【正文】 相比，重慶主城區(qū)家庭中具有高等學(xué)歷的人口比重較小，文化程度普遍偏低。 VI. 項(xiàng)目所在地區(qū)域人口密度、流動(dòng)趨勢(shì)和家庭人口 規(guī)模 渝北區(qū)第五次人口普查比第四次人口普查增長(zhǎng) 萬(wàn)人，其中兩路鎮(zhèn)人口為 萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口 7 萬(wàn)人左右，流動(dòng)人口 5 萬(wàn)人左右。 20xx 年，商品房新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，其中住宅新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，住宅竣工面積 萬(wàn)平方米，住宅銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米。 其中，渝北區(qū)商品房開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，竣工面積 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米。產(chǎn)品品質(zhì)決定價(jià)格，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的心理價(jià)位最高價(jià)決定技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知度決定產(chǎn)品的附加值。作為重慶唯一的國(guó)家級(jí)衛(wèi)生城市及園林城市，在加上幾大科技園區(qū)的試點(diǎn)及有力的行政力度，吸引了大量的外來(lái)開(kāi)發(fā)投資商在該區(qū)域內(nèi)投資。在渝北區(qū)商品房市場(chǎng)售價(jià)差額化較大，最低售價(jià)在每平方米在 500元左右，而最高售價(jià)每平方米達(dá)到 1650元。本項(xiàng)目必須本著“以人為本，科技為先”“人與環(huán)境，住宅與環(huán)境的融合互補(bǔ)”的總體規(guī)劃思路來(lái)保證小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的高質(zhì)量。 ⑥ 建筑藝術(shù)化：一方面，小區(qū)目標(biāo)客戶(hù)屬中高收入白領(lǐng)，素質(zhì)較高，所以在小區(qū)規(guī)劃上要求建筑的藝術(shù)化，包括建筑設(shè)計(jì)本身和小區(qū)整體環(huán) 中國(guó)最大管理資源中心 境設(shè)計(jì)。在建筑外觀(guān)上吸取“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，如坡層頂，通花欄桿，錦花柱石膏線(xiàn)腳飾窗等加以簡(jiǎn)化或局部使用，另外，繼承古典三段式的表象特征，結(jié)合群樓，標(biāo)準(zhǔn)層及頂層，女兒墻，線(xiàn)角分別裝飾著色，在色彩上以大面積線(xiàn)色為主（除屋頂外）追求一種輕快、清新、典雅的氣氛，同時(shí)針對(duì)重慶天空灰暗和多霧的現(xiàn)狀，群樓采用以淺灰色為主，標(biāo)準(zhǔn)層以草綠色為基調(diào)，配以明快鮮艷的黃色線(xiàn)條，而屋頂以天藍(lán)色為主，鮮艷而不喧嘩，活潑而又有生命力。 中國(guó)最大管理資源中心 F． 在大陽(yáng)臺(tái)，弧形陽(yáng)臺(tái)（連接客廳與臥室）的大量應(yīng)用，是讓客戶(hù)感覺(jué)自然生態(tài)的室內(nèi)最佳場(chǎng)所，建議陽(yáng)臺(tái)的面積不宜過(guò)?。?10—— 18㎡左右），可以起到一個(gè)小廳的作用。小區(qū)級(jí)綠地：本項(xiàng)目小區(qū)級(jí)綠化主要集中在近 20 畝的天然湖泊處。 具體開(kāi)發(fā)秩序，見(jiàn)圖。銀行貸款主要用于工程建設(shè)的支出。因此我司在此方案確定的基礎(chǔ)上，根據(jù)上述市場(chǎng)特征，研究出另一備案。 項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)表（建筑面積） 銷(xiāo)售價(jià)格 （元 /平方米） 第一期 第二期 第三期 住宅銷(xiāo)售均價(jià) 1400 1500 1700 商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià) 20xx 3000 4000 中國(guó)最大管理資源中心 2．項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售收入估測(cè) ①住宅部分： 第一期： S1=1400 17840= 第二期： S2=1500 31345= 第三期： S3=1700 43215= 小 計(jì)： SZ=++= 萬(wàn)元 ②商業(yè)部分： 第一期： S1=20xx 3100= 萬(wàn)元 第二期： S2=3000 5300= 萬(wàn)元 第三期： S3=4000 3900= 萬(wàn)元 小 計(jì)： SZ=++=3770萬(wàn)元 ③銷(xiāo)售總收入 S=+3770 = 萬(wàn)元 第三章：投入產(chǎn)出分析 ………………………………………… 營(yíng)業(yè)總利潤(rùn) 營(yíng)業(yè)總利潤(rùn) =項(xiàng)目總收入 — 營(yíng)業(yè)稅金 — 項(xiàng)目成本 = 6% = 稅 前成本利潤(rùn)率 成本利潤(rùn)率 = 中國(guó)最大管理資源中心 =% ? 