【正文】 業(yè)負面影響的言論；此時，則我方要采取主動，通過宣傳欄、網(wǎng)絡(luò)等途徑引導(dǎo)業(yè)主理解支持物業(yè)工作，積極交費。 10．注意與關(guān)鍵客戶的溝通，有些欠費業(yè)主在業(yè)主中影響較大， 可以采取“疏導(dǎo)”方式溝通，與部分業(yè)主心目中的“核心人物”保持良好溝通，對其他一部分業(yè)主會起到積極的影響。 9．對遺留問題要敢于面對和解決，有問題暴露是好事，積壓時間越長，越不好解決。 對于收費過程中的問題，要分類對待，專業(yè)分工；收費時間緊迫，解決問題要量化，到底多長時間能夠解決問題。 比如，看 本小區(qū)有無該業(yè)主的同事、朋友、關(guān)系好的鄰居，想方設(shè)法從他們手中得到該業(yè)主的聯(lián)系方式，如有需要，可以找到他單位“登門拜訪”。若有需要，可以多派幾個人一起上門軟磨硬泡與之溝通，直至交費。 6．對無理由拒交費、對物業(yè)態(tài)度特好的業(yè)主，不要輕易上當。二是物業(yè)解決問題不要拖沓。 包括兩方面：一是不要讓業(yè)主拖沓，例如：有些業(yè)主以過幾天就交物業(yè)費為由來推拖，此時一定緊追業(yè)主不放，甚至一天打兩三個電話，并與業(yè)主約定交費時間，在此期間，要不斷 地與業(yè)主溝通，讓業(yè)主沒有退步的空間。 4．建立“直通車”、“無障礙通道”，對于收費工作受阻的問題，物業(yè)職責(zé)之內(nèi)力所能及， 6 在第一時間給業(yè)主解決，速度要快、效率要高。 3．加強收費培訓(xùn)工作。 2．制造收費氛圍。 物業(yè)催款方法及技巧 1．收費工作首先要有自信心，包括兩方面：一是我們收費人員自已要有自信心，堅信一定能把錢收回來，讓自己的士氣能占上風(fēng)。進行上述工作的同時，物業(yè)管理方應(yīng)會同建設(shè)單位應(yīng)召開各種形式的座談會、聯(lián)席會，通報各項工作進展、征求業(yè)主意見、互動交流，以解決拒交管理費問題為突破口，貼近業(yè)主、明辨是非，充分協(xié)調(diào)各方關(guān)系，實質(zhì)性地推動業(yè)主和建設(shè)單位矛盾和問題 的解決。余下欠費業(yè)主、拒交到底的少數(shù)業(yè)主，應(yīng)采用聯(lián)合業(yè)主委員會共同做工作，采用行政仲裁或?qū)で笏痉ń鉀Q等途徑和手段以求問題的最終徹底解決。 經(jīng)過以上 二個月左右的工作，業(yè)主欠交管理費的面一般會縮減到業(yè)主總數(shù)的１０％以內(nèi)。為進一步督促，將每棟欠費業(yè)主名單及金額在樓層公告欄公告。自第六款開始，要求業(yè)主簽收，并計收滯納金，此階段是催交工作最為艱苦的時期。選擇一統(tǒng)一行動時間，以每三天或每四天發(fā)一款的頻率，將事 先設(shè)計好的十款管理費催交通知書分次送達未交管理費的業(yè)主。以輿論宣傳等方式敦促業(yè)主限期主動繳納管理費，此階段約為 7－１ 0 天。 “溫馨提示”預(yù)定繳納時間截止后５日內(nèi)，在小區(qū)公告欄以公告方式鳴謝，對繳納管理費業(yè)主表示感謝并公布名單。但此次派送賀卡時附帶一張服務(wù)中心致業(yè)主的“溫馨提示”，客氣委婉地提示業(yè)主主動按時繳納管理費 等等。 按照中國人過年的習(xí)慣，過完十五年方結(jié)束。“送禮”活動要求管理人員共同參加，并要與業(yè)主進行適當交流。此做法符合當?shù)亓?xí)俗、自然流暢，且有禮輕意重之意。為物業(yè)品牌再創(chuàng)新高。形成好的氛圍，共同完善園區(qū)，美化園區(qū)。（ 2020 年收費分析逐步落實，通過解決公共設(shè)施問題，加強重點的溝通與法律訴訟，解決清欠！具體方案與分析見附件。對于城花屋面漏水，腰線滲水盡力能處理的及時處理，對于已起訴業(yè)主，一方面積 極與業(yè)主溝通，另一方面跟蹤法院，加大強制執(zhí)行力度，收繳欠款。 