重慶市房地產(chǎn)重慶國(guó)窖明城價(jià)格策略地產(chǎn)價(jià)格-免費(fèi)閱讀
【正文】 說(shuō)明： 市場(chǎng)銷售的其他優(yōu)惠政策參照當(dāng)時(shí)的銷售政策執(zhí)行。 根據(jù)銷售情況，對(duì)未售部位可實(shí)行統(tǒng)一價(jià)格銷售，進(jìn)行清 盤掃尾。具體調(diào)價(jià)平臺(tái)應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況靈活調(diào)整。因此，在實(shí)際招商時(shí)必須根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況重新制定租金水平。在市場(chǎng)逐漸經(jīng)營(yíng)成熟后，在不同階段采取不同的調(diào)價(jià)比例，逐漸提高租金的執(zhí)行價(jià)格。 三． 付款方式的設(shè)定 一次性付款：首付 1 萬(wàn)元，合同簽訂一個(gè)月內(nèi)付清合同余款。 其他優(yōu)惠優(yōu)惠政策參照開盤期優(yōu)惠政策及促銷政策執(zhí)行。 因此，我們認(rèn)為本案在調(diào) 價(jià)的上應(yīng)遵循兩個(gè)原則： 一是戰(zhàn)略性原則 針對(duì)我們可控的因素，根據(jù)各棟推出時(shí)間的不同，以主體封頂、建筑外裝修完成、建筑竣工驗(yàn)收三個(gè)階段為主要調(diào)價(jià)平臺(tái)，上調(diào)比例在 4~6%之間。我們認(rèn)為，本案至正式銷售時(shí)至少有五個(gè)百分點(diǎn)的上升空間，合理運(yùn)用科學(xué)的營(yíng)銷推廣策略，本案住宅套內(nèi)銷售均價(jià)能達(dá)到 2600 元 /平方米。同時(shí)，本案產(chǎn)品具備一定的投資性，作為投資性物業(yè)也必須為投資者留下足夠的利潤(rùn)空間，因此，本案總體價(jià)格策略上采取“低開高走”的價(jià)格策略。 本案較佳且富于彈性的地段位置、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、開發(fā)商強(qiáng)大的品牌實(shí)力背景，再配合準(zhǔn) 確有效的營(yíng)銷推廣策略， 其市場(chǎng)前景是令人期待的。 二． 定價(jià)基準(zhǔn) 由于近期石橋鋪周邊住宅市場(chǎng)的大幅上揚(yáng)，樓盤價(jià)格一漲再漲，尤其是 2 月以來(lái)，個(gè)別樓盤價(jià)格漲幅已超過(guò) 10%。 ? 但由于各樓盤價(jià)格上漲時(shí)間均不同，在此得出的綜合平均價(jià)格為市場(chǎng)估算，在此加以說(shuō)明。 第三節(jié)、具體執(zhí)行方式 一． 調(diào)價(jià)平臺(tái)及調(diào)價(jià)比例原則的設(shè)定 調(diào)價(jià)最主要的目的是為了最大可能的刺激銷售。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期對(duì)部分位置較好的產(chǎn)品進(jìn)行銷售控制，保證項(xiàng)目的財(cái)務(wù)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。 持續(xù)及收尾期 執(zhí)行時(shí)間： 2020 年 3 月至 5 月（強(qiáng)銷期后 3 個(gè)也內(nèi)） 價(jià)格策略： 價(jià)格總體上仍保持低開高走的價(jià)格勢(shì)頭，價(jià)格呈現(xiàn)逐月上漲的態(tài)勢(shì)，調(diào)價(jià)的比例控制在 1~2%之間，根據(jù)實(shí)際的銷售情況靈活調(diào)整。 二、 定價(jià)基準(zhǔn) 定價(jià)基準(zhǔn)以主城區(qū)主要建材市場(chǎng)租金為參照，每個(gè)建材市場(chǎng) 對(duì)本案不同的影響力賦予不同的權(quán)重。因此，市場(chǎng)綜合租金水平， A、 B 區(qū)仍然接近，按 50 元 /平方米執(zhí)行。 每次調(diào)價(jià)幅度應(yīng)配合市場(chǎng)當(dāng)時(shí)的銷售和招商情況靈活調(diào)整，每一步調(diào)價(jià)都應(yīng)明確價(jià)格支撐點(diǎn)，忌人 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 20 頁(yè) 為因素明顯的價(jià)格調(diào)整。 可根據(jù)市場(chǎng)的招商情況、當(dāng)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)情況，調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)減免期和停車位、倉(cāng)庫(kù)配套、空調(diào)費(fèi)用等，加大優(yōu)惠力度。 主推二鋪位，公開部分黃金鋪位，刺激市場(chǎng)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 20 頁(yè) 。 一次性付款 95折、按揭 98折。 戰(zhàn)略性原則： 市場(chǎng)開業(yè)免三個(gè)月租金，第一年內(nèi)租金按三折收取，兩年內(nèi)按七折收取，兩年后恢復(fù)正常租金水平。 第三節(jié)、 具體執(zhí)行方式 一、 調(diào)價(jià)平臺(tái)及調(diào)價(jià)比例原則的設(shè)定 銷售： 戰(zhàn)略性原則調(diào)價(jià) ? 先售后租模式： 銷售總體上滯后于 A 區(qū)住宅銷售，價(jià)格策略總體上采取“低開高走”策略。 各建材市場(chǎng)平均租金的取值為目前市場(chǎng)租金的執(zhí)行平均價(jià)格，因而本案租金的比較結(jié)果也為市場(chǎng)執(zhí)行均 價(jià)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 20 頁(yè) 銀行按揭：爭(zhēng)取 8 成 30 年銀行按揭。 優(yōu)惠政策： 一次性付款 97 折、銀行按揭和分期付款無(wú)折扣。 二． 不同階段價(jià)格策略 根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度的不同， 本案項(xiàng)目個(gè)棟依次達(dá)到預(yù)售條件的時(shí)間不同，因此，在推廣的順序和價(jià)格策略上，在時(shí)間上進(jìn)行分棟開盤銷售，制造一波又一波的市場(chǎng)銷售熱點(diǎn)，同時(shí)保持價(jià)格整體上的低開高走、勻速上調(diào)。 ? E 棟向中庭方向 18F（含 18F）以下加價(jià) 10 元， 18F 以上加價(jià) 20 元。若以當(dāng)前市場(chǎng)住宅價(jià)格為價(jià)格制定參照，則結(jié)果明顯偏高。同時(shí)，由于本案 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 20 頁(yè) 自身商住存在的矛盾和整體體量的局限，因此 ，本案必須加快銷售進(jìn)度，縮短銷售周期。 第一部分：住宅價(jià)格策略 第一節(jié)、 價(jià)格策略的運(yùn)作思路 一． 定價(jià)目標(biāo) 雖然本案住宅在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上、在區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢(shì)上已具備與轉(zhuǎn)盤其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力，但從周邊市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)上看，項(xiàng)目周邊眾多項(xiàng)目即將啟動(dòng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍然相當(dāng)激烈。 第二節(jié)、 價(jià)格體系的建立 一、 基準(zhǔn)均價(jià)的設(shè)定 周邊主要參照樓盤價(jià)格一覽表 珠江華軒 2020年下
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