房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及納稅檢查重點(diǎn)分析-資料下載頁(yè)
2025-02-23 11:18本頁(yè)面
【正文】 （三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 * 財(cái)稅［ 2023］ 181號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。 二、自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅： 1．工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的 50— 60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。 應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額 =應(yīng)稅房產(chǎn)原值 ［ 1(10%— 30%)］ ％。 2．商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的 70— 80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。 應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額 =應(yīng)稅房產(chǎn)原值 ［ 1(10%— 30%)］ ％。 房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門(mén)在上述幅度內(nèi)自行確定。 3．對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。 三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。 四、本通知自 2023年 1月 1日起執(zhí)行， 《 財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定 》 （［ 86］財(cái)稅地字第 008號(hào)）第十一條同時(shí)廢止。 * 出租房產(chǎn)，租金收入在租賃期間一次性收取的，應(yīng)由房產(chǎn)出租人按照收取的租金全額計(jì)算并一次性繳納房產(chǎn)稅 * 五、印花稅檢查方法 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂的商品房銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、勘探設(shè)計(jì)合同、借款合同等是否按規(guī)定繳納印花稅。 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知財(cái)稅 [2023]162號(hào)規(guī)定： 一、對(duì)納稅人以電子形式簽訂的各類應(yīng)稅憑證按規(guī)定征收印花稅。 二、對(duì)發(fā)電廠與電網(wǎng)之間、電網(wǎng)與電網(wǎng)之間 (國(guó)家電網(wǎng)公司系統(tǒng)、南方電網(wǎng)公司系統(tǒng)內(nèi)部各級(jí)電網(wǎng)互供電量除外 )簽訂的購(gòu)售電合同按購(gòu)銷合同征收印花稅。電網(wǎng)與用戶之間簽訂的供用電合同不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不征收印花稅。 三、對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅。 四、對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅。 * 六、個(gè)人所得稅檢查方法 發(fā)放的各種名目的獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼、實(shí)物以及其他應(yīng)稅收入是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。重點(diǎn)檢查企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和個(gè)人投資者取得實(shí)物分配、以明顯偏低價(jià)格購(gòu)買本企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)稅行為。核對(duì)企業(yè)銷售部銷售人員業(yè)績(jī)考核表，檢查房地產(chǎn)企業(yè)售樓人員的獎(jiǎng)勵(lì)提成是否足額繳納個(gè)人所得稅。 * 2023財(cái)稅 32號(hào)關(guān)于購(gòu)房人辦理退房有關(guān)契稅問(wèn)題的通知 對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。 重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從 2023年 1月 1日開(kāi)始是否到稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納取得土地環(huán)節(jié)的契稅；申報(bào)繳納契稅的計(jì)稅依據(jù)是否正確： 出讓國(guó)有土地使用權(quán)的 ， 其計(jì)稅價(jià)格是否為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益； 以協(xié)議方式出讓的 ， 其計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格 ， 包括土地出讓金 、 土地補(bǔ)償費(fèi) 、安置補(bǔ)償費(fèi) 、 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi) 、 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 、 市政建設(shè)配套費(fèi)等應(yīng)支付的貨幣 、 實(shí)物 、 無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益； 先以劃撥方式取得土地使用權(quán) ， 后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的 ，是否依法繳納契稅 。 七、契稅檢查方法 * 法律性質(zhì) 征管法第六十三條 納稅人偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證，或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。 房地產(chǎn)企業(yè)按照會(huì)計(jì)規(guī)范的要求，在辦理竣工決算前不需要在賬簿上記載會(huì)計(jì)收入和成本，但按照稅法規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行納稅調(diào)整，否則屬于 “ 進(jìn)行虛假的納稅申報(bào) ”
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