【正文】 較大，秦虹路兩側(cè)商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以超市、美容美發(fā)、干洗、銀行等與生活息息相關(guān)的商業(yè)設(shè)施為主。但是原街道兩邊門(mén)面房開(kāi)間、進(jìn)深都比較小，沒(méi)有條件開(kāi)設(shè)檔次較好的餐飲、休閑茶座、超市、娛樂(lè) 場(chǎng)所，而人們生活水平的提高又需要這些配套，本項(xiàng)目的商鋪正好切合這種需要。 3. 本段商鋪交通條件良好，大明路上的公交車(chē)站就在本項(xiàng)目邊上，從馬家圩上下車(chē)的人流可以被充分吸納，秦虹路上公交站就在本小區(qū)門(mén)口，擁有這樣良好的人流資源，商鋪用于生活配套非常恰當(dāng)。并且秦虹南路上住宅小區(qū)很多，商業(yè)配套檔次低，很不完善，本項(xiàng)目高檔次的商鋪成功填補(bǔ)了市場(chǎng)空白。 4. 秦虹路是秦淮區(qū)重點(diǎn)打造的街區(qū)，未來(lái)必然有較大的發(fā)展空間，但是目前秦虹路上的商業(yè)配套比較散亂，檔次很低，無(wú)法滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的高品位生活的需求，目前秦虹路地帶的居民經(jīng)常到長(zhǎng)樂(lè) 路的好又多超市、月牙湖附近的華聯(lián)紫金店這兩個(gè)地點(diǎn)購(gòu)物，這充分說(shuō)明秦虹路目前的商業(yè)設(shè)施的不夠的。本項(xiàng)目可針對(duì)目前生活配套特別是藥店、金融、超市、餐飲、娛樂(lè)等商家進(jìn)行重點(diǎn)公關(guān)，促進(jìn)大型商家的購(gòu)買(mǎi)與進(jìn)駐。在推廣方面，可以就秦虹路目前商業(yè)配套檔次低的情況，可以展開(kāi)充分發(fā)揮，形成 40 熱點(diǎn)，形成關(guān)注焦點(diǎn)： 秦虹路會(huì)成為中高檔生活區(qū)嗎？他的生活配套還缺什么？ 九龍盛世園 10000平方米的門(mén)面房可以為秦虹路帶來(lái)什么？ 二）大明路商鋪定位：大明路汽車(chē)貿(mào)易黃金旺鋪 本項(xiàng)目門(mén)面房是大明路未來(lái)最成型的門(mén)面房。大明路幾公里沿線全是經(jīng)營(yíng)汽 車(chē)的門(mén)面，但門(mén)面房品質(zhì)低劣，開(kāi)間進(jìn)深都較小，要么就是各門(mén)面分散不集中。本項(xiàng)目的門(mén)面房將是最成型的門(mén)面房，開(kāi)間達(dá)到 8 米，長(zhǎng) 110米，有利于集中。 特別是大明路的北段，商鋪的需求量非常大，但商鋪卻非常缺少，現(xiàn)有的商鋪檔次很低。隨著大明路北段人口的聚集，特別是中和橋改造的實(shí)施與完成，大明路北段的交通咽喉要道的地位將更加顯現(xiàn)出來(lái)。夾崗收費(fèi)站的建立，以及高橋門(mén)地區(qū)小水關(guān)橋不能通行，使得城北、城東地區(qū)去江寧的車(chē)輛全部改道中和橋。交通樞紐地位的加強(qiáng)、過(guò)往車(chē)輛的增加必將帶來(lái)商業(yè)空間的增加，本項(xiàng)目?jī)?nèi)外條件的雙重組合，必定使九 龍盛世園的商鋪成為大明路的新鋪王，無(wú)論對(duì)于汽車(chē)貿(mào)易、汽車(chē)配件還是對(duì)于汽車(chē)修理行業(yè)來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目的商鋪都是非常適合的。 四、目標(biāo)客戶及價(jià)格定位 一）門(mén)面房的價(jià)格 41 項(xiàng)目周邊門(mén)面房?jī)r(jià)格 大明路和秦虹路上目前已經(jīng)無(wú)商鋪銷(xiāo)售， 2021 年以前銷(xiāo)售的門(mén)面房?jī)r(jià)格大約在 6000 元 /平方米左右，如九龍雅苑的 門(mén)面房 1601300平方米，可自由分割，層高 ， 6000 元 /平方米起。 大明路上的門(mén)面房目前非常熱銷(xiāo)，處于有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)，并且近期內(nèi)除本項(xiàng)目外不會(huì)有大規(guī)模的門(mén)面房上市。根據(jù)報(bào)道，大明路中段的一處 230 平方米的門(mén)面房 售價(jià)達(dá)到了 6800 元 /平方米，大明路段租賃價(jià)格大約為 60100 元 /月 /平方米，按照 10 年投資期算，門(mén)面房?jī)r(jià)格大約可以定到 600010000 元 /平方米。 二）門(mén)面房客戶群 秦虹路門(mén)面房的主要購(gòu)買(mǎi)者是進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的投資者、經(jīng)營(yíng)者 高總價(jià)決定特殊客戶群 秦虹路段商鋪， D棟最小 217 平方米，最大 379平方米。 