【導(dǎo)讀】沈陽(yáng)市地處中國(guó)東北地區(qū)的南部，遼寧省的中部，位于北緯41度至43度、東經(jīng)122度至123度之間，地處東北亞地區(qū)中心，遼。沈陽(yáng)地區(qū)以平原為主，地勢(shì)平坦，山地丘陵集中在東南部。公里，南北長(zhǎng)205公里，沈陽(yáng)市國(guó)土總面積為12980平方公里，其中城區(qū)面積261平方公里。境內(nèi)有遼河、渾河、城區(qū)面積3495平方公里，森林面積20萬(wàn)公頃，森林覆蓋率為%，人均綠地平方米。沈陽(yáng)地區(qū)屬于溫帶半濕潤(rùn)大陸性氣候，受季風(fēng)影響較大，四季分明，全年平均氣溫為℃左右，年降雨約毫米。沈陽(yáng)是我國(guó)重要的工業(yè)基地之一，具有雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，城市規(guī)模居全國(guó)第四位，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要的地位。市構(gòu)成了遼寧中部城市群和經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)，成為東北地區(qū)的交通樞紐和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。沈陽(yáng)市2020年實(shí)現(xiàn)GDP1603億元，同比增長(zhǎng)％。沈陽(yáng)市GDP已連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，這與住宅需求呈正比例關(guān)系。

　　

【正文】 其兩岸建成集自然、休閑、娛樂(lè)、防洪為一體的觀光旅游帶。規(guī)劃建設(shè)大型公園綠地、大型綜合性游樂(lè)場(chǎng)等建筑景觀與渾河河岸自然景觀。 （六）渾南新區(qū) 發(fā)展目標(biāo) 世 紀(jì)之初，面對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢(shì)。沈陽(yáng)市委、市政府應(yīng)對(duì)入世挑戰(zhàn)，為加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，在沈陽(yáng)高新區(qū)的基礎(chǔ)上，劃定 120 平方公里土地，做出了全面開(kāi)發(fā)渾南新區(qū)的重大戰(zhàn)略抉擇 。 渾 南新區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是： 2020 年 ,新區(qū)城市化面積達(dá)到 35 平方公里 ,財(cái)政收入達(dá)到 35 億元 ,常住人口達(dá)到 35萬(wàn)人 。 技工貿(mào)收入 800 億元 (其中高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值 560 億元 ),國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破 220 億元。到 2020 年，實(shí)現(xiàn)建成區(qū)面積 45 平方公里， GDP375 億元，人口 40 萬(wàn)人，開(kāi)發(fā)任務(wù)大部分完成；到 2020 年，實(shí)現(xiàn)建成區(qū) 面積 60 平方公里， GDP700 億元，人口 50 萬(wàn)人，將建設(shè)成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主體，集科研、教育、金融商貿(mào)、生活居住、旅游觀光為一體的國(guó)際化、現(xiàn)代化新城區(qū) 。 業(yè)喬 —— 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠(chéng)信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 41 頁(yè) 共 183 頁(yè) 二、渾南新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r簡(jiǎn)述 從 2020 年至今，渾南新區(qū)經(jīng)濟(jì)總量一直保持穩(wěn)定的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，技工貿(mào)總收入年平均增長(zhǎng) % ，工業(yè)總產(chǎn)值年平均增長(zhǎng) % ，利稅年平均增長(zhǎng) % ，自營(yíng)出口年平均增長(zhǎng) % ，現(xiàn)有企業(yè) 2300 家，其中外資企業(yè) 810 家。 據(jù)統(tǒng)計(jì) 2020 年，全區(qū)技工貿(mào)總收入實(shí)現(xiàn) 410 億元，同比增長(zhǎng) % ；區(qū)內(nèi)生產(chǎn)總值 完成 71 億元，增長(zhǎng) 22% ； 實(shí)現(xiàn)全口徑稅收 億元，增長(zhǎng) 47% ；其中區(qū)本級(jí)財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) 51% ；固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長(zhǎng) 429% ；在 短短兩年間，渾南新區(qū)經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模不斷壯大，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率迅速攀升，固定資產(chǎn)投資、實(shí)際利用外資、出口創(chuàng)匯總額已經(jīng)超過(guò)過(guò)去 10 年的總和，占全市的比重分別由 ％、 ％、 ％提高到 ％、 17％、 ％。 （一）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)緊抓不放 要全面啟動(dòng)渾南經(jīng)濟(jì)，發(fā)揮新區(qū)自身優(yōu)勢(shì)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不在多，而在精，要集中精力抓一個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) —— I T 產(chǎn)業(yè) ， 使渾南新區(qū)對(duì)內(nèi)整合了資源要素，對(duì)外實(shí)現(xiàn)了功能互補(bǔ)，體現(xiàn)了立足高端、實(shí)施錯(cuò)位發(fā)展的獨(dú)特戰(zhàn)略。目前，渾南新區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)產(chǎn)值的 ％，占全市電子信息產(chǎn)業(yè)的 70％。僅東軟數(shù)字醫(yī)療有限公司，去年就實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 5 億元，而且通過(guò)搞嵌入式軟件和發(fā)展虛擬生產(chǎn)，帶動(dòng)沈陽(yáng)地方企業(yè)實(shí)現(xiàn)了 8 億元產(chǎn)值，成為用高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的成功典范。 （二）核心競(jìng)爭(zhēng)力不斷提高 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聚焦走出了新區(qū)發(fā)展的重要一步，而更為關(guān)鍵的是提高核心競(jìng)爭(zhēng)力。渾南新區(qū)在整體推進(jìn)電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，業(yè)喬 —— 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠(chéng)信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 42 頁(yè) 共 183 頁(yè) 集中力量提升 I T 產(chǎn)業(yè) 的核心競(jìng)爭(zhēng)力。目前，科希芯片、埃姆西特軟性芯片、集成電路生產(chǎn)線設(shè)備、貝爾網(wǎng)絡(luò)可視電話等一批層次高、牽動(dòng)力強(qiáng)的 I T 項(xiàng)目已經(jīng)落戶渾南，為渾南打造東北 I C（集成電路）制造大本營(yíng)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。以雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)為依托，在不太長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，渾南將出神入化地為沈陽(yáng)創(chuàng)造出若干個(gè)新的全國(guó)第一：諸如第一塊手機(jī)用 F BAR 通訊芯片，第一臺(tái)生產(chǎn)芯片設(shè)備的涂膠機(jī)，第一塊 50 微米軟性印刷電路板，第一部網(wǎng)絡(luò)可視電話。 （三）企業(yè)與產(chǎn)業(yè)共存共榮 “ 有企業(yè)不等于有產(chǎn)業(yè) ” 。沒(méi)有企業(yè) 族 群，難以做大產(chǎn)業(yè)鏈條，壯大產(chǎn)業(yè)規(guī)模。這是渾南對(duì) 企業(yè)、產(chǎn)業(yè)相伴相生、共存共榮的生態(tài)化理解。一條芯片生產(chǎn)線要有 50 個(gè)設(shè)計(jì)公司為其服務(wù)，新區(qū)明年要上 3 條生產(chǎn)線，將有 150 個(gè)設(shè)計(jì)公司加盟，芯片年產(chǎn)值將超過(guò)100 億元。目前，在渾南新區(qū) 26 平方公里的產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，一個(gè)以開(kāi)辟西部、提升中部、規(guī)劃東部為戰(zhàn)略布局，以新加坡工業(yè)園、魁北克寒帶工業(yè)園、 A MT 園、數(shù)字化醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園為母體，培育巨型企業(yè)的藍(lán)圖正在勾畫(huà)之中。在不久的將來(lái)，一批旗艦式企業(yè)將從這里駛出沈陽(yáng)，在國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的舞臺(tái)上搶占一席之地。隨著開(kāi)發(fā)建設(shè)步伐的加快，渾南新區(qū)的企業(yè)家族越來(lái)越大，成員越來(lái)越新。在渾南新區(qū) 40 萬(wàn) 平方米的孵化基地內(nèi)，在孵企業(yè) 249 家，在孵高科技項(xiàng)目 400 多項(xiàng)，已畢業(yè)的 20家企業(yè)擁有一批自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品， “ 渾南制造 ” 正在不斷充填著 “ 沈陽(yáng)制造 ” 的神話。 （四） 大招商、大項(xiàng)目支撐大產(chǎn)業(yè) 渾南新區(qū)不僅形成了一套尋商、親商、安商、富商的工作體系，而且強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略招商，招戰(zhàn)略投資商，盯住具有產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)的龍頭項(xiàng)目不放，實(shí)施全方位的跟蹤服務(wù)，確保其順利落地。 “ 精誠(chéng)所至，金石為開(kāi) ” 。以東軟與荷蘭飛利浦、中科院自動(dòng)化研究所與韓業(yè)喬 —— 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠(chéng)信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 43 頁(yè) 共 183 頁(yè) 國(guó) S TL、航天新光與日本三菱合資合作為代表，一批超過(guò)百億元的大項(xiàng)目將在渾南結(jié)出豐碩的成果。更 令人欣喜的是，由于渾南的執(zhí)著敬業(yè)和對(duì)投資者的人性化服務(wù)，韓國(guó) L G 公司、日本貝爾網(wǎng)絡(luò)公司等知名企業(yè)紛紛計(jì)劃把研發(fā)中心甚至總部遷入渾南，這將進(jìn)一步加快高新技術(shù)在新區(qū)版圖上的擴(kuò)張，為沈陽(yáng)的發(fā)展積蓄新的能量。