【導(dǎo)讀】榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司。銷售控制管理手冊

　　

【正文】 揭手續(xù)； [6] 在客戶被提醒提交貸款資料時(shí)，財(cái)務(wù)部根據(jù)按揭銀行要求預(yù)收按揭保險(xiǎn)費(fèi)（無要求可不收）。 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 置業(yè)顧問、客服部、客戶之間要保證溝通順暢。 2 收集審核貸款資料 ① 置業(yè)顧問 ② 客服部 ③ 銀行貸款員 ④ 客戶 ⑤ 分公司總經(jīng)理 活動程序 [1] 客服部 接收按揭貸款資料； [2] 置業(yè)顧問、客服部和銀行分別審核貸款資料； [3] 客戶在《按揭貸款合同》上簽字； [4] 填寫《簽約審核單》，銀行若委托我方代收保險(xiǎn)費(fèi)，則向客戶講明代收，財(cái)務(wù)部收款并開收據(jù)或發(fā)票； [5] 分公司總經(jīng)理在《按揭貸款合同》上簽字； [6] 客服部履行《按揭貸款合同》蓋章程序并登記按揭貸款臺帳。 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 資料真實(shí)、全面、完整； [2] 資料均 A4紙復(fù)印，筆跡必須用鋼筆或簽字筆，不得涂改； [3] 提供資 料與《商品房銷售合同》內(nèi)容是否相符； [4] 銀行審核所有原件； [5] 非完全行為能力人以及 18歲以下、 65歲以上的人不能辦理按揭貸款； [6] 按揭臺帳登錄及時(shí)、準(zhǔn)確。 客戶應(yīng)提供下列資料（附說明） [1] 銀行按揭貸款申請表 1份； [2] 銷售合同原件 1份； [3] 首付款發(fā)票復(fù)印件 1份； [4] 夫妻雙方職業(yè)及收入證明、年薪證明、股份證明（公章或人事部門章）原件各 1份； [5] 個(gè)體經(jīng)營者：營業(yè)執(zhí)照副本、稅務(wù)登記證、納稅證明復(fù)印 件各 1份，并在復(fù)印件加蓋公章； [6] 結(jié)婚證復(fù)印件 1份、戶口卡復(fù)印件 1份； 29 [7] 身份證復(fù)印件夫妻各 1份； [8] 非本地戶口人員購房，需由本地戶口人員擔(dān)保。同時(shí)提供擔(dān)保人員的身份證復(fù)印件、工資證明、戶口卡（首頁、變更頁、夫妻雙方頁）復(fù)印件各 1份； [9]買受人為單位的銀行不予辦理按揭貸款（僅指購買住宅）； [10] 公司與銀行簽訂的擔(dān)?！冻兄Z書》（由置業(yè)顧問 提供）； [11] 借款合同 4份； [12] 公證書（附委托書、委托人和受托人不可撤銷承 諾書）； 附說明：以上資料，銀行辦理貸款時(shí)需要核對原件；需復(fù)印的資料均用 A4紙復(fù)印，須用鋼筆或簽字筆簽字，不得涂改。 3 銀行放款 貸款銀行 活動程序 [1] 審核貸款資料； [2] 按要求保存保險(xiǎn)費(fèi)繳付單據(jù)； [3] 辦理放款手續(xù)； [4] 為借款人開還款帳戶并發(fā)給儲蓄卡，批準(zhǔn)放款； [5] 放款，將進(jìn)帳單和客戶貸款合同返還 4 取回單據(jù)登記臺賬，按揭貸款流程完畢，重新進(jìn)入簽約流程 客服部、財(cái)務(wù)部 活動程序 [1] 客服部從銀行取回公司進(jìn)帳單和《 按揭貸款合同》； [2] 客服部登記按揭貸款臺帳； [3] 客服部開《交款通知單》； [4] 客服部將交款通知單和貸款進(jìn)帳單交財(cái)務(wù)部開具發(fā)票； [5] 財(cái)務(wù)部將發(fā)票和《按揭貸款合同》回返客服部存檔； [6] 客服部通知置業(yè)顧問貸款到帳，手續(xù)辦理完畢； [7] 進(jìn)入簽約流程； [8] 客服部跟蹤客戶還貸情況，對滯還貸款即時(shí)催還； [9] 如果銀行未能審批通過，客服部及時(shí)將全部按揭資料取回，并通知銷售負(fù)責(zé)人處理。 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 收到銀行通知 2日內(nèi)取回進(jìn)帳單和按揭貸款合同； [2] 取回進(jìn)帳單和貸款合同后立即登記貸款臺帳，開《交款通知單》，到財(cái)務(wù)辦理開發(fā)票手續(xù)，不得拖延； [3] 在辦理完全部貸款按揭手續(xù)后，及時(shí)將發(fā)票、貸款合同等相關(guān)客戶貸款資料交客服部存檔，不得滯留。 