【正文】 ，酒店客房產(chǎn)權(quán)出售，再以每年 10%的回報(bào)反租經(jīng)營(yíng)；酒店餐飲、娛樂等擬外租經(jīng)營(yíng)，故做盈虧平衡分析時(shí)有如下基本假設(shè)：假設(shè)一：項(xiàng)目銷售率、出租率同比變動(dòng)。假設(shè)二：交易價(jià)格，交易價(jià)格為研究期內(nèi)總收入/租售面積之和。根據(jù)《總成本費(fèi)用表》 （表 3） ，本方案基準(zhǔn)投資回收期內(nèi)(10 年)固定成本總數(shù)為 ，可變成本總額為 ，預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)總收入為63811萬元。可租售面積為：61744m2，故 10年內(nèi)：研究期內(nèi)單位平均可變成本總額：1888 元/m2研究期內(nèi)單位平均價(jià)格總額 10335元/m2產(chǎn)品促本銷售、出租數(shù)量：317863000/（103351888）=37630m2產(chǎn)品促本收入總量：37630*10335=38890 萬元產(chǎn)品促本交易率：37630/61744==61%結(jié)論：項(xiàng)目促本交易率 61%，小于行業(yè)基準(zhǔn)促銷率 70%，因此項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。盈虧平衡圖如下：（千萬元）銷售 60收入 50 40 BEP 30 20 10 1 2 3 5 6 銷售量（萬平方米）盈虧平衡圖 敏感性分析本項(xiàng)目敏感性分析按單一因素變化進(jìn)行分析，影響因素主要分析了銷售收入影響、出租（包括客房）影響、固定資產(chǎn)投資成本影響，如下： 凈現(xiàn)值變化率 經(jīng)營(yíng)狀況敏感度 成本敏感度 產(chǎn)權(quán)銷售敏感度 10% 5% 因子變化率 15% 10% 5% 5% 10% 15% 5% 10%15% 20%敏感性分析示意圖影響因素 因素異動(dòng) %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元變動(dòng)后/變動(dòng)前凈現(xiàn)值異動(dòng) %5 銷售收入10 5 （經(jīng)營(yíng)狀況） 10 5 3209．2/ 固定投資成本10 3051/ 棕上，銷售收入、經(jīng)營(yíng)狀況（出租收入） 、固定資產(chǎn)投資成本對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的大小順序依次是： 經(jīng)營(yíng)狀況（出租收入） ； 銷售收入；固定資產(chǎn)投資成本。根據(jù)經(jīng)濟(jì)因子變化，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，故從敏感性分析項(xiàng)目是可行的。第八篇 綜合評(píng)價(jià)與結(jié)論通過以上對(duì)本項(xiàng)目技術(shù)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)效益計(jì)算分析結(jié)論表明，投資開發(fā)釣魚臺(tái)國(guó)際飯店（暫定名）項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)技術(shù)上是可行的，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)也均符合國(guó)家酒店旅游業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。可以預(yù)計(jì)，本項(xiàng)目的實(shí)施，將為常德市的酒店服務(wù)業(yè)起到很好的領(lǐng)路作用，并為常德市的城市品位和城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力將有大大的提升作用。建議本項(xiàng)目盡快立項(xiàng)實(shí)施。單擊此處輸入文字。公司單擊此處輸入文字。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：北京 xxxxxxxxx有限責(zé)任公司法人代表：工程咨詢資質(zhì)等級(jí)：甲級(jí)工程咨詢資質(zhì)證書編號(hào)：工咨甲 xxxxxxxxx 二〇一二年七月單擊此處輸入文字。公司單擊此處輸入文字。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： xxxx 注冊(cè)咨詢工程師（投資）編寫人員： xxx 高級(jí)工程師xxx 注冊(cè)咨詢工程師（投資）xxx 注冊(cè)咨詢工程師（投資）xxx 注冊(cè)咨詢工程師（投資）xxx 高級(jí)工程師審 核 : xxx 高級(jí)工程師 注冊(cè)咨詢工程師（投資）二〇一二年七月目錄1 總論 1..............................................................項(xiàng)目概況................................................................1 ............................................................................................................1 ....................................................................................................1 ................................................................................1 ....................................................................................................1..............................................................項(xiàng)目概況................................................................1 ............................................................................................................1 ................................................................................................1 ....................................................................................................1 ....................................................................................1 ....................................................................................1............................................................結(jié)論和建議................................................................12 項(xiàng)目建設(shè)必要性 1 .........................................項(xiàng)目符合國(guó)家及地方產(chǎn)業(yè)政策................................................................1............................................................................................................................1 .........................................項(xiàng)目符合國(guó)家及地方行業(yè)規(guī)劃................................................................1............................................................................................................................1............................................項(xiàng)目符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃需要................................................................1 ................................................................................................................1 ................................................................................................................1............................................................................................................................13 市場(chǎng)分析 1 .............................................................1............................................................................................................................1 .............................................................1............................................................................................................................14 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 1..............................................................項(xiàng)目選址................................................................1............................................................................................................................1..............................................................建設(shè)條件................................................................1 ............................................................................................................1 ....................................................................................................1 ....................................................................................................1............................................................................................................................15 項(xiàng)目建設(shè)方案 1..............................................................建設(shè)規(guī)模................................................................1..............................................................產(chǎn)品方案................................................................1............................................................