【正文】 加上前期項目海客瀛洲的成功營銷宣傳推廣鋪墊 ,也對手頭的重點客戶（包括現(xiàn)在一、二期的業(yè)主與準業(yè)主 ,內(nèi)部會員）進行集中的、有針對性的 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 37 頁 開展一系列推介活動。 （ 3）推廣策略執(zhí)行 按照我司的市場定位的思路，在項目的營銷推廣策略上也相應地作出呼應，即分階段進行推售，以便能夠及時而靈活地掌握銷售的進度和市場的變化，隨時作出調(diào)整，務求達致旺銷。 （ 2）推廣主題概念設定 我司認為，要達到本案銷售與招商力度的最大化，必須遵循營銷鏈的實現(xiàn)。分兩次付給，第一次為交房時給予 50%；第二次為交房后的第二年開始給予 50%。 B、延長 租賃 期限，提高售價，每年提高投資回報率，吸引投資者。投資商鋪時對鋪位面積、戶型比例、朝向、周邊環(huán)境、交通便利指數(shù)較為看重。一 般來說，三年 ―― 五年的投資產(chǎn)品是他們投資目標。 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 37 頁 建議在賣場管理中可以用招標的形式招入重慶市高品質(zhì)的物業(yè)管理公司進行賣場統(tǒng)一性、專業(yè)性管理，在商場內(nèi)部設施上也可以增加更多的人性化、合理化配套。 小結：該價格為我司預見性建議，結合“天時、地利、人和”，并同時在項目自身發(fā)展上多下工夫這樣才可能增加升值潛力，提高升值空間； 綜合前期的招商工作的情況和租賃價格上的回報利潤，同時結合以上分析與考評及對樓層間價格規(guī)律的評估，我司根據(jù)市場分析建議項目銷售價如下： 本項目的銷售商鋪最高價可設定為 50000 元 /M2左右； 本項目的銷售商鋪最低價可設定為 4000 元 /M2左右； 本項目售價平均售價為元 27000 元 /M2。 綜上所述，可以基本確定本項目的平均售價為 / m2。 我司按照投資回報率 10%的利率計算得出本項目的銷售平均價，如下： 本項目平均銷售價格 = 項目平均租金 10年 12 月 = 10 12 =32020（元 /平方米） 項目投資回報率及返租年限的確定 綜合分析，為了提高租金，降低投資者投資期的風險，我們建議，項目應采用提高售價，提高投資回報率，相對縮短返租年限的方法。時間和密度安排上按高、低、高的方式延續(xù)。 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 37 頁 能夠使目標商家比較詳細的了解我們的項目情況。為了吸引和推動極具影響力的商家的進駐，我們將在租金、建筑結構等方面給予一定的優(yōu)惠。招商人員獎勵政策的建立、招商人員處罰政策的建立、招商人員日常管理規(guī)范制度的建立等。 （ 3）招商人員 對項目的情況和招商規(guī)則比較熟悉，深刻地理解項目的招商相關政策，熟悉項目經(jīng)營運作過程，對指定招商的各個行業(yè)有一定的了解，具有一定的談判能力和溝通能力，個人具有親和力，具有一定的財務分析能力。具體工作安排見下面的《計劃執(zhí)行時間表》。 （ 2）確定招商對象：對招商對象的分析，劃分主次客戶，進行有針對的宣傳推廣。 租賃與聯(lián)營扣點相結合模式 部分按聯(lián)營扣點模式實行統(tǒng)一收銀，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營。結款時商家提供增值稅發(fā)票，商場在扣除相關稅費和合同約定利 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 37 頁 潤點后將剩余款項打入經(jīng)銷商帳戶。 （ 5）、定金收取標準 意向商家挑選好商鋪后，向商場交納定金，填寫定金協(xié)議一式兩份（詳見預租合同），商場、商家各持一份。 （ 2）、合同期：建議 1— 5年，根據(jù)實際需求可以順延至 8年。月 本案最高租金： 463元 /平方米月） 項 目 最低租金 最高租金 平均租金 金 海 洋 256 982 619 協(xié)信商城 241 917 579 長德 在 基良廣場 “ 一站式購物中心 ”的主題思想下，同時在齊全的配套設施、專業(yè)的物業(yè)管理、先進的經(jīng)營銷售、良好的人性化服務以及大量的廣告宣傳上可以 增加無形的增值，做好品牌形象、品質(zhì)服務也是提升價值實現(xiàn)度的重要手段。