【導(dǎo)讀】這意味著，萬科率先成為全國第一個年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。萬科1988年進(jìn)入住宅行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第一個全國馳名。萬科2020年正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，多地成立商業(yè)管理公司，2020年正式宣布三大產(chǎn)品線，近兩年，萬科雖然一直強(qiáng)調(diào)以住宅開發(fā)為主，但其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻是動作頻頻。萬科現(xiàn)有員工16000余人。自創(chuàng)建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活。2020年起，萬科每年委托第三方顧問公司對全體。2020年11月，萬科作為唯一一家房地產(chǎn)企業(yè)以“雇主品牌”項(xiàng)目，榮。2020年1月，萬科榮膺第三屆“CCTV年度雇主調(diào)查”評選“最具領(lǐng)袖氣質(zhì)的年度最。萬科的最大特色是以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益。萬科認(rèn)為，堅(jiān)守價值底線、拒。絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報(bào)，是萬科獲得成功的基石。

　　

【正文】 6% 銷售凈利率 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 15 % 負(fù)債總額 資產(chǎn)總額 9220204 13760855 凈利潤 247。 銷售收入 銷售收入 247。 平均資產(chǎn)總額 643001 4888101 4888101 銷售收入 全部成本 + 其他利潤 所得稅 流動資產(chǎn) 非流動資產(chǎn) 4888101 4112244 85893 218749 13032328 728528 長期股權(quán)投資 貨幣資金 356538 銷售費(fèi)用 2300192 固定資產(chǎn) 151372 135598 應(yīng)收賬款 管理費(fèi)用 71319 無形資產(chǎn) 144199 8197 財(cái)務(wù)費(fèi)用 預(yù)付款項(xiàng) 長期待攤費(fèi)用 57368 873632 3132 營業(yè)成本 其他應(yīng)收款 遞延所得稅資產(chǎn) 3451472 778581 126565 營業(yè)稅金及附加 存貨 可供出售金融資產(chǎn) 360258 9008529 16363 資產(chǎn)減值損失 交易性金融資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn) 52424 74 22814 在建工程 59321 企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率較高，主要得益于財(cái)務(wù)杠桿的作用，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為 67%，使企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率得到放大，但是如此高的負(fù)債也為企業(yè)的經(jīng)營帶來較大的風(fēng)險。 另一方面，企業(yè)的總資產(chǎn)收益率也較高，經(jīng)過細(xì)分后，營業(yè)凈利率為 %，比較高。但總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為 ，并不理想，反映了企業(yè)總投入所產(chǎn)生的效率較低，企業(yè)資產(chǎn)的利用效率較低。將總資產(chǎn)再進(jìn)一步細(xì)分，可以看出存貨占據(jù)了大量的資產(chǎn)比重，這與房地產(chǎn)市場的行情有關(guān)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對存貨的囤積采取對策。 從 10年杜邦分析看企業(yè)凈資產(chǎn)收益率比 09年有所提高，主要 是由于權(quán)益乘子的作用，企業(yè)的負(fù)債率從 09 年的 67%上升到了 %，進(jìn)一步放大了凈資產(chǎn)收益率，但是與此同時也增加了企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險。 另一方面，總資產(chǎn)收益率卻比 09年低。細(xì)分后，營業(yè)凈利率比 09年高，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比 09年低。所以總資產(chǎn)收益率比 09年低主要是由于總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率大大減少。在總資產(chǎn)一項(xiàng)中，流動資產(chǎn)的增加量非常大，其中，存貨的囤積仍然是企業(yè)資產(chǎn)管理的一大問題。 11年凈資產(chǎn)收益率有所提高，仍然是以權(quán)益乘子的增加為主要原因。企業(yè)將資產(chǎn)負(fù)債率增加至 %，增加了企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險。 而總資產(chǎn)收 益率略有下降，主要是由于營業(yè)凈利率下降的原因。經(jīng)過細(xì)分，發(fā)現(xiàn)是 11年的凈利潤不高，其原因是 11 年成本增長率大于總收入的增長率，其中，營業(yè)成本增加較多。 在報(bào)表分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合公司行業(yè)背景及所掌握的相關(guān)信息，提出公司最佳資本結(jié)構(gòu)調(diào)整計(jì)劃并對未來經(jīng)營做出預(yù)測分析； 調(diào)整計(jì)劃： （ 1） 60%作為其平均資產(chǎn)負(fù)債率較合理。因?yàn)檫M(jìn)入成熟期的公司平均資產(chǎn)負(fù)債率已為 %，正處發(fā)展期的萬科 A應(yīng)比它高一些。 （ 2）不斷完善的資本市場和多元化的融資渠道，為長期債務(wù)籌資提供了可能，萬科 A 應(yīng)提高長期負(fù)債比例，優(yōu)化公 司內(nèi)部負(fù)債結(jié)構(gòu)，在保持資本結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定的基礎(chǔ)上增加應(yīng)變的靈活性。 （ 3）適度增加權(quán)益融資，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險。 （ 4）加強(qiáng)固定資產(chǎn)的管理，為積累公司有形資產(chǎn)做貢獻(xiàn)，增加公司的抵押能力，從而提高房地產(chǎn)上市公司的適應(yīng)環(huán)境和應(yīng)對資金市場的能力，使公司能夠不斷生存和發(fā)展。 預(yù)測分析： 2020年底 ,萬科的每股凈資產(chǎn)應(yīng)該到 ,2020年預(yù)計(jì) ,2020年預(yù)計(jì) 9元左右。營業(yè)利潤 2020年預(yù)計(jì)為 195億， 2020年預(yù)計(jì)為 242億， 2020年預(yù)計(jì)為 293億元。 將公司 2020年合同銷售額預(yù)測上調(diào)了 20%,至人民幣 1,089億元。新的 2020年預(yù)售收入預(yù)測仍較當(dāng)前 2020 年預(yù)測人民幣 1,212億元 (前 10個月為人民幣 1,074億元 )低 10%。如果是做完全的長期投資者 ,則完全可以放心的持有萬科 ,成熟市場的股票正常估值為 10 至 25 倍之間 ,低則買 ,高則賣 .而中國市場因?yàn)椴怀墒? ,往往跌的過頭 ,而漲也會過頭 ,如果 2020 年市場熱度過高 ,則萬科的估值則會更高 ,到 30元也是有可能的。 3 、對公司近三年的股利分配政策進(jìn)行分析，提出建議； 從 2020年至 2020年，分紅的派息不斷增加，至 2020年時為 。整體上看，萬科 一直保持高額度現(xiàn)金股利分配，股利政策大致符合固定型股利政策。由此看來，萬科始終保持穩(wěn)定的發(fā)展，且適應(yīng)外部環(huán)境的能力較強(qiáng)。 造成這種情況的原因有：（ 1）連續(xù)發(fā)放現(xiàn)金股利，體現(xiàn)出良好的現(xiàn)金流動狀況。經(jīng)營中有十分充裕的資金，滿足發(fā)放現(xiàn)金的需要。（ 2）通過連續(xù)發(fā)放現(xiàn)金股利，向市場傳遞公司運(yùn)營良好的信號，從而吸引更多投資者關(guān)注并投資。（ 3）發(fā)放現(xiàn)金股利是為滿足非流通股票的大股東。他們只能在分紅中獲得現(xiàn)金。 建議：（ 1）加快股權(quán)分置改革，優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)。只有股權(quán)結(jié)構(gòu)合理，治理結(jié)構(gòu)才能規(guī)范化和效率化，股利政策才能合理化，保 證股東權(quán)益最大化。（ 2）加強(qiáng)規(guī)范現(xiàn)金股利。建議規(guī)定實(shí)行分配股利的最低比例，減少做假賬，虛增利潤的行為。（ 3）提高經(jīng)營能力。應(yīng)積極開拓主營業(yè)務(wù)，把企業(yè)做專做強(qiáng)，促證券市場良性發(fā)展。 另外企業(yè)不得不重視的是近年來老大難的問題 —— 存貨。當(dāng)下，由于居高不下的房價問題，居民的買房熱情不高，大多持觀望態(tài)度，政府用于控制房價的措施結(jié)果也不明顯，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)不景氣，囤積的房子賣不出去。企業(yè)應(yīng)針對目前的情況，制定相應(yīng)的銷售策略，以改善存貨周轉(zhuǎn)率走低，資產(chǎn)使用效率不高等問題。 就公司的主要財(cái)務(wù)問題提出看法和建議。 雖然 萬科狀況良好，高負(fù)債率是他的優(yōu)勢，但也是他的問題 1，負(fù)債率持續(xù)上升，流動負(fù)債比重大 2，融資渠道單一，過度依賴銀行信貸 以上兩點(diǎn)均存在較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險 對此希望萬科高管稍微調(diào)整資本結(jié)構(gòu) 1，適當(dāng)控制負(fù)債比率，增加長期負(fù)債比率，加強(qiáng)抵御風(fēng)險能力 ，增加信托發(fā)行 (債券和認(rèn)股權(quán)證 ) . ，建立融資平臺 課程設(shè)計(jì)體會 通過此次課程設(shè)計(jì)，使我更加扎實(shí)的掌握了有關(guān)財(cái)務(wù)管理方面的知識，在設(shè)計(jì)過程中雖然遇到了一些問題，但經(jīng)過一次又一次的思考，一遍又一 遍的檢查終于找出了原因所在，也暴露出了前期我在這方面的知識欠缺和經(jīng)驗(yàn)不足。實(shí)踐出真知，通過親自動手制作，使我們掌握的知識不再是紙上談兵。 過而能改，善莫大焉。在課程設(shè)計(jì)過程中，我們不斷發(fā)現(xiàn)錯誤，不斷改正，不斷領(lǐng)悟，不斷獲取。最終的檢測調(diào)試環(huán)節(jié)，本身就是在踐行“過而能改，善莫大焉”的知行觀。 課程設(shè)計(jì)誠然是一門專業(yè)課，給我很多專業(yè)知識以及專業(yè)技能上的提升，同時又是一門講道課，一門辯思課，給了我許多道，給了我很多思，給了我莫大的空間。同時，設(shè)計(jì)讓我感觸很深。使我對抽象的理論有了具體的認(rèn)識。通過這次課程設(shè)計(jì)，我掌 握了償債能力、盈利能力、營運(yùn)能力、發(fā)展能力分析的相關(guān)知識，對企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表也有了更加深刻的了解。另外也漸漸熟悉了房地產(chǎn)這個行業(yè)。 我認(rèn)為，在這學(xué)期的實(shí)驗(yàn)中，不僅培養(yǎng)了獨(dú)立思考、動手操作的能力，在各種其它能力上也都有了提高。更重要的是，在實(shí)驗(yàn)課上，我們學(xué)會了很多學(xué)習(xí)的方法。而這是日后最實(shí)用的，真的是受益匪淺。 實(shí)驗(yàn)過程中，也對團(tuán)隊(duì)精神的進(jìn)行了考察，讓我們在合作起來更加默契，在成功后一起體會喜悅的心情。果然是團(tuán)結(jié)就是力量，只有互相之間默契融洽的配合才能換來最終完美的結(jié)果。