【正文】 船位售價(jià)40呎船位：人民幣1,030,60呎船位：人民幣2,460,設(shè)施1) 水上房艇2) 25米室內(nèi)游泳池3) 水力按摩池4) 桑拿5) 游艇及設(shè)備展示廳6) 會(huì)員專(zhuān)用停車(chē)場(chǎng)7) 健身房8) 草地排球9) 迷你超市10) 兒童游藝設(shè)備11) 桌球室12) 閱覽室13) 多功能廳1) 充電，供水，加油，起吊，修船和干船塢2) 帆船訓(xùn)練基地3) 帆船下水坡道4) 海上搜救直升機(jī)起降場(chǎng)5) 游艇駕駛培訓(xùn)學(xué)校6) 健身會(huì)館7) 不同風(fēng)格的酒店8) 賓館9) 歌廳10) 酒吧11) 釣魚(yú)場(chǎng)12) 美容中心13) 辦公和運(yùn)動(dòng)完公寓1) 西餐咖啡廳2) 海天茶座3) 露天燒烤4) 怡情海釣5) 游艇婚紗會(huì)員架構(gòu)60%至70%是外資公司，主要是美國(guó)人，其次是澳洲人，德國(guó)人及歐洲人，20%至30%會(huì)員來(lái)自上海及蘇州主要是居住于黃金海岸線東海路附近的居民，尚在吸納會(huì)員主要是居住于廣東省附近的居民，尚在吸納會(huì)員賣(mài)點(diǎn)1) 會(huì)籍價(jià)格便宜2) 自行制造各款游艇給會(huì)員租用3) 安排考取海事局頒發(fā)的游艇實(shí)習(xí)駕照4) 提供水上房艇住宿5) 設(shè)施完善1) 舉辦游艇課程及帆船培訓(xùn)2) 碼頭設(shè)施齊全3) 船位可分日租，月租，年租及售賣(mài)1) 深圳唯一的游艇會(huì)2) 環(huán)境優(yōu)美弱項(xiàng)1) 船位數(shù)量較少1) 會(huì)所設(shè)施尚未完全建成2) 價(jià)錢(qián)定位太高1) 會(huì)所設(shè)施太少2) 船位價(jià)錢(qián)太高3) 不設(shè)船位租用 國(guó)外典型游艇俱樂(lè)部研究 Detroit Yacht Club 歷史悠久，建于1870年，美國(guó)其中一個(gè)最有名游艇會(huì) 選址優(yōu)越，在美國(guó)其中一個(gè)最繁榮的地區(qū)及擁有漂亮航道及景色 會(huì)所經(jīng)多次改建及擴(kuò)建，銳意成為全美最大型游艇會(huì)會(huì)所之一 初期以賽艇活動(dòng)為主 后期以高級(jí)設(shè)施吸引政經(jīng)和社會(huì)知名人士加入 泊位亦在后期不斷增加至現(xiàn)時(shí)的350個(gè)，船只亦由初期的釣魚(yú)艇，經(jīng)過(guò)多年在游艇方面的會(huì)員教育和改建，現(xiàn)時(shí)的船只已大部份為高級(jí)游艇，很多美國(guó)人都以成為Detroit Yacht Club會(huì)員為榮設(shè)施船只 384個(gè)泊位 13只由會(huì)所擁有之游艇 年度游艇比賽 集合點(diǎn)、 貯存?zhèn)}運(yùn)動(dòng)設(shè)施 室外及室內(nèi)游泳池各一 網(wǎng)球場(chǎng) 離岸帆船競(jìng)賽 拍球和壁球 高爾夫及保齡聯(lián)賽 步行徑，跑步徑，滾軸及單車(chē)社會(huì)活動(dòng) 多種活動(dòng)安排 星期六晚活動(dòng) 星期二至星期日燒烤午餐及晚餐 超過(guò)40個(gè)委員會(huì)，社會(huì)組織及各種運(yùn)動(dòng)，例如：成人游艇、每月舉辦旅行、 