同時針對重慶天空灰暗和多霧的現(xiàn)狀，群樓采用以淺灰色為主，標(biāo)準(zhǔn)層以草綠色為基調(diào)，配以明快鮮艷的黃色線條，而屋頂以天藍色為主，鮮艷而不喧嘩，活潑而又有生命力。本項目必須本著“以人為本，科技為先”“人與環(huán)境，住宅與環(huán)境的融合互補”的總體規(guī)劃思路來保證小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的高質(zhì)量。作為重慶唯一的國家級衛(wèi)生城市及園林城市，在加上幾大科技園區(qū)的試點及有力的行政力度，吸引了大量的外來開發(fā)投資商在該區(qū)域內(nèi)投資。 其中，渝北區(qū)商品房開工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米。 VI. 項目所在地區(qū)域人口密度、流動趨勢和家庭人口 規(guī)模 渝北區(qū)第五次人口普查比第四次人口普查增長 萬人，其中兩路鎮(zhèn)人口為 萬人，非農(nóng)業(yè)人口 7 萬人左右，流動人口 5 萬人左右。 IV. 人口的文化結(jié)構(gòu) 據(jù)重慶市最近一次統(tǒng)計數(shù)據(jù)報道《 20xx 年重慶市統(tǒng)計年鑒》，全市共有22 所普通高校，在校本、專科學(xué)生 萬人，研究生 萬人；普通中 中國最大管理資源中心 等專業(yè)學(xué)校 62 所，在校學(xué)生 萬人；普通中學(xué) 1568 所，在校學(xué)生 萬人；職業(yè)中學(xué) 190 所，在校學(xué)生 萬人；小學(xué) 14730 所，在校學(xué)生 萬人。較第四次人口普查增長 萬人（未包含外來人口 130 萬人） ，而主城區(qū)是人口增長聚合地。該區(qū)不僅享有相應(yīng)的政策優(yōu)勢，而且從區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析，它將成為重慶市又一經(jīng)濟發(fā)展重點區(qū)域，這將為該區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展提供更為廣闊的市場空間。 渝北區(qū)及兩路鎮(zhèn)國民生產(chǎn)總值及國民收入狀況 中國最大管理資源中心 20xx 年渝北區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn) 億元，同比增長 11％，高全市平均水平 個百分點。工業(yè)有化工，制藥，采煤，食品加工等部門。 通過對渝北房地產(chǎn)市場及項目本身的深入考察，就項目本身而言，如運作得當(dāng)，是 有條件擠身優(yōu)良物業(yè)的，但對面臨的困難和問題也應(yīng)估計充分。 但目前地塊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀顯著制約了項目的制高定位。 表四：主城區(qū)從業(yè)人員數(shù)量分析表 單位：萬人 區(qū)域 渝中區(qū) 南岸區(qū) 江北區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 大渡口區(qū) 渝北區(qū) 年末 從業(yè)人數(shù) 人口（％）