【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 21 頁(yè) 紅山項(xiàng)目策劃 重慶銘嘉實(shí)業(yè)有限公司 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 21 頁(yè) 一、 市場(chǎng)分析 （一）重慶旅游業(yè)基本情況 近年來(lái)，隨著居民消費(fèi)水平的提高，旅游消費(fèi)日漸走進(jìn)大眾生活，成為人們?nèi)粘Ｉ钜粋€(gè)重要的組成部分。從市場(chǎng)增長(zhǎng)率來(lái)看，全國(guó)旅游市場(chǎng)年增長(zhǎng)率在 13%，重慶旅游市場(chǎng)增長(zhǎng)率約高于全國(guó)市場(chǎng)增長(zhǎng)率 2 個(gè)百分點(diǎn)，保持在 15%左右。因此，旅游產(chǎn)業(yè)是一個(gè)名副其實(shí)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。正因?yàn)槿绱?，各地旅游新景區(qū)紛紛亮相。就重慶市場(chǎng)而言，除長(zhǎng)江三峽、四面山、金刀峽等老景區(qū)外，近年來(lái)開(kāi)發(fā)的萬(wàn)盛黑山谷、武隆仙女山等新景區(qū)，都收到了良好 的效果，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了巨大促進(jìn)作用。 從旅游消費(fèi)看，游客的旅游消費(fèi)呈現(xiàn)出兩個(gè)較明顯的特征：其一，旅游消費(fèi)層次提升，因?yàn)殡S著居民消費(fèi)能力的提高，過(guò)去那種單純的觀光旅游已不能滿足游客的要求，對(duì)于新開(kāi)發(fā)景區(qū)而言，景區(qū)項(xiàng)目的可娛樂(lè)性、可參與性等日益受到游客的青睞。其二，旅游消費(fèi)從總體來(lái)看，與一般消費(fèi)品消費(fèi)不同的特點(diǎn)在于重復(fù)消費(fèi)性低，這意味著，旅游景區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)盡管激烈，但與一般消費(fèi)品之間的競(jìng)爭(zhēng)有不同的特點(diǎn)。 神龍峽旅游景區(qū)位于重慶市著名的旅游勝地南川市境內(nèi)，總開(kāi)發(fā)面積約 20 平方公里，自然環(huán)境、生態(tài)資源優(yōu)越。在 重慶地區(qū)范圍內(nèi)，神龍峽具有“峽谷最長(zhǎng)、植被保護(hù)最好、山水景觀最佳、峽谷內(nèi)居住人口最少和距成渝等大城市距離最近”的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，是重慶乃至全國(guó)不可多得的集山、水、林、崖、瀑、草地、農(nóng)莊、旅游地產(chǎn)于一體的優(yōu)秀旅游景區(qū)。 （二）老年服務(wù)業(yè)基本情況 同時(shí)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó) 60 歲以上的老年人口已達(dá) 億，占總?cè)丝诘?11%；預(yù)計(jì) 2020 年將達(dá)到 億，占當(dāng)時(shí)總?cè)丝诘?16%左右，養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)也成為一個(gè)較大的社會(huì)問(wèn)題。全國(guó)老齡委有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，隨著社會(huì)生活方式的轉(zhuǎn)變，老年群體在日常生活、精神慰籍、緊急救助等方面呈現(xiàn)日益增 長(zhǎng)的需求。 2020 年 2 月 20 日，全國(guó)老齡委辦公室、發(fā)展改革委、教育部、民政部等 10 個(gè)部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)》指出要逐步建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老服務(wù)體系，并指出了今后發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的六項(xiàng)重點(diǎn)工作。為促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，意見(jiàn)指出要建立公開(kāi)、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，積極支持以公建民營(yíng)、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購(gòu)買(mǎi)服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵(lì)社會(huì)資金以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。 （三）紅山酈鎮(zhèn)和整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)系 神龍峽旅游景區(qū) 分原生態(tài)旅游景區(qū)、里隱壩國(guó)際生態(tài)農(nóng)業(yè)示范公園、紅山酈鎮(zhèn)、山地 9 洞高爾夫練球場(chǎng)及精品民族風(fēng)情別墅群等組成，紅山酈鎮(zhèn)不但是整個(gè)項(xiàng)目的入口所在，完善補(bǔ)充了整個(gè)項(xiàng)目的接待、休憩、商業(yè)、餐飲等功能，是整個(gè)項(xiàng)目的人流集散地，同時(shí)，由于設(shè)計(jì)了大量的老年公寓住宅，具有生活區(qū)的功能，即使在旅游淡季，也能保證自身的人氣，避免了個(gè)別旅游景區(qū)淡季人去樓空的現(xiàn)象。