【導(dǎo)讀】們才同意繳納相關(guān)費用；的，服務(wù)不好、還想收錢？為這是我們的地盤??！物業(yè)費為什么必須交……………………實現(xiàn)物業(yè)費高收繳率的奧秘……………………房屋存在質(zhì)量問題業(yè)主拒繳物業(yè)費敗訴案例…………………因噪聲和油煙侵害拒交物業(yè)費法院判決繳納案例………物業(yè)費催繳各部門聯(lián)動方案（試行）……………針對2020年的收費情況，11年的收費工作面臨更大的困難。有效的宣傳轉(zhuǎn)變業(yè)主的交費意識。傳擂臺賽的舉辦，重點為《物業(yè)管理條例》《建筑工程管理條例》《花園物業(yè)管理委托合同》及各類案例，同時對法律訴訟進行全面宣傳。主要渠道是宣傳欄、單元門、重點投遞及口頭宣傳。收費小組主要由管理中心經(jīng)理、主管、其他管理人員及各班組班組長及其骨干員。重點時期，維修班介入，突擊重點客戶。建立良好的客戶關(guān)系。以經(jīng)理牽頭，全面提高服務(wù)品質(zhì)，提供親情式溫馨服務(wù)，注重與客戶

　　

【正文】 業(yè)主之間以公約形式互相承諾的一種義務(wù)。這種拒付物業(yè)費的辦法是一種不明智的辦法，也是一個侵害全體業(yè)主共同利益的 “損招 ”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受業(yè)主大會和業(yè)主委員會的委托，用業(yè)主的錢為業(yè)主提供服務(wù)的。拒付物業(yè)費從表面上看，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益受到損失，而實質(zhì)上是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益！如果單個業(yè)主的合法權(quán)益確實受到侵害，可以通過業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企 業(yè)進行協(xié)商，協(xié)商不成還可以依法向人民法院起訴，決不能用損害全體業(yè)主的合法權(quán)益的做法來維護自己的合法權(quán)益。《物權(quán)法》在保護業(yè)主合法權(quán)益不受侵害的同時，也賦予了業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)按照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害的權(quán)利。 為了盡量避免拒付物業(yè)費現(xiàn)象的發(fā)生，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量，想業(yè)主之所想，幫業(yè)主之所難，視業(yè)主為 “上帝 ”，提供 “人性化、親情化 ”服務(wù)，為業(yè)主理財管家！同時，也要讓入住率達到符合成立業(yè)主委員會條件的住宅小區(qū)，依法成立業(yè)主委 員會，提高業(yè)主自治的程度，自覺地接受業(yè)主的監(jiān)督，與業(yè)主、業(yè)主委員會和衷共濟，共同構(gòu)建和諧平安家園。 物業(yè)管理收費難 最終損害了誰的利益 21 物業(yè)管理企業(yè)對居住小區(qū)實行物業(yè)管理，按規(guī)定收取物業(yè)管理費，說起來是件挺容易的事兒，但實際情況卻并非如此 —— 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，本市實行物業(yè)管理的居住小區(qū)，按規(guī)定應(yīng)收取物業(yè)管理費的，實際收費率一般僅為 50—60%，差一點兒的只有 30%左右，能達到 80—90%的已屬鳳毛麟角。收費難，是幾乎所有物業(yè)管理公司、業(yè)內(nèi)人士包括有關(guān)管理部門一 致的感嘆。