【正文】 費(fèi)的會(huì)計(jì)入賬金額與相關(guān)票證票面金額相符。網(wǎng)絡(luò)版收費(fèi)軟件市場(chǎng)價(jià)格一般在十幾萬左右，企業(yè)大多能承受。以此為依據(jù)，可形成欠費(fèi)通知單。而要全面及時(shí)掌握小區(qū)的詳細(xì)收費(fèi)情況，便于統(tǒng)計(jì)和備查，在沒有收費(fèi)軟件的情況下，小區(qū)物業(yè)管理處應(yīng)由專人負(fù)責(zé)建立、登記和管理收費(fèi)臺(tái)賬。對(duì)此，除了不斷勸說、催繳外，也可利用業(yè)主委會(huì)成員上門做工作。如鄰居間發(fā)生爭執(zhí)、因共用毗連部位維修產(chǎn)生分歧、業(yè)主上下層管道滴漏負(fù)責(zé)維修責(zé)任問題的確認(rèn)、在小區(qū)物業(yè)事務(wù)中因家庭喜好差異帶來的不便等等，物業(yè)管理公司如果沒有及時(shí)協(xié)調(diào)解決，那么業(yè)主一般都會(huì)將矛頭直接指向物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，物業(yè)服務(wù)單位不要與業(yè)主斗氣、爭高低，通過與業(yè)主的溝通，對(duì)于業(yè)主可以考慮給業(yè)主下臺(tái)的階梯，物業(yè)服務(wù)單位要有得理且撓人的胸懷，讓業(yè)主吐吐腹中的 “苦水 ”，喧瀉胸中的憂悶，讓業(yè)主傾訴也是一種疏導(dǎo)業(yè)主情緒的有效辦法。如此的一句話把小區(qū)物業(yè)管理單位與業(yè)主拉開了距離。 離年底越近，催收時(shí)間越緊迫。 分享些收費(fèi)方法與技巧 經(jīng)理助理（尤其是客戶主管）要親自上門收費(fèi)。 對(duì)于收費(fèi)過程中的問題，要分類對(duì)待，專業(yè)分工；收費(fèi)時(shí)間緊迫，解決問題要量化，到底多長時(shí)間能夠解決問題。二是物業(yè)解決問題不要拖沓。 2．制造收費(fèi)氛圍。 經(jīng)過以上 二個(gè)月左右的工作，業(yè)主欠交管理費(fèi)的面一般會(huì)縮減到業(yè)主總數(shù)的１０％以內(nèi)。以輿論宣傳等方式敦促業(yè)主限期主動(dòng)繳納管理費(fèi)，此階段約為 7－１ 0 天。“送禮”活動(dòng)要求管理人員共同參加，并要與業(yè)主進(jìn)行適當(dāng)交流。（ 2020 年收費(fèi)分析逐步落實(shí)，通過解決公共設(shè)施問題，加強(qiáng)重點(diǎn)的溝通與法律訴訟，解決清欠！具體方案與分析見附件。 通過業(yè)主管理委員會(huì)委員在業(yè)主中的影響力向業(yè)主宣傳，鼓勵(lì)交費(fèi) 從業(yè)主中選擇既支持物業(yè)工作又在業(yè)主群中有較高影響力的 業(yè)主協(xié)助交費(fèi) 法律保障和支撐，主要以文件為主，盡量不通過訴訟解決問題 建立良好的客戶關(guān)系。 1 全體業(yè)主同意繳納相關(guān)費(fèi)用方案 ....................................................................................... 1 物業(yè)管理費(fèi)用收取方案 ..................................................................................................... 2 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的測(cè)算方法 ............................................................................................... 73 全體業(yè)主同意繳納相關(guān)費(fèi)用方案 全體業(yè)主討論并簽字同意的方案如下： 你們解決了我們提出急需 解決的問題并讓我們滿意后，我們才同意繳納相關(guān)費(fèi)用； 我們給老板打工是按工作質(zhì)量每月一次支付，你們相關(guān)服務(wù)搞得好、我們按月足額支付，搞不好、等你們搞好了我們?cè)僦Ц断嚓P(guān)費(fèi)用；我們廣大業(yè)主給你們錢，是為了享受服務(wù)的，服務(wù)不好、還想收錢？