【導(dǎo)讀】未定義書(shū)簽。未定義書(shū)簽。

　　

【正文】 每年一次 地面停車位 ? 檢查地面平整，無(wú)積水、進(jìn)出無(wú)阻礙，停使用功能良好。 每季一次 消防栓 ? 檢查樓道內(nèi)及室外消防栓應(yīng)無(wú)滴漏水或損壞。 每月一次 ? 油漆室外消防栓。 每年一次 ? 檢查消防帶完好無(wú)損。 每年二次 ? 檢查消防閥門無(wú)銹蝕、啟閉靈活。 每年二次 ? 檢查消防報(bào)警按鈕完整無(wú)損，功能可靠。 每月一次 （三）機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理 機(jī)電設(shè)備作為 美術(shù)場(chǎng)館 的運(yùn)作核心，設(shè)備管理的好壞直接影響到 美術(shù)場(chǎng)館功能的發(fā)揮。因此管理處將按照 9000 質(zhì)量管理體系制定相應(yīng)的管理程序，指定專人做好電梯 、供水供電設(shè)備、消防設(shè)備等專業(yè)維修或供應(yīng)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和協(xié)調(diào)工作。在保障用戶需求的前提下，制定完善的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和節(jié)能降耗措施，以提高設(shè)備使用效率，降低運(yùn)行成本，延長(zhǎng)設(shè)備壽命。 高低配電系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 保養(yǎng)周期 保養(yǎng)內(nèi)容 保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 1 日常保養(yǎng) 高低壓配電室清潔；檢查儀表、指示燈是否正常；檢查變壓器外觀、運(yùn)行溫度和噪音。 室內(nèi)環(huán)境整潔；配電柜內(nèi)外無(wú)雜物和污物；電纜溝內(nèi)無(wú)積水；儀表指示燈顯示正常。 2 每周保養(yǎng) 元件和線路表面完好無(wú)損，壓接良好。 3 每月保養(yǎng) 檢查井道內(nèi)電纜、切換箱、T 接箱和控制箱；檢查變壓器測(cè)溫報(bào)警系統(tǒng)及通風(fēng)系統(tǒng)。 井道內(nèi)清潔干燥；電纜表面完好，標(biāo)號(hào)牌齊全，接地良好；各種控制箱應(yīng)完好、清潔，操作良好。 4 每季保養(yǎng) 低壓配電柜（箱）內(nèi)元件、母線及抽屜清潔（每?jī)杉疽淮危? 柜內(nèi)無(wú)灰塵污物；螺絲緊固。 5 每年保養(yǎng) 高壓配電柜內(nèi)元件、母線、變壓器及抽屜清潔；母線排壓接緊固；檢測(cè)變壓器和各元件各支路的絕緣電阻和接地體的接地電阻。 高壓配電柜內(nèi)外清潔無(wú)污物、變壓器表面清潔完好；線路連接緊固；母線排壓接良好，色標(biāo)清晰；變壓器和各元件各支路的絕緣良好，接地體接地良好。 發(fā)電機(jī)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 保養(yǎng)周期 保養(yǎng)內(nèi)容 保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 1 日常保養(yǎng) 檢查發(fā)電機(jī)外觀是否清潔、是否有漏水漏油現(xiàn)象。 外觀完好，無(wú)污物，無(wú)漏水漏油。 2 每周保養(yǎng) 清潔發(fā)電機(jī)外表；檢查柴油、機(jī)油、冷卻水、風(fēng)扇皮帶、電解液及電池電壓是否達(dá)到要求；每周機(jī)組試運(yùn)行15 分鐘。 柴油、機(jī)油、冷卻水、電解液和電池電壓應(yīng)保持在標(biāo)準(zhǔn)量；風(fēng)扇皮帶松緊適宜；機(jī)組試運(yùn)行參數(shù)正常，無(wú)漏水漏油漏煙現(xiàn)象，無(wú)異常噪聲。 3 運(yùn)行 250小時(shí)或一年一次 更換機(jī)油、冷卻水、三濾 冷卻水必須加入防銹防凍液。 4 每年保養(yǎng) 斷路器、 電纜接點(diǎn)清潔和緊固；發(fā)電機(jī)的手動(dòng)及自動(dòng)起動(dòng)、停止測(cè)試。 斷路器清潔；電纜接點(diǎn)牢固；發(fā)電機(jī)手動(dòng)自動(dòng)正常。 給排水設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 保養(yǎng)周期 保養(yǎng)內(nèi)容 保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 1 日常保養(yǎng) 檢查水泵外觀、運(yùn)行溫度、壓力和聲音；水泵、閥門和管道有無(wú)銹蝕和滲漏。 水泵、閥門和管道表面無(wú)污物、無(wú)銹蝕和無(wú)滲漏；管道壓力正常；水泵運(yùn)行無(wú)異常噪聲。 2 每周保養(yǎng) 生活水泵輪換運(yùn)行；消防栓、水泵接合器、噴淋管道的閘閥是否打開(kāi)。 