網(wǎng)球比賽、夏天及冬天兒童泳池、初級(jí)游艇、航海家庭樂(lè)、商業(yè)及專(zhuān)業(yè)網(wǎng)團(tuán)體、船只委員會(huì)、游艇約會(huì)、水上籃球、女子艦橋、滑水、釣魚(yú)會(huì)及槍會(huì)、會(huì)員招募及維持委員會(huì)青年活動(dòng) 夏天及冬天游泳隊(duì) 游泳課程 游戲托兒所 初級(jí)游艇 夏令營(yíng) 私人及團(tuán)體網(wǎng)球課程 假期派對(duì)和兒童特備活動(dòng) 航海羅經(jīng)柜 – 兒童會(huì)所訓(xùn)練班 / 課程 成人航海學(xué) 成人網(wǎng)球及網(wǎng)球隊(duì) 烹飪 游泳 計(jì)算機(jī)會(huì)所服務(wù) 提供飲食服務(wù)及筵辦酒席 婚宴及特別活動(dòng)安排 商業(yè)會(huì)議安排 夏天水上穿梭會(huì)所大樓設(shè)施 燒烤餐廳及酒吧 正式宴得房間 舞廳 會(huì)議室 附設(shè)桑拿的貯物室 洗衣房 跑步徑 運(yùn)動(dòng)設(shè)施戶(hù)外設(shè)施 附設(shè)酒吧及小食部的跳板泳池 四季熱水池 4個(gè)網(wǎng)球場(chǎng) 野餐及燒烤區(qū) 躑馬蹄鐵游戲 室外用餐 圓形競(jìng)技場(chǎng) 帝皇會(huì) (Emperors’ Club)l 總會(huì)設(shè)于美國(guó) 多個(gè)國(guó)際城市有會(huì)所(例如:東京,巴黎,悉尼,倫敦,紐約)及多艘游艇停泊在世界各地的不同地方(例如:加勒比海,夏威夷,地中海,印度洋,菲濟(jì)群島,佛羅里達(dá)州) 以供會(huì)員使用。l 帝皇會(huì)屬于一個(gè)時(shí)間分享的會(huì)籍。l 成為會(huì)員的資格已可反映其會(huì)籍之頂級(jí)質(zhì)數(shù) (附件1 說(shuō)明)。l 不同級(jí)數(shù)的會(huì)員享有不同之服務(wù)及設(shè)施。l 帝皇會(huì)本身?yè)碛卸嗉芩饺孙w機(jī)，游艇(超過(guò)一百呎的最少6艘)和私人島嶼8個(gè)，一般可提供之住宿物業(yè)都超過(guò)500萬(wàn)美元。l 身為帝皇會(huì)之會(huì)員，所享受的比國(guó)家元首及帝皇更高級(jí)。l 本公司建議貴會(huì)如將來(lái)建成后，能與帝皇會(huì)結(jié)為聯(lián)盟，絕對(duì)可以提高其國(guó)際知名度，對(duì)游艇會(huì)之級(jí)數(shù)有一定之提升及認(rèn)可。會(huì)價(jià):住宅會(huì)籍:平均房產(chǎn)價(jià)值：US$5,000,會(huì)籍價(jià)錢(qián)：US$575,可退還會(huì)籍：是年費(fèi)：US$45,可享用私人嘖射機(jī)：可以可享用私人游艇：可以單位私人廚師 ：有單位私人豪華汽車(chē) ：有私人嘖射機(jī)會(huì)籍:會(huì)籍價(jià)錢(qián) (使用75100小時(shí))：US$1,750,月費(fèi)：US$14,時(shí)計(jì)：US$2,債劵贖回：US$1,最多使用時(shí)間：不限制終身?yè)碛袡?quán)：是包飲食及機(jī)上服務(wù)：是新式機(jī)不另收費(fèi)：是 游艇俱樂(lè)部成敗經(jīng)驗(yàn)借鑒 游艇會(huì)成功之處178。 外資公司與游艇會(huì)發(fā)展的關(guān)系經(jīng)過(guò)詳細(xì)分析及比較蘇州太湖水星游艇俱樂(lè)部、中國(guó)青島銀海國(guó)際游艇俱樂(lè)部及浪騎游艇會(huì)的會(huì)籍價(jià)格、會(huì)員架構(gòu)和游艇會(huì)的賣(mài)點(diǎn)及弱項(xiàng)后，得出外資公司與游艇會(huì)發(fā)展的關(guān)系。