天理難容； 根據(jù)目前周邊的物價(jià)及相關(guān)費(fèi)用的情況，結(jié)合本小區(qū)的現(xiàn)有實(shí)際情況進(jìn)行對(duì)比；我們?nèi)w業(yè)主討論并達(dá)成的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下： 物業(yè)管理費(fèi) ： 元 /平方 /月 摩托車保管費(fèi) ： 20 元 /車 /月 電動(dòng)車含充電 ： 30 元 /車 /月 三輪車 ： 30 元 /車 /月 有小車位的保管費(fèi)： 30 元 /車 /月 無小車位的費(fèi)用 ：房開 120+保管費(fèi) 30 元 =150 元 業(yè)主家屬來訪車輛：嚴(yán)禁收費(fèi)（業(yè)主作證） 2 我們不是不繳納，但收費(fèi)必須根據(jù)實(shí)際情況，漫天要價(jià)你們做服務(wù)的是活不下去的，政府也不會(huì)同意你們的做法，因?yàn)檫@是我們的地盤！！ 物業(yè)管理費(fèi)用收取方案 目 錄 2020 年物業(yè)費(fèi)收繳計(jì)劃 ………………………………………………………………… 2 幾個(gè)物業(yè)催款方式 …………………………………………………………………… ..… .4 如何有效催收物業(yè)服務(wù)費(fèi) …………………………………………………………… .… ..7 五項(xiàng)措施加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)收費(fèi)管理 …………………………………………………… ..… 10 98%的 物業(yè)費(fèi)收繳率是如何實(shí)現(xiàn)的 ………………………………………………… .… 12 向業(yè)主清收物業(yè)費(fèi)應(yīng)注意的法律問題 ………………………………………………… 14 華泰龍安物業(yè)談物業(yè)費(fèi)拖 欠惡性循環(huán) ………………………………………………… 15 XXXX 物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi) /水電公攤催繳作業(yè)指引 ……………………………… ..16 拒付物業(yè)費(fèi)損害了誰的合法權(quán)益 ……………………………………………………… 19 物業(yè)管理收費(fèi)難 最終損害了誰的利 益 ……………………………………………… ..20 央視《對(duì)手》激辯物業(yè)費(fèi)該怎么收 ………………………………………… ...……… .22 物業(yè)費(fèi)為什么必須交 …………………… . …………………… . ………… ...………… .24 實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)高收繳率的奧秘 ……………… …… . …………………… . ……………… 26 物業(yè)管理拒交物業(yè)費(fèi)案例三則 ………………… . …………………… . ……………… 29 房屋存在質(zhì)量問題 業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)敗訴案例 ………………… .…………………… 30 因噪聲和油煙侵害拒交物業(yè)費(fèi) 法院判決繳納案例 ……… .………………… . ……… 32 如何解決物業(yè)費(fèi)欠繳等問題 ………………… . …………………………………… .. 33 律師教你解決業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi) …………………………………………………… .36 回訪結(jié)果得出物業(yè)費(fèi)相關(guān)幾大突出矛盾 …………………………… … .……………… 37 淺談物業(yè)管理費(fèi)催繳策略 ……………………………………………… .……………… 39 物業(yè)費(fèi)催繳各部門聯(lián)動(dòng)方案 …………………………………………… .……………… 41 物業(yè)費(fèi)催繳各部門聯(lián)動(dòng)方案（試行） …………… .