為什么有那么多業(yè)主不交費，物業(yè)管理收費為什么這樣難？ 據(jù)了解，業(yè)主因開發(fā)商不履行售房時的承諾，入住后很多問題遲遲得不到解決而拒交物業(yè)管理費，是物業(yè)管理收費難的主要原因之一。 經(jīng)有關(guān)部門調(diào)查，凡是業(yè)主與開發(fā)商存在著商品房買賣方面矛盾的小區(qū)，欠費現(xiàn)象都比較嚴重。由于業(yè)主認為開發(fā)商銷售承諾沒有兌現(xiàn)，房屋質(zhì)量有問題，面積縮水，規(guī)劃更改等，往往找開發(fā)商索賠甚至退房，但長期解決不了問題，萬般無奈，便以拒交物業(yè)費來進行對抗。一位房地產(chǎn)資深律師以已購房者為被調(diào)查主體，走訪了 25 個住宅商品房小區(qū)的部分業(yè)主，并向相關(guān)部門做了調(diào)查，結(jié)果是由于業(yè)主對開發(fā)商不履行售房時的承諾和對物業(yè)管理公司工作的不滿而引發(fā)糾紛的小區(qū)中，大約有 47%左右的業(yè)主在入住后，采用拒絕交納物業(yè)管理費及供暖費等方式，表達自己的不滿。 物業(yè)管理收費難的另一個原因，是業(yè)主與物業(yè)管理公司有矛盾。據(jù)了解，目前有一部分小區(qū)的業(yè)主，認為開發(fā)商制定的物業(yè)管理公約不合理，因此沒有簽訂物業(yè)管理公約；有的是因為物業(yè)公司的收費不合理，因此沒有與物業(yè)公司簽訂協(xié)議或合同。這部分業(yè)主自然沒有交納物業(yè)管理費。 還有相當(dāng)一部分業(yè)主認為物業(yè)管理公司服務(wù)不到位，服務(wù)態(tài)度不 好，質(zhì)價不符或亂收費，便以拒交物業(yè)費來表示抗議。這種情況比較普遍。讀者張先生就給本刊打來電話說，我作為業(yè)主，并沒有享受到小區(qū)物業(yè)公司的多少服務(wù)項目，小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生也不好，可每月卻要交好幾百元的物業(yè)費，好幾位業(yè)主準備拒交物業(yè)費。 除以上兩個原因外，一些業(yè)主的消費觀念、消費意識沒有完全樹立起來，也是造成物業(yè)管理收費難的原因之一。原來物業(yè)管理是由單位或國家作為一種福利提供給住房人，現(xiàn)在變成了個人掏錢購買的商品，出這個錢，對很多購房人來說還難以接受；也有些業(yè)主希望得到好的物業(yè)服務(wù)，但只愿付很少的錢；還有些業(yè)主對物業(yè) 管理工作不太了解，不知物業(yè)管理除了站崗、掃地以外還干什么？和我沒什么關(guān)系，為什么要我交那么多錢？除此之外，有些貧困家庭無力支付物業(yè)管理費用的情況，也是存在的。 物業(yè)管理收費不到位，最終利益受到損害的是誰？ 市小區(qū)辦的同志告訴記者，根據(jù)本市物業(yè)管理收費政策的規(guī)定，普通小區(qū)和經(jīng)濟適用房的物業(yè)管理收費標準實行的是政府定價，政府確定物業(yè)管理企業(yè)的利潤是 5%左右，稅費為5%，其余約 90%都是用于房屋及小區(qū)公共設(shè)施的維修養(yǎng)護及其它物業(yè)管理服務(wù)的開支。部分業(yè)主不交費，等于免費享受公共服務(wù)，不只是欠物業(yè)公司的錢，對 交費的業(yè)主也是不公平的。長此以往，不交費的業(yè)主可能越來越多，最終將導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)無法正常進行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng)，保安保潔無人管，小區(qū)環(huán)境逐步惡化，最終利益受到損害的還是小區(qū)全體業(yè)主。 