【導讀】未定義書簽。未定義書簽。

　　

【正文】 每年一次 地面停車位 ? 檢查地面平整，無積水、進出無阻礙，停使用功能 良好。 每季一次 消防栓 ? 檢查樓道內及室外消防栓應無滴漏水或損壞。 每月一次 ? 油漆室外消防栓。 每年一次 ? 檢查消防帶完好無損。 每年二次 ? 檢查消防閥門無銹蝕、啟閉靈活。 每年二次 ? 檢查消防報警按鈕完整無損，功能可靠。 每月一次 （三）機電設備設施管理 機電設備作為 美術場館 的運作核心，設備管理的好壞直接影響到 美術場館功能的發(fā)揮。因此管理處將按照 9000 質量管理體系制定相應的管理程 序，指定專人做好電梯、供水供電設備、消防設備等專業(yè)維修或供應機構的監(jiān)督和協(xié)調工作。在保障用戶需求的前提下，制定完善的維護保養(yǎng)計劃和節(jié)能降耗措施，以提高設備使用效率，降低運行成本，延長設備壽命。 高低配電系統(tǒng)維修養(yǎng)護計劃和標準 序號 保養(yǎng)周期 保養(yǎng)內容 保養(yǎng)標準 1 日常保養(yǎng) 高低壓配電室清潔；檢查儀表、指示燈是否正常；檢查變壓器外觀、運行溫度和噪音。 室內環(huán)境整潔；配電柜內外無雜物和污物；電纜溝內無積水；儀表指示燈顯示正常。 2 每周保養(yǎng) 元件和線路表面完好無損，壓接良好。 3 每月保養(yǎng) 檢查 井道內電纜、切換箱、T 接箱和控制箱；檢查變壓器測溫報警系統(tǒng)及通風系統(tǒng)。 井道內清潔干燥；電纜表面完好，標號牌齊全，接地良好；各種控制箱應完好、清潔，操作良好。 4 每季保養(yǎng) 低壓配電柜（箱）內元件、母線及抽屜清潔（每兩季一次）。 柜內無灰塵污物；螺絲緊固。 5 每年保養(yǎng) 高壓配電柜內元件、母線、變壓器及抽屜清潔；母線排壓接緊固；檢測變壓器和各元件各支路的絕緣電阻和接地體的接地電阻。 高壓配電柜內外清潔無污物、變壓器表面清潔完好；線路連接緊固；母線排壓接良好，色標清晰；變壓器和各元件各支路的絕緣良好，接地 體接地良好。 發(fā)電機維修養(yǎng)護計劃和標準 序號 保養(yǎng)周期 保養(yǎng)內容 保養(yǎng)標準 1 日常保養(yǎng) 檢查發(fā)電機外觀是否清潔、是否有漏水漏油現(xiàn)象。 外觀完好，無污物，無漏水漏油。 2 每周保養(yǎng) 清潔發(fā)電機外表；檢查柴油、機油、冷卻水、風扇皮帶、電解液及電池電壓是否達到要求；每周機組試運行15 分鐘。 柴油、機油、冷卻水、電解液和電池電壓應保持在標準量；風扇皮帶松緊適宜；機組試運行參數(shù)正常，無漏水漏油漏煙現(xiàn)象，無異常噪聲。 3 運行 250小時或一年一次 更換機油、冷卻水、三濾 冷卻水必須加入防銹防凍液。 4 每年保養(yǎng) 斷路器、電纜接點清潔和緊固；發(fā)電機的手動及自動起動、停止測試。 斷路器清潔；電纜接點牢固；發(fā)電機手動自動正常。 給排水設備維修養(yǎng)護計劃和標準 序號 保養(yǎng)周期 保養(yǎng)內容 保養(yǎng)標準 1 日常保養(yǎng) 檢查水泵外觀、運行溫度、壓力和聲音；水泵、閥門和管道有無銹蝕和滲漏。 水泵、閥門和管道表面無污物、無銹蝕和無滲漏；管道壓力正常；水泵運行無異常噪聲。 2 每周保養(yǎng) 生活水泵輪換運行；消防栓、水泵接合器、噴淋管道的閘閥是否打開。 消防水系統(tǒng)閥門保持常開；水泵接合器無漏水。 3 每月保養(yǎng) 消防水泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、補壓泵進行試運行。 水泵運行正常，無異常噪聲和振動，出口壓力正常，電流正常。 4 每季保養(yǎng) 生活水池和水箱的清洗（每半年一次）。 進行全面地清洗消毒。 5 每年保養(yǎng) 清洗消防水管；測量水泵電機繞組的絕緣電阻；管道補漆。 排空消防水管中的水、重新注入消防水；管道無銹跡和脫漆。 弱電系統(tǒng)（消防、樓宇自控、保安）維修養(yǎng)護計劃和標準 序號 保養(yǎng)周期 保養(yǎng)內容 保養(yǎng)標準 1 日常保養(yǎng) 通過消防報警主機和樓宇自控電腦自檢煙感、排煙閥、送風閥及各自控點狀態(tài)。 無故障和異常報警。 2 每月 保養(yǎng) 清潔攝像頭鏡面；清洗保安監(jiān)控錄像機磁頭。 保安監(jiān)控畫面清晰；錄象效果良好。 4 每季保養(yǎng) 以抽樣形式檢測消防和樓宇自動化系統(tǒng)各種功能。 抽樣合格率為 100%。 5 每年保養(yǎng) 清洗煙感；全面檢測消防、樓宇自控和保安系統(tǒng)各種功能；室內攝像頭云臺、電動閥、電磁閥和送風閥加潤滑油。 