消防水系統(tǒng)閥門保持常開(kāi)；水泵接合器無(wú)漏水。 3 每月保養(yǎng) 消防水泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、補(bǔ)壓泵進(jìn)行試運(yùn)行。 水泵運(yùn)行正常，無(wú)異常噪聲和振動(dòng)，出口壓力正常，電流正常。 4 每季保養(yǎng) 生活水池和水箱的清洗（每半年一次）。 進(jìn)行全面地清洗消毒。 5 每年保養(yǎng) 清洗消防水管；測(cè)量水泵電機(jī)繞組的絕緣電阻；管道補(bǔ)漆。 排空消防水管中的水、重新注入消防水；管道無(wú)銹跡和脫漆。 弱電系統(tǒng)（消防、樓宇自控、保安）維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 保養(yǎng)周期 保養(yǎng)內(nèi)容 保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 1 日常保養(yǎng) 通過(guò)消防報(bào)警主機(jī)和樓宇自控電腦自檢煙感、排煙閥、送風(fēng)閥及各自控點(diǎn)狀態(tài)。 無(wú)故障和異常報(bào)警。 2 每月保養(yǎng) 清潔攝像頭鏡面 ；清洗保安監(jiān)控錄像機(jī)磁頭。 保安監(jiān)控畫(huà)面清晰；錄象效果良好。 4 每季保養(yǎng) 以抽樣形式檢測(cè)消防和樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)各種功能。 抽樣合格率為 100%。 5 每年保養(yǎng) 清洗煙感；全面檢測(cè)消防、樓宇自控和保安系統(tǒng)各種功能；室內(nèi)攝像頭云臺(tái)、電動(dòng)閥、電磁閥和送風(fēng)閥加潤(rùn)滑油。 室內(nèi)攝像頭云臺(tái)、電動(dòng)閥、電磁閥和送風(fēng)閥運(yùn)轉(zhuǎn)靈活；消防系統(tǒng)完好率為 100%；樓宇自控和保安系統(tǒng)完好率為 100%。 電梯維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 保養(yǎng)周期 保養(yǎng)內(nèi)容 保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 1 日常保養(yǎng) 檢查電梯內(nèi)燈、風(fēng)扇；檢查 燈、風(fēng)扇、按鈕無(wú)損壞；電梯運(yùn)按鈕；檢查電梯運(yùn)行有無(wú)異響 或異常振動(dòng)。 行穩(wěn)定。 2 每周保養(yǎng) 控制柜衛(wèi)生清理；清理機(jī)頂、門頭、風(fēng)扇；警鐘及對(duì)講機(jī)檢查試驗(yàn)；檢查開(kāi)關(guān)門動(dòng)作；檢查各類安全開(kāi)關(guān)和剎車限速裝置等。 開(kāi)關(guān)門動(dòng)作靈活，無(wú)異響；警鐘及對(duì)講機(jī)、各類安全開(kāi)關(guān)和剎車限速裝置有效；。 3 每月保養(yǎng) 井道內(nèi)及井底衛(wèi)生清理；調(diào)整保險(xiǎn)纜；各控制屏、變壓器、接觸器清理；消防功能試驗(yàn)；電源總開(kāi)關(guān)檢查；導(dǎo)靴座清理，間隙檢查調(diào)整。 消防功能有效；電源總開(kāi)關(guān)無(wú)發(fā)熱、無(wú)異響。 4 每季保養(yǎng) 剎車皮檢查及更換；各軸承和機(jī)械部位加油；檢查及更換門腳膠；主纜 磨損情況及張力調(diào)整；檢查調(diào)整安全鉗間隙；清洗主付導(dǎo)軌；對(duì)重、轎廂與緩沖器距離檢查。 剎車良好；各軸承和機(jī)械部位潤(rùn)滑良好；主纜無(wú)嚴(yán)重磨損以及張力平衡；。 5 每年保養(yǎng) 限速器動(dòng)作速度測(cè)量，安全鉗試驗(yàn)；絕緣電阻測(cè)量；檢查平層情況；各接通過(guò)有關(guān)檢測(cè)部門檢測(cè)合格。 第七章 保安 及車輛服務(wù) （一）保安隊(duì)伍組織建設(shè) 保安隊(duì)伍的組建 成立保安部，設(shè)保安隊(duì)長(zhǎng) 1 名，下轄保安員 22 名。 保安隊(duì)伍的管理 （ 1）保安隊(duì)伍 實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，部門、公司定期組織安保隊(duì)伍考核 (保安員訓(xùn)練安排見(jiàn)下頁(yè) )。 （ 2）嚴(yán)格執(zhí)行請(qǐng)銷假制度和交接班制度。 （ 3）建立應(yīng)急分隊(duì)值勤制度。 通常按休息班 30%的人員比例可以外出，每次時(shí)間不超過(guò)四小時(shí)，晚上十點(diǎn)前必須歸隊(duì)。在節(jié)日或有重大活動(dòng)時(shí)，全體待命。 （ 4）實(shí)行監(jiān)管機(jī)制。 物業(yè)管理處保安主部對(duì)保安值班人員的工作進(jìn)行督查、指導(dǎo)。 （ 5）注重形象。保安員是外來(lái)客戶 美術(shù)館看到的第一印象點(diǎn)，作為保安人員，我公司要求其不但要負(fù)責(zé)日常安全防范事務(wù)，更要擔(dān)負(fù)起傳遞物業(yè)形 象的責(zé)任，維護(hù)、提升大工業(yè)區(qū)業(yè)主單位的形象。 安全管理工作要點(diǎn) 日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、樓內(nèi)巡視檢查、外圍、廣場(chǎng)巡視檢查、車輛疏導(dǎo)等。 （ 1）崗位要求 1)上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。 2)嚴(yán)格按崗位職責(zé)要求履行任務(wù)。 3)保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻(xiàn)精神。 4)建立崗位記事本，對(duì)異常情況，及時(shí)記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書(shū)面匯報(bào)。 5)禮貌待人，熱情服務(wù)。 （ 2）門崗控制工作要點(diǎn) 1)發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其 入內(nèi)。 2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢(shì)要規(guī)范，態(tài)度要熱情。 3)遇有運(yùn)輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來(lái)源與事由。放行時(shí)須手續(xù)完備（需由需方部門簽證的放行條），同時(shí)無(wú)其它違規(guī)行為。 4)引導(dǎo)前來(lái)學(xué)習(xí)、參觀的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的市民提供指引。 （ 3）車輛疏導(dǎo)工作要點(diǎn) 1)按 美術(shù)館車輛有關(guān)管理規(guī)定放行或禁行。 2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢(shì)要規(guī)范，態(tài)度要熱情。 3)遇有運(yùn)輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來(lái)源與事由。放行時(shí)須手續(xù)完備（需有甲方有關(guān)部門簽證的放行 條），同時(shí)無(wú)其它違規(guī)行為。 4)進(jìn)行車庫(kù)安全服務(wù)，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。 5)定時(shí)巡視車庫(kù)，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報(bào)警立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)。 6)有重大活動(dòng)安排，事先預(yù)留車位，擺放醒目標(biāo)志。 （ 4）巡視檢查工作要點(diǎn) 1)勤巡邏，細(xì)觀察，不放過(guò)任何一處非正常點(diǎn)。 2)巡視范圍包括 美術(shù)館各層辦公區(qū)、設(shè)備機(jī)房、宿舍樓、各處通道等。 3)按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，遇重大問(wèn)題告知隊(duì)長(zhǎng)及管理處，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點(diǎn)。 4)巡視中思想集中，做到“看、聽(tīng)、聞、問(wèn)” ，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。并注意消防設(shè)施、監(jiān)控器材和設(shè)備的完好性。 5)巡視時(shí)有禮有節(jié)，認(rèn)真回答樓內(nèi)工作人員和其他物業(yè)使用人的詢問(wèn)，熱情禮貌服務(wù)。 6)接到治安、火警報(bào)警信息，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，做出正確處理。 7)為了營(yíng)造大樓環(huán)境安靜、祥和，采取正裝巡邏方式，樓內(nèi)巡邏人員身著保安制服佩帶對(duì)講機(jī)進(jìn)行巡視檢查。 （二）車輛交通管理 對(duì)停車場(chǎng)的管理，應(yīng)突出以下幾個(gè)方面： 制定切實(shí)可行的管理制度及運(yùn)行方案 我公司進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)后，首先進(jìn)行調(diào)查模底，合理規(guī)劃地面停車場(chǎng) 的使用管理，防止亂停、亂放。