【文章內(nèi)容簡介】 雖然渝北區(qū)從家庭人口規(guī)模上表現(xiàn)比例比較持平，接近全市平均水平，但是這種比例對于現(xiàn)今渝北區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)市場和未來發(fā)展而言是比較樂觀的。 VI. 項(xiàng)目所在地區(qū)域人口密度、流動(dòng)趨勢和家庭人口 規(guī)模 渝北區(qū)第五次人口普查比第四次人口普查增長 萬人，其中兩路鎮(zhèn)人口為 萬人，非農(nóng)業(yè)人口 7 萬人左右，流動(dòng)人口 5 萬人左右。從農(nóng)業(yè)園區(qū)規(guī)劃分析，近兩年內(nèi)人口增幅呈大幅度上升狀。 兩路鎮(zhèn)家庭人口規(guī)模為 人 /戶，總戶數(shù)為 萬戶。 VII. 人口特點(diǎn)與項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)系 根據(jù)對項(xiàng)目地塊處區(qū)域人口特點(diǎn)的綜合分析，項(xiàng)目開發(fā)與人口特點(diǎn)之間呈現(xiàn)出如下交互關(guān)系： 1) 隨著人口數(shù)量逐年增加，以及家庭戶數(shù)構(gòu)成數(shù)量分析，該區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)供給的實(shí)際需求會(huì)相應(yīng)呈上升趨勢。同時(shí)，該區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，也將帶動(dòng)區(qū)域人口數(shù) 量的發(fā)展，使得二者之間形成良性循環(huán)的發(fā)展。 2) 中青年（ 20— 39 歲）人口比例在總?cè)丝跀?shù)量中占據(jù)較高的比例，這說明房地產(chǎn)市場的潛在需求和市場后續(xù)力相對較大。 競爭市場狀況 重慶市與渝北區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 重慶市房地產(chǎn)市場從 1999 年開始呈現(xiàn)持續(xù)供求兩旺的勢頭。 20xx 年，開工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，銷售 萬平 中國最大管理資源中心 方米，商品房空置為 萬平方米。 20xx 年，商品房新開工面積 萬平方米，其中住宅新開工面積 萬平方米，住宅竣工面積 萬平方米，住宅銷售面積 萬平方米。全市商品房空置面積 484， 48 萬平方米，同比增長 ％。 20xx 年，渝中區(qū)商品房開工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米。江北區(qū)商品房開工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米。沙坪壩區(qū)商品房開工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米。九龍坡區(qū)商品房開工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米。南岸區(qū)商品房開工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米。大渡口區(qū)商品房開工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米。 其中，渝北區(qū)商品房開工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米。開工面積僅次于渝中區(qū)，竣工面積居全市第一，銷售面積僅次于九龍坡區(qū)。但銷售價(jià)格與其它區(qū)域相比較低。但體量比其它大，銷售量也是較 大，商品房空置率較低。到目前為止約銷售商品房 600 萬平方米左右，；較大部分是渝北區(qū)外的消費(fèi)者購買。 項(xiàng)目周邊競爭態(tài)勢描述 就現(xiàn)階段渝北區(qū)兩路鎮(zhèn)及回興鎮(zhèn)范圍來分析，自然地理環(huán)境較好，地產(chǎn)項(xiàng)目分布密度較大如：在水一方及諸多小型地產(chǎn)項(xiàng)目等，但競爭勢頭表現(xiàn)得相對較為平緩，而且競爭項(xiàng)目除“在水一方”以外，大多缺乏較為明顯的市場細(xì)分的先期策略，因而導(dǎo)致競爭階段相對落后，這種情況對項(xiàng)目 中國最大管理資源中心 的開發(fā)是存在一定的市場機(jī)會(huì)。但隨著項(xiàng)目區(qū)域的客觀發(fā)展，近一年內(nèi)該區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)一大批地產(chǎn)項(xiàng)目，而在同期及后期上市的項(xiàng)目對我們的項(xiàng)目來講，存在 較大的市場沖擊，因坡，對我們項(xiàng)目的規(guī)劃及總體市場定位帶來較大的市場抗性，諸多市場發(fā)展元素難以預(yù)見。因坡決定本項(xiàng)目總體定位的市場因素應(yīng)從“產(chǎn)品與消費(fèi)者”入手。