銷(xiāo)售篇 第一章：銷(xiāo)售策略提示 案名提示 在樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)推廣過(guò)程中，樓盤(pán)命名已成為必備的策劃手段之一。 表 4 項(xiàng)目資金投入 計(jì)劃 (萬(wàn)元 ) 第一期 第二期 第三期 合計(jì) 時(shí)間 土地費(fèi)用 (100%) 其余費(fèi)用 (20%) (35%) (45%) 合計(jì) 占總投資比例 25% 33% 42% 100% 3．資金籌措建議 （ 1）資本金 考慮到國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金管理規(guī)定及本項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作需要 ,項(xiàng)目資本金至少應(yīng)達(dá)到總投資的 20%左右 ,主要用于前期土地購(gòu)置、規(guī)費(fèi)繳納及分期環(huán)境建設(shè)和三通一平。 ? 景觀(guān)成形，視野較好的地段，其次開(kāi)發(fā)。 b）休閑娛樂(lè)健身功能 整個(gè)小區(qū)在滿(mǎn)足居家的功能后，能滿(mǎn)足住戶(hù)追求高境界享受個(gè)性化的需求，這主要表現(xiàn)在社區(qū)配套上，按照娛樂(lè)方 式的不同可以大體分為親水娛樂(lè)區(qū)和健身娛樂(lè)區(qū) 親水娛樂(lè)區(qū)位于小區(qū)入口處，由一個(gè)自然形成的湖泊組成， 中國(guó)最大管理資源中心 湖面架石拱橋直接貫通住宅區(qū)，湖邊種柳樹(shù)綠化，湖內(nèi)點(diǎn)綴式的種荷花，養(yǎng)觀(guān)賞魚(yú)，湖中通過(guò)一排雕塑和噴泉進(jìn)行分隔，一面為荷花池，一面是經(jīng)過(guò)處理了的沙灘游泳池，圍繞湖邊配制“親水平臺(tái)”“釣魚(yú)臺(tái)”觀(guān)景長(zhǎng)廊，木構(gòu)小橋，動(dòng)力水車(chē)和具有巴渝風(fēng)情的文化石雕配合噴泉形成氣派的水墻 健身娛樂(lè)器械區(qū)域點(diǎn)綴在一期綠化組團(tuán)內(nèi)，后期應(yīng)考慮集中用地，如：利用小高層底層架空用地，主要包括以下幾個(gè)方面： ? 曲徑 蛇形跑道，增加趣味性，提高身體的柔韌度 ? 多功能休息椅，可供休息和健身運(yùn)動(dòng) ? 兒童康樂(lè)設(shè)施 ? 鵝卵石步徑組成的赤足步徑 ? 老年太極訓(xùn)練場(chǎng)地，門(mén)球場(chǎng) ? 單雙杠，小型網(wǎng)球場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)，梅花樁，輪胎降，秋千，沙地獨(dú)木橋和其他的配套設(shè)施 園藝景觀(guān)建議 整個(gè)小區(qū)充分利用山勢(shì)、水景進(jìn)行空間立體綠化，綠色植物與草地的比例為 7： 3 綠色植物以經(jīng)濟(jì)植物為主包括：李樹(shù)、桔樹(shù)、廣柑樹(shù)、桃樹(shù)、櫻桃樹(shù)等，其中水岸植物以柳樹(shù)為主題。 C． 落地窗、飄窗、角窗的大量使用增加居室與外界的接觸，落地 30公分，外飄 45 公分。而建設(shè)風(fēng)格又主要是通過(guò)建筑，建筑的細(xì)部處理、建筑材質(zhì)，立面色彩和外部環(huán)境共同作用而表現(xiàn)出來(lái)的。 ④ 環(huán)境公園化：對(duì)于本項(xiàng)目以標(biāo)準(zhǔn)做環(huán)境和配套，提煉物業(yè)的附加值綠化率近 60％，利用山勢(shì)、水景做小區(qū)立體綠化，并充分體 現(xiàn)綠色植物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值在配套上增加綠色小品，亭臺(tái)樓桷，娛樂(lè)健身施設(shè)；橋梁、親水平臺(tái)、游泳池、噴泉等。 而差異化元素的形成來(lái)自于“消費(fèi)群體與項(xiàng)目之間、項(xiàng)目與項(xiàng)目之間”的細(xì)分市場(chǎng)差異所形成的項(xiàng)目“核心競(jìng)爭(zhēng)力”。經(jīng)過(guò)上兩個(gè)時(shí)期后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)走向規(guī)?；⑾到y(tǒng)化，消費(fèi)者可支配消費(fèi)水平不斷提高，同時(shí)對(duì)產(chǎn)品的要求也越來(lái)越高。大量得政府補(bǔ)償?shù)某愤w戶(hù)集壓，房地產(chǎn)需求大大超過(guò)了房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)的供給情況，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀況，由是產(chǎn)生了該區(qū)域的住宅第一代產(chǎn)品，我們稱(chēng)它為“生活必須房”它其特點(diǎn)是：無(wú)環(huán)境、無(wú)自身配套、戶(hù)型設(shè)計(jì)差、 面積大，而當(dāng)?shù)叵M(fèi)者購(gòu)房主要參考因素是地理位置，當(dāng)時(shí)商品房售價(jià)最高的在南區(qū)，每平方米市場(chǎng)售價(jià)在 600— 800元走勢(shì)，而其它地區(qū)的售價(jià)在 350— 600元左右。