【正文】 快城市建設(shè)，往往在招標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上附加一些配套開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，由房地產(chǎn)公司無償為有關(guān)部門承擔(dān) “ 形象工程 ” 、 “ 領(lǐng)導(dǎo)工程 ” 等，承擔(dān)這些工程可以按規(guī)定享受 “ 規(guī)費(fèi)抵免 ” ，但房地產(chǎn)公司對(duì)上述已經(jīng)不用再支付的規(guī)費(fèi)仍按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提掛賬 。 應(yīng)重點(diǎn)審查各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)提是否有政府文件規(guī)定，是否按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提；查明各項(xiàng)規(guī)費(fèi)未正常繳納的真實(shí)原因，如：規(guī)費(fèi)收取的有關(guān)部門是否有緩繳、免繳或催繳的文件、通知書，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)所得稅真實(shí)性原則、據(jù)實(shí)扣除原則、合法性原則，來掌握稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)。 費(fèi)用檢查 ? （ 2）管理費(fèi)用和營業(yè)（銷售）費(fèi)用檢查 ? 1）核實(shí)職工人數(shù)，審核計(jì)稅工資。 ? 2）審核招待費(fèi)、宣傳費(fèi)支出是否真實(shí)，是否超額列支。是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用部分計(jì)入開發(fā)成本的情況；壞帳損失計(jì)提、列支是否符合規(guī)定。 ? 3）未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)以及臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，是否也計(jì)提了折舊。 ? 4）有否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出，如債權(quán)擔(dān)保等原因承擔(dān)連帶責(zé)任而履行的賠償，企業(yè)負(fù)責(zé)人的個(gè)人消費(fèi)等 。 （ 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用檢查 ? 1）關(guān)聯(lián)企業(yè)（ 50%）； ? 2）銀行借款利息支出列支規(guī)定完工前列入開發(fā)成本，完工后列入財(cái)務(wù)費(fèi)用。將開發(fā)產(chǎn)品完工以前的借款利息，作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，一次性計(jì)入當(dāng)期損益減少當(dāng)期利潤(rùn)。 由于每個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的周期都很長(zhǎng)，期間發(fā)生的貸款利息屬直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因此無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本，為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，會(huì)計(jì)制度規(guī)定將它先記入“開發(fā)間接費(fèi)用”科目，然后按照適當(dāng)?shù)姆峙錁?biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。但是，大部企業(yè)都是將開發(fā)產(chǎn)品完工以前的借款利息一次性記入當(dāng)期損益，減少當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 （難點(diǎn)：一筆貸款既用于完工項(xiàng)目，又用于在建項(xiàng)目，如何區(qū)分，其實(shí)只是時(shí)間性差異）； ? 3）不超過銀行同期同類利率； ? 4）假按揭利息不得列支； 虛假按揭 ? 以 “ 虛假按揭 ” 為由將取得銀行按揭購房款轉(zhuǎn)入 “ 短期借款 ” 或 “ 其他應(yīng)付款 ” 科目長(zhǎng)期掛賬不申報(bào)納稅。 ? （ 1）該問題特點(diǎn)： A、從企業(yè)貸款手續(xù)上看，簽訂的購房合同、按揭首付、抵押擔(dān)保、銀行借款合同等手續(xù)齊全，完全符合個(gè)人購房按揭貸款的必備條件。 B、從資金使用上看，銀行將個(gè)人購房按揭貸款直接劃入開發(fā)企業(yè)賬戶，由開發(fā)商使用。 C、貸款的本息由公司分期劃入貸款個(gè)人銀行賬戶歸還。 D、辦理購房手續(xù)的個(gè)人基本是公司員工、法人代表的親朋好友等。 