【正文】 原物請求權(quán)。返還原物請求權(quán)成立的前提是上訴人對月湖花園 5號營業(yè)房及 8號營業(yè)房 2樓房屋享有所有權(quán)。物權(quán)法還規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅采取登記制度，自辦理不動產(chǎn)登記時發(fā)生效力。 本案中，可以認定本案爭議的月湖花園 5號營業(yè)房及 8號營業(yè)房 2樓房屋屬被 A公司應(yīng)交付給上訴人的安臵房，但并沒有交給拆遷辦實際占有使用，也沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記，因此，拆遷辦并沒有取得上述樓房屋所有權(quán)，故拆遷辦認為其享有對上述房屋所有權(quán)，并基于該所有權(quán)要求被上訴人及第三人返還上述樓房屋的請求不成立。 案情分析 本案中 C拆遷辦沒有向 A公司全部履行拆遷安臵協(xié)議給付房款義務(wù)，且時間長達三年以上， A、 D房屋買賣合同已實際全部履行，僅是產(chǎn)權(quán)證在辦理中，故應(yīng)按實際履行情況明確房屋所有權(quán)應(yīng)歸 D所有， A、 C之間拆遷安臵協(xié)議糾紛應(yīng)另行處理。 案情分析 土地征用 ? 隨著一些工業(yè)項目向中西部轉(zhuǎn)移，土地違規(guī)現(xiàn)象也開始呈現(xiàn)出梯度西進的動向， 1999年至 2022年，全國共發(fā)現(xiàn)土地違法行為 100多萬件 ,涉及土地面積近 500多萬畝，這一數(shù)字比 2022年全國新增的建設(shè)用地總量還要多出近 100萬畝。 ? 據(jù)利用衛(wèi)星遙感監(jiān)測對新增建設(shè)用地進行檢查發(fā)現(xiàn)，前幾年新增建設(shè)用地中有平均 34%是違法用地，有的地方竟高達 80%以上。這些土地違法行為的特點主要表現(xiàn)為：面廣量大；多以地方政府為主導(dǎo)、低標(biāo)準(zhǔn)土地補償和拖欠征地補償費現(xiàn)象比較普遍，以侵犯農(nóng)民利益為特征；此外，這些土地違規(guī)的形式也更加多樣化，化整為零批地、以租代征等手段層出不窮。目前在很多地方，土地收入已占到地方財政收入的一半以上， 用國土資源部副部長鹿心社的話說，十個貪官八個跟土地有關(guān)。 一 、 土地征用的含義 國家為公共需要、城市建設(shè)或其他原因，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民補償后，強制取得農(nóng)村集體所有土地，從而取消其所有權(quán)以另外支配使用的一種土地政策與制度。 二、土地征用的法律特征 （三）公共目的性 （二）補償性 （一）強制性 土地補償費 地上附著物補償費 青苗補償費 安置補償費 （四）公開性 三 、 征用土地與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批權(quán)限 (一 )征用土地的審批權(quán)限 國務(wù)院批準(zhǔn) ： 征用以上規(guī)定以外的土地 ① 基本農(nóng)田；②基本農(nóng)田以外的耕地超過 35hm2的；③其他土地超過 70hm2的。 由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)： 但須報國務(wù)院備案 (二 )農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的批準(zhǔn)權(quán)限 國務(wù)院的批準(zhǔn)權(quán)限： 對 農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地 實行兩級審批的原則其具體規(guī)定如下： 省級人民政府的批準(zhǔn)權(quán)限： 省級人民政府授權(quán)設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準(zhǔn)權(quán)限： ?征用農(nóng)用地的 ，應(yīng)當(dāng)依照新法規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。 四、 國家建設(shè)征用耕地的程序 預(yù)報預(yù)審 申請用地 組織現(xiàn)場踏勘 委托統(tǒng)征，下達測量通知書 制定征地方案 上報審批 批復(fù) 實施 頒發(fā) 《 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 》 確定征地范圍；資料收集與分析；實地調(diào)查；計算安置補償費，商討安置方案等 發(fā)布征地批準(zhǔn)公告；辦理征地補償?shù)怯?；發(fā)布征地安置補償方案公告，按計劃供地。 ?