會(huì)籍價(jià)格：蘇州太湖水星游艇俱樂(lè)部是三個(gè)游艇會(huì)當(dāng)中最多會(huì)員的游艇會(huì)，其中的原因是會(huì)籍價(jià)錢(qián)較為便宜，能因應(yīng)蘇州的生活水平及支付能力而定下一個(gè)合理的會(huì)籍價(jià)錢(qián)來(lái)吸引外資企業(yè)人士成為會(huì)員。地理位置：蘇州太湖水星游艇俱樂(lè)部位于江蘇省蘇州市中國(guó)第三大湖 – 太湖湖畔，吸引了很多來(lái)自外地的公司到附近投資，順理成章蘇州太湖水星游艇俱樂(lè)部自然吸引了在蘇州作投資的企業(yè)公司。由此可見(jiàn)大約七成的會(huì)員都是外資公司，主要來(lái)自美國(guó)、其次是澳洲人、德國(guó)人及歐洲人，而占其余三成的會(huì)員則來(lái)自上海及蘇州的內(nèi)資公司。游艇活動(dòng)：由于游艇會(huì)會(huì)員大部份來(lái)自歐美國(guó)家，而游艇活動(dòng)于外地是一種普遍的玩意，對(duì)蘇州太湖水星游艇俱樂(lè)部極為有利，可透過(guò)會(huì)員與其它外資公司的溝通，為游艇會(huì)帶來(lái)宣傳效益，能夠刺激當(dāng)?shù)氐挠瓮Щ顒?dòng)，發(fā)揚(yáng)游艇會(huì)外，亦有助游艇會(huì)吸納更多外資會(huì)員。178。 內(nèi)地游艇會(huì)成功經(jīng)驗(yàn)從蘇州太湖水星游艇俱樂(lè)部、中國(guó)青島銀海國(guó)際游艇俱樂(lè)部及浪騎游艇會(huì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，蘇州太湖水星游艇俱樂(lè)部會(huì)籍銷(xiāo)售及泊位租用較為理想，其優(yōu)勝原因與會(huì)籍價(jià)格及泊位費(fèi)用有莫大關(guān)系。會(huì)籍價(jià)格方面，以個(gè)人會(huì)籍為例，中國(guó)青島銀海國(guó)際游艇俱樂(lè)部及浪騎游艇會(huì)均售人民幣390,，蘇州太湖水星游艇俱樂(lè)部售美金16, (約人民幣140,)，相比于中國(guó)青島銀海國(guó)際游艇俱樂(lè)部及浪騎游艇會(huì)會(huì)籍售價(jià)便宜接近三倍。至于泊位租金方面，蘇州太湖水星游艇俱樂(lè)部的27呎以下船位每年租金是美金1, (約人民幣13,)，27呎以上船位每年租金是美金1, (約人民幣15,)，中國(guó)青島銀海國(guó)際游艇俱樂(lè)部以6米泊位為例，每年租金是人民幣80,，而浪騎游艇會(huì)并沒(méi)有提供船位租用，以40呎船位為例，售價(jià)是人民幣1,030,，可見(jiàn)蘇州太湖水星游艇俱樂(lè)部與中國(guó)青島銀海國(guó)際游艇俱樂(lè)部及浪騎游艇會(huì)在會(huì)籍和泊位價(jià)格相差很遠(yuǎn)，就會(huì)員人數(shù)方面而言，蘇州太湖水星游艇俱樂(lè)部會(huì)員大約有500人，中國(guó)青島銀海國(guó)際游艇俱樂(lè)部占大約100人及浪騎游艇會(huì)占大約70至80人。蘇州太湖水星游艇俱樂(lè)部了解到會(huì)籍及泊位價(jià)格不能定得過(guò)高，他們因應(yīng)蘇州太湖水星游艇俱樂(lè)部的生活指數(shù)而定出適當(dāng)?shù)膬r(jià)錢(qián)來(lái)吸納會(huì)員，他們亦明白到當(dāng)?shù)赜瓮聵I(yè)尚在發(fā)展階段，故自行設(shè)計(jì)及制造各款不同型號(hào)的游艇給會(huì)員租用，而且價(jià)錢(qián)亦很便宜，自然能吸引到當(dāng)?shù)氐耐顿Y者對(duì)會(huì)籍和泊位衍生興趣。