對于物業(yè)費的清欠，采取跟蹤到底 通知交費 上門收取 電話催繳 溝通記錄 回復(fù)業(yè)主簽字確認。 徹底解決采暖問題，與醫(yī)大建立良好的關(guān)系，保證供暖效果，各項工作得到支撐，確保收費順利。 通過業(yè)主管理委員會委員在業(yè)主中的影響力向業(yè)主宣傳，鼓勵交費 從業(yè)主中選擇既支持物業(yè)工作又在業(yè)主群中有較高影響力的 業(yè)主協(xié)助交費 法律保障和支撐，主要以文件為主，盡量不通過訴訟解決問題 建立良好的客戶關(guān)系。收費小組主要由管理中心經(jīng)理、主管、其他管理人員及各班組班組長及其骨干員工，平時收費小組主要由管理中心收費員、保潔與安全員構(gòu)成，有效跟蹤業(yè)主，催促業(yè)主交費。主要渠道是宣傳欄、單元門、重點投遞及口頭宣傳。 計劃分解如下： 重點工作及對象 措施 責(zé)任人 收費計劃 備注 3 月 全面催費 收費小組登門、電話、宣傳 某某組織跟蹤處理一般問題難點問題作相應(yīng)溝通記錄與領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商解決辦法 45% 保潔警衛(wèi)配合 4 月 全面催費 收費小組登門、電話、宣傳 某某組織跟蹤下發(fā)催費通知 物業(yè)知識跟進 60% 評選催費能手召開技巧交流座談會并做適當鼓勵，茶話會以答疑請占形式召開 5 月 重點戶 面 談 問 題 處 理（ 2020 年前遺留問題，清欠部分） 某某 70% 某某配合作好前期溝通記錄 6 月 全面催收 收費小組登門、電話、宣傳，落實跟蹤遺留問題處理 某某、組織跟蹤收集物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)與知識試題 85% 制作物業(yè)管理?？? 7 月 重點戶 面談問題處理 某某（組織交流催費 技巧經(jīng)驗） 25% 主動交費期，大量宣傳，著重清欠（宣傳擂臺賽的舉辦，單元溫心提示制作考題 8 月 全面催收 收費小組登門、 電話、宣傳 35% 組織以家庭式為單位舉辦物業(yè)知識擂臺賽，（拉贊助）觸動業(yè)主了解物業(yè) 9 月 重點戶 面談（新問題解決與老問題按公司意見處理落實） 50% 渲染擂臺賽特刊報道配合中秋賞月可舉辦攻擂臺賽，由員工與業(yè)主共同排練節(jié)目（與物業(yè)管理相關(guān)的） 10 月 全面催收 收費小組登門、電話、宣傳 65% 保潔警衛(wèi)一方面作好配合收費一方面作好溫心服務(wù) 4 11 月 重點戶 面談物業(yè)所及范圍問題處理 75% 安排收費小組催費 12 月 重點戶 面談上報公司問題確認 85% 總 結(jié)經(jīng)驗 教訓(xùn) 做2020 年收費計劃 對于收費工作主要需要以下支撐： 宣傳。 1 全體業(yè)主同意繳納相關(guān)費用方案 ....................................................................................... 1 物業(yè)管理費用收取方案 ..................................................................................................... 2 物業(yè)服務(wù)收費的測算方法 ............................................................................................... 