【導(dǎo)讀】地塊南面緊鄰匯仁集團(tuán)，以北緊鄰規(guī)劃建造之中的南昌市公交公司總站（為。乏，需要依靠蓮塘鎮(zhèn)。周邊現(xiàn)有的配套有金屋裝飾城、南昌現(xiàn)代外國語學(xué)校等。203路：老福山――蓮塘，為南昌縣連接市區(qū)的主要公交線路。樞紐客運(yùn)中心站，在公交總公司還將設(shè)置接駁市內(nèi)交通的公交線路，公交總公司的興建，從根本上解決了本項(xiàng)目通往市區(qū)的交通問題。具影響力的超級(jí)大盤。甕城及中庭水系將12幢住宅劃分成南北兩塊。12幢住宅總建筑面積約46000平方米。有2幢為平層二房,3幢為平層三房,7幢為復(fù)式樓中樓。為競爭個(gè)案，通過與這些板塊樓盤的比較及其價(jià)格分析來確定本案的均價(jià)范圍。10公里，與本案相距5公里。從地理位置上來說，本案比蓮塘板塊更接近市中心，應(yīng)該。而對于郊區(qū)樓盤來說，這是不得不考慮的一個(gè)因素。元／平方米之間，兩類樓盤的界限也比較明確。些樓盤更好，當(dāng)然，也存在優(yōu)勢。質(zhì)較高的樓盤還是引進(jìn)了一些不同的產(chǎn)品。

　　

【正文】 之間，總價(jià)在 26－ 34 萬元之間，這也應(yīng)是本案樓中樓的理想價(jià)格區(qū)段。 萬科四季花城： 紅谷灘的分析也適用萬科，萬科的兩房面積在 85－ 95 平方米之間，總價(jià)在 2023萬，三房面積在 118－ 140 平方米之間，總價(jià)在 28－ 34 萬。這兩個(gè)總價(jià)段也應(yīng)是本案三房及樓中樓的總價(jià)段。 所以說，本案三房的總價(jià)以不超過 19 萬為佳，樓中樓的總價(jià)以不超過 28 萬為佳，換算到 單價(jià)，三房的價(jià)格應(yīng)在 1800 元／平方米左右，樓中樓價(jià)格應(yīng)不超過 2000 元／平方米。 三、潛在的競爭對手： 目前本案最大的競爭對手 —— 大湖之都預(yù)計(jì)會(huì)在本案開盤不久推出，從其規(guī)模及所處的區(qū)位環(huán)境來看，本案并不占便宜，目前該案報(bào)價(jià)不超過 1800 元／平方米，因此本案的多層開盤價(jià)也不應(yīng)超過這一價(jià)位。 四、銷售策略： 作為一個(gè)規(guī)模達(dá) 42 萬大盤的首期，采取低開高走的銷售策略應(yīng)是比較明智的一個(gè)選擇，從這個(gè)角度來講，價(jià)格不應(yīng)定的太高。 康城項(xiàng)目價(jià)格建議： 通過與競爭個(gè)案各個(gè)方面的比較，考慮市場的因素，建議康城的均價(jià) 在1800 元／平方米左右。 細(xì)化到本案各個(gè)產(chǎn)品部分，建議二房的價(jià)格在 1700 元／平方米左右，三房的價(jià)格在 1800 元／平方米左右，復(fù)式樓中樓的價(jià)格在 2000 元／平方米之內(nèi)。 開盤后可以根據(jù)銷售狀況及市場行情作一定的變化。 中國最大管理資源中心 第三部分 項(xiàng)目配價(jià)建議 第一節(jié) 其他個(gè)案配價(jià)方式 競爭個(gè)案的配價(jià)方式及銷售情況如下： 一、萬科四季花城： 目前萬科四季花城在銷售的，與本案有競爭性的產(chǎn)品有普通多層公寓和四層的花園洋房。 （一）普通多層價(jià)格體系： 萬科今年首先推出的是三期的普通多層，均價(jià)自開盤時(shí)的 2150 元 ／平方米上漲到售罄時(shí)的 2300 元／平方米。