秦虹路 B 棟商鋪如果大塊進(jìn)行分割，最大面積達(dá)到 900 平方米，銷(xiāo)售價(jià)格可能達(dá)到 500700 萬(wàn)，這樣大面積、高總價(jià)的商鋪客戶購(gòu)買(mǎi)者非常少。 臨大明路段商鋪?zhàn)钚挝?288 平方米 /套，即最小銷(xiāo)售單價(jià)可能達(dá)到 250300 萬(wàn) /套。大明路客戶群鎖定汽車(chē)經(jīng)營(yíng)商家，特別是私營(yíng)企業(yè)，經(jīng)銷(xiāo)商；與汽車(chē)經(jīng)營(yíng)關(guān)系密切的投資者。 42 五、推廣時(shí)機(jī) 方案一 利用 A、 B幢住宅銷(xiāo)售之機(jī)積累商業(yè)門(mén)面需求信息，調(diào)整價(jià)格、媒介宣傳、公開(kāi)時(shí)機(jī)。 A、 B 幢住宅銷(xiāo)售大部分后推出門(mén)面房，利用低價(jià)格銷(xiāo)售 B 幢下門(mén)面房，聚集人氣。如果效果良好，則迅速推出 C、 D棟門(mén)面房，大明路段門(mén)面房待住宅去化完畢后上市，提高銷(xiāo)售價(jià)格。如果效果欠佳，則只推廣住宅，待住宅銷(xiāo)售基本完成（或過(guò)程中）同時(shí)推廣門(mén)面房，價(jià)格穩(wěn)中有升。 優(yōu)點(diǎn) ：可在明年年初集中推廣門(mén)面房。便于銷(xiāo)售人員掌握門(mén) 面房的情況，對(duì)門(mén)面房的目標(biāo)客戶進(jìn)行準(zhǔn)確把握，并且利用價(jià)格迅速走高吸引人氣，一氣呵成。 缺點(diǎn) ：如果門(mén)面房去化速度慢，又未能進(jìn)行住宅推廣，容易造成階段銷(xiāo)售任務(wù)不能完成。 方案二 門(mén)面房與住宅同時(shí)推出，價(jià)格穩(wěn)中有升。 優(yōu)點(diǎn)： 可以保證住宅銷(xiāo)售持續(xù)問(wèn)題。 缺點(diǎn)： 不能對(duì)門(mén)面房的銷(xiāo)售展開(kāi)集中的媒介推廣、不能集中銷(xiāo)售人員精力鉆研門(mén)面房推廣。 六、商鋪的賣(mài)點(diǎn)組合 本項(xiàng)目商鋪?zhàn)畲蟮馁u(mài)點(diǎn)就是地段：大明路汽車(chē)一條街唯一在售商鋪 43 大明路汽車(chē)街上最成型的黃金大鋪 大明路 200500平方米賺錢(qián)旺鋪，升值潛力無(wú)限，投資自營(yíng)兩相宜 秦虹 路中央生活區(qū)賺錢(qián)旺鋪，人流如潮 本項(xiàng)目商鋪在產(chǎn)品方面的創(chuàng)新：新型產(chǎn)權(quán)式商鋪驚現(xiàn)大明路（備選）： 一層挑高 米，二層層高 米，面寬達(dá) 78 米， 全框架結(jié)構(gòu)，可自由分割 七、媒介選擇 門(mén)面房宣傳以戶外廣告為主，報(bào)紙廣告為輔助。戶外主要集中在現(xiàn)場(chǎng)、大明路的燈箱、節(jié)制閘處的戶外大牌等處宣傳。 積極展開(kāi)公關(guān)活動(dòng)，與秦淮區(qū)政府、大明路汽車(chē)一條街商家、國(guó)內(nèi)規(guī)模較大的汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商共同組織公關(guān)活動(dòng)，研究大明路如何打造成成熟的汽車(chē)經(jīng)營(yíng)特色街。樹(shù)立知名度 ，展開(kāi)人際宣傳。 八、關(guān)于商鋪價(jià)格的有關(guān)其他資料 如何判斷商鋪是物有所值，在國(guó)際上有一種通行的算法，?國(guó)際上專(zhuān)業(yè)理財(cái)公司評(píng)估物業(yè)投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法：只需要將該物業(yè)的年收益乘以 15 年，如果結(jié)果等于房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)的話，就物有所值了?。據(jù)金陵晚報(bào) 8 44 月 15 日， C3 版報(bào)道。 商鋪是投資產(chǎn)品，主要用于投資，重要的是投資回報(bào)率，目前一般的商鋪投資回報(bào)率在 812%。 計(jì)算公式 =累計(jì)總收益 /累計(jì)總投入 =月租金 *投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù) /（按揭首期房款 +保險(xiǎn)費(fèi) +契稅 +大修基金 +家具等其他投入 +累計(jì)按揭款 +累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)） 目前 南京還沒(méi)有一個(gè)正式經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪。本項(xiàng)目 大明路商鋪經(jīng)營(yíng)汽車(chē)，可以引入蘇寧類(lèi)似的汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商，用產(chǎn)權(quán)商鋪方式操作。給予投資者固定的回報(bào)。目前操作主要有中國(guó)女人街，同曦鳴城，夫子廟大市場(chǎng)，萬(wàn)代福廣場(chǎng)等。據(jù)了解商業(yè)銀行有投資商鋪的傾向，主要是轉(zhuǎn)移固定資產(chǎn)。如湖西路的建盛麗庭商鋪被銀行購(gòu)買(mǎi)，價(jià)格不菲。 九、商鋪調(diào)查問(wèn)卷 在前期對(duì)住宅進(jìn)行推廣、商鋪還未公開(kāi)的時(shí)候，我們將對(duì)大明路、秦虹路上的商鋪的供求進(jìn)行密切的關(guān)注，對(duì)所有對(duì)本項(xiàng)目的商鋪有需求的客戶進(jìn)行追蹤與調(diào)查，制作了一份商鋪調(diào)查問(wèn)卷，從而深入的了解他們的置業(yè)需求， 調(diào)整我們的產(chǎn)品以及推廣策略，抓住潛在的商鋪購(gòu)買(mǎi)者，更好的實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的商鋪銷(xiāo)售計(jì)劃。調(diào)查問(wèn)卷全文如下： 45 九龍盛世園商鋪調(diào)查問(wèn)卷 尊敬的先生 /女士： 感謝您一直以來(lái)對(duì)九龍盛世園商鋪的關(guān)注，為了更好的服務(wù)你們的需求，打造你們理想中的黃金旺鋪，我們特做此項(xiàng)調(diào)查，對(duì)您的積極配合我們表示衷心的感謝！ 一、 基礎(chǔ)資料 1. 姓名： 2. 年齡： 3. 聯(lián)系方式：手機(jī) 固定電話 Email 二、 對(duì)商鋪的需求 您 準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)商鋪的面積是 平方米 您購(gòu)買(mǎi)商鋪的目的？ （ A）自己經(jīng)營(yíng) （ B）出租 （ C）轉(zhuǎn)讓 （ D）其他 如果您購(gòu)買(mǎi)商鋪后自己經(jīng)營(yíng)，您將經(jīng)營(yíng)何種業(yè)態(tài)？ （ A） 汽車(chē)貿(mào)易業(yè) （ B）汽車(chē)維修美容業(yè) （ C）汽車(chē)配件 （ D）餐飲休閑娛樂(lè)業(yè) （ E）超市便利店 46 （ F）金融保險(xiǎn)業(yè) （ G）五金建材業(yè) （ H）其他 您購(gòu)買(mǎi)商鋪考慮最多的是 （ A）地段 （ B）價(jià)格 （ C）人流量 （ D）升值潛力 （ E）政府改造力度 （ F）商鋪的面積格局 您更傾向于在以下哪些路段購(gòu)買(mǎi)商鋪？（可選兩項(xiàng)） （ A）大明路 （ B）光華路 （ C）大光路 （ D）秦虹路 （ E）龍?bào)粗新? （ F）瑞金路 您購(gòu)買(mǎi)商鋪的付款方式是 （ A）一次性付款 （ B）銀行按揭 如果您購(gòu)買(mǎi)九龍盛世園的商鋪，您會(huì)選擇什么地點(diǎn)？ （ A）大明路上的商鋪 （ B）秦虹路上的商鋪 您最看好九龍盛世園商鋪的哪幾個(gè)方面？（可選三項(xiàng)） （ A）一樓層高達(dá)到 4米左右 （ B）每一間商鋪的面寬達(dá)到 7米 （ C） 一二兩層一起銷(xiāo)售 （ D）交通便利，地段好 （ E）周邊居民多，有巨大的潛在購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng) （ F）大明路商鋪熱銷(xiāo)，有價(jià)無(wú)市 （ G）升值潛力大 您認(rèn)為九龍盛世園附近最缺少的商業(yè)形態(tài)是（可選二項(xiàng)） （ A）大中型超市 （ B）中高檔餐飲場(chǎng)所 （ C）中高檔休閑娛樂(lè)場(chǎng)所 （ D）建材裝修市場(chǎng) （ E）銀行證券 （ E）其他 您更贊同九龍盛世園商鋪是一二樓捆綁銷(xiāo)售還是分開(kāi)銷(xiāo)售？ （ A）一二樓捆綁銷(xiāo)售 （ B）一二樓分開(kāi)銷(xiāo)售 47 1如果九龍盛世園門(mén)面房一二樓捆綁銷(xiāo)售 ，您認(rèn)為價(jià)格應(yīng)該是 （ A） 55006500 元 （ B） 65007500 元 （ C） 75008500 元 （ D） 85009500 元 （ E） 950010500 元 （ F） 10500元以上 三、 請(qǐng)您提出對(duì)九龍盛世園的寶貴意見(jiàn)或建議。 再次感謝您在百忙之中抽出時(shí)間配合我們的工作，祝生意興隆、萬(wàn)事如意！ 南京垠坤置業(yè)顧問(wèn)有限公司 二零零三年九月