E、有些購房者同時(shí)向多個(gè)銀行辦理代款手續(xù)，由開發(fā)公司負(fù)責(zé)到期還本付息 ? （ 2）企業(yè)認(rèn)為： 這是一種融資手段，不屬于個(gè)人購房款，是為解決資金緊張而向進(jìn)行的一種變相貸款行為。記入 “ 短期借款 ” 或 “ 長(zhǎng)期借款 ” 科目。或者說是公司向個(gè)人的借款，記入 “ 其他應(yīng)付款 ”科目。 .（ 3）從稅法上看： 企業(yè)貸款手續(xù)齊全，已經(jīng)簽訂購銷合同，在法律上已經(jīng)產(chǎn)生效力，應(yīng)確認(rèn)收入；貸款人與公司均有利益關(guān)系，公司代個(gè)人歸還貸款本息，不能證明購房交易的終止，或沒有發(fā)生。 預(yù)收賬款核定所得額 ? 地級(jí)市不低于 10%。 ? 縣城不低于 5% ? 經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于 3% ? 預(yù)收賬款繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅的扣除。（新 31號(hào)表述不清晰，第十二條 表述：“ 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除”。 ）。 其他檢查 ? 檢查“營業(yè)外支出”中是否有贊助、捐贈(zèng)、罰款、罰金、滯納金等支出；支出是否符合規(guī)定；不符合規(guī)定的部分是否已作納稅調(diào) 整 。 幾項(xiàng)扣除標(biāo)準(zhǔn) ? 公益性捐贈(zèng) ：年度利潤(rùn)總額 12%以內(nèi)，按發(fā)生數(shù)扣除。 ? 職工福利費(fèi) ： 工薪總額 14%以內(nèi)，據(jù)實(shí)扣除； 08年以前有余額的，先沖減再扣除。 ? 職工教育經(jīng)費(fèi) ： 工薪總額 %以內(nèi)，據(jù)實(shí)扣除； 08年以前有余額的，先沖減再扣除。 ? 工會(huì)經(jīng)費(fèi) ： 工薪總額 2%以內(nèi)，按企業(yè) 撥付數(shù) 扣除。 業(yè)務(wù)招待費(fèi) ：按實(shí)際發(fā)生額的 60%扣除，但最高不超過營業(yè)收入的 5‰ 。 ? ：符合條件的，營業(yè)收入 15%以內(nèi)，據(jù)實(shí)扣除；超過部分，結(jié)轉(zhuǎn)扣除 ? 管理費(fèi) ： 母公司以管理費(fèi)形式向子公司提取費(fèi)用，子公司因此支付給母公司的管理費(fèi)，不得在稅前扣除。 （六）印花稅檢查 ? 房地產(chǎn)企業(yè)涉及有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、建安合同、銷售合同、材料設(shè)備采購合同、勘察設(shè)計(jì)合同等等。注意監(jiān)理合同不在計(jì)征印花稅之列。 幾個(gè)現(xiàn)實(shí)問題 ? 代收費(fèi)營業(yè)稅政策 ? 城市拆遷改造返遷戶購房稅收政策 ? 以房屋換土地合作建房 ? 合作建房的營業(yè)稅問題（國稅函［ 1995］ 156號(hào)） 例：甲方出土地，乙方 (房產(chǎn)開發(fā)公司 )出資金，合作建房： 房屋建成后，乙方全部銷售取得 9000萬元，甲方分得 30%款項(xiàng) 2700萬元。 稅務(wù)處理：乙方按 9000萬元全額繳納 5%。甲方2700萬元按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目繳納 5%的營業(yè)稅。 第 二 部 分 ? 建 筑 安 裝 企 業(yè) ? 稅 務(wù) 檢 查 一、檢查建筑安裝企業(yè)營業(yè)稅應(yīng)注意的問題 ? 一是實(shí)行竣工結(jié)算方式的 ，工程竣工后是否及時(shí)結(jié)算入賬，有無把工程結(jié)算收入掛往來賬推遲納稅的情況； ? 二是實(shí)行非竣工結(jié)算方式的 ，有無將工程結(jié)算收入作為預(yù)收備料款和預(yù)收工程款掛賬，或轉(zhuǎn)入往來賬戶長(zhǎng)期掛賬，不繳納營業(yè)稅的情況； ? 三是企業(yè)按規(guī)定向發(fā)包單位收取的應(yīng)計(jì)入工程結(jié)算收入的各種價(jià)外費(fèi)用 ，如施工管理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、施工機(jī)械使用安裝調(diào)遷費(fèi)、施工隊(duì)伍遷移費(fèi)、搶工費(fèi)、全優(yōu)工程獎(jiǎng)、提前竣工獎(jiǎng)、向建設(shè)單位收取的材料差價(jià)款、各種索賠款等，是否計(jì)入工程結(jié)算收入，有無計(jì)入往來賬或盈余公積的情況； ? 四是建筑安裝企業(yè)實(shí)行分包或轉(zhuǎn)包的 ，總承包人從工程價(jià)款總額中扣減的分包或轉(zhuǎn)包的工程價(jià)款是否正確，總承包人付給分包人或轉(zhuǎn)包人的工程價(jià)款是否代扣代繳了營業(yè)稅； 一、檢查建筑安裝企業(yè)營業(yè)稅應(yīng)注意的問題 ? 五是納稅人在申報(bào)營業(yè)稅時(shí) ，有無將應(yīng)計(jì)入工程結(jié)算收入的建造工程所用的材料或物資進(jìn)行了扣除，特別要注意包工不包料的建筑工程，在計(jì)稅時(shí)未包括工程所用的材料價(jià)款的情況； ? 六是 有無 將工程支出沖減工程價(jià)款 ，少記工程結(jié)算收入的現(xiàn)象； ? 