【正文】 礦山設(shè)備，擴(kuò)大礦山采石規(guī)模，因此借款人與X市X農(nóng)機(jī)有限公司簽訂了購置3臺(tái)沃爾沃挖機(jī)的合同，總價(jià)315萬元，因此向我行申請個(gè)抵貸款，額度有效期五年。五、第一還款分析借款人目前為X食品開發(fā)公司董事長助理，年限42萬，投資該采石場，預(yù)計(jì)五年內(nèi)市場看好，年收300萬元，第一還款來源穩(wěn)定。六、第二還款分析抵押物是借款人名下的一套住房（自用），一棟商住樓（閑置）。經(jīng)與同類地段房產(chǎn)價(jià)格對(duì)比，評(píng)估價(jià)格未偏離市場價(jià)值。問題分析：從借款人提供的材料看，經(jīng)辦行對(duì)于吳XX（該礦所有權(quán)人）為何轉(zhuǎn)讓該礦、該礦轉(zhuǎn)讓中的債務(wù)情況、該礦轉(zhuǎn)讓協(xié)議的真實(shí)性均未作深入調(diào)查，經(jīng)營情況存在疑問。 借款人第一還款來源無有力的佐證材料，還款來源難以核實(shí)。 協(xié)議規(guī)定待轉(zhuǎn)讓資金全部到位后，轉(zhuǎn)讓方可幫忙辦理過戶手續(xù)，可目前所有證件均未過戶，該筆轉(zhuǎn)讓資金可能未繳清，我行貸款存在用作轉(zhuǎn)讓資金的嫌疑明顯。 ，評(píng)估價(jià)格極高，且目前抵押物之一商鋪周邊沒有氛圍，用于抵押，抵押物存在虛高和不能變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 該許可證如何辦理，該礦產(chǎn)地是否具備合法有效的采礦權(quán)尚不能確認(rèn)，經(jīng)營合法性存在疑問。 鑒于該筆貸款不確定性較大風(fēng)險(xiǎn)隱患較大，不予支持。關(guān)于公司開發(fā)的“名都”19住宅樓合作項(xiàng)目建議書（因項(xiàng)目建議書篇幅較長，做為附件，具體內(nèi)容詳見附件一）案例點(diǎn)評(píng)：該調(diào)查報(bào)告值得借鑒的地方：經(jīng)辦信貸員前期調(diào)查深入細(xì)致，材料收集齊全，為下一步項(xiàng)目分析和撰寫項(xiàng)目建議書做好了前期準(zhǔn)備工作。項(xiàng)目的主要方面介紹詳盡。公司及項(xiàng)目概況方面：經(jīng)辦行重點(diǎn)介紹了開發(fā)商實(shí)力，對(duì)公司主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及企業(yè)征信相關(guān)信息作了詳細(xì)介紹；項(xiàng)目基本情況特別是對(duì)分期開發(fā)情況介紹清楚。項(xiàng)目資金方面：介紹項(xiàng)目總投資及投資構(gòu)成，特別是資金籌集方式分析合理、到位。五證及工程進(jìn)展情況：五證面積核對(duì)仔細(xì)，對(duì)面積不符的情況進(jìn)一步調(diào)查并予以合理說明；介紹最新工程進(jìn)度及預(yù)售情況?；诮?jīng)辦行上述基礎(chǔ)調(diào)查工作仔細(xì)到位，經(jīng)辦信貸員項(xiàng)目建議書條理清晰，對(duì)收集到的問題在經(jīng)辦行環(huán)節(jié)基本得到解決，避免了材料不必要的反復(fù)，加快了審批時(shí)效。（各行可組織客戶經(jīng)理認(rèn)真學(xué)習(xí)借鑒，對(duì)比分析自己調(diào)查報(bào)告的不足，但切忌今后生搬硬套他人報(bào)告，此報(bào)告并非模版）答疑解惑關(guān)于共同借款人、保證人、共同還款人的合規(guī)操作問題 近期，省行在各行上報(bào)的貸款材料中，發(fā)現(xiàn)部分行對(duì)共同借款人、保證人、共同還款人存在概念不清、責(zé)任不清晰以及對(duì)應(yīng)需提供的材料不到位、CCAS系統(tǒng)管理關(guān)系人中“關(guān)聯(lián)人類型”輸入較為混亂的情況，現(xiàn)將有關(guān)合規(guī)操作要求明確如下：關(guān)于共同借款人：如業(yè)務(wù)敘做要求增加共同借款人（非借款人配偶），申請材料方面需要求其填寫貸款申請表（省行資產(chǎn)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)在初始化客戶經(jīng)理培訓(xùn)時(shí)已要求共同借款人填寫貸款申請表，不要填寫共同借款人申請表）；CCAS系統(tǒng)輸機(jī)時(shí)，管理關(guān)系人中“關(guān)聯(lián)人類型”選擇“共同借款人”；后續(xù)落實(shí)前提條件時(shí)，共同借款人應(yīng)在借款合同和借款借據(jù)上簽字。