而后來推出的四期百合苑，由于有臨湖的單元，均價(jià)更是達(dá)到了 2400 元／平方米。 在短短的大半年之間漲了 250 元／平方米，漲幅也是比較大的。 樓層差： 萬科四季花城的樓間距為 1： ，配價(jià)如下：（單位：元／平方米） 總層數(shù)為五層的情況下： 樓層 一樓 二樓 三樓 四樓 五樓 價(jià)格范例 2130 2030 2080 2030 2230 價(jià)差 ＋ 100 元 0 ＋ 50 元 0 ＋ 200 元 總層數(shù)為六層的情況下： 樓層 一樓 二樓 三樓 四樓 五樓 六樓 價(jià)格范例 2260 2160 2210 2160 2140 2360 價(jià)差 ＋ 100 元 0 ＋ 50 元 0 － 20 元 ＋ 200 元 樓層配價(jià)特征： 一樓送私家花園，比二樓價(jià)格高 100 元／平方米，一般兩房的私家花園面積大于 15平方米，三房的私家花園面積大于 28 平方米。 頂層價(jià)格比二樓高了 200 元／平方米，頂層層高 米，住戶可自行分割，這一點(diǎn)類似于送閣樓。 就一般的情況而言（不算送花園與閣樓），層差為 50 元／平方米之內(nèi)，三樓最高，二樓與四樓類似，五樓比二樓略低一些。 三期售罄之后，萬科四季花城又推出四期的一個(gè)組團(tuán)―― 百合苑，樓層差價(jià)調(diào)整為： 中國最大管理資源中心 （單位：元／平方米） 總層數(shù)為五層的情況下： 樓層 一樓 二樓 三樓 四樓 五樓 價(jià)格范例 2450 2300 2400 2400 2500 價(jià)差 ＋ 150 元 0 ＋ 100 元 +100 元 ＋ 200 元 總層數(shù)為六層的情況下： 樓層 一樓 二樓 三樓 四樓 五樓 六樓 價(jià)格范例 2500 2350 2450 2400 2400 2550 價(jià)差 ＋ 150 元 0 ＋ 100 元 ＋ 50 元 ＋ 50 元 ＋ 200 元 總結(jié)兩次的樓層差價(jià)變化，可以看出萬科對多層的樓層差作了一定的調(diào)整，從中也可 以看出其三期的一些銷售狀況。 一樓與二樓的價(jià)差從 100 元／平方米調(diào)整為 150 元／平方米，顯示在三期時(shí)一樓的去化速度應(yīng)比較理想。但從四期的去化情況來看，一樓的去化速度明顯偏慢，說明這個(gè)價(jià)差拉得有點(diǎn)過頭。 三樓、四樓與二樓的價(jià)差也進(jìn)一步拉大，說明三期時(shí)三、四樓的去化情況很好。 比較三、四期，唯一價(jià)格出現(xiàn)倒掛的是二、五樓，三期時(shí)五樓比二樓便宜 20 元／平方米，到了四期五樓比二樓貴 50 元／平方米。其實(shí)南昌地區(qū)樓盤的配價(jià)一般都是五樓比二樓貴，萬科到了四期時(shí)也根據(jù)這個(gè)情況調(diào)整過來了。 而頂樓的價(jià)格沒有發(fā)生變化。 戶型 差： 一般二房比三房高 20 元／平方米。 景觀： 景觀好的加 50 元／平方米。 位置： 臨小區(qū)外主干道的單元比不臨的低 100 元／平方米，臨小區(qū)內(nèi)馬路的低 50 元／平方米。組團(tuán)中心比外圍要高 50－ 70 元／平方米。 東西頭價(jià)差： 不是很明顯，一般結(jié)合景觀、位置等來確定。 間距： 間距大的比普通的高 10－ 40 元／平方米。 中國最大管理資源中心 （二）花園洋房價(jià)格體系： 萬科的花園洋房共 4 層，都位于三期，自推出到現(xiàn)在價(jià)格也沒有絲毫的變化，一直是 2600 元／平方米，顯示對比多層住宅，花園洋房的去化情況不怎么理想，雖然它是萬科苦心 經(jīng)營的新產(chǎn)品。 