目前，渾南新區(qū)已有來(lái)自 38個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外商投資企業(yè) 810家，其中有世界 500 強(qiáng)企業(yè) 18 家。今年以來(lái)，到渾南新區(qū)考察洽談的團(tuán)組不斷，合同簽約不斷，開(kāi)工項(xiàng)目不斷。 渾南新區(qū) 已經(jīng)成為了 沈陽(yáng)離世界最近的地方。 （五） 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和城市功能協(xié)調(diào)發(fā)展 看一個(gè)地區(qū)是否有活力、是否有發(fā)展后勁，關(guān)鍵看其內(nèi)在功能和素質(zhì)。新區(qū)建 設(shè)不能 “ 白天熱熱鬧鬧，夜晚一片死寂 ” 。堅(jiān)持功能性開(kāi)發(fā)，保障產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和城市功能協(xié)調(diào)發(fā)展，打造既適合投資創(chuàng)業(yè)，又適宜人居的優(yōu)良環(huán)境，提高新區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，是渾南打出的又一張王牌。早在新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)之初，渾南就認(rèn)真汲取外地新區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，將發(fā)展教育科研、金融商貿(mào)、生活居住、旅游觀光等城市功能與發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，在空間上合理分區(qū)，在時(shí)間上有序開(kāi)發(fā)，集約使用土地，力求實(shí)現(xiàn) “ 寸土寸金 ” 。 （六）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是發(fā)展的基礎(chǔ) 基礎(chǔ)設(shè)施差是渾南啟動(dòng)之初的最大瓶頸。飲用水來(lái)自地下水，動(dòng) 力電來(lái)自農(nóng)用電，交通要靠鄉(xiāng)村路。 市政府為創(chuàng)造最佳的投資環(huán)境，徹底改造渾南的基礎(chǔ)設(shè)施， 以每平方公里 5 億元的投入，完成了近 10 平方公里的 “ 七通一平 ” ，夯實(shí)了發(fā)展基礎(chǔ)，集聚了后發(fā)優(yōu)勢(shì)。兩年間只投入了 30 多億元，卻吸引了銀行信貸、社會(huì)資金等 100 余億元投入到渾南基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上。飛架渾河南北兩岸的世界首業(yè)喬 —— 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠(chéng)信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 44 頁(yè) 共 183 頁(yè) 座單索面斜拉橋 —— 富民橋、貫通新區(qū)東西 21 公里長(zhǎng)的渾南大道、 260 米寬的渾河大街使母城與新區(qū)相映生輝、融為一體。 160 萬(wàn)株樹(shù)木成就了 “ 綠色渾南 ” ，使建成區(qū)的綠化覆蓋率提高到 53％。渾河 10 公里沿線往昔的破爛景象已被五里 河公園、沈水灣公園的花團(tuán)錦簇和綠樹(shù)成蔭 所取代。 三、渾南新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 目前有 2020 多家高新技術(shù)企業(yè)、 810 家外商投資企業(yè)落戶渾南新區(qū)，投資額在 500 萬(wàn)元以上的有 1000 多個(gè)。一批具有世界領(lǐng)先技術(shù)的尖端項(xiàng)目進(jìn)入渾南，形成了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，將吸引大批新經(jīng)濟(jì)就業(yè)者來(lái)此創(chuàng)業(yè)，為該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大的需求與發(fā)展空間。 據(jù)推測(cè)， 2020 年至 2020 年，渾南新區(qū)商品住宅的年度需求量約為 100 萬(wàn)平方米。 渾南新區(qū)將建設(shè)成為 “ 以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐，集金融商貿(mào)、教育科研、生活居住、觀光旅游為一體的相對(duì)獨(dú)立 、功能完善的現(xiàn)代化新城區(qū) ” ，當(dāng)?shù)孛襟w稱之為 “ 北方浦東 ” 。這一規(guī)劃提升了該地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的品位，并長(zhǎng)遠(yuǎn)性擴(kuò)大了項(xiàng)目的增值空間，其人文性則增強(qiáng)了對(duì)居住者的吸引力。 除了高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)以外，渾南新區(qū)位于機(jī)場(chǎng)路兩側(cè)的渾南 CBD10 月份也將全面鋪開(kāi)，必然帶動(dòng)當(dāng)?shù)赝恋卦鲋?；大學(xué)城中已經(jīng)有沈陽(yáng)工業(yè)學(xué)院、沈陽(yáng)建工學(xué)院 、沈陽(yáng)音樂(lè)學(xué)院等三 所大學(xué)進(jìn)駐；渾河旅游觀光帶已經(jīng)完成了北岸 10 公里的景觀建設(shè)，南岸防洪問(wèn)題也將于明年徹底解決。 在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，渾南新區(qū)規(guī)劃建設(shè) 10 座跨河橋、 3 條地鐵線、 1 條輕軌及 1 條過(guò)河隧道，使渾河 不再是新區(qū)和母城的天然屏障。