所以游艇會(huì)會(huì)籍及泊位定價(jià)于初期不宜定得過(guò)高，應(yīng)因應(yīng)市場(chǎng)需求、環(huán)境因素、當(dāng)?shù)厝耸拷?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及支付能力來(lái)厘定價(jià)格，當(dāng)會(huì)籍銷(xiāo)售情況理想，可作出適當(dāng)而合理的價(jià)格調(diào)整。178。 香港游艇會(huì)成功經(jīng)驗(yàn)深灣游艇會(huì)是香港最成功的游艇會(huì)會(huì)所，會(huì)所位置選擇良好，交通方便。鄰近豪宅區(qū)，豪宅區(qū)內(nèi)欠缺此類(lèi)型的高級(jí)會(huì)所，而深灣游艇會(huì)會(huì)所環(huán)境非常優(yōu)美，設(shè)施齊全兼擁有多種國(guó)家的餐廳供會(huì)員選擇；會(huì)所面對(duì)海域, 位置優(yōu)越，會(huì)員駕船出海到附近游樂(lè)島嶼非常方便；此外，深灣游艇會(huì)另外一個(gè)主要成功因素是能因應(yīng)市場(chǎng)需求將會(huì)所設(shè)施不斷更新，深深了解到于不同時(shí)期會(huì)員對(duì)會(huì)所設(shè)施的需要及意見(jiàn)反映，做到與時(shí)并進(jìn)的水準(zhǔn)。至于清水灣游艇會(huì)，其主要會(huì)員是居住于西貢地方附近及從外地來(lái)港工作之外籍人士，當(dāng)中不乏擁有游艇的人士，會(huì)員來(lái)自多于30個(gè)國(guó)家，成為一個(gè)國(guó)際性的會(huì)所，亦因如此，游艇玩意能靠會(huì)員之間的溝通得以發(fā)展下去；其中一個(gè)缺點(diǎn)是清水灣的風(fēng)勢(shì)較大，于一些大風(fēng)的季節(jié)船只難以駛出海域。至于黃金海岸游艇會(huì)，其會(huì)所位置相比于深灣游艇會(huì)及清水灣游艇會(huì)偏僻，鄰近沒(méi)有豪宅區(qū)，照顧到之會(huì)員大部份只局限于新界住客居民，而設(shè)施亦屬一般，故會(huì)員人數(shù)亦較深灣游艇會(huì)及清水灣為少，其好處是會(huì)籍價(jià)格略為便宜，對(duì)于一些擁有游艇但希望運(yùn)用相對(duì)較便宜的價(jià)錢(qián)來(lái)購(gòu)買(mǎi)會(huì)籍及船位之中等階層人士，黃金海岸游艇會(huì)是他們首選。 游艇會(huì)失敗之處中國(guó)青島銀海國(guó)際游艇俱樂(lè)部及深圳市浪騎游艇會(huì)，會(huì)員人數(shù)低于100人，會(huì)所的設(shè)施不足，且游艇于國(guó)內(nèi)地區(qū)尚在發(fā)展當(dāng)中，認(rèn)識(shí)及有能力擁有游艇之富戶(hù)不多，未能吸引人士成為會(huì)員；另外會(huì)籍定價(jià)太高，與市場(chǎng)需求脫軌，當(dāng)?shù)厝耸恐?fù)擔(dān)能力普遍根本無(wú)法承擔(dān)如此貴價(jià)之會(huì)籍?？偫▉?lái)說(shuō)，中國(guó)青島銀海國(guó)際游艇俱樂(lè)部及深圳市浪騎游艇會(huì)于開(kāi)始時(shí)已用了錯(cuò)誤策劃，沒(méi)有因應(yīng)市場(chǎng)需求來(lái)作出適當(dāng)之推廣，及不應(yīng)將租借船位作為主要之項(xiàng)目。