隨著整個(gè)項(xiàng)目的不斷開(kāi)發(fā)、發(fā)展，也能極大的促進(jìn)紅山酈鎮(zhèn)的繁榮，從而保證前期投資者的物業(yè)保值升值，使紅山酈鎮(zhèn)自然形成周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商貿(mào)、人文中心。 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 21 頁(yè) （四）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 一、項(xiàng)目 定位 本項(xiàng)目為一個(gè)集影視、旅游度假、休閑、商業(yè)和老年公寓等功能為一體的綜合性生態(tài)社區(qū)。 規(guī)劃考慮養(yǎng)生和休閑旅游兩方面的消費(fèi)需求，做到社區(qū)與景區(qū)的資源融合。 二、社區(qū)各組團(tuán)規(guī)劃思路 影視城組團(tuán) 利用原廠房只對(duì)其外立面進(jìn)行改造，以保持與整個(gè)社區(qū)的外立面風(fēng)格相對(duì)統(tǒng)一。影視城與其他組團(tuán)間采用高大喬木和綠化帶進(jìn)行分離。 旅游度假組團(tuán) 考慮規(guī)劃在臨主交通道路、臨河及中心花園（綠化帶）區(qū)域，以小型套房為主，客戶目標(biāo)群體為重慶固定資產(chǎn)投資者，建成后主要作為神龍峽旅游區(qū)的外部接待中心，日接待能力應(yīng)達(dá)到 200~300 套的 中高檔社區(qū)，室內(nèi)精裝修。 休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)組團(tuán) 此區(qū)域包括中心綠地、影視城入口大門(mén)、入口景觀帶和網(wǎng)球場(chǎng)、天然生態(tài)游泳池、康體設(shè)施、健康步道及部分相應(yīng)的室內(nèi)活動(dòng)項(xiàng)目。要求各功能區(qū)相對(duì)集中，從而體現(xiàn)整個(gè)社區(qū)的自然和大氣。 商業(yè)區(qū)組團(tuán) 為方便商業(yè)區(qū)今后的管理、經(jīng)營(yíng)，應(yīng)盡可能臨近大門(mén)和主要交通道路，同時(shí)，該區(qū)域應(yīng)高度集中，以不破壞整個(gè)社區(qū)的自然、和諧、幽雅為好。前期商業(yè)區(qū)要考慮的功能有特色餐飲、特色工藝品、珍稀植物、書(shū)畫(huà)古董店、無(wú)污染農(nóng)業(yè)凈菜超市、生活超市等。 老年公寓組團(tuán) 可考慮規(guī)劃在相對(duì)獨(dú)立、安靜的區(qū)域， 生活功能完善，相應(yīng)的保健、醫(yī)療、康體娛樂(lè)、物業(yè)管理齊備的中檔社區(qū)，初步規(guī)劃 300~500 套。室內(nèi)簡(jiǎn)裝或局部裝修。 三、規(guī)劃要點(diǎn) 動(dòng)靜分區(qū)、各功能組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立、相互聯(lián)系，要充分考慮各組團(tuán)的安全性、私密性。 盡可能在原有建筑基礎(chǔ)上進(jìn)行改造，原有建筑和總體規(guī)劃沖突時(shí)及為達(dá)到相應(yīng)的 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 21 頁(yè) 容積率時(shí)，要積極規(guī)劃新建。新建項(xiàng)目應(yīng)盡可能安排在開(kāi)發(fā)中的第二、第三期中。 整個(gè)社區(qū)入口可不受現(xiàn)有道路條件的限制進(jìn)行規(guī)劃，入口的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮到項(xiàng)目本身的特色及將來(lái)發(fā)展的需要。 道路系統(tǒng)可在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)行改造，但是，為保證社區(qū) 的獨(dú)立性及安全性，方便以后的管理，社區(qū)主干道與社區(qū)外等級(jí)公路的交匯點(diǎn)不宜超過(guò) 3 個(gè)。 社區(qū)內(nèi)道路除主干道外，應(yīng)避免過(guò)多的硬質(zhì)鋪裝，支路可用植草磚、青石、健康步道等形成，可依地形設(shè)計(jì)蜿蜒曲折的效果。 景觀設(shè)計(jì)以樸實(shí)明快的風(fēng)格為主，突出田園山水間的自然和諧，各住宅組團(tuán)可以竹、木、果林為主，輔以珍稀高大喬木，形成不同的組團(tuán)特色。 物業(yè)服務(wù)中心：考慮就近原則，設(shè)置在靠近老年公寓的地方，同時(shí)提供老年活動(dòng)管理和場(chǎng)地的要求。 旅游服務(wù)中心：具備集中餐飲、停車(chē)、短時(shí)住宿功能，可以考慮電影院的場(chǎng)地，通過(guò)隔斷和隔 層，做成綜合性的會(huì)所功能。 健身活動(dòng)中心：介于養(yǎng)生住宅區(qū)和休閑旅游度假村之間，資源共享。 停車(chē)場(chǎng)：項(xiàng)目地處偏遠(yuǎn)，往來(lái)都需要汽車(chē)作為交通工具。場(chǎng)地分為公交汽車(chē)和小車(chē)區(qū)域，并設(shè)置在交通要道口，隔離了住去和交通道的噪音和塵埃。 四、建筑風(fēng)格 對(duì)現(xiàn)有建筑的改造，遵循以下價(jià)格原則： 不過(guò)份追求青瓦白墻的所謂民居形式； 住宅外立面色彩可多樣