國務(wù)院 或 省 級 人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施 等 a) 建設(shè)項目占用土地 基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃 、 其他土地超過 70公頃 涉及 農(nóng)轉(zhuǎn)非 同時辦理征地審批手續(xù) 如 ?城市和村莊、集鎮(zhèn) b) 建設(shè)項目占用土地 土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi) 的 土地 由原批準(zhǔn) 《 規(guī)劃 》的機關(guān)批準(zhǔn) 涉及 農(nóng)轉(zhuǎn)非 按土地利用年度計劃分批次 如 由 省級 人民政府 批 準(zhǔn) 不涉及 由國務(wù)院批準(zhǔn) 土地補償費 征地補償 費的構(gòu)成 土地投資補償 耕地占用稅 新菜地開發(fā)基金 青苗費 地上附著 物補償費 征地管理費 安置補助費 土地復(fù)墾基金 五、征地補償費的構(gòu)成 ?六、 征地補償與安置標(biāo)準(zhǔn) ?原則： 征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償 。 ? 征用耕地 征用耕地的補償費用包括： 土地補償費、安置補助費 以及地上附著物和青苗的補償費 。 ?（ 1）土地補償費 ： 為該耕地被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 6至 10倍。 （讓渡所有權(quán)的一種補償） ?（ 2）安置補助費 ： 按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算 。 式中： S — 三年平均年產(chǎn)值（元 /公頃）； P— 征用耕地面積（公頃）； P總 — 被征地單位的耕地總面積（公頃）； H— 被征地單位的農(nóng)業(yè)人口數(shù)； P總 /H— 人均耕地面積（公頃 /人）。 F= S 4(或 6) P247。 ———— P總 15 H 理論計算公式： 利息率土地收益土地補償費 ? （一）土地補償費 征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 6～ 10倍。年產(chǎn)值按被征用前 3年的平均年產(chǎn)量和國家規(guī)定的價格平均計算。征用其他土地的土地補償費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 土地補償費實質(zhì)上是支付讓渡土地所有權(quán)的費用，亦即征地補償費中地租部分的費用。 (二 )安置補助費 實際計算公式： HPpSF 總???? )6~4( 式中 S—— 被征用前 3年平均年產(chǎn)值 (元 )； P—— 征用耕地面積 (公頃 )； P總 —— 被征地單位的耕地總面積 (hm2)； H—— 被征地單位的農(nóng)業(yè)人口數(shù)； 征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 4～ 6倍，最高不得超過被 15倍。 征用其他土地的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 指為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活，國家所給予的補助費用 。 （三 )地上附著物和青苗補償費 2．地上附著物補償費 1．青苗費： 青苗補償?shù)囊话阍瓌t是按季產(chǎn)值的 1／ 3補償工本費；對于處在成長期的農(nóng)作物，最多一季產(chǎn)值補償；對于能夠獲得收獲的，不予補償；無青苗者則無該項補償。對于多年生的經(jīng)濟林木，應(yīng)盡量移植，由用地單位支付移植費，倘若必須砍伐，則按實際價值進行補償。 地上附著物補償費地上附著物指房屋、水井等。視協(xié)商征地方案前地上附著物價值與折舊情況確定。 指對經(jīng)營者未收回的土地投資進行補償?shù)馁M用。 (四 )新菜地開發(fā)基金 指征用城市郊區(qū)連續(xù) 3年以上種植蔬菜的商品菜地和精養(yǎng)魚塘 。 (1)大城市 （ 人口 100萬以上的城市 ） 105000～150000元 /hm2； (2)中等城市（在 50— 100的城市） 75000～105000元 /hm2 (3)小城市（人口不足 50萬） 45000～ 75000元 /hm2。 土地市場體系的綜合 分析 集體土地 國有土地 征用 分離 （） 土地使用權(quán) 聯(lián)產(chǎn)承包 租 賃 委托經(jīng)營 作價出資 作價入股 流轉(zhuǎn) 方 式 流轉(zhuǎn) 方 式 劃 撥 作價出資 作價入股 出 讓 出 租 抵 押 轉(zhuǎn) 讓 再轉(zhuǎn)讓出 租 抵 押