物業(yè)管理收費難的問題應(yīng)該怎樣解決？ 有關(guān)人士提出如下建議： 第一，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高物業(yè)管理水平是關(guān)鍵。物管企業(yè)要通過整合擴大規(guī)模，降低成本，規(guī)范管理，最終提高服務(wù)水平，這是解決收費難的關(guān)鍵。 第二，通過積極的宣傳、引導(dǎo)和示范，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，盡快接受新的住房消費觀念；對確實交不起 物業(yè)管理費的業(yè)主，建議政府采取一些社會保障的辦法來解決。 22 第三，提醒業(yè)主加強自我保護，在商品房買賣過程中遺留的問題要采取合法的手段去解決。一旦入住，就要積極參與小區(qū)物業(yè)管理，爭取盡快成立業(yè)主委員會，對物業(yè)管理工作進行監(jiān)督。 第四，呼吁有關(guān)管理部門盡快出臺更合理、更完善、更切合實際的物業(yè)管理條例，規(guī)范物業(yè)管理各方的行為；同時大力推進和完善物業(yè)管理招投標制度，公平競爭，優(yōu)勝劣汰，提高行業(yè)整體水平。 23 央視《對手》激辯物業(yè)費該怎么收 2020 年 10 月 1 日，北京市開始實施《物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦 法》，明令開發(fā)商在樓盤售賣前要引入第三方機構(gòu)測算物業(yè)費價格，業(yè)主不滿意，還可以找第三方評估機構(gòu)重算。對舊的小區(qū)，業(yè)主大會首次選聘或更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，也可以委托第三方物業(yè)評估構(gòu)對物業(yè)費進行評估。此辦法一出，其他省市的相關(guān)部門也紛紛表示，會借鑒北京市的辦法，出臺相關(guān)的管理辦法。那么，物業(yè)費由第三方機構(gòu)來進行評估，是不是就可以保障業(yè)主們的利益了嗎？ 紅方嘉賓表達觀點 紅方陣營由媒體評論員梁宏達、中央電視臺主持人王小騫、北京盈科律師事務(wù)所律師余婧組成，他們認為，對物業(yè)服務(wù)不滿意，不交物業(yè)費不是業(yè)主維權(quán)的有效途 徑，物業(yè)費交給業(yè)委會管理，不能保障業(yè)主權(quán)益，物業(yè)費定價由第三方評估，不能保障業(yè)主權(quán)益。藍方陣營由北京京華律師事務(wù)所律師秦兵、北京新天地家園小區(qū)業(yè)委會主任張大憲 、北京中聞律師事務(wù)所律師連艷 組成，他們認為，對物業(yè)服務(wù)不滿意，不交物業(yè)費是業(yè)主維權(quán)的有效途徑，物業(yè)費交給業(yè)委會管理，能夠保障業(yè)主權(quán)益，物業(yè)費定價由第三方評估，能夠保障業(yè)主權(quán)益。 藍方嘉賓陳述觀點 1 月 21 日 21 時 55 分，中央電視臺財經(jīng)頻道《對手》節(jié)目中，媒體名嘴、資深律師、社區(qū)維權(quán)人士交鋒在即。節(jié)目中，紅藍雙方嘉賓就 “對物業(yè)服務(wù)不滿意，不交物 業(yè)費是不是業(yè)主維權(quán)的有效途徑？物業(yè)費交給業(yè)委會管理，能不能保障業(yè)主權(quán)益？物業(yè)費定價由第三方評估，能不能保障業(yè)主權(quán)益？ ”三輪辯題進行了激辯。如果您對這些話題感興趣，敬請鎖定央視財經(jīng)頻道，收看《對手》節(jié)目之《物業(yè)費該怎么收？》 現(xiàn)場觀眾表達立場 嘉賓觀點： 秦兵：在小區(qū)里就有這樣的物業(yè)公司，平時光收物業(yè)費，什么活也不干，保安不好，保潔不好，私收物業(yè)費，而且不公開項目，有的還侵占物業(yè)費，挪用水電費，有的還打罵業(yè)主。