室內攝像頭云臺、電動閥、電磁閥和送風閥運轉靈活；消防系統(tǒng)完好率為 100%；樓宇自控和保安系統(tǒng)完好率為 100%。 電梯維修養(yǎng)護計劃和標準 序號 保養(yǎng)周期 保養(yǎng)內容 保養(yǎng)標準 1 日常保養(yǎng) 檢查電梯內燈、風扇；檢查按鈕； 檢查電梯運行有無異響或異常振動。 燈、風扇、按鈕無損壞；電梯運行穩(wěn)定。 2 每周保養(yǎng) 控制柜衛(wèi)生清理；清理機頂、門頭、風扇；警鐘及對講機檢查試驗；檢查開關門動作；檢查各類安全開關和剎車限速裝置等。 開關門動作靈活，無異響；警鐘及對講機、各類安全開關和剎車限速裝置有效；。 3 每月保養(yǎng) 井道內及井底衛(wèi)生清理；調整保險纜；各控制屏、變壓器、接觸器清理；消防功能試驗；電源總開關檢查；導靴座清理，間隙檢查調整。 消防功能有效；電源總開關無發(fā)熱、無異響。 4 每季保養(yǎng) 剎車皮檢查及更換；各軸承和機械部位加油；檢 查及更換門腳膠；主纜磨損情況及張力調整；檢查調整安全鉗間隙；清洗主付導軌；對重、轎廂與緩沖器距離檢查。 剎車良好；各軸承和機械部位潤滑良好；主纜無嚴重磨損以及張力平衡；。 5 每年保養(yǎng) 限速器動作速度測量，安全鉗試驗；絕緣電阻測量；檢查平層情況；各接線端通過有關檢測部門檢測合格。 第七章 保安 及車輛服務 （一）保安隊伍組織建設 保安隊伍的組建 成立保安部，設保安隊長 1 名，下轄保安員 22 名。 保安隊伍的 管理 （ 1）保安隊伍實行準軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導指揮訓練，部門、公司定期組織安保隊伍考核 (保安員訓練安排見下頁 )。 （ 2）嚴格執(zhí)行請銷假制度和交接班制度。 （ 3）建立應急分隊值勤制度。 通常按休息班 30%的人員比例可以外出，每次時間不超過四小時，晚上十點前必須歸隊。在節(jié)日或有重大活動時，全體待命。 （ 4）實行監(jiān)管機制。 物業(yè)管理處保安主部對保安值班人員的工作進行督查、指導。 （ 5）注重形象。保安員是外來客戶 美術館看到的第一印象點，作為保安人員，我公司要求其不但要負責日常安全防范事務， 更要擔負起傳遞物業(yè)形象的責任，維護、提升大工業(yè)區(qū)業(yè)主單位的形象。 安全管理工作要點 日常安全管理工作的內容包括：安全監(jiān)控、樓內巡視檢查、外圍、廣場巡視檢查、車輛疏導等。 （ 1）崗位要求 1)上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。 2)嚴格按崗位職責要求履行任務。 3)保持充沛精力，具有高度責任感、使命感及奉獻精神。 4)建立崗位記事本，對異常情況，及時記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報。 5)禮貌待人，熱情服務。 （ 2）門崗控制工作要點 1)發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他 衣著不整的人員阻止其入內。 2)維持門口交通秩序，指揮和疏導進出車輛，引導要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。 3)遇有運輸車輛出入，詳細記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備（需由需方部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。 4)引導前來學習、參觀的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的市民提供指引。 （ 3）車輛疏導工作要點 1)按 美術館車輛有關管理規(guī)定放行或禁行。 2)維持門口交通秩序，指揮和疏導進出車輛，引導要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。 3)遇有運輸車輛出入，詳細記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備（需有甲 方有關部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。 4)進行車庫安全服務，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。 