但隨著項(xiàng)目區(qū)域的客觀(guān)發(fā)展，近一年內(nèi)該區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)一大批地產(chǎn)項(xiàng)目，而在同期及后期上市的項(xiàng)目對(duì)我們的項(xiàng)目來(lái)講，存在 較大的市場(chǎng)沖擊，因坡，對(duì)我們項(xiàng)目的規(guī)劃及總體市場(chǎng)定位帶來(lái)較大的市場(chǎng)抗性，諸多市場(chǎng)發(fā)展元素難以預(yù)見(jiàn)。南岸區(qū)商品房開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，竣工面積 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀況 重慶市與渝北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)從 1999 年開(kāi)始呈現(xiàn)持續(xù)供求兩旺的勢(shì)頭。 V. 人口的家庭結(jié)構(gòu) 分析家庭單位人口規(guī)模的主要目的在于判斷區(qū)域家庭戶(hù)數(shù)規(guī)模及戶(hù)型結(jié)構(gòu)需求特點(diǎn)，即商品房總的體量需求及產(chǎn)品品 質(zhì)需求。（以上各種受教育程度的 人口包括各類(lèi)學(xué)校的畢業(yè)生、和在校學(xué)生） 以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)覆蓋整個(gè)重慶市所轄區(qū)域，包括廣大縣與農(nóng)村，因而還不能準(zhǔn)確的反映重慶市主城區(qū)人口的文化結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。 。而國(guó)有城鎮(zhèn)集體從業(yè)人員，以從事第二、三產(chǎn)業(yè)的比較多；在城鎮(zhèn)私營(yíng)、個(gè)體企業(yè)從業(yè)者中，以第三產(chǎn)業(yè)為主；對(duì)于農(nóng)村集體個(gè)人勞動(dòng)者，以第一產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)為次，第二產(chǎn)為最次。渝的北區(qū)政府為提高城市形象，將撤除現(xiàn)有公、檢、法、藍(lán)天印刷廠(chǎng)、職教中心、勞動(dòng)局等辦公設(shè)施住宿近 1000 戶(hù)，這無(wú)疑增大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。 III. 從長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃來(lái)看，項(xiàng)目地塊所處區(qū)域的規(guī)劃構(gòu)成和區(qū)域功能設(shè)施等要素的日趨完善，將對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有良性帶動(dòng)影響。全區(qū)職工所均工資 8124 元，居全市第四位；城市居民可支配收入 6500 元，高于全市平均水平 ％；年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 1007531萬(wàn)元，僅次于渝中區(qū)，位居全市第二。工業(yè)和建筑業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)遞增％，第三產(chǎn)業(yè)遞增 ％，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中一、二、三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成由“八五”期末的 城市居民可支配收入 元，人均消費(fèi)支出5475 元。 而全程營(yíng)銷(xiāo)策劃在房地產(chǎn)行業(yè)的引入，以它的前瞻性、系統(tǒng)性和專(zhuān)業(yè)性彌補(bǔ)了決策的盲目性和隨意性，降低了風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，它的根本就在于通過(guò)全程策劃來(lái)規(guī)劃運(yùn)籌，充分體現(xiàn)“凡事預(yù)測(cè)立，不預(yù)則廢”的主張。農(nóng)作物生產(chǎn)水稻，玉米，小麥，紅薯等糧食作物和油菜等經(jīng)濟(jì)作物。交通發(fā)達(dá)，西南地區(qū)最大的現(xiàn)代化航空港江北機(jī)場(chǎng)就在區(qū)內(nèi)。因此，我公司針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，人文環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的現(xiàn)狀調(diào)查與分析。社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 1115443 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)％。 20xx 年國(guó)內(nèi) 中國(guó)最大管理資源中心 生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 億元，年平均增長(zhǎng) ％，城市居民可支配收入 6871元，比去年增長(zhǎng) ％。 V. 項(xiàng)目地塊區(qū)位規(guī)劃優(yōu)勢(shì)顯著。 表一：七大主城區(qū)人口變化情況分析表 單位：萬(wàn)人