你在家吃著火鍋，唱著歌，突然被物業(yè)停了電。沒有這種壞物業(yè)的日子才是好日子，對于這種壞物業(yè)該怎 么辦？就得請他走。怎么才能請他走？對全體業(yè)主來說，我認為大家的選擇非常正確，用最簡單的辦法，就是一起拒交物業(yè)費，共同趕走壞物業(yè)。 梁宏達：我們可以信不過某些官派機構(gòu)，但是可以選出自己信得過的機構(gòu)，剛才的花園名字叫 “官瀆花園 ”，就是說有的當(dāng)官的是可能瀆職的。為什么說可以信任業(yè)委會，因為業(yè)委會可能沒有這個能力，比如把錢交出來了，是不是沒有管，是不是沒有懂財務(wù)的人員，不要緊，業(yè)主委員會可以雇這樣的人員替他管，這筆費用誰出？管理業(yè)主所有人的財富，當(dāng)然由業(yè)主來出。 張大憲：講到物業(yè)費，交納物業(yè)費，我個人認為不 是一個單純的消費行為，它也是使自己的大家伙共同的小區(qū)，居住的小區(qū)，不斷保值增值的一種不斷的投資行為。我覺得首先認識到這一點以后，我覺得交納物業(yè)費的人，業(yè)主們就認識到，拒交物業(yè)費的時候，你是在損害自己的利益的同時，也侵害了其他的業(yè)主們，繳費的業(yè)主們的利益。 連艷：對開發(fā)商前期用了一個 “明令 ”這個詞。但是為什么這么做？因為在當(dāng)時的情況下大家都知道，業(yè)主和開發(fā)商的信息和技術(shù)方面的整個情況是不對等的。作為業(yè)主個人，作為咱們購房者來講，是跟開發(fā)商在物業(yè)費討價還價的可能性，大家都知道，基本上是達不到的。因此，為了保 證業(yè)主的權(quán)利，所以說政府就恰恰向?qū)Ψ教岬降墓珯?quán)力，要求開發(fā)商必須做到這一點，我想政府不管是規(guī)定的本身來講，是出于對咱們業(yè)主的一個保護，和對業(yè)主的一個公平的處理。 24 25 物業(yè)費為什么必須交 支架就好比是物業(yè)管理的上層建筑，由相關(guān)的法律法規(guī)、政策規(guī)定、質(zhì)量認證體系等組成。中間的葫蘆，是物業(yè)管理的規(guī)章制度，前面有了大的規(guī)范框架，還要有符合實際的、具有可行性的管理制度作為保證。 新聞回放 1 月 25 日，沈陽市政府法制辦公布《沈陽市物業(yè)管理條例（征求意見稿 ）》（下稱《條例》），征求社會各界意見?！稐l例》較 2020 年 1 月 1日起施行的《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》更貼近實際，對社會反響較大的“業(yè)主拒交物業(yè)費”等問題做了詳細解讀，并對這一焦點問題給出了明確答案。 《條例》規(guī)定，“業(yè)主不得以物業(yè)空置、開發(fā)遺留問題、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題、無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等理由拒交物業(yè)費?！薄稐l例》同時規(guī)定業(yè)主拒付物業(yè)費可通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則對其在物業(yè)管理活動中的被選舉權(quán)等共同管理權(quán)予以限制。 反對觀點 1：“霸王條款” 東方儷城小區(qū)業(yè)主 楊淑杰 這個說法怎么看怎么像物業(yè)公司 的“霸王條款”。這樣的規(guī)定實質(zhì)上是給了物業(yè)公司一個“尚方寶劍”：不管我服務(wù)怎么樣，你們都得交物業(yè)費。這對小區(qū)居民來說是不公平的，這是對業(yè)主利益的忽視。