[法律資料]論轉(zhuǎn)租中對第三人的保護-資料下載頁
2025-08-21 15:34本頁面
【正文】 人將遭受不測損害，因為根據(jù)登記簿的公信力，善意第三人將取得不存在租賃權(quán)的不動產(chǎn)標的物，即使未登記的不動產(chǎn)租賃權(quán)設定在先，這樣就出現(xiàn)了“買賣打破租賃”的現(xiàn)象。如果不動產(chǎn)租賃權(quán)已登記，即推定買受人應當知道此負擔的存在，其后設定的物權(quán)不得對抗在先的租賃權(quán)，已登記的不動產(chǎn)租賃權(quán)就產(chǎn)生了排他性和優(yōu)先性，這顯然不是債權(quán)所產(chǎn)生的結(jié)果?；诖耍P者認為，采物權(quán)變動形式主義的國家，不動產(chǎn)租賃權(quán)的取得也須登記，如不登記，將產(chǎn)生法理及實踐上的沖突。而在采物權(quán)變動意思主義立法例的國家，以日本為例，其用益物權(quán)的標的物限于不動產(chǎn)，《日本民法典》第177條和第178條規(guī)定，物權(quán)變動，非經(jīng)登記或交付，不得以之對抗第三人，同時該法典第605條規(guī)定，不動產(chǎn)租賃實行登記后，對以后就該不動產(chǎn)取得物權(quán)者，亦發(fā)生效力。即土地租賃經(jīng)登記后，得對抗新所有人。其地上權(quán)與土地租賃權(quán)在成立要件和對抗效力是幾無差別。在日本，基地租賃權(quán)與地上權(quán)二者合而為一，同視為借地權(quán)而予以物權(quán)化?！ ∮缮嫌^之，租賃權(quán)和用益物權(quán)幾無差別，租賃權(quán)因它在理論上是基于租賃契約而產(chǎn)生，租賃權(quán)一直被認為是債權(quán)，然因契約產(chǎn)生的不一定只是債權(quán)，事實上他物權(quán)的產(chǎn)生大多依據(jù)契約，地上權(quán)、永佃權(quán)即是其例。自羅馬法將租賃權(quán)列入債權(quán)以來，大陸法系多數(shù)國家立法從之，而將其規(guī)入債編，雖然這些國家為保護承租人的利益，強化了租賃權(quán)的物權(quán)化，但視租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)的觀點并未改變。近世以來，“物權(quán)法定”原則有逐漸緩和趨勢，德國民法學界近來已對“物權(quán)法定”這個原則有無維持必要展開熱烈討論。私法自治作為傳統(tǒng)民法的指導原則，民法應為自治法，自治法追求的是對等的公平，物權(quán)法定確實是自治的重大例外，而它的合理性只能建立于交易成本和交易安全的考慮，而通過立法承認租賃權(quán)是一種物權(quán)，完全利于交易效率及公平?！ ∪⒊姓J租賃權(quán)為一種用益物權(quán)及其在保護交易中的運用 用益物權(quán)作為物權(quán)，權(quán)利人不僅可以依用益物權(quán)限定范圍支配標的，而且有權(quán)對抗包括所有權(quán)人在內(nèi)的任何人對其權(quán)利行使的干涉。用益物權(quán)的設定使物的利用關(guān)系物權(quán)化，鞏固當事人間的法律關(guān)系，得對抗第三人，此為用益物權(quán)在法律結(jié)構(gòu)上異于債權(quán)的特色。這就使得在非所有人對他人之物的利用方面，用益物權(quán)制度具有債權(quán)制度無可比擬的優(yōu)越性。而傳統(tǒng)民法上，租賃權(quán)本質(zhì)上因為采取債權(quán)的構(gòu)成故并未能完全抑制出租人之解約權(quán)。如視租賃權(quán)為一種用益物權(quán)后，在承租人取得租賃權(quán)后，其理所當然的獲得物權(quán)保護，而不必仰出租人之鼻息，受其左右，更不必用“買賣不破租賃”來予以保護。用益物權(quán)主要包括占有、使用、收益三種權(quán)能，其處分權(quán)能受到真正所有權(quán)人的限制，在轉(zhuǎn)租中，如若經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，那么，承租人對租賃物就享有占有、使用、收益、處分(不完全，這里指轉(zhuǎn)租權(quán))四種權(quán)能，出租人同意補正了承租人的處分權(quán)能，因此，經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為非屬無權(quán)處分，次承租人繼而取得的租賃權(quán)在移轉(zhuǎn)占有后也受物權(quán)保護，可以對抗所有人和不特定第三人，因此，即使承租人違約，出租人解除與承租人合同關(guān)系后，次承租人的租賃權(quán)在轉(zhuǎn)租合同約定期限內(nèi)基于合法占有權(quán)仍受保護，因為定限物權(quán)在一定范圍內(nèi)可以對抗所有權(quán)人。在非法轉(zhuǎn)租中，出租人未同意承租人的轉(zhuǎn)租情形下，則承租人的處分權(quán)(轉(zhuǎn)租權(quán))將受到限制，其轉(zhuǎn)租行為將是無權(quán)處分，當然轉(zhuǎn)租合同仍屬有效，次承租人能否獲得租賃權(quán)，因其是善意或惡意面有別。在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)租中，善意要求次承租人不知即可，即不知承租人無轉(zhuǎn)租權(quán)，當然前已述及不動產(chǎn)租賃需辦理登記，因此，此時的次承租人需盡查閱登記備案的義務，而登記備案中往往涉及該租賃物能否自由轉(zhuǎn)租的規(guī)定，如不盡此義務，不能稱善意，將面臨租賃物被出租人追奪的危險，從而不能取得不動產(chǎn)租賃權(quán)。而在動產(chǎn)租賃中，以交付為公示方法，因此占有動產(chǎn)租賃物的人推定是合法出租人，次承租人信賴此占有者，即為善意，將取得該動產(chǎn)的租賃權(quán)，在合同約定期內(nèi)并能對抗出租人。如若次承租人知道承租人沒有轉(zhuǎn)租權(quán)而仍以之簽訂轉(zhuǎn)租合同，將不能取得租賃權(quán)。文章來源：中顧法律網(wǎng) (免費法律咨詢，就上中顧法律網(wǎng)）11
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