對(duì)于按揭類貸款業(yè)務(wù)，如存在共同購買行為，即購買合同有兩人簽字（另一人非借款人配偶），經(jīng)辦行通過償債能力評(píng)價(jià)，可以認(rèn)定其中一人已具備還款能力，不需將另一人作為共同還款人的，則不需在系統(tǒng)中增加“共同借款人”；如需要增加購買合同上另一人與借款人作為同等順序共同承擔(dān)此筆債務(wù)的，則具體操作同前表述。 關(guān)于保證人：如業(yè)務(wù)敘做需要增加擔(dān)保人，申請材料方面需要求其填寫《擔(dān)保人信息及承諾函》，CCAS系統(tǒng)輸機(jī)時(shí)，管理關(guān)系人中“關(guān)聯(lián)人類型”選擇“保證人和被保證人”；后續(xù)落實(shí)前提條件時(shí)簽訂擔(dān)保合同； 關(guān)于共同還款人：共同還款人概念模糊，責(zé)任不清晰，各行應(yīng)根據(jù)需要求其具體承擔(dān)的責(zé)任來確定是選擇作為“共同借款人”還是“保證人”，并根據(jù)確定結(jié)果按上述第1點(diǎn)和第2點(diǎn)區(qū)別操作，要求各行不要在CCAS系統(tǒng)管理關(guān)系人中“關(guān)聯(lián)人類型”選擇“共同還款人”； 要求客戶經(jīng)理在調(diào)查報(bào)告中對(duì)客戶是作為“共同借款人”還是作為“保證人”進(jìn)行明確的表述。 關(guān)于樓盤項(xiàng)目準(zhǔn)入的操作問題省行最近樓盤項(xiàng)目審查過程發(fā)現(xiàn)，目前有少數(shù)縣支行營銷上報(bào)了地理位置處于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的住房按揭樓盤項(xiàng)目。對(duì)于該類樓盤，因存在鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)相對(duì)欠發(fā)達(dá)、客戶整體素質(zhì)及償債能力相對(duì)較低、房屋變現(xiàn)能力較弱等因素，要求各行對(duì)此審慎對(duì)待，原則上對(duì)該類樓盤項(xiàng)目省行將不予支持；對(duì)個(gè)別經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)、人口較多、房屋變現(xiàn)能力強(qiáng)（如駐地大、中型企業(yè)的職工購房）的鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域樓盤，請各行先與省行零貸中心事先溝通，視項(xiàng)目具體情況做個(gè)案考慮。請各行今后在業(yè)務(wù)營銷工作中注意掌握此項(xiàng)要求。 案例分析 關(guān)于***申請450萬元個(gè)人二手商用房貸款的問題分析借款人陳某于2011年05月03日向某經(jīng)辦行申請個(gè)人二手商用房按揭貸款450萬元，經(jīng)辦行通過約請借款人來行面談的形式對(duì)借款人（及其配偶）的身份、征信記錄、資信情況以及本次購房背景的真實(shí)性進(jìn)行了全面的調(diào)查了解，并對(duì)其還款能力進(jìn)行了合理性評(píng)估，形成了如下調(diào)查情況報(bào)告：一、 借款人基本情況借款人陳某,性別男,已婚,工作單位為江西華豐實(shí)業(yè)有限公司，副總，每月收入在25000元左右。其配偶程某，也在江西楊中實(shí)業(yè)有限公司（無收入證明），每月收入15000元左右。借款人資產(chǎn)情況通過客戶提供的相關(guān)資料了解到，借款人家庭有五套店面、一套商鋪及一輛汽車，家庭可驗(yàn)證資產(chǎn)達(dá)500萬元左右（家庭財(cái)產(chǎn)提供了證明材料。其中房產(chǎn)三宗，現(xiàn)價(jià)值482萬元；有一輛轎車，價(jià)值18萬元）。借款人及家庭成員征信情況經(jīng)查詢借款人個(gè)人信用報(bào)告及詢問了解，借款人家庭負(fù)債來源于銀行貸款，（銀行貸款未出現(xiàn)逾期情況）。 