…………………………………… 42 業(yè)主不領(lǐng)取鑰匙是否可以不繳納物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi) …………………………… .……… 44 解決物業(yè)管理收費(fèi)難的初探 …………………………………………………… .……… 45 物業(yè)費(fèi)先收費(fèi)還是先服務(wù) …………………………………………………… .………… 49 3 2020 年物業(yè)費(fèi)收繳計(jì)劃 針對(duì) 2020 年的收費(fèi)情況， 11 年的收費(fèi)工作面臨更大的困難。重點(diǎn)時(shí)期，維修班介入，突擊重點(diǎn)客戶。計(jì)劃完成清繳欠款 18 萬元。新年賀卡上的主要內(nèi)容包括：“某物業(yè)管理公司某服務(wù)中心全體員工恭賀新年、合家歡樂等內(nèi)容”，落款除單位外，還應(yīng)有服務(wù)中心經(jīng)理簽名。同時(shí)宣傳核心轉(zhuǎn)向“繳納管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，不交管理費(fèi)是侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益的行為”等主題。同時(shí)，加強(qiáng)“管理費(fèi)與業(yè)主義務(wù)”以及相關(guān)法規(guī)知識(shí)等的宣傳。二是團(tuán)隊(duì)的自信，當(dāng)一名成員收費(fèi)受阻時(shí)，其他收費(fèi)成員和同事要給予鼓勵(lì)，幫助獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。不要輕易相信業(yè)主會(huì)如期來交物業(yè)費(fèi)，收費(fèi)人員一定要有主動(dòng)意識(shí)。 8．明確分工，對(duì)癥下藥。 12．收費(fèi)工作要“心到、做到、嘴到”，收費(fèi)成員保持積極主動(dòng)的態(tài)度和方式去收取物業(yè)費(fèi)。 每 3 天就要給客戶助理開會(huì)，大家共同探 討收費(fèi)措施。 若收費(fèi)員業(yè)務(wù)不熟、不精，不能有效地熟悉小區(qū)業(yè)主、住戶的基本情況，那么你的服務(wù)工作與效率就會(huì)大打折扣，就會(huì)產(chǎn)生這樣的場(chǎng)景：見到前來交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主時(shí)，由于對(duì)業(yè)主不熟悉，就會(huì)向其提問： “請(qǐng) 問您是住第幾單元，你是住在幾號(hào)房？ ”，如此的提問，雖然從表面上來看也并無不妥，但是當(dāng)你仔細(xì)推敲以后就會(huì)發(fā)覺，這反映了收費(fèi)人員業(yè)務(wù)不熟，不認(rèn)識(shí)業(yè)主。為何業(yè)主與物業(yè)管理單位一旦發(fā)生矛盾，業(yè)主就以拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用來對(duì)抗呢？從心理學(xué)的角度來分析，此時(shí)欠費(fèi)業(yè)主心里是充滿矛盾，主動(dòng)來交吧，會(huì)感覺心里很不平衡，又覺得很 失自尊，有滿肚子的 “苦水 ”沒有地方傾訴，從人的自尊心角度來講又會(huì)覺得非常沒有面子，所以就選擇拖欠管理費(fèi)以達(dá)到發(fā)泄心理不滿的目的，使對(duì)方首先低頭，以滿足其心理需求。 在物業(yè)管 理實(shí)踐中，我們發(fā)現(xiàn)：由于長期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，在多數(shù)業(yè)主的主觀印象中，業(yè)主向物業(yè)單位繳交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，那么物業(yè)管理公司在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)中就應(yīng)該大包攬，滿足業(yè)主各方面的需要，也就必須 “包打天下 ”和 “滿足每個(gè)業(yè)主的各種需求 ”，這是刻在業(yè)主們心中的印記。