新區(qū)將在基礎(chǔ)設(shè)施方面實(shí)施大資本投入戰(zhàn)略，基礎(chǔ)設(shè)施先行，達(dá)到連接?xùn)|西、溝通南北、提升環(huán)境、凝聚人氣、保證生產(chǎn)生活的目的。 業(yè)喬 —— 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠(chéng)信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 45 頁(yè) 共 183 頁(yè) 從自然環(huán)境看，渾南新區(qū)的開(kāi)發(fā)，將使繞城而過(guò)的渾河變成內(nèi)河，也使渾南成為沈陽(yáng)惟一的濱水黃金寶地，結(jié)合沿河綠化帶，開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目便順理成章。 為控制開(kāi)發(fā)速度，渾南 2020— 2020 年原則上將不再進(jìn)行新的商品住宅項(xiàng)目用地出讓。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此分析說(shuō)，渾南新區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展有助于緩解沈陽(yáng)市目前老城區(qū)人口密度過(guò)大的局面，平衡城市結(jié)構(gòu)，完善城市布局。而作為沈陽(yáng)市城市規(guī)劃核心 區(qū)的重要組成部分，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)必將向新區(qū)拓展，渾南新區(qū)的房地產(chǎn)走勢(shì)對(duì)沈陽(yáng)市的影響意義深遠(yuǎn)，將改變沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體格局，有力支持沈陽(yáng)市的發(fā)展建設(shè)。 現(xiàn)在看渾南新區(qū)內(nèi)部房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)平和，幾個(gè)已有項(xiàng)目均進(jìn)行中后期或尾房銷售階段，但不容忽視的是，渾南地區(qū)還有很多已出讓或未出讓的空置土地，而且未來(lái)幾年渾南的改造速度會(huì)更快，房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)量也會(huì)加大，所以區(qū)域內(nèi)存在較高未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。 小結(jié)：市場(chǎng)存在一定的區(qū)域化競(jìng)爭(zhēng) 在房地產(chǎn)行業(yè)里把沈陽(yáng)市大體分為八個(gè)區(qū)，即沈河、和平、大東、鐵西、皇姑、于洪、東 陵及渾南新區(qū)。由于城市改造方向及城區(qū)功能性的不同，這八個(gè)區(qū)在經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境及人文情感上都有著不同的特點(diǎn)與差距，在房地產(chǎn)行業(yè)上也存在著不小的差異。隨著沈陽(yáng)市城市配套的完善及市中心土地的供應(yīng)量減少，消費(fèi)者的地域情結(jié)被逐漸打破。雖渾南新區(qū)有著自身的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)條件，但沈陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域間市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，消費(fèi)群分流現(xiàn)象嚴(yán)重，所以未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)仍較大。 業(yè)喬 —— 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠(chéng)信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 46 頁(yè) 共 183 頁(yè) ● 各區(qū)房地產(chǎn) 2020 年 6 至 9 月房地產(chǎn)價(jià)格表 時(shí)間 各行政區(qū)域價(jià)格（單位：元） 和平 沈河 皇姑 鐵西 大東 東陵 于洪 渾南新區(qū) 全市（均價(jià)） 6 月 增量 3794 4083 2839 2818 3097 2722 2678 2856 3111 存量 3393 3483 2967 2577 2803 2710 2581 1991 2813 7 月 增量 3881 4539 3134 2821 3090 2936 2570 3326 3287 存量 3431 3545 2909 2601 2837 2877 2625 3173 3000 8 月 增量 3791 4280 3000 2840 3073 2867 2616 3541 3251 存量 3349 3515 2903 2568 2756 3015 2548 3275 2991 9 月 增量 3837 4758 3032 2815 3113 2723 2678 3241 3275 存量 3382 3660 2937 2683 2767 2681 2595 3300 3001 均價(jià) 增量 3826 4415 3001 2824 3093 2812 2615 3241 3231 存量 3389 3551 2929 2607 2791 2821 2587 2935 2951 分析：由上表可 以看出，全市近四個(gè)月增量房平均價(jià)格為 3231 元，渾南新區(qū)基本處于全市平均房?jī)r(jià)水平為 3241 元。而其它 7 個(gè)區(qū)的價(jià)格差異較大，最高與最低均價(jià)差額為 1800 元。皇姑、大東的增量房均價(jià)與渾南新區(qū)最為接近，在 3100 元左右，就價(jià)格上看，這兩個(gè)區(qū)最具競(jìng)爭(zhēng)參考價(jià)值，值得我們關(guān)注。 業(yè)喬 —— 渾南項(xiàng)目策劃全案