產(chǎn)品品質(zhì)決定價(jià)格，消費(fèi)者對產(chǎn)品的心理價(jià)位最高價(jià)決定技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，消費(fèi)者對產(chǎn)品的認(rèn)知度決定產(chǎn)品的附加值。同時(shí)注重前期市場研究及生產(chǎn)過程服務(wù)概念，并將其貫徹于營銷全過程，將有利于提升項(xiàng)目的市場競爭力。此外，消費(fèi)者對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的認(rèn)知度及目標(biāo)銷售對象的消費(fèi)能力顯著影響著項(xiàng)目的市場定位。 第二章：渝北區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢判斷 渝北區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展方向描述 隨著第一批安 置房在南坪的成功建成，重慶的房地產(chǎn)市場開始高速高效的大規(guī)模起動(dòng)。渝北區(qū)在這樣的大環(huán)境情況下，區(qū)域房地產(chǎn)市場也開始發(fā)生質(zhì)的變化。通過科學(xué)、延續(xù)的市場調(diào)查我們把渝北區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展分為三大階段： 第一階段：重慶行政區(qū)域的重新劃分 —— 渝北區(qū)成立； 210國道的建成，國際機(jī)場的建筑，縮短了原江北縣與主城區(qū)的發(fā)展矩離。大量得政府補(bǔ)償?shù)某愤w戶集壓，房地產(chǎn)需求大大超過了房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)的供給情況，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的市場狀況，由是產(chǎn)生了該區(qū)域的住宅第一代產(chǎn)品，我們稱它為“生活必須房”它其特點(diǎn)是：無環(huán)境、無自身配套、戶型設(shè)計(jì)差、 面積大，而當(dāng)?shù)叵M(fèi)者購房主要參考因素是地理位置，當(dāng)時(shí)商品房售價(jià)最高的在南區(qū)，每平方米市場售價(jià)在 600— 800元走勢，而其它地區(qū)的售價(jià)在 350— 600元左右。 第二階段：我們稱它為“城鎮(zhèn)延伸”。作為重慶唯一的國家級衛(wèi)生城市及園林城市，在加上幾大科技園區(qū)的試點(diǎn)及有力的行政力度，吸引了大量的外來開發(fā)投資商在該區(qū)域內(nèi)投資。而這幾大科技園區(qū)均行政規(guī)劃了住宅用地，于是形成城鎮(zhèn)擴(kuò)張的市場趨勢，市場競爭也相對加大。同期重慶市政府取消路橋收費(fèi)有效的提高了重慶房地產(chǎn)的整體均益性。在幾大科技園區(qū)內(nèi)的住宅用地，由于自然地理?xiàng)l件優(yōu)越 、加以該區(qū)域內(nèi)的市場需求回落，于是開發(fā)企業(yè)把眼光看到了其它外區(qū)域，為吸引外區(qū)域的消費(fèi)群體，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及市場推廣上“八仙過海、各現(xiàn)神通”因銷售與本區(qū)大環(huán)境的較大差異性，形成重慶房地產(chǎn)市場又一熱土。其特點(diǎn)是：產(chǎn)品多元化、常規(guī)化、層次不一、供量大。 第三階段也是當(dāng)前時(shí)期，我們稱它為“白熱化”階段。經(jīng)過上兩個(gè)時(shí)期后，房地產(chǎn)開發(fā)相對走向規(guī)模化、系統(tǒng)化，消費(fèi)者可支配消費(fèi)水平不斷提高，同時(shí)對產(chǎn)品的要求也越來越高。市場競爭度加大，為了引吸消費(fèi)者，大多開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品本身素質(zhì)上做功夫，于是市場上出現(xiàn)針對不同消費(fèi)者的不同類項(xiàng) 目，自然的形成產(chǎn)品細(xì)分、消費(fèi)者分層。在渝北區(qū)商品房市場售價(jià)差額化較大，最低售價(jià)在每平方米在 500元左右，而最高售價(jià)每平方米達(dá)到 1650元。其本階段最大市場特點(diǎn)是：產(chǎn)品層次化大，產(chǎn)品個(gè)性突出。 中國最大管理資源中心 渝北區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)評價(jià) ? 區(qū)域住宅環(huán)境系數(shù)高，吸引力強(qiáng)； ? 區(qū)域住宅配套系數(shù)較次于其它區(qū)域； ? 開發(fā)條件優(yōu)越，易造就高品質(zhì)產(chǎn)品； ? 本區(qū)域市場容納量小于外來消費(fèi)能力； ? 