也正是因?yàn)橛腥绱说南嚓P(guān)規(guī)定，所以有的業(yè)主會(huì)以種種借口拖欠物業(yè)管理 費(fèi)，完全不顧及其他已交費(fèi)的廣大業(yè)主的利益。 一、建立收費(fèi)臺(tái)賬，做好收費(fèi)統(tǒng)計(jì) 由于小區(qū)住戶眾多，費(fèi)用類別較多，物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)一般難以按每一家住戶明細(xì)入賬，一般以匯總數(shù)入賬。為便于統(tǒng)計(jì)和計(jì)算，應(yīng)設(shè)置 EXCEL 電子表格臺(tái)賬，按邏輯關(guān)系增加每月的當(dāng)月累計(jì)應(yīng)交金額、當(dāng)月累計(jì)欠交金額這些欄目 ，并備注欠交原因等。收費(fèi)軟件的基本功能和要求包括靈活設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目、生成應(yīng)收款項(xiàng)、生成銀行托收數(shù)據(jù)及銀行扣款后生成托收記錄、支持各種收費(fèi)方式并生成收費(fèi)記錄、自動(dòng)生成各種統(tǒng)計(jì)報(bào)表、網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)行和實(shí)時(shí)監(jiān)控、分工授權(quán)明確、操作和數(shù)據(jù)安全可靠等。并充分運(yùn)用報(bào)表統(tǒng)計(jì)功能，向相關(guān)部門提供收繳率、欠費(fèi)信息等資料。具體核銷可要求出納填制發(fā)票、收據(jù) 12 核銷表，登記當(dāng)月 開具并入財(cái)務(wù)賬的收據(jù)和發(fā)票的存根聯(lián)金額，由票據(jù)員進(jìn)行核銷，小區(qū)負(fù)責(zé)人簽字后存檔，并報(bào)公司財(cái)務(wù)部分管會(huì)計(jì)復(fù)核。第四，建立多重核查制度，日常檢查和抽查有效結(jié)合。這是保證及時(shí)收費(fèi)的必要條件。 落實(shí)責(zé)任制，實(shí)現(xiàn)以制度對(duì)員工的管理和驅(qū)動(dòng) 按照的公司的統(tǒng)一要求，各分公司客服部進(jìn)行了配 套制度改革，建立了各方面的管理責(zé)任制，這主要包括： 建立首問責(zé)任制度。 堅(jiān)持全方位、全天候、全員參與，提高物業(yè)費(fèi)收繳率 2020 年各分公司客服部收費(fèi)率大幅度的上升，得益于 “收費(fèi)是物業(yè)生存之本 ”的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，物業(yè)員工對(duì)物業(yè)收費(fèi)工作的重要性、緊迫性有了深刻的認(rèn)識(shí)和切身的感知。收費(fèi)工作是物業(yè)服務(wù)管理水平的體現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)管理水平是收費(fèi)的基礎(chǔ)。例如： 2020年金隅國際和麗港城兩個(gè)小區(qū)的業(yè)主滿意度調(diào)查，滿意率分別為 %和 %。六是，加強(qiáng)外包管理工作，客服部管理的保潔工作是外包形式。 提高員工素質(zhì)，主抓崗位培訓(xùn)，提高服務(wù)質(zhì)量 客服部是物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主溝通的橋梁和信息中樞，決定著物業(yè)收費(fèi)成與敗的關(guān)鍵，客服部員工的服務(wù)水平和服務(wù)素質(zhì)直接影響著全物業(yè)服務(wù)公司整體工作。 所謂不當(dāng)抗辭，是指業(yè)主以非物管企業(yè)原因造成其合法權(quán)益受侵害為由拒交物業(yè)費(fèi)。 ? 物管企業(yè)應(yīng)依法收費(fèi)。由于在時(shí)間上經(jīng)常和業(yè)主打交道，空間上是和業(yè)主經(jīng)常接觸，再加上現(xiàn)代化的通訊手段，物管企業(yè)催收欠費(fèi)的方式中最具法律意義的當(dāng)屬書面催收并經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)。