二、 交易情況及按揭需求借款人與2011年5月3日與賣方熊某簽訂兩方購房合同，向熊某購買位于青山湖區(qū)解放西路116號(hào)4室（第一層）商用房一套，該房產(chǎn)房產(chǎn)證號(hào)為房權(quán)證青字第1000272920號(hào)，土地性質(zhì)為出讓，,房產(chǎn)年齡2年,據(jù)核實(shí)交易總價(jià)為9165000元。該套商用房產(chǎn)權(quán)清淅，所處位置較好，易變現(xiàn)，于10年7月租賃華萊土（租賃期10年，2010年熊某與張某簽訂的租賃合同，,租金逐年遞增10%），該套房目前在他行貸款，借款人及房東同意在我行放款之前將他行貸款還清后抵押給我行。 該房產(chǎn)原屬于熊某，本人對(duì)熊某及其配偶身份已調(diào)查核實(shí)，對(duì)所買房產(chǎn)已上門調(diào)查，買房人身份及賣房行為真實(shí)無誤，所買房產(chǎn)無第三方共有產(chǎn)權(quán)，可完全處置，該房產(chǎn)價(jià)格合理，買賣雙方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。該套房產(chǎn)所處位置較好，附近小攤點(diǎn)也較多，人口密度較高，經(jīng)評(píng)估公司預(yù)估所購房產(chǎn)單價(jià)26210元/平方米，總價(jià)9033278元，商鋪位于一樓，該商鋪土地性質(zhì)為出讓，土地證地址為青山湖區(qū)解放西路116號(hào)3室（第一層）。借款人已實(shí)際支付首付款4665000元，已提供的首付款收據(jù)，現(xiàn)向我行申請個(gè)人二手商用房按揭貸款450萬元，期限10年。三、 借款人還款能力來源分析 借款人家庭總收入來源于工資收入及店面的租金，借款人西湖區(qū)站南街17號(hào)附17號(hào)的店面每月租金2萬元（提供租賃合同）；此次向我行申請按揭貸款的青山湖區(qū)解西路116號(hào)4室貸款發(fā)放后，另借款人夫婦在江西華豐實(shí)業(yè)有限公司上班，據(jù)借款人介紹其本人實(shí)為該公司的股東,但因驗(yàn)資報(bào)告沒有體現(xiàn)借款人的名字,借款人每月的流水都有200萬元左右，由此可以看出,該公司部分經(jīng)營流水是從借款人賬上走的,因此借款人夫婦每月工資收入共計(jì)4萬元可信度較高。,其中一筆住房貸款每月歸還他行每月支付他行1361元,另外借款人名下有兩筆低押貸款,用于公司經(jīng)營周轉(zhuǎn),每月支付他行利息3200元左右,此次向我行申請個(gè)人二手商業(yè)用房按揭貸款每月應(yīng)支付我行53400元左右,因此每月支付銀行共計(jì)58000元左右，基本上每月店面的租金可的覆蓋,還款壓力不大。四、經(jīng)辦行結(jié)論性意見同意向借款人陳某發(fā)放個(gè)人二手商用房按揭貸款450萬元，期限10年，利率按現(xiàn)行規(guī)定實(shí)行基準(zhǔn)利率上浮，辦妥所購房產(chǎn)抵押登記手續(xù)以后放款。問題分析該筆貸款貸前調(diào)查不深入，重要佐證材料缺失，存在以下幾個(gè)主要問題：調(diào)查報(bào)告中介紹借款人配偶單位出現(xiàn)前后不一致情況（經(jīng)辦行未提供借款人配偶收入證明材料），第一部分介紹借款人配偶單位為“江西楊中實(shí)業(yè)有限公司”，而在第三部分還款分析中介紹“借款人夫婦在江西華豐實(shí)業(yè)有限公司上班”。調(diào)查報(bào)告中介紹借款人與賣房人存在關(guān)聯(lián)關(guān)系？經(jīng)辦行對(duì)買賣雙方的關(guān)系介紹不清。經(jīng)辦行需調(diào)查該交易的真實(shí)性（從交易背景是否真實(shí)、價(jià)格是否虛高、首付款是否已支付等情況進(jìn)行分析）。首付款僅為賣方人出具的手寫收據(jù)，不足以證明借款人確已支付首付款。應(yīng)補(bǔ)充借款人支付首付款的銀行進(jìn)賬單或存折出帳記錄。買賣雙方中，是否存在一方或雙方屬房屋中介身份，該房產(chǎn)交易是否存在中介囤房倒賣行為？