樓層差： 樓間距為 1： ，配價(jià)如下：（單位：元／平方米） 樓層 一樓 二樓 三樓 四樓 價(jià)格范例 2750 2500 2500 2750 價(jià)差 ＋ 200 元 0 0 ＋ 200 元 從配價(jià)上看，二樓、三樓價(jià)格相同，一樓、四樓價(jià)格相同，一、四樓比二、三樓價(jià)格要 200 元／平方米。 一樓價(jià)格高是由于一樓送花園，花園的面積在 28 平方米以上。 四樓價(jià)格高是由于復(fù)式的概念，四樓閣樓算面積，面積一般在 30－ 40 平方米。露臺(tái)面積大于 52 平方米。 景觀： 景觀好的加 50 元／平方米。 位置： 臨 小區(qū)馬路的低 50 元／平方米。 二、澄湖彩虹世紀(jì)城： 澄湖彩虹世紀(jì)城是目前蓮塘板塊最有代表性的樓盤，該案位于興建中的澄碧湖旁邊，總建筑面積 16 萬平方米，共 1060 戶，其中一期 8 萬多平方米，共 538 戶。 該案于 2020 年 6 月 22 日對外發(fā)售，多層住宅均價(jià) 1360 元／㎡， 至目前一期已經(jīng)接近售罄，而價(jià)格漲到多層 1400 元／平方米，小高層 1600 元／平方米。 多層樓層差： 樓層配價(jià)如下： （單位：元／平方米） 樓層 一樓 二樓 三樓 四樓 五樓 六樓加閣樓 價(jià)格范例 1410 1450 1490 1480 1460 1390 價(jià)差 0 ＋ 40 元 ＋ 80 元 ＋ 70 元 ＋ 50 元 － 20 元 樓層價(jià)最高的是三樓，以下依次為四樓、五樓、二樓、一樓、六樓加閣樓，但價(jià)差拉得并不大。 中國最大管理資源中心 閣樓的面積為標(biāo)準(zhǔn)層面積的一半左右，最低層高 米，皆算面積，與六樓同價(jià)，因而六樓加閣樓的價(jià)格在各個(gè)樓層中也是最低的，但也可以看出差距并不大，定價(jià)者認(rèn)為六樓加閣樓的接受度是非常高的。 從銷售的結(jié)果里看，三、四層去化的最快，其次為五、二、一層， 三、萬達(dá)星城： 萬達(dá)星城是南昌房地產(chǎn)規(guī)模最大項(xiàng)目，總建筑面積達(dá) 100 萬平方米， 一期的一區(qū)于2020 年 6 月開盤，建筑面積 20 萬平方米，開盤時(shí)對外報(bào)價(jià)多層 2150 元／平方米，小高層 2350 元／平方米，至目前一區(qū)已經(jīng)接近售罄，而價(jià)格也漲到了多層 2400 元／平方米，小高層 2600 元／平方米。 萬達(dá)多層的一樓為架空層（層高 米），這是他比較強(qiáng)的賣點(diǎn)。 萬達(dá)剛開盤時(shí)推出的是多層的 2－ 5 樓，間距 20－ 50 米，樓層價(jià)差為：（單位：元／平方米） 樓層 二樓 三樓 四樓 五樓 價(jià)格范例 2246 2246 2196 2146 價(jià)差 ＋ 100 元 ＋ 100 元 ＋ 50 元 0 從樓層差價(jià)來看，二樓、三 樓最高，四樓次之，五樓最低。由于底下為架空層，并且間距也比較大，二樓價(jià)格自然有提升的理由。從銷售的情況來看，二樓的接受度也是比較高的，其去化速度快于三樓。 其他的配價(jià)為東首貴 25 元／平方米，西首不變；景觀好的加 50 元／平方米。 2－ 5 樓接近售罄時(shí)，萬達(dá)星城的多層均價(jià)上升到 2400 元／平方米，這時(shí)推出了他的頂層部分，頂層送閣樓，閣樓面積在 40－ 50 平方米之間，價(jià)格在 2600－ 3000 元／平方米之間。