建議應(yīng)該將俱樂(lè)部作為重點(diǎn)，建立多元化的設(shè)施，照顧到會(huì)員及其兒女的需要，希望籍此將游艇玩意灌輸給會(huì)員，培養(yǎng)他們對(duì)游艇的興趣。另外，會(huì)籍定價(jià)太高，設(shè)施亦未盡完善，未能吸引人士成為會(huì)員之余，會(huì)所經(jīng)濟(jì)狀況亦不理想。 當(dāng)?shù)赜瓮Щ顒?dòng)需求的預(yù)測(cè)從以上對(duì)內(nèi)地和香港游艇俱樂(lè)部發(fā)展情況的分析來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)的游艇活動(dòng)仍未廣泛發(fā)展起來(lái)，俱樂(lè)部更多地是通過(guò)其設(shè)施、服務(wù)吸納會(huì)員，并通過(guò)吸收外籍會(huì)員和舉辦相應(yīng)的活動(dòng)來(lái)提高國(guó)內(nèi)人士對(duì)游艇活動(dòng)的興趣，因此游艇活動(dòng)的需求主要體現(xiàn)在對(duì)俱樂(lè)部會(huì)籍的需求上。隨著廈門(mén)及福建省經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷提高，而市場(chǎng)上真正高層次的俱樂(lè)部會(huì)所又不多，開(kāi)發(fā)高檔次的游艇俱樂(lè)部具有一定的市場(chǎng)需求。針對(duì)本項(xiàng)目來(lái)看，參考內(nèi)地和香港的游艇俱樂(lè)部會(huì)員人數(shù)發(fā)展情況（見(jiàn)下表），結(jié)合項(xiàng)目俱樂(lè)部建設(shè)用地的實(shí)際情況，如發(fā)展最高檔次俱樂(lè)部并能長(zhǎng)期保持其形象，預(yù)計(jì)未來(lái)1015年，將可吸納約1,5002,000個(gè)俱樂(lè)部會(huì)員會(huì)籍。各地游艇俱樂(lè)部會(huì)員發(fā)展情況俱樂(lè)部名稱(chēng)成立時(shí)間目前會(huì)員人數(shù)香港深灣游艇會(huì)1984年約1500人香港清水灣游艇會(huì)1987年約1200人香港黃金海岸游艇會(huì)1992年約1000人青島銀海國(guó)際游艇俱樂(lè)部2005年6月不足100人深圳浪騎游艇會(huì)1998年5月7080人蘇州太湖水星游艇俱樂(lè)部1999年約500人需求結(jié)構(gòu)：主要客戶(hù)預(yù)計(jì)會(huì)是于廈門(mén)作投資的臺(tái)灣商人及富戶(hù)，此等客戶(hù)的收入水平較高，故此VIP泊位將會(huì)是他們首選，而其它客戶(hù)會(huì)是外地常駐廈門(mén)之工作者及投資商人，此等客戶(hù)的收入水平比前者略為低，估計(jì)他們會(huì)選擇的會(huì)是俱樂(lè)部會(huì)籍。消費(fèi)水平：除廈門(mén)作投資的臺(tái)灣商人及富戶(hù)外，高收入人士之每月收入水平大慨有人民幣7,000至10,000元以上。支付能力：以人民幣二十萬(wàn)會(huì)籍為例，首期費(fèi)用人民幣50,000元正，分十年供款，年利率5%計(jì)算，每月供款大約人民幣1,875元正，另外以人民幣二十八 萬(wàn)會(huì)籍為例，首期費(fèi)用人民幣50,000元正，分十年供款，年利率5%計(jì)算，每月供款大約人民幣2,875元正。計(jì)算每月供款額大約由人民幣1,875元正至人民幣3,500元正不等，我們相信于當(dāng)?shù)貙?duì)會(huì)籍有興趣之人士有足夠能力支付每月供款額。