土地證與房產(chǎn)證地址不相符，房產(chǎn)證地址為青山湖區(qū)解放西路116號(hào)4室（第一層），而土地證為青山湖區(qū)解放西路116號(hào)3室（第一層）借款人所購商鋪?zhàn)赓U給華萊士經(jīng)營，可租賃合同為出售人熊某與自然人張某簽訂，未調(diào)查核實(shí)張某與華萊士之間關(guān)系？另該買賣行為是否征得承租人同意（根據(jù)法律規(guī)定，同等價(jià)格情況下，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)）？同時(shí)買賣方及承租方未明確后續(xù)租賃權(quán)如何延續(xù)及租金如何支付等情況？借款人個(gè)人流水量雖然較大，但并不能證明借款人實(shí)際收入情況：①從經(jīng)辦行提供租賃合同顯示，但在借款人家庭成員個(gè)人存折流水中，并未顯示每月有該租金進(jìn)帳記錄，其租金收入可信度不高？②經(jīng)辦行介紹，借款人夫婦實(shí)為江西華豐實(shí)業(yè)有限公司的員工,公司開出的收入證明為40000元/月，可從存折流水顯示，借款人夫婦每月并沒月該金額進(jìn)帳，故該收入不可信。③經(jīng)辦行調(diào)查，借款人實(shí)為江西華豐實(shí)業(yè)有限公司的股東,雖驗(yàn)資報(bào)告沒有體現(xiàn)借款人的名字,但其存折流水量較大，經(jīng)辦行據(jù)此推認(rèn)該存折流水可佐證借款人。我們認(rèn)為此種推認(rèn)難以接受。問題提示 “商戶聯(lián)?！辟J款作為我行主推的一項(xiàng)創(chuàng)新產(chǎn)品，今年以來得到了大力發(fā)展和零貸中心盡責(zé)、審批的重點(diǎn)支持，截止目前已準(zhǔn)入項(xiàng)目68個(gè)，全轄共發(fā)起單筆貸款187筆，；省行已批復(fù)單筆貸款106筆。在強(qiáng)力推動(dòng)聯(lián)保貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí)，為有效指導(dǎo)各行業(yè)務(wù)操作和加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控，省行也通過行文、個(gè)郵、?？刃问较群笙掳l(fā)了多次風(fēng)險(xiǎn)性提示、操作指引等，但從近期部分業(yè)務(wù)發(fā)起機(jī)構(gòu)上報(bào)材料的情況反映，仍存在一定問題，導(dǎo)致退檔情況比較集中。有關(guān)問題經(jīng)歸納總結(jié)，予以提示如下：對(duì)客戶準(zhǔn)入的定位有偏差，選擇的客戶不符合我行規(guī)定的準(zhǔn)入條件，或客戶所從事的行業(yè)非為我行支持產(chǎn)業(yè)，如有的客戶為生產(chǎn)性企業(yè)、汽車經(jīng)銷商等，有的客戶從事典當(dāng)行業(yè)、建筑土建工程承建商等。現(xiàn)在此再次強(qiáng)調(diào)：聯(lián)保貸款客戶必須是當(dāng)?shù)貙I(yè)或綜合市場或成熟商業(yè)街區(qū)內(nèi)從事商貿(mào)經(jīng)營的客戶。借款人名下經(jīng)營性資產(chǎn)、固定資產(chǎn)認(rèn)定不合要求，拿他人營業(yè)執(zhí)照和流水作為自己的資產(chǎn)進(jìn)行認(rèn)定，對(duì)于自建房資產(chǎn)認(rèn)定價(jià)值偏高。對(duì)經(jīng)營性資產(chǎn)認(rèn)定存在隨意性或盲目性，導(dǎo)致借款人資產(chǎn)實(shí)力虛高。聯(lián)保客戶組合不合理，一組聯(lián)保客戶中，客戶實(shí)力相差懸殊，無法滿足我行對(duì)擔(dān)保能力的要求，小組成員相互擔(dān)保能力得不到保證。資金需求不合理，對(duì)借款人經(jīng)營情況、資金周轉(zhuǎn)情況未進(jìn)行全面了解分析，僅憑一份購貨合同就要求借款。對(duì)借款人還款能力的分析不將已有負(fù)債、對(duì)外擔(dān)保情況納入進(jìn)行綜合評(píng)估，其中對(duì)于借款用于公司經(jīng)營的，不查詢和分析貸款卡信息中借款、擔(dān)保情況。調(diào)查報(bào)告介紹的銷售收入和實(shí)際提供的借款人交易流水相差較大時(shí)，未做詳細(xì)具體分析。在核算借款人交易流水時(shí)，未有效剔除非經(jīng)營性流水，虛增借款人經(jīng)營業(yè)績。