30 工程款抵房款流程圖 工程款抵房款流程圖 施工方負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人 財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)經(jīng)理 分公司總經(jīng)理 工程款抵房款操作規(guī)范 編號 活動名稱 活動 負(fù)責(zé)人 活動程序及工作標(biāo)準(zhǔn) 1 申請 施工方負(fù)責(zé)人 活動程序 [1] 施工單位到分公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取《工程款抵房款申請單》并填寫。 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 按照開發(fā)商的既定程序辦理。 2 審核 財(cái)務(wù)部 活動程序 [1] 財(cái)務(wù)部審核申請單并簽字； [2] 財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核申請單，并根據(jù)財(cái)務(wù)部記錄的此施工單位的資金撥付情況、公司及項(xiàng)目整體資金狀況，綜合考慮是否有必要進(jìn)行工程款抵房款，并出具意見。 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 項(xiàng) 目工程款撥付臺帳與申請單所列數(shù)據(jù)相符； [2] 所抵必須為工程欠付款。 開始 3 批準(zhǔn) 2 審核 1 申請 4 選房 5 審核簽字 6 簽訂工程款 抵房款協(xié)議 結(jié)束 8 轉(zhuǎn)帳 7 認(rèn)購 9 簽定正式銷售合同 31 3 審批 分公司總經(jīng)理 活動程序 [1] 審批《工程款抵房款申請單》并簽署意見。 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 根據(jù)各部門意見及對項(xiàng)目的整體把握綜合考慮是否有必要進(jìn)行工程款抵房款。 4 選房 施工方負(fù)責(zé)人 活動程序 [1] 施工單位在可選擇范圍內(nèi)確定抵款房屋，在已注明所抵房屋明細(xì)情況的申請單上簽字。 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人在核準(zhǔn)財(cái)務(wù)部簽字確認(rèn)的工程款抵房款申請單后，方可向施工單位 提供可抵工程款房屋明細(xì)表； [2] 原則上位置優(yōu)、戶型好的房源不予抵付工程欠款。 5 審核簽字 項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人 活動程序 [1] 審核施工單位所填房屋明細(xì)情況是否有誤并簽字確認(rèn)。 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 申請單中所填房屋明細(xì)情況與銷控表相符并為可售狀態(tài)。 6 簽定工程款抵房款協(xié)議 項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人 活動程序 [1] 簽定 《工程款抵房款協(xié)議》； [2] 項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人審核并簽署意見。 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 認(rèn)真審核后再簽字確認(rèn)。 7 認(rèn)購 / 簽約 項(xiàng)目 銷售負(fù)責(zé)人 活動程序 [1] 置業(yè)顧問開具《交款通知單》； [2] 簽定認(rèn)購協(xié)議書 /簽訂銷售合同； [3] 根據(jù)經(jīng)審批的《工程款抵房款申請單》欠付工程款及房款數(shù)額開具繳交通知單并履行認(rèn)購審批程序。 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 在審批結(jié)束后 15日內(nèi)完成認(rèn)購，否則銷售部門不予留房。 