昭通可行性研究報告第三部分-資料下載頁
2025-08-06 10:02本頁面
【正文】 24445稅后凈現(xiàn)金流量102391159229698971142902164717052371181684229853373331355716102244520231160306累計凈現(xiàn)金流量1023911398473427703366742238417790193283617066023103356116913115302137747157978174008從上表可以看出，按10%的貼現(xiàn)率、6個月為一個計息周期計算，本項目的財務凈現(xiàn)值為：50320萬元按10%的貼現(xiàn)率、6個月為一個計息周期計算，本項目累計最大負凈現(xiàn)值為：25049萬元本項目內(nèi)部收益率為：%經(jīng)過表中計算可知，項目財務凈現(xiàn)值（FNPV）0，表明項目除達到基準的收益率外，還能獲得超過收益，具有財務上、經(jīng)濟上的可行性，項目財務內(nèi)部收益率（FIRR）10%且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。 項目融資方案通過現(xiàn)金流量表可以看出，項目最大累計負凈現(xiàn)值為25049萬元，即項目啟動資金缺口為25049萬元，需采用自由資金或者社會融資、合作的方式解決項目資金啟動資金缺口。項目啟動后，可采取施工單位墊資和預售的方式，解決項目建設過程中的資金缺口，隨著建設項目的不斷進行，資金流量不斷增值，用貨幣形式反映的已耗費的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值不斷體現(xiàn)，如何籌措和管理資金，是本項目成功實現(xiàn)的一個重要問題。（1）項目融資渠道216。 籌措和利用自有資金22000萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金和籌措一部分社會資金。216。 銀行貸款3049萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源，通過土地抵押、質(zhì)押或者信譽貸款的方式，從工程所在地銀行獲得較多的當?shù)刎泿刨J款，解決項目啟動資金的缺口。216。 房屋預售：房屋預售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，通過房屋預售彌補在開發(fā)過程中的資金不足。216。 施工單位墊資：施工單位墊資建設已成為開發(fā)商解決前期資金緊張最常用的方法，由于本項目開發(fā)量較大，可以此為優(yōu)勢，吸引大量施工單位進行墊資建設，解決項目前期資金緊張的局面。（2）資金的運用和管理隨著施工準備、施工生產(chǎn)、竣工驗收、缺陷責任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應注意以下問題：：主要包括以下幾個方面：由于資金的時間價值形成的利息、風險的影響、通貨膨脹和匯率浮動對資金實際價值的影響、銀行借款的成本率。：具體優(yōu)化方法有：分期分年度辦理銀行保函和保險費、向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力、及時回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。盈虧平衡分析 從項目銷售收入表、成本支出表和現(xiàn)金流量表可以看出，土地以分期供給、分期付款的方式獲得時，項目需完成世紀家苑、菏澤佳苑、蘇提小苑、濕地公園配套商業(yè)、綜合商業(yè)體、靜家別墅區(qū)、春色藝苑的開發(fā)銷售，即需開發(fā)銷售完成140平方米的銷售，其中89萬平方米的住宅， 28萬平方米的商業(yè)，23萬平方米的別墅，方可實現(xiàn)項目的保本盈利。敏感性分析分別對土地、建安成本、銷售價格進行敏感性分析，具體分析如下表 敏感性分析表 單位：萬元序號不確定因素變化幅度凈利潤成本凈利率內(nèi)部收益率財務凈現(xiàn)值1基本方案——174008%%503202土地成本15%180278%%545503+15%164602%%439754+30%155195%%376315建安成本10%210732%%706896+10%137283%%299517銷售價格5%143810%%355058+5%204206%%65135說明：財務凈現(xiàn)值按10%的貼現(xiàn)率、6個月為一個計息周期計算。通過上表可以看出，項目對土地成本的敏感性不非常明顯，是由于基本方案中土地成本基數(shù)較小，僅為30萬元/畝，在增幅30%以內(nèi)，對項目收益的影響較小。但值得指出的是，基本方案中土地采取分期供給的方式獲得，供給周期較長，需明確與政府協(xié)商確定開發(fā)周期內(nèi)，土地價格都按30萬元/畝出讓給開發(fā)商。項目對建安成本的敏感程度較高，由于項目開發(fā)周期較長，各期交叉施工頻繁，在項目開發(fā)過程中，需嚴格控制成本支出，有效提高項目的整體收益。經(jīng)過2008年房地產(chǎn)市場的低迷，2009年以來房地產(chǎn)市場進入一個高速發(fā)展期，未來幾年內(nèi)，房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)2008年的波動，將進入一個持續(xù)發(fā)展期，價格向上增長的幅度將會有比較明顯，項目需緊密抓住未來35年的發(fā)展契機，盡可能的增加出貨單位，最大限度的降低項目后期風險，提高項目抗風險能力。經(jīng)濟分析結(jié)論，財務凈現(xiàn)值50320萬元，%，在財務上完全可行。
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