商品房售價(jià)在一定時(shí)期內(nèi)，難以拔高； 市場結(jié)論 結(jié)合以上闡述分析，在這樣的一個(gè)環(huán)境下，什么樣的產(chǎn)品才會(huì)在短期內(nèi)得到市場的合理消化？在 20xx 年的渝北 房地產(chǎn)市場就農(nóng)業(yè)園區(qū)來講，就有多達(dá)六個(gè)項(xiàng)目開始全面運(yùn)作，在同等區(qū)域環(huán)境內(nèi)周邊資源同享，包括交通、園區(qū)配套、市政設(shè)施等，也就是說競爭會(huì)相當(dāng)激烈。在加以從渝北區(qū)近幾年的房地產(chǎn)消費(fèi)客源來分析，工作重點(diǎn)還應(yīng)放在本區(qū)域以外的其它區(qū)域，相對又提高了本項(xiàng)目市場的競爭系數(shù)。就項(xiàng)目所在地分析，地理居住條件優(yōu)越，但如果把它作為項(xiàng)目的主要支持點(diǎn)再加以有效的運(yùn)作手段來運(yùn)作本項(xiàng)目是難度很大的，其點(diǎn)也不是唯一，效果難以掌控，易陷入惡性競爭的市場局面，導(dǎo)致運(yùn)作成本的增加。 只有在同樣的條件下，挖掘項(xiàng)目獨(dú)有的賣點(diǎn)，形成差異化的市場競爭元素。 而差異化元素的形成來自于“消費(fèi)群體與項(xiàng)目之間、項(xiàng)目與項(xiàng)目之間”的細(xì)分市場差異所形成的項(xiàng)目“核心競爭力”。 ? 地塊篇 第一章：“楓橋水郡”項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 ? 區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿^大 ? 路網(wǎng)通達(dá) 中國最大管理資源中心 ? 居住環(huán)境較好 項(xiàng)目劣勢分析 ? 區(qū)域生活配套薄弱 ? 公交線路缺乏 ? 區(qū)域開發(fā)滯后 ? 地形起伏較大，土地整治成本高 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 ? 經(jīng)開大道的通車，推動(dòng)區(qū)域板塊的開發(fā)熱度 ? 政府對城市開發(fā)的區(qū)域重心轉(zhuǎn)移 項(xiàng)目威脅分析 ? 區(qū)域內(nèi)即將入市的項(xiàng)目眾多，未來竟?fàn)幖ち? 項(xiàng)目開發(fā)方向建議 從項(xiàng)目的地塊性質(zhì)來看，本項(xiàng)目是較為理想的住宅用地 根據(jù) 項(xiàng)目的 SWOT 分析，該地塊在生態(tài)環(huán)境，空氣質(zhì)量以及區(qū)域內(nèi)樓盤規(guī)模和文化氛圍上有相對的優(yōu)勢，但是也決不可以輕視地塊目前的不利因素，如交通不便，配套不全，以及來自于競爭對手在價(jià)格，景觀，開發(fā)商實(shí)力上的威脅，盡可能的揚(yáng)長避短，同時(shí)要借助政府對渝北區(qū)的開發(fā)東風(fēng)和今年與經(jīng)開大道的貫通的有利條件作好宣傳和公關(guān)，以獨(dú)特的銷售主張，重點(diǎn)突出本項(xiàng)目的鮮明個(gè)性“休閑 +投資 +高科技”，力求在本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)上，環(huán)境規(guī)劃上，智能化的引進(jìn)上，以及物業(yè)星級管理上的創(chuàng)新，從品質(zhì)上超越周邊的樓盤，這樣，確定本項(xiàng)目在渝北農(nóng)業(yè)園區(qū)中的領(lǐng)頭羊的 地位 在智能化上的戰(zhàn)略目標(biāo)：讓科技服務(wù)生活，讓住房聰明起來 針對投資型客戶的戰(zhàn)略目標(biāo)：讓眼光獨(dú)到者先富起來 在物業(yè)服務(wù)上的戰(zhàn)略目標(biāo)：酒店服務(wù)，居有所值 中國最大管理資源中心 在休閑生態(tài)上的戰(zhàn)略目標(biāo)：令居之者忘老，寓之者忘歸，游之者忘倦 ? 目標(biāo)市場篇 第一章：“楓橋水郡”項(xiàng)目定位 市場定位 ? 中端居家、投資市場 元素： 結(jié)合區(qū)域的發(fā)展趨勢把投資概念引渡到本項(xiàng)目； 結(jié)合針對的消費(fèi)群體； 符合本區(qū)域的商品房售價(jià)趨勢； 項(xiàng)目形象定位 ? 家庭智能化園林休閑寓所 元素： 項(xiàng)目形成個(gè)性化的主賣點(diǎn)； 符合項(xiàng)目地理?xiàng)l件； 為后期 推廣工作打下伏筆； 產(chǎn)品層次定位 ? 中檔經(jīng)濟(jì)小戶型住宅 元素： 符合針對的消費(fèi)群體； 預(yù)留項(xiàng)目后期可操作空間； 為建立可持續(xù)市場品牌； 減少前期投入，最大限度的降底風(fēng)險(xiǎn)； 目標(biāo)客戶定位 ? 投資型客戶 +休閑型客戶 +二次置業(yè)型客戶 中國最大管理資源中心 元素： 結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域地理特性； 與項(xiàng)目市場總體定位兩者有機(jī)結(jié)合； 項(xiàng)目廣宣策略針對性強(qiáng)；