同時(shí)，建立完善的管理制度，確保 美術(shù)館文明、有序的工作、學(xué)習(xí)、活動(dòng)環(huán)境。 進(jìn)行安全有序的服務(wù) 對(duì)駛?cè)胲噲?chǎng)、車庫(kù)的車輛，均限速 5公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致的管理，進(jìn)行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。 標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 為保證行車安全，提供各種停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的建立建議，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛引向牌、禁停標(biāo)識(shí)、行駛停放識(shí)別標(biāo)記等。 出入登記管理 做好停車場(chǎng)的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴(yán)防被盜事件發(fā)生，同時(shí)，停車場(chǎng)防止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入和逗留。 規(guī)范化的人性管理 在嚴(yán)格規(guī)范管理的同時(shí)，配合做好車輛的防護(hù)工作，關(guān)注已停車輛，查看有無(wú)損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。 配合開(kāi)展重大活動(dòng)及其它相關(guān)工作 遇有計(jì)劃性重大活動(dòng)安排時(shí)，制定活動(dòng)開(kāi)展配合計(jì)劃，事先做好預(yù)留車位及場(chǎng)地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說(shuō)及解釋工作。 （ 三 ） 會(huì)務(wù)服務(wù) ? 服務(wù)意識(shí) 服從意識(shí)：客人永遠(yuǎn)是對(duì)的，不抱怨。 照顧意識(shí)：必要時(shí)對(duì)長(zhǎng)者進(jìn)行攙扶。 尊重意識(shí)：公共場(chǎng)合領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)先、長(zhǎng)者優(yōu)先、女士?jī)?yōu)先，記住客人。 隱私意識(shí)：與客人交談，莫問(wèn)私事。 ? 服務(wù)語(yǔ)言 稱呼得體：您好！大家好！下午好！?? 迎送語(yǔ)言：歡迎光臨、歡迎再次光臨！請(qǐng)您走好！再見(jiàn)！?? 請(qǐng)托用語(yǔ)：請(qǐng)問(wèn)、請(qǐng)稍候、請(qǐng)讓一下、請(qǐng)多關(guān)照?? 致謝用語(yǔ)：謝謝您對(duì)我們工作的配合與支持?? 征詢用語(yǔ)：請(qǐng)問(wèn)、勞駕、我能為您?? 應(yīng)答用語(yǔ)：您好！這里是??，請(qǐng)問(wèn)您有什么需要??，是的、好的、我明白您的意思、我會(huì)盡量按照您的要求去?? 祝賀用語(yǔ)：節(jié)日快樂(lè)，恭喜！祝賀您！?? 推托用語(yǔ)：對(duì)不起，同志！請(qǐng)您??我請(qǐng)示一下領(lǐng)導(dǎo)?? 道歉用語(yǔ)：打擾了、對(duì)不起、抱歉、多多包涵?? 禁語(yǔ)：這不是我的責(zé)任、我們規(guī)定、你不懂、你錯(cuò)了??，切忌說(shuō)“不”字 ? 服務(wù)形象 形象定位：美麗、端莊、大方。 服裝定位：正裝。 清潔衛(wèi)生： 頭：一天一洗。 臉：干凈、淡妝、無(wú)胡須。 口：無(wú)異味。 體：無(wú)體味。 姿勢(shì)得體、優(yōu)美（站姿、走姿）。 語(yǔ)言要親切、甜美。 表情要自然、微笑。 ? 服務(wù)程度 盡可能“隱形”服務(wù)，即“無(wú)干擾”服務(wù)。 服務(wù)要適度。 茶水供應(yīng)及時(shí)，于客人左后側(cè)續(xù)茶。 不隨意翻動(dòng)、挪動(dòng)客人物品。 ? 服務(wù)培訓(xùn) 請(qǐng)禮儀專家授課，傳授禮儀禮節(jié)知識(shí)。 請(qǐng)酒店資深專家培訓(xùn)服務(wù)人員服務(wù)技能。 第八章 安全管理與應(yīng)急搶險(xiǎn)預(yù)案 （一）安全管理工作特點(diǎn) 美術(shù)館安全管理工作特點(diǎn)如下： 1．人員出入各階層均有，須注重公共衛(wèi)生安全； 2．消防等級(jí)要求高； 3．安全管理時(shí)間長(zhǎng) 4．車輛管理復(fù)雜 （二）安全管理目標(biāo) 1．人員進(jìn)出井然有序 2．日常辦公環(huán)境安 全、舒適 3．突發(fā)事件迅速得到解決 4．交通事故處理率 100%，無(wú)車輛失竊事件 5．治安案件發(fā)生率為 0 （三）安全管理原則 堅(jiān)持外馳