5)定時巡視車庫，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報警立即趕赴現(xiàn)場。 6)有重大活動安排，事先預留車位，擺放醒目標志。 （ 4）巡視檢查工作要點 1)勤巡邏，細觀察，不放過任何一處非正常點。 2)巡視范圍包括 美術館各層辦公區(qū)、設備機房、宿舍樓、各處通道等。 3)按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，遇重大問題告知隊長及管理處，巡視中嚴格杜絕盲點。 4)巡視中思想集中，做 到“看、聽、聞、問”，發(fā)現(xiàn)問題及時向上級匯報。并注意消防設施、監(jiān)控器材和設備的完好性。 5)巡視時有禮有節(jié)，認真回答樓內工作人員和其他物業(yè)使用人的詢問，熱情禮貌服務。 6)接到治安、火警報警信息，及時趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。 7)為了營造大樓環(huán)境安靜、祥和，采取正裝巡邏方式，樓內巡邏人員身著保安制服佩帶對講機進行巡視檢查。 （二）車輛交通管理 對停車場的管理，應突出以下幾個方面： 制定切實可行的管理制度及運行方案 我公司進駐現(xiàn)場后，首先進行調查模底 ，合理規(guī)劃地面停車場的使用管理，防止亂停、亂放。同時，建立完善的管理制度，確保 美術館文明、有序的工作、學習、活動環(huán)境。 進行安全有序的服務 對駛入車場、車庫的車輛，均限速 5公里以下，嚴防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學合理、安全有序，以完善細致的管理，進行安全有序的服務，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。 標識系統(tǒng) 為保證行車安全，提供各種停車場標識系統(tǒng)的建立建議，如限高牌、限速牌、轉彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛引向牌、禁停標識、行駛停 放識別標記等。 出入登記管理 做好停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴防被盜事件發(fā)生，同時，停車場防止無關人員進入和逗留。 規(guī)范化的人性管理 在嚴格規(guī)范管理的同時，配合做好車輛的防護工作，關注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。 配合開展重大活動及其它相關工作 遇有計劃性重大活動安排時，制定活動開展配合計劃，事先做好預留車位及場地檢查工作，擺放醒目標志，并做好協(xié)調、勸說及解釋工作。 （ 三 ） 會務服務 ? 服務意識 服從意識：客人永遠是對的，不抱怨。 照顧意識：必要時對長者進行攙扶。 尊重意識：公共場合領導優(yōu)先、長者優(yōu)先、女士優(yōu)先，記住客人。 隱私意識：與客人交談，莫問私事。 ? 服務語言 稱呼得體：您好！大家好！下午好！?? 迎送語言：歡迎光臨、歡迎再次光臨！請您走好！再見！?? 請托用語：請問、請稍候、請讓一下、請多關照?? 致謝用語：謝謝您對我們工作的配合與支持?? 征詢用語：請問、勞駕、我能為您?? 應答用語：您好！這里是??，請問您有什么需要 ??，是的、好的、我明白您的意思、我會盡量按照您的要求去?? 祝賀用語：節(jié)日快樂，恭喜！祝賀您！?? 推托用語：對不起，同志！請您??我請示一下領導?? 道歉用語：打擾了、對不起、抱歉、多多包涵?? 禁語：這不是我的責任、我們規(guī)定、你不懂、你錯了??，切忌說“不”字 ? 服務形象 形象定位：美麗、端莊、大方。 服裝定位：正裝。 清潔衛(wèi)生： 頭：一天一洗。 臉：干凈、淡妝、無胡須。 口：無異味。 體：無體味。 姿勢得體、優(yōu)美（站姿、走姿）。 語言要親切、甜美。 表情要自然、微 笑。 ? 服務程度 盡可能“隱形”服務，即“無干擾”服務。 服務要適度。 茶水供應及時，于客人左后側續(xù)茶。 不隨意翻動、挪動客人物品。 ? 服務培訓 請禮儀專家授課，傳授禮儀禮節(jié)知識。 請酒店資深專家培訓服務人員服務技能。 第八章 安全管理與應急搶險預案 （一）安全管理工作特點 美術館安全管理工作特點如下： 1．人員出入各階層均有，須注重公共衛(wèi)生安全； 2．消防等級要求高； 3．安全管理時間長 4．車輛管理復雜 （二）安全管理目標 1．人員進出井然有序 2．日常辦公環(huán)境安全、舒適 3．突發(fā)事件迅速得到解決 4．交通事故處理率 100%，無車輛失竊事件 5．治安案件發(fā)生率