七是有無申報(bào)營業(yè)收入， 將施工作業(yè)消耗甲方的水電等費(fèi)用對(duì)沖賬扣除。 ? 八是 納稅人兼營的服務(wù)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、機(jī)械作業(yè)收入、固定資產(chǎn)租賃收入等其他業(yè)務(wù)收入是否申報(bào)納稅，各項(xiàng)收入的適用稅率是否正確。 ? 九是注意項(xiàng)目部的收入是否全部記入營業(yè)收入 。目前相當(dāng)部分建筑企業(yè)項(xiàng)目部是個(gè)人掛靠，企業(yè)收取承包費(fèi)或管理費(fèi)，不全額申報(bào)，甚至收取的管理費(fèi)都不如賬。 二、建筑安裝企業(yè)營業(yè)稅的檢查方法 ? (一 )將 “ 工程價(jià)款結(jié)算收入 ” 賬戶的貸方發(fā)生額的記賬時(shí)間與 “ 工程價(jià)款結(jié)算單 ” 上標(biāo)明的結(jié)算時(shí)間及合同規(guī)定的結(jié)算時(shí)間進(jìn)行核對(duì)，檢查企業(yè)有無推后或提前記錄“ 工程價(jià)款結(jié)算收入 ” 賬戶的情況。 (二 )將建筑安裝企業(yè) “ 損益表 ” 中的 “ 工程價(jià)款結(jié)算收入 ” 項(xiàng)目與 “ 工程結(jié)算收入 ” 賬戶貸方發(fā)生額及納稅申報(bào)表中的申報(bào)數(shù)進(jìn)行核對(duì)，檢查企業(yè)是否如實(shí)申報(bào)納稅。 (三 )將 “ 工程價(jià)款結(jié)算收入 ” 賬戶貸方發(fā)生額與 “ 工程價(jià)款結(jié)算單 ” 、 “ 承包合同書 ” 、 “ 工程預(yù)決算表 ” 、“ 工程進(jìn)度計(jì)劃 ” 、 “ 已完工程月報(bào)表 ” 等有關(guān)會(huì)計(jì)憑證相對(duì)照，檢查企業(yè)應(yīng)稅收入是否全額入賬，有無漏記工程收入的情況。 (四 )檢查核對(duì)企業(yè)賬戶對(duì)應(yīng)關(guān)系是否正確合理。一般情況下， “ 銀行存款 ” 、 “ 應(yīng)收賬款 ” 等賬戶的借方對(duì)應(yīng)賬戶應(yīng)該是 “ 工程價(jià)款結(jié)算收入 ”賬戶的貸方，檢查時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)對(duì)應(yīng)賬戶為 “ 工程施工 ” 、“ 庫存材料 ” 、 “ 營業(yè)外收入 ” 、 “ 應(yīng)付福利費(fèi) ” 等賬戶，則要注意納稅人是否存在將應(yīng)稅收入直接沖減工程成本及轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入、職工福利費(fèi)等分解轉(zhuǎn)移工程價(jià)款的情況。 二、建筑安裝企業(yè)營業(yè)稅的檢查方法 ? (五 )檢查 “ 預(yù)收賬款 ” 、 “ 應(yīng)付賬款 ” 、 “ 預(yù)付賬款 ” 等往來類賬戶的貸方發(fā)生額，同時(shí)核對(duì)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證，是否存在將已結(jié)算的工程價(jià)款長(zhǎng)期掛賬的現(xiàn)象。特別是 “ 預(yù)收賬款 (預(yù)收工程款 )”賬戶，如果該賬戶期末仍有貸方余額，很可能是已實(shí)現(xiàn)的工程收入未及時(shí)結(jié)算轉(zhuǎn)賬；可結(jié)合檢查“ 工程施工 ” 及工程合同，核實(shí)工程進(jìn)度和結(jié)算辦法，查實(shí)營業(yè)額。 (六 )賬內(nèi)檢查與賬外檢查相結(jié)合。向企業(yè)了解當(dāng)年開工項(xiàng)目及未完工程數(shù)和各項(xiàng)工程具體位置，并與 “ 工程價(jià)款結(jié)算收入 ” 、 “ 工程施工 ” 等明細(xì)賬戶名稱相核對(duì)，企業(yè)是否存在少報(bào)工程項(xiàng)目及工程價(jià)款結(jié)算收入不入賬的問題；其次要深入施工現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，切實(shí)了解工程的形象進(jìn)度，企業(yè)是否存在將已完工程作為未完工程而未申報(bào)納稅的情況。 (七 )建筑安裝企業(yè)將工程分包或轉(zhuǎn)包給他人的，調(diào)查了解分包、轉(zhuǎn)包工程情況，然后將 “ 應(yīng)付賬款 ” 等賬戶與分包轉(zhuǎn)包工程合同、分包轉(zhuǎn)包工程的 “ 工程價(jià)款結(jié)算單 ”進(jìn)行核對(duì)，檢查分包轉(zhuǎn)包工程的營業(yè)額是否正確，同時(shí)檢查 “ 應(yīng)交稅金 應(yīng)交營業(yè)稅 ” 與 “ 應(yīng)付賬款 ” 賬戶，企業(yè)是否按時(shí)、足額計(jì)算應(yīng)扣繳的營業(yè)稅。 注意 ? 修訂后的營業(yè)稅暫行條例規(guī)定 納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù) (不含裝飾勞務(wù) )的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。