我想，小區(qū)居民中不交物業(yè)費的人中，是那種“臭無賴”的人肯定是極少數(shù)，多數(shù)人肯定都有自己的理由。我認為，首先應(yīng)該弄清楚一個事實。拒交物業(yè)費的是惡意拖欠，還是對物業(yè)服務(wù)不滿意？如果惡意拖欠又沒有正當(dāng)理由的物業(yè)就應(yīng)該采取一些措施，適用《條例》，如果對物業(yè)不滿意物業(yè)就要給一個滿意的答復(fù)，不能把責(zé)任都推到業(yè)主身上。 反對觀點 2：對業(yè)主有失公允 遼寧社會科學(xué)院研究員 張思寧 據(jù)我所知，由于一些業(yè)主經(jīng)常拒交物業(yè)費，沈陽許多的物業(yè)公司都因無法繼續(xù)經(jīng)營而倒閉。我想，政府制定這個《條例》也是基于這樣一個現(xiàn)實吧。但從《條例》的內(nèi)容來看，似乎只是維護了物業(yè)公司單方的利益，而把業(yè)主的利益置于一個尷尬的境地。這也就意味著，業(yè)主無論得到什么樣的服務(wù)都得為此“買單”。這顯然有失公允。 反對觀點 3：以服務(wù)換費用 東陵區(qū)某小區(qū)業(yè)主 王小希 我想問制定條例的人，如果你所住的小區(qū)單元門口低洼，雨天積水，不管下多大的雨，門口都進不去人，你干嗎？如果你家的樓口前的垃圾箱一星期不清理一次 ，臭氣熏天，你愿意嗎？如果你遇到的這些問題已經(jīng)向物業(yè)反映過無數(shù)次，至今仍沒有解決，你還會堅持交 1000 多元的物業(yè)費嗎？所以我的觀點就是：物業(yè)不從根本上提高服務(wù)質(zhì)量，決不交物業(yè)費，一分都不交。 贊成觀點 1：物業(yè)費不好收 大東區(qū)北海街某小區(qū)物業(yè)工作人員 王小姐 希望《條例》能夠早日實施。今年我們小區(qū)的物業(yè)費收得非常艱難，大約只有 60%的業(yè)主交了?，F(xiàn)在，我們光是每天上門催繳的工作人員就有 5人，盡管如此，每天收效甚微，不是找不到人，就是業(yè)主找各種理由逃避。物業(yè)費收不上來，我們拿什么給員工開工資？拿什么保障園區(qū)的 環(huán)境和衛(wèi)生？許多業(yè)主把不交物業(yè)費的理由歸于我們的服務(wù)不及時、不到位，其 26 實我們也很委屈。我們的小區(qū)有一萬多人，物業(yè)公司的員工只有 100 余人，什么事不可能都做到盡善盡美。 贊成觀點 2：物業(yè)公司入不敷出 萬豐花苑物業(yè) 邵經(jīng)理 我太贊成了。沒干過物業(yè)的人永遠不知道物業(yè)公司有多難。我們物業(yè)公司基本上都不掙錢。每年都有一些業(yè)主不交物業(yè)費，而且還擺出一副“愛上哪告上哪告”的架式。你想，我們收得物業(yè)費既要保障小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、維護公共設(shè)施，還要給保安、保潔的開工資，經(jīng)常都是入不敷出。 贊成觀點 3：應(yīng)該無條件交 費 遼寧仲達律師事務(wù)所律師 郭淑敏 從法律的角度講，業(yè)主既然入住時已經(jīng)和物業(yè)公司達成交納物業(yè)費的協(xié)議，那么，業(yè)主就應(yīng)該無條件地交納。而對于業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)不滿的這個問題，應(yīng)該“另案處理”，業(yè)主可以根據(jù)實際情況主張自己的權(quán)利，但絕不能成為不交物業(yè)費的理由。 27 實現(xiàn)物業(yè)費高收繳率的奧秘 編者按：目前，物業(yè)管理費收繳率低是我國普遍存在的一個問題。所報道，北京市收費率一般僅為 50%～ 60%，最低的只有 30%左右，達到 90%以上的屈指可數(shù)。上海一般為 60%～80%，新小區(qū)居民經(jīng)濟條件好的可達 95%，一些下崗工人集中的小區(qū)，僅