協(xié)商不是萬能的，對(duì)于惡意欠費(fèi)的業(yè)主只能采取司法救濟(jì)的途徑來解決。 “要想馬兒跑得快，又想馬兒不吃草 ，這對(duì)馬兒來說是極為不公平的。如果因不交物業(yè)費(fèi)而造成物業(yè)服務(wù)跟不上，最后導(dǎo)致房產(chǎn)貶值的話，業(yè)主的利益就會(huì)有更大的損失。社區(qū)是社會(huì)的細(xì)胞，社區(qū)的安定是社會(huì)安定的前提。 四 支持文件 《物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi) /水電公攤催繳記錄表》（以下簡稱《催繳記錄表》）。 催繳前，必須查詢費(fèi)用是否交清，以免誤催，招致業(yè)主反感。每周催繳次數(shù)不得少于 2次。如仍然無效，對(duì)拒交物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi) /水電公攤費(fèi)用的單元，采取發(fā)放律師函催繳方式。這種拒付物業(yè)費(fèi)的辦法是一種不明智的辦法，也是一個(gè)侵害全體業(yè)主共同利益的 “損招 ”。 經(jīng)有關(guān)部門調(diào)查，凡是業(yè)主與開發(fā)商存在著商品房買賣方面矛盾的小區(qū)，欠費(fèi)現(xiàn)象都比較嚴(yán)重。讀者張先生就給本刊打來電話說，我作為業(yè)主，并沒有享受到小區(qū)物業(yè)公司的多少服務(wù)項(xiàng)目，小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生也不好，可每月卻要交好幾百元的物業(yè)費(fèi)，好幾位業(yè)主準(zhǔn)備拒交物業(yè)費(fèi)。 第二，通過積極的宣傳、引導(dǎo)和示范，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，盡快接受新的住房消費(fèi)觀念；對(duì)確實(shí)交不起 物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，建議政府采取一些社會(huì)保障的辦法來解決。藍(lán)方陣營由北京京華律師事務(wù)所律師秦兵、北京新天地家園小區(qū)業(yè)委會(huì)主任張大憲 、北京中聞律師事務(wù)所律師連艷 組成，他們認(rèn)為，對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，不交物業(yè)費(fèi)是業(yè)主維權(quán)的有效途徑，物業(yè)費(fèi)交給業(yè)委會(huì)管理，能夠保障業(yè)主權(quán)益，物業(yè)費(fèi)定價(jià)由第三方評(píng)估，能夠保障業(yè)主權(quán)益。為什么說可以信任業(yè)委會(huì)，因?yàn)闃I(yè)委會(huì)可能沒有這個(gè)能力，比如把錢交出來了，是不是沒有管，是不是沒有懂財(cái)務(wù)的人員，不要緊，業(yè)主委員會(huì)可以雇這樣的人員替他管，這筆費(fèi)用誰出？管理業(yè)主所有人的財(cái)富，當(dāng)然由業(yè)主來出。中間的葫蘆，是物業(yè)管理的規(guī)章制度，前面有了大的規(guī)范框架，還要有符合實(shí)際的、具有可行性的管理制度作為保證。我想，小區(qū)居民中不交物業(yè)費(fèi)的人中，是那種“臭無賴”的人肯定是極少數(shù)，多數(shù)人肯定都有自己的理由。 反對(duì)觀點(diǎn) 3：以服務(wù)換費(fèi)用 東陵區(qū)某小區(qū)業(yè)主 王小希 我想問制定條例的人，如果你所住的小區(qū)單元門口低洼，雨天積水，不管下多大的雨，門口都進(jìn)不去人，你干嗎？如果你家的樓口前的垃圾箱一星期不清理一次 ，臭氣熏天，你愿意嗎？如果你遇到的這些問題已經(jīng)向物業(yè)反映過無數(shù)次，至今仍沒有解決，你還會(huì)堅(jiān)持交 1000 多元的物業(yè)費(fèi)嗎？所以我的觀點(diǎn)就是：物業(yè)不從根本上提高服務(wù)質(zhì)量，決不交物業(yè)費(fèi)，一分都不交。我們物業(yè)公司基本上都不掙錢