這不但保障開發(fā)商有實效收益，并且能實現(xiàn)商場的統(tǒng)一經(jīng)營管理，同時使開發(fā)商將盡量避免以后的銷售空置風險。 （ 7） 水電等費用：涉及到公攤和自用費。 主要招商條件的設定 主要招商條件有租金、年遞增率、租期、物業(yè)管 理費用、水電費用、免計租期（裝修期和商場開業(yè)前的推廣期）、免費提供的廣告位和停車位等。 參加展會 利用區(qū)域內(nèi)或者重慶市內(nèi)的相關業(yè)態(tài)的展銷會等機會，設立展點或展示牌，以推廣項目和品牌，達到招商引資 的目的。設立招商點一方面可以長期有效的宣傳本項目，加強本項目在區(qū)域內(nèi)的影響。 按經(jīng)營類別細分：品牌服裝代理商、零售服裝個體經(jīng)營戶；品牌布藝、床上用品、日用品代理商和零售個體經(jīng)營戶；各種小食品、小商品、小飾品代理商及個體經(jīng)營戶；各種品牌體育用品經(jīng)銷商 等。 （三）項目定位策略 由于該項目的地理位置和商業(yè)設置所決定的因素，同時項目自身商業(yè)的體量和周邊發(fā)展的趨勢等條件結合，通過整體規(guī)劃包裝我司建議對本案業(yè)態(tài)商業(yè)部分（ 1—— 10 層）分層進行商業(yè)規(guī)劃： 1—— 5樓可以劃分為服裝、小商品和小食品批發(fā)市場； 6—— 10樓可以劃分為日用品、服裝、體育用品等中高檔商品；批發(fā)為主、零售為輔。 在朝天門商業(yè)被重慶市民高度關注、多方認可、瘋狂消費的同時，一切 針對本項目宣傳推廣的影響力也都會隨之提升 。作為社區(qū)裙樓商業(yè)，本項目更夠?qū)ψ陨砩虡I(yè)的支撐太少，主要以投資、個體經(jīng)營為主。 依托于自身住宅項目的成功所造成的品牌影響力 ,對鋪面銷售起到一定作用。從本項目旁的朝天門公交總站出發(fā)，有 20 余條線路的公交車可以直接到達重慶市的各個主城區(qū)同時還有近三百班次的中長途汽車發(fā)往重慶市內(nèi)各區(qū)縣及四川、貴州、湖北、陜西等地；從鐵路運輸方面看，項目可直接通過濱江路到大菜園壩火車站；同時項目還與重慶港的數(shù)個大型客貨運碼頭直接相連，商品可直接通過重慶港往返于長江中下游地區(qū)。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 37 頁 朝天門基良廣場商業(yè)推廣計劃 目 錄 一、 項目介紹及定位策略 二、 項目招商策略及租金方案 三、 招商計劃及推廣計劃 四、 招商計劃執(zhí)行表 五、 項目費用預算 六、 項目銷售策略及銷售價格 七、項目風險性判斷及預防措施 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 37 頁 一、 項目介紹及定位策略 （一）項目簡介 基良廣場，是香港興發(fā)國際發(fā)展有限公司在朝天門 斥巨資打造的朝天門商圈龍頭項目。 朝天門批發(fā)市場對于高檔經(jīng)營商業(yè)、規(guī)模性批發(fā)市場、品牌性商品、日用品、小商品等大型綜合性商業(yè)市場的強烈需求和本項目得天獨厚的優(yōu)勢條件，將會吸引更多的商家入駐，進一步鞏固和提高新經(jīng)濟金三角地區(qū)銷售綜合商品的優(yōu)勢，同時為市場的消費多源化打開一 條新的道路，從而不斷提升朝天門綜合商品批發(fā)市場的經(jīng)營檔次和市場影響力，把基良廣場打造成為“朝天門新消費經(jīng)濟市場的坐標性商城” （二）項目自身市場分析（ SWOT） 決定房地產(chǎn)價值的因素是：地段、地段、還是地段 本項目處于重慶 市經(jīng)融、政治最集中的商業(yè)中心渝中半島朝天門區(qū)域板塊，該板塊位于兩江交匯處，自古就是長江中上游重要的水路碼頭，貨物的集散地，商客云集；隨著重慶的快速發(fā)展，朝天門的地理優(yōu)勢凸現(xiàn)無疑，同時也已經(jīng)成為最大的商品零售批發(fā)市場區(qū)域，在商業(yè)已經(jīng)達到了前所未有繁榮的同時，而周邊的住宅仍就處于 9 十年代以 及在商鋪和門面等以商業(yè)形式的物 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 37 頁 業(yè)管理上還是比較混亂，地產(chǎn)市場也在商業(yè)的帶動下迅速的發(fā)展，房價大幅的提升，使得人口密集的渝中半島朝天門區(qū)域的土地更加寸土寸金。 