重慶市房地產(chǎn)重慶國(guó)窖明城價(jià)格策略地產(chǎn)價(jià)格-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 1 0 1 2 1 0 2 功能分區(qū) 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 合計(jì) 0 3 0 3 3 2 3 0 3 2 4 2 3 3 （ 4）、 D 棟戶型系數(shù) D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 D8 景觀 1 1 1 0 0 1 1 1 采光、通風(fēng) 0 1 1 0 0 1 1 1 空間利用率 1 0 0 1 1 0 0 1 面積 0 0 1 0 0 1 0 0 功能分區(qū) 0 1 1 0 0 1 1 0 合計(jì) 0 3 4 1 1 4 3 1 （ 5）、 E 棟戶型系數(shù)： E1 E2 E3 E4 E5 E6 E7 E8 景觀 1 1 1 0 1 0 0 0 采光、通風(fēng) 0 1 1 0 0 0 0 0 空間利用率 1 0 0 1 1 0 0 1 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 20 頁(yè) 面積 0 0 1 0 0 1 0 0 功能分區(qū) 0 1 1 0 0 1 1 0 合計(jì) 0 3 4 1 2 2 1 1 各棟樓層系數(shù)確定 棟 數(shù) 樓層差價(jià) 備 注 A 棟 20 B 棟 20 C 棟 15 D 棟 5— 18F 10 19 —26F 20 E 棟 5— 18F 10 19 —26F 20 說(shuō)明： ? 本案 A、 B 棟位置最好，價(jià)值相對(duì)較高，同時(shí)樓層也較其他棟低，因此，其樓層差價(jià)相對(duì)其他棟高。 ? 但由于各樓盤(pán)價(jià)格上漲時(shí)間均不同，在此得出的綜合平均價(jià)格為市場(chǎng)估算，在此加以說(shuō)明。 采用“低開(kāi)高走”的基本策略，即前期以低價(jià)入市，刺激銷售，匯 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 20 頁(yè) 聚人氣，打擊周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，中后期在合適的調(diào)價(jià)平臺(tái)內(nèi)采用適當(dāng)?shù)恼{(diào)價(jià)比例（詳見(jiàn)本報(bào)告的有關(guān)章節(jié)），以增強(qiáng)投資者信心，推動(dòng)樓盤(pán) 銷售。 二． 定價(jià)基準(zhǔn) 由于近期石橋鋪周邊住宅市場(chǎng)的大幅上揚(yáng)，樓盤(pán)價(jià)格一漲再漲，尤其是 2 月以來(lái)，個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格漲幅已超過(guò) 10%。 但變化始終比計(jì)劃來(lái)得快，在具體的執(zhí)行中，應(yīng)根據(jù)公司財(cái)務(wù)目標(biāo)的變化、項(xiàng)目的銷售情況、市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)心理等方面的可控和不可確定之因素，予以靈活的調(diào)整，方能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功銷售。 本案較佳且富于彈性的地段位置、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、開(kāi)發(fā)商強(qiáng)大的品牌實(shí)力背景，再配合準(zhǔn) 確有效的營(yíng)銷推廣策略， 其市場(chǎng)前景是令人期待的。 為了最大限度的保證本案資金的迅速回籠，加快銷售進(jìn)度，縮短銷售周期，因此本案采用獲取平均利潤(rùn)的定價(jià)目標(biāo)，即把本案的價(jià)格定位于本地市場(chǎng)同類產(chǎn)品的最低銷售價(jià)和最高銷售價(jià)之中，從而保證本案銷售資金的順暢回籠，財(cái)務(wù)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，本案產(chǎn)品具備一定的投資性，作為投資性物業(yè)也必須為投資者留下足夠的利潤(rùn)空間，因此，本案總體價(jià)格策略上采取“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略。為了科學(xué)的進(jìn)行市場(chǎng)比較，我們以各項(xiàng)目 2020 年下半年以來(lái)的平均價(jià)格為參考依據(jù)。我們認(rèn)為，本案至正式銷售時(shí)至少有五個(gè)百分點(diǎn)的上升空間，合理運(yùn)用科學(xué)的營(yíng)銷推廣策略，本案住宅套內(nèi)銷售均價(jià)能達(dá)到 2600 元 /平方米。 各棟價(jià)格表（見(jiàn)附件） 具體的執(zhí)行價(jià)格表應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前的市場(chǎng)價(jià)格為參照，并結(jié)合各棟不同的推廣順序作調(diào)整。 因此，我們認(rèn)為本案在調(diào) 價(jià)的上應(yīng)遵循兩個(gè)原則： 一是戰(zhàn)略性原則 針對(duì)我們可控的因素，根據(jù)各棟推出時(shí)間的不同，以主體封頂、建筑外裝修完成、建筑竣工驗(yàn)收三個(gè)階段為主要調(diào)價(jià)平臺(tái)，上調(diào)比例在 4~6%之間。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記期 執(zhí)行時(shí)間 ： 2020 年 9 月至 10 月（項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月內(nèi)） 價(jià)格策略 ：為保證本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)期內(nèi)入市價(jià)格不宜過(guò)低，下調(diào)幅度為基準(zhǔn)均價(jià)的 2~3%。 其他優(yōu)惠優(yōu)惠政策參照開(kāi)盤(pán)期優(yōu)惠政策及促銷政策執(zhí)行。 其他優(yōu)惠政策參照各階段促銷優(yōu)惠政策執(zhí)行。 三． 付款方式的設(shè)定 一次性付款：首付 1 萬(wàn)元，合同簽訂一個(gè)月內(nèi)付清合同余款。 第二部分：商業(yè)價(jià)格策略 第一節(jié)、價(jià)格策略的運(yùn)作思路 一、 定價(jià)目標(biāo) 符合本地區(qū)客戶心理租金價(jià)位，使目標(biāo)客戶不產(chǎn)生抗拒心理，吸引商家入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，短期內(nèi)最大限度的保證商家的入場(chǎng)率，縮短招商周期，為市場(chǎng)的銷售創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)氛圍和較高的商業(yè)價(jià)值。在市場(chǎng)逐漸經(jīng)營(yíng)成熟后，在不同階段采取不同的調(diào)價(jià)比例，逐漸提高租金的執(zhí)行價(jià)格。 雖然本案 B 區(qū)商場(chǎng)檔次略高于 A 區(qū)，但由于 B 區(qū)三層單層面積過(guò)大，單層平均租金水平較低。因此，在實(shí)際招商時(shí)必須根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況重新制定租金水平。針對(duì)可控因素，以主體封頂、建筑外裝修完成、項(xiàng)目招商完成 50%以上和市場(chǎng)開(kāi)業(yè)四個(gè)階段為主要調(diào)價(jià)平臺(tái)，每次調(diào)價(jià)比例在 3~5%之間。具體調(diào)價(jià)平臺(tái)應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況靈活調(diào)整。 戰(zhàn)術(shù)性原則： 在實(shí)際招商中，可根據(jù)商家品牌的大小和影響力情況，適當(dāng)延長(zhǎng)商家入場(chǎng)裝修 期。 根據(jù)銷售情況，對(duì)未售部位可實(shí)行統(tǒng)一價(jià)格銷售，進(jìn)行清 盤(pán)掃尾。 產(chǎn)品策略 主推二三線鋪位，保留一線鋪位作為后期的利潤(rùn)點(diǎn)。 說(shuō)明： 市場(chǎng)銷售的其他優(yōu)惠政策參照當(dāng)時(shí)的銷售政策執(zhí)
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