答疑解惑關(guān)于樓盤項(xiàng)目上報(bào)以及項(xiàng)下單筆貸款發(fā)起的合規(guī)操作問題今年以來，各行加大了樓盤項(xiàng)目的營銷和業(yè)務(wù)儲(chǔ)備力度，大量的樓盤項(xiàng)目上報(bào)省行審批，同時(shí)原已合作樓盤要求增加額度和延長期限的情況也較多。省行在樓盤項(xiàng)目審查過程發(fā)現(xiàn)，部分行上報(bào)的樓盤項(xiàng)目存在合規(guī)性不到位的情況，為進(jìn)一步規(guī)范樓盤項(xiàng)目和項(xiàng)下單筆貸款的發(fā)起，現(xiàn)將有關(guān)要求再次明確如下：一、規(guī)范樓盤項(xiàng)目準(zhǔn)入材料，保證材料的完整性和掃描的規(guī)范性。省行下發(fā)的贛中銀發(fā)【2011】195號(hào)《關(guān)于明確個(gè)人貸款材料上報(bào)相關(guān)規(guī)定的通知》已對(duì)材料清單、掃描順序以及調(diào)查報(bào)告模版進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)范，各行應(yīng)對(duì)照文件要求組織材料上報(bào)。對(duì)業(yè)務(wù)請示文件，各行應(yīng)先行以行發(fā)文形式上報(bào)省行個(gè)金委，并在CCAS系統(tǒng)中掃描在項(xiàng)目材料的首頁；另對(duì)于按揭合作協(xié)議，各行只需提交開發(fā)商單方草簽或意向書，不得在項(xiàng)目審批前與開發(fā)商雙方簽署正式合作協(xié)議；二、明確項(xiàng)目敘做條件，確保業(yè)務(wù)請示文件和經(jīng)辦行審批意見的一致性。各行上報(bào)的樓盤項(xiàng)目請示文件及審批意見中應(yīng)明確項(xiàng)目合作條件，包括項(xiàng)目總合作額度（如包括住房和商用房的還需分別明確）、合作期限、單筆貸款敘做條件、質(zhì)押金比例（如包括住房和商用房的分別明確）、質(zhì)押保證期限等。如存在對(duì)相關(guān)敘做條件與現(xiàn)行要求有出入的（如質(zhì)押金比例問題），必須在請示文件及調(diào)查報(bào)告中對(duì)相關(guān)理由進(jìn)行明確表述；三、準(zhǔn)確測算和核定項(xiàng)目合作額度，避免額度浪費(fèi)和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的不準(zhǔn)確。各行在敘做樓盤項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)根據(jù)各行實(shí)際可敘做的份額合理測算項(xiàng)目合作額度，不得不做分析動(dòng)輒就以全額或虛高份額敘做來核定項(xiàng)目合作額度，造成系統(tǒng)中額度數(shù)據(jù)占用過大，同時(shí)也無法真實(shí)掌握我行項(xiàng)目實(shí)際儲(chǔ)備業(yè)務(wù)量數(shù)據(jù)；四、做好與開發(fā)商合作條件的前期溝通工作，降低變更項(xiàng)目敘做條件的發(fā)生頻率。為了提高樓盤項(xiàng)目的審批效率，防止不必要的項(xiàng)目反復(fù)和后續(xù)項(xiàng)目敘做條件的變更，各行應(yīng)在項(xiàng)目營銷過程中加強(qiáng)與開發(fā)商的溝通，明確我行的敘做條件，或在項(xiàng)目上報(bào)審批過程中就省行要求的有關(guān)條件及時(shí)與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，確保敘做條件的有效落實(shí)。對(duì)于已批復(fù)的樓盤項(xiàng)目，如對(duì)已批復(fù)條件要求申請復(fù)議（敘做條件變更）的，則各行需在CCAS系統(tǒng)中重新發(fā)起流水（必須按“修改項(xiàng)目”方式發(fā)起，不得以“新建項(xiàng)目”方式發(fā)起），并在系統(tǒng)影像材料中掃描經(jīng)辦行申請變更敘做條件的業(yè)務(wù)請示行文、經(jīng)辦行三級(jí)審批意見表、經(jīng)辦行變更敘做條件的簡要調(diào)查報(bào)告；五、調(diào)查核實(shí)樓盤項(xiàng)目分期開發(fā)情況，明