8 轉(zhuǎn)賬 財(cái)務(wù)部 活動程序 [1] 施工單位開具相當(dāng)數(shù)額工程款發(fā)票，攜帶《工程款抵房款審批單》和《交款通知單》到財(cái)務(wù)部履行轉(zhuǎn)賬程序，若工程款不足以抵頂房款，施工單位則以現(xiàn)金或支票形式補(bǔ)齊，與 上述單據(jù)一并交與財(cái)務(wù)部門轉(zhuǎn)賬； [2] 將《工程款抵房款申請單》存檔，并通知客服部做好登記； [3] 客服部登記銷控表及銷售臺帳，財(cái)務(wù)部登記撥款臺帳。 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 財(cái)務(wù)部對指定用于抵工程款商品房的銷售負(fù)監(jiān)督責(zé)任，嚴(yán)防任何變相套取現(xiàn)金行為發(fā)生。 9 簽定正式銷售合同 項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人 活動程序 [1] 按正常簽約程序與施工單位簽訂《商品房銷售合同》； 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 在履行完工程款抵房款手續(xù)后，銷售部門應(yīng)督促施工單位按協(xié)議日期履行正式銷售合同 的簽定； [2] 用于辦理工程款抵房款商品房一經(jīng)簽訂銷售合同， 不得辦理退房，房屋買受人需證明為為施工單位成員； [3] 銷售部不得以任何形式代施工單位轉(zhuǎn)讓房屋。 32 相關(guān)表格 詳見附錄 12《工程款抵房款申請單》。 銷售面積確認(rèn)與變更流程及操作規(guī)范 銷售面積確認(rèn)與變更流程圖 銷售面積確認(rèn)與變更流程圖 工程部 總工 銷售部 客服部 財(cái)務(wù)部 總經(jīng)理 銷售前面積確定 施工階段面積變更 開始 1 面積計(jì)算 2 核對 3 審定 4— 01 備案下發(fā) 結(jié)束 4— 03 備案 4— 04 備案 4— 05 備案 4— 02 備案 結(jié)束 4— 02 履行其它流程 4— 01 告知客戶戶 誤差絕對值大于 3% 1 計(jì)算面積積 2 核對 3— 01 下發(fā) 3 審定 3— 02 執(zhí)行 3— 04 備案監(jiān)督 3— 03 執(zhí)行 33 銷售面積 確認(rèn)與變更 操作規(guī)范 銷售前面積 確認(rèn) 操作規(guī)范 活動編號 活動名稱 活動 負(fù)責(zé)人 活動程序及工作標(biāo)準(zhǔn) 1 計(jì)算銷售面積 工程部 活動程序 [1] 全面理解、掌握現(xiàn)行房產(chǎn)面積確認(rèn)的相關(guān)文件和政策； [2] 根據(jù)規(guī)劃方案確定項(xiàng)目開發(fā)所有房產(chǎn)，編制《房屋銷售面積核準(zhǔn)表》，包含總套數(shù)、房號、層數(shù)、戶型、結(jié)構(gòu)、建筑面積等基本指標(biāo)； [3] 計(jì)算可售房產(chǎn)的有關(guān) 面積（含建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公攤建筑面積、分?jǐn)傁禂?shù)、分?jǐn)偯娣e等， 必要時(shí)計(jì)算使用面積）。 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 計(jì)算準(zhǔn)確，誤差在國家政策容許范圍內(nèi)（177。 3％）； [2] 嚴(yán)格按照《商品房面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算； [3] 確認(rèn)圖紙不再變更，避免頻繁變動。 2 核對 總工 活動程序 [1] 核對計(jì)算依據(jù)和計(jì)算過程的準(zhǔn)確性； [2] 核對無誤后 簽字確認(rèn)，并向分公司總經(jīng)理報(bào)送結(jié)果。 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 嚴(yán)格審核， 保證準(zhǔn)確； 3 確認(rèn) 分公司總經(jīng)理 活動程序 [1] 確認(rèn)簽字并反饋給工程部下發(fā) ； 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 確認(rèn)簽字后及時(shí)反饋給工程部。 