年北京土地市場(chǎng)形勢(shì)分析和20xx年前景房市分析-資料下載頁(yè)
【導(dǎo)讀】北京市在2020年采取了一系列措施，加強(qiáng)土地管理工作，改善宏觀調(diào)控，對(duì)土地市場(chǎng)的影響重大而深遠(yuǎn)。地招標(biāo)拍賣掛牌出讓流程示意圖》?！秶?guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法》自5月1. 理全市國(guó)有建設(shè)用地的供應(yīng)，控制國(guó)有建設(shè)用地的供應(yīng)總量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)；自行對(duì)劃撥土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，需改變現(xiàn)狀土地用途進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，可經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓他人開發(fā)建設(shè)并按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金；《辦法》還規(guī)定由政府統(tǒng)一組。次編制并執(zhí)行了土地供應(yīng)計(jì)劃。按照“適當(dāng)控制總量、加快調(diào)整結(jié)構(gòu)、著力挖潛改造”。和城市總體規(guī)劃的工業(yè)用地區(qū)域，仍可依法供應(yīng)工業(yè)用地。所承擔(dān)的城市功能相一致的土地供應(yīng)。性，維護(hù)了市場(chǎng)秩序，在業(yè)內(nèi)引起了較大反響。2020年北京房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際獲得的土地?cái)?shù)量減少，但不能由。營(yíng)性土地“熟地”供應(yīng)政策后，土地必須具備通平條件才能供應(yīng)。因此可以說(shuō)，由于政策和統(tǒng)計(jì)口徑的原因，10月和11月沒(méi)有成交。12月突然放量，連續(xù)推出兩批，共成交
【正文】 、高物耗、高污染、低附加值的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目?？平涛男l(wèi)體和行政辦公用地，除了確保奧運(yùn)、中央及駐京部隊(duì)、市屬重點(diǎn)項(xiàng)目外，還將優(yōu)先支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新城公共設(shè)施建設(shè)用地。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地將得到重點(diǎn)保障，供應(yīng)量可達(dá)到 200 多公頃，加上 2020年近 300公頃的供應(yīng)量，將有 500 多公頃可建設(shè)面積。在經(jīng)濟(jì)適用住房的區(qū)域分布上，根據(jù)有關(guān)部門的政策，將向城市東南和南部?jī)A斜，優(yōu)先支持有軌道交通的新城建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房。由于城市化建設(shè)進(jìn)程不斷加快，以及國(guó)家政策變化等原因，取得土地及拆遷安置的成本越來(lái)越高，北京市今后在城區(qū)東、北、西四環(huán)路以內(nèi)，南三環(huán)路以內(nèi)地區(qū)不再安排經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目。東南和南部地區(qū)將是重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。在銷售對(duì)象上，經(jīng)濟(jì)適用房將采取定向供應(yīng)的方式，提供給城區(qū)古都風(fēng)貌保護(hù)拆遷、“城中村”拆遷和部分被征地農(nóng)民等符合條件的人員居住。對(duì)于不符合上述條件的人員來(lái)說(shuō)，這也意味著經(jīng)濟(jì)適用住 房門檻提高了。 住宅商品房用地方面，將優(yōu)先支持中小戶型普通商品房建設(shè)，鼓勵(lì)節(jié)約型住宅，限制高檔住宅，禁止高檔別墅建設(shè)。商服用地方面，將優(yōu)先支持發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)用地，支持王府井等商業(yè)街改造、社區(qū)便民市場(chǎng)等建設(shè)，禁止供應(yīng)高爾夫及練習(xí)場(chǎng)、滑雪場(chǎng)用地。 （三）土地成本有所提高，價(jià)格基本穩(wěn)定 受到政策影響， 2020 年北京土地開發(fā)成本有可能繼續(xù)上升。 2020年 7月 中國(guó)最大的管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 11 頁(yè) 1日北京市正式實(shí)施了《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》（ 148號(hào)令），與1993 年實(shí)施的《北京市建設(shè)征地農(nóng)轉(zhuǎn)工人員安置辦法》（ 16號(hào)令）相比，提高了建設(shè)項(xiàng)目征用農(nóng)村 集體土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被征地農(nóng)民實(shí)施“逢征必轉(zhuǎn)、逢轉(zhuǎn)必?！?。為應(yīng)轉(zhuǎn)為城市居民的農(nóng)民辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非手續(xù)，用安置費(fèi)上繳各項(xiàng)費(fèi)用，納入城市社會(huì)保障體系；將超出勞動(dòng)年齡的老人及殘疾人員（簡(jiǎn)稱超轉(zhuǎn)人員）納入城市民政保障體系；對(duì)被征地地上物（如房屋、青苗）也相應(yīng)提高了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，頒布了最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。由于征地費(fèi)用的上升，以及拆遷難度加大，土地成本不可避免地會(huì)有所增加。 另一方面，將要實(shí)行的土地一級(jí)開發(fā)招標(biāo)投標(biāo)制度有助于降低土地成本。按照新的建設(shè)用地供應(yīng)辦法和土地儲(chǔ)備開發(fā)辦法，今后北京市實(shí)施土地儲(chǔ)備開發(fā)主要有兩種方式，一是由 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施；二是通過(guò)招標(biāo)方式確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施單位。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托一級(jí)開發(fā)公司來(lái)進(jìn)行管理，開發(fā)管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的 2%；招標(biāo)實(shí)施土地儲(chǔ)備開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的 8%。目前有關(guān)土地一級(jí)開發(fā)招標(biāo)投標(biāo)的管理辦法及其實(shí)施細(xì)則正在制定當(dāng)中，努力降低開發(fā)成本是其目標(biāo)之一。通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式，將促使開發(fā)企業(yè)在滿足工程質(zhì)量、進(jìn)度等前提下，盡量通過(guò)提高管理水平、節(jié)約開支等方式獲取適當(dāng)利潤(rùn)，這有助于降低土地開發(fā)成本。 土地成本既有上升的因素，也有下降的因素，結(jié)合 2020年土地供求的態(tài)勢(shì)來(lái)分析，土地供應(yīng)方面，供應(yīng)量較為充足，需求方面，由于臨近奧運(yùn)，奧運(yùn)場(chǎng)館周邊及城區(qū)內(nèi)工程建設(shè)可能會(huì)受到限制，以及開發(fā)商對(duì)奧運(yùn)會(huì)后的形勢(shì)判斷不一致，新上項(xiàng)目的意愿有所下降，對(duì)土地的需求可能會(huì) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 11 頁(yè) 下降。預(yù)計(jì) 2020年地價(jià)雖會(huì)有上升，但將保持平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大漲。
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