需求發(fā)展節(jié)奏：以上述之”未來(lái)的總需求量”得出結(jié)論，因當(dāng)?shù)馗呒?jí)娛樂(lè)場(chǎng)地不多，故此俱樂(lè)部將會(huì)是最主要項(xiàng)目，另外游艇項(xiàng)目于當(dāng)?shù)厣形闯墒?，故此富?hù)將針對(duì)其VIP泊位會(huì)籍，相對(duì)地，普通泊位會(huì)籍將會(huì)是最后的項(xiàng)目。5 廈門(mén)高端別墅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 廈門(mén)別墅市場(chǎng)總體情況（1）一手別墅的預(yù)售成交呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)趨活躍，需求持續(xù)旺盛。從2002年到2004年，廈門(mén)一手別墅的預(yù)售面積(供應(yīng))和成交面積(需求)在一直在增長(zhǎng)，其中2004年成交面積的增長(zhǎng)幅度最大，市場(chǎng)需求在當(dāng)年達(dá)到了高峰值，這些數(shù)據(jù)表明廈門(mén)別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)出一種逐步轉(zhuǎn)趨活躍的發(fā)展態(tài)勢(shì)。由于前幾年的大量新增供應(yīng)，市場(chǎng)上有一定存量等待消化，因此2005年的別墅預(yù)售和成交面積都比2004年有所減少，但2005年的成交面積(需求)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于預(yù)售面積(供應(yīng))。綜合2002年到2005年的數(shù)據(jù)，一手別墅成交面積的總和要大于預(yù)售面積的總和，表明市場(chǎng)吸納了當(dāng)期的供應(yīng)后，還在消化過(guò)往的存量，需求表現(xiàn)旺盛。（2）一手別墅價(jià)格逐年攀升，島內(nèi)均價(jià)高于島外?；谛枨蟮脑鲩L(zhǎng)，廈門(mén)一手別墅的價(jià)格從2002年到2005年一直在上升，年均升幅達(dá)到 %。2005年一手別墅成交均價(jià)為7477元/平方米，其中島內(nèi)為9389元/平方米，%% ，說(shuō)明高端別墅大多數(shù)在島內(nèi)。 高端別墅市場(chǎng)特點(diǎn)研究（一）研究范圍說(shuō)明252。 重點(diǎn)研究對(duì)象：VIP泊位的形態(tài)是附帶別墅的泊位，其核心價(jià)值是體現(xiàn)在別墅的功能上；為了與項(xiàng)目整體定位相對(duì)應(yīng)，泊位所附帶的水上別墅應(yīng)為高端別墅，因此本部分著重研究高端別墅市場(chǎng)。252。 高端別墅定義說(shuō)明：高端別墅作為最高層次的別墅產(chǎn)品，它的價(jià)格應(yīng)該與廈門(mén)一般的別墅拉開(kāi)一定的差距，也應(yīng)該高于島內(nèi)別墅的平均水平。鑒于2005年廈門(mén)全市別墅的銷(xiāo)售均價(jià)是7477元/平方米，島內(nèi)別墅的銷(xiāo)售均價(jià)是9389元/平方米，因此，定義高端別墅為銷(xiāo)售均價(jià)在10000元/平方米以上的別墅。252。 本次研究的在售別墅樓盤(pán)包括：云海山莊（二期）、明麗山莊、巴厘香墅（第一組團(tuán)）、陽(yáng)光海岸、國(guó)際山莊（二期、三期）、未來(lái)海岸（碧海灣）。（二）市場(chǎng)供