劣勢 由于項目地點處于朝天門商業(yè)中心市場的發(fā)展初級階段，那么相對應的一些商業(yè)位置、交通便利度、居家、經(jīng)營業(yè)態(tài)都還在發(fā)展的初期，人流車流量的大小直接反映該區(qū)域市場的商業(yè)成熟度。 競爭對手眾多，多數(shù)為實力雄厚的商場、市場。 由于不久朝天門大橋規(guī)劃的修建、輕軌一號線的開通、濱江路的修建等，以后由朝天門到達的區(qū)域的車輛將增加、出行將更加方便，朝天門未來的開發(fā)及商業(yè)中心也將偏移到濱江路沿線及公交總車站附近。本項目總體量為 ，現(xiàn)在以商業(yè)地產(chǎn)的的平均公攤為 30~50%左右，所以可以根據(jù)實際商業(yè)面積（我們?nèi)≈虚g數(shù)為 26400平方米）進行業(yè)態(tài)區(qū)域規(guī)劃 ,其定位策略如下： 主題定位 朝天門新綜合商業(yè)區(qū) 名稱定位 基良廣場 —— 一站式購物中心 經(jīng)營業(yè)態(tài)區(qū)劃分 根據(jù)市場定位及項目自身的優(yōu)勢條件，基良廣場重要以小商品、日用品、服裝為主專業(yè)體育用品、小食品市場為輔的多功能綜合商場。 目標客戶分析 （ 1）目標經(jīng)營者群體整體特征 經(jīng)營者群體以本地經(jīng)營商為主，該群體有較強的經(jīng)營能力和豐富的經(jīng)驗，但根據(jù)市場經(jīng)營和定位的需要，建議整合有效的外部資源特別是可以引進國內(nèi)大品牌作為支撐。另一方面亦可為到達現(xiàn)場的客戶提供良好的聯(lián)系方式和咨詢洽談場所，同時也更加方便招商工作的開展。 （三） 招商的主體與客戶設定 招商對象的確定圍繞項目的目標來明確，一般都是引進市內(nèi)外有影響、有實力的商業(yè)機構作為經(jīng)營管理的合作對象，招商的重點對象為實力較強的、具有整體規(guī)模性的品牌商家、具有一定知名度的營銷經(jīng)驗豐富的個體經(jīng)營客戶代表、實力較強的多種綜合性經(jīng)營的商家等。 （ 1） 租金： X元 /平方米 /月 * 使用面積；各層各區(qū)的商鋪單價有差別。自用費可以按商鋪用電功率計算或單獨安裝電表；公攤費用可以根據(jù)以下公式計算： （費 用總額 — 使用面積費用）247。由此，我 司制定的價格策略如下： 項目商業(yè)價值評估（各項影響價值的因素） 價值評價表 序號 評判因素 權重 評定分值 分值 金海洋 協(xié)信商城 長德 而本案的商業(yè)如果要有好的招商和銷售氛圍的話也要根據(jù)各個因素來制定相應的標準。新美 65 320 海韻商場 75 435 255 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 37 頁 海客鞋城 60 280 170 平均 租金 （含各種因素利弊分析平均價值實現(xiàn)度為%） 96 404 250 在結合《價值評估表》上的一系列數(shù)據(jù)依據(jù)、判斷因素的利弊分析、開發(fā)商自身的租金價格定位等一系列依據(jù)，因此可根據(jù)以上的條件推算出本案的平均租金，進而推算出商鋪平均售價，上表所知項目所處區(qū)域周邊各個商場的實際平均租金為 250元 /平方米 月 同時由于年遞增率的推動，本項目所有租金部分可將于租賃期（建議 1— 5 年）滿或者一年后，每年 10%~15%進行相應的租金增長，也對以后的商鋪銷售減少了負擔。 （ 3）、租金： 220— 463（細劃見基良廣場 —— 一站式購物中心 樓層平均租金表 ）平街層從各進門商鋪最高價向里以 10~20元 /平方米 /月 /商鋪的比例遞減（或根據(jù)實際情況定價），其他樓層則根據(jù)以 70— 335 元的價格標準以各個出入口、樓梯口向周邊遞減。商場憑定金協(xié)議為商家保留所定鋪位 1