4 下發(fā) 工程部 活動程序 [1] 根據(jù)反饋結(jié)果下發(fā)到銷售部、客服部、財(cái)務(wù)部，同時(shí)報(bào)總公司營銷策劃部備案； [2] 下發(fā) 至 銷售部、客服部執(zhí)行； [3] 下發(fā) 至 財(cái)務(wù)部進(jìn)行備案監(jiān)督。 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 下發(fā)及時(shí)； [2] 保證銷售面積確認(rèn)的嚴(yán)肅性和權(quán)威性 。 施工階段面積變更操作規(guī)范 活動編號 活動名稱 活動 負(fù)責(zé)人 活動程序及工作標(biāo)準(zhǔn) 1 面積計(jì)算 工程部 活動程序 [1] 根據(jù)變更后的施工 圖計(jì)算銷售面積。 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 計(jì)算準(zhǔn)確，誤差在國家政策容許范圍內(nèi)（177。 3％）； [2] 嚴(yán)格按照《商品房面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算； [3] 確認(rèn)圖紙不再變更，避免頻繁變動。 2 核對 總工 活動程序 [1] 對工程部出具銷售面積計(jì)算結(jié)果進(jìn)行核對； 34 [2] 簽字確認(rèn)后回轉(zhuǎn)工程部下發(fā)執(zhí)行及備案； [3] 對 已售誤差在 3％以內(nèi)的，不用告知客戶，誤差在入住時(shí)一并處理；對已售誤差超過 3％的，與銷售部門溝通，告知客戶協(xié)商處理。 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 保證準(zhǔn)確率； [2] 對誤差超過 3％的及時(shí)通知銷售部門，銷售部門根據(jù)情況告知客戶。 3 下發(fā) 工程部 活動程序 [1] 下發(fā)到銷售部、客服部、財(cái)務(wù)部，同時(shí)報(bào)總公司營銷策劃部備案； [2] 銷售部、客服部更換面積信息，照新執(zhí)行； [3] 財(cái)務(wù)部進(jìn)行備案監(jiān)督。 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 下發(fā)及時(shí)，保證銷售信息即時(shí)更新； [2] 保證銷售面積確認(rèn)的嚴(yán)肅性和權(quán)威性 。 注：項(xiàng)目銷售前，當(dāng)?shù)胤抗芫钟枰悦娣e初測的，根據(jù)房管局要求，以房管局測量的《銷售面積表》為準(zhǔn)，同 時(shí)報(bào)營銷策劃部備案。房管局不予初測的，按以上流程，最終確定《銷售面積表》由分公司總經(jīng)理簽字后，報(bào)營銷策劃部備案。 35 工程變更流程及操作規(guī)范 客戶提出的工程變更 流程及 操作 規(guī)范 客戶提出的工程變更流程圖 客戶提出工程變更流程圖 客戶 項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人 分公司 總工辦 工程部 財(cái)務(wù)部 分公司總經(jīng)理 客戶提出的工程變 更操作規(guī)范 活動編號 活動名稱 活動 負(fù)責(zé)人 活動程序及工作標(biāo)準(zhǔn) 1 與相關(guān)部門溝項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人 活動程序 [1] 須在簽訂正式合同后客戶提出工程變更要求； [2] 審核工程變更要求是否符合公司規(guī)定的范圍； 開始 1— 01 與規(guī)劃設(shè)計(jì)部門溝通 4 簽訂據(jù)實(shí) 結(jié)算協(xié)議 2— 01 設(shè)計(jì)方案 結(jié)束 6 簽補(bǔ)充協(xié)議 ,開繳款通知單 3 核算 費(fèi)用變動 1— 02 指導(dǎo)客戶填寫變更申請 2— 02 施工圖 5 審批 7 收取 變更費(fèi)用 執(zhí)行 變更 執(zhí)行 變更 備案 36 通 [3] 先與工程部溝通，若可以變更則履行本程序，如不能變更將不再履行該流程； [4] 指導(dǎo)客戶填寫工程變更申請，將填好的申請遞交工程部； [5] 與財(cái)務(wù)部溝通變更收費(fèi)方式。 工作標(biāo)準(zhǔn) [1] 在客戶提出變更申請時(shí)，要向客戶說明公司允許變更的范 圍及變更費(fèi)用的處理方式； [2] 簽約后限制變更次數(shù)，