73 全體業(yè)主同意繳納相關(guān)費用方案 全體業(yè)主討論并簽字同意的方案如下： 你們解決了我們提出急需 解決的問題并讓我們滿意后，我們才同意繳納相關(guān)費用； 我們給老板打工是按工作質(zhì)量每月一次支付，你們相關(guān)服務(wù)搞得好、我們按月足額支付，搞不好、等你們搞好了我們再支付相關(guān)費用；我們廣大業(yè)主給你們錢，是為了享受服務(wù)的，服務(wù)不好、還想收錢？天理難容； 根據(jù)目前周邊的物價及相關(guān)費用的情況，結(jié)合本小區(qū)的現(xiàn)有實際情況進行對比；我們?nèi)w業(yè)主討論并達成的收費標準如下： 物業(yè)管理費 ： 元 /平方 /月 摩托車保管費 ： 20 元 /車 /月 電動車含充電 ： 30 元 /車 /月 三輪車 ： 30 元 /車 /月 有小車位的保管費： 30 元 /車 /月 無小車位的費用 ：房開 120+保管費 30 元 =150 元 業(yè)主家屬來訪車輛：嚴禁收費（業(yè)主作證） 2 我們不是不繳納，但收費必須根據(jù)實際情況，漫天要價你們做服務(wù)的是活不下去的，政府也不會同意你們的做法，因為這是我們的地盤??！ 物業(yè)管理費用收取方案 目 錄 2020 年物業(yè)費收繳計劃 ………………………………………………………………… 2 幾個物業(yè)催款方式 …………………………………………………………………… ..… .4 如何有效催收物業(yè)服務(wù)費 …………………………………………………………… .… ..7 五項措施加強物業(yè)小區(qū)收費管理 …………………………………………………… ..… 10 98%的 物業(yè)費收繳率是如何實現(xiàn)的 ………………………………………………… .… 12 向業(yè)主清收物業(yè)費應(yīng)注意的法律問題 ………………………………………………… 14 華泰龍安物業(yè)談物業(yè)費拖 欠惡性循環(huán) ………………………………………………… 15 XXXX 物業(yè)管理綜合服務(wù)費 /水電公攤催繳作業(yè)指引 ……………………………… ..16 拒付物業(yè)費損害了誰的合法權(quán)益 ……………………………………………………… 19 物業(yè)管理收費難 最終損害了誰的利 益 ……………………………………………… ..20 央視《對手》激辯物業(yè)費該怎么收 ………………………………………… ...……… .22 物業(yè)費為什么必須交 …………………… . …………………… . ………… ...………… .24 實現(xiàn)物業(yè)費高收繳率的奧秘 ……………… …… . …………………… . ……………… 26 物業(yè)管理拒交物業(yè)費案例三則 ………………… . …………………… . ……………… 29 房屋存在質(zhì)量問題 業(yè)主拒繳物業(yè)費敗訴案例 ………………… .…………………… 30 因噪聲和油煙侵害拒交物業(yè)費 法院判決繳納案例 ……… .………………… . ……… 32 如何解決物業(yè)費欠繳等問題 ………………… . …………………………………… .. 33 律師教你解決業(yè)主拖欠物業(yè)管理費 …………………………………………………… .36 回訪結(jié)果得出物業(yè)費相關(guān)幾大突出矛盾 …………………………… … .……………… 37 淺談物業(yè)管理費催繳策略 ……………………………………………… .……………… 39 物業(yè)費催繳各部門聯(lián)動方案 …………………………………………… .……………… 41 物業(yè)費催繳各部門聯(lián)動方案（試行） …………… .…………………………………… 42 業(yè)主不領(lǐng)取鑰匙是否可以不繳納物業(yè)費和取暖費 …………………………… .……… 44 解決物業(yè)管理收費難的初探 …………………………………………………… .……… 45 物業(yè)費先收費還是先服務(wù) …………………………………………………… .………… 49 3 2020 年物業(yè)費收繳計劃 針對 2020 年的收費情況， 11 年的收費工作面臨更大的困難。針對此狀況， 11 年的收費工作將貫穿全年，而且收費有重有次，通過各項細微的服務(wù)，定期召開社區(qū)文化，規(guī)范的管理和有效的宣傳轉(zhuǎn)變業(yè)主的交費意識。重點為《物業(yè)管理條例》《建筑工程管理條例》《花園物業(yè)管理委托合同》及各類案例，同時對法律訴訟進行全面宣傳。 收費小組。重點時期，維修班介入，突擊重點客戶。以經(jīng)理牽頭，全面提高服務(wù)品質(zhì)，提供親情式溫馨服務(wù)，注重與客戶接觸的深度，感化重點客戶。 請社區(qū)介入，協(xié)調(diào)鄰里間問題。主抓 2020 年新欠費業(yè)主，其次逐步解決遺留問題。計劃完成清繳欠款 18 萬元。） 2020 年的目標：為讓業(yè)主與物業(yè)達成共識，而來積極維護，積極參與園區(qū)建設(shè)而共同努力。真的物業(yè)與業(yè)主為一家。 5 幾個物業(yè)催款方式 利用春節(jié)將至機會，將公司苗圃自行培育的小盆栽鮮花配以新年賀卡為禮物，逐戶送達業(yè)主并 致以物業(yè)管理方的新年問候。新年賀卡上的主要內(nèi)容包括：“某物業(yè)管理公司某服務(wù)中心全體員工恭賀新年、合家歡樂等內(nèi)容”，落款除單位外，還應(yīng)有服務(wù)中心經(jīng)理簽名。管理費催交的序幕由此拉開。故農(nóng)歷十五以后，再次以物業(yè)管理公司服務(wù)中心名義向全體業(yè)主派送新春賀卡，派送形式與上相同。同時，服務(wù)中心展開多種手段和多樣形式的宣傳活動，主題圍繞“物業(yè)管理服務(wù)的涵義和內(nèi)容”以及“繳納管理費是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)”等內(nèi)容進行。同時宣傳核心轉(zhuǎn)向“繳納管理費是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，不交管理費是侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益的行為”等主題。 敦促期結(jié)束后，開始實施連續(xù)催交行動。為強化效果、增加壓力，管理費催交通知書的顏色應(yīng)由淺變深，口吻、內(nèi)容也應(yīng)逐步趨于強硬。 催款通知書全部發(fā)出，業(yè)主逾期仍然未交管理費，則服務(wù)中心公開向業(yè)主發(fā)出“告部分業(yè)主書”，對未交管理費業(yè)主進行譴責(zé)并公布名單，限期繳納，逾期不交將采取必要的措施。同時，加強“管理費與業(yè)主義務(wù)”以及相關(guān)法規(guī)知識等的宣傳。這表明管理費催交取得決定性的勝利。 物業(yè)管理是一個系統(tǒng)工作，催交管理費也不是孤立的。建設(shè)單位也應(yīng)以此為契機，展開大規(guī)模的公關(guān)活動，切實樹立誠信負責(zé)的良好企業(yè)形象，徹底扭轉(zhuǎn)被動局面，爭取物業(yè)遺留問題的全面妥善解。二是團隊的自信，當一名成員收費受阻時，其他收費成員和同事要給予鼓勵，幫助獻計獻策。 讓員工在工作崗位上與收物業(yè)費聯(lián)系起來，比如：秩序維護員、保潔員和技工遇見比較熟悉的未交費業(yè)主，就可以提醒業(yè)主該交物業(yè)費了，讓 業(yè)主時時感受到服務(wù)中心收費的氣氛，隨著時間的推移，讓不交費的業(yè)主感覺很難為情。 每天收費成員一起開總結(jié)會，遇到的疑難問題拿到桌面上討論，大家群策群力研究應(yīng)對措施。 5．杜絕拖沓思想。不要輕易相信業(yè)主會如期來