【導(dǎo)讀】萬年花城開發(fā)投資可行性研究報告

　　

【正文】 沖擊。 購房人談市場：還是在觀望。不過目標越來越明朗。通過一周政府的執(zhí)行力和對政策的解讀，相信對房價會有所控制。如果政策房對于消費者的覆蓋面廣了，大家自然沒有必要一定購買那么貴的商品房。 2）、三大央企競爭北京豐臺商業(yè)用地 商業(yè)用地 的大增，也引發(fā)了開發(fā)商的熱情。昨天，中鐵集團、華電集團、葛洲壩集團紛紛入場，參與了花鄉(xiāng) 3 宗土地的競價。業(yè)內(nèi)人士認為，商業(yè)金融用地供應(yīng)增加的重要原因之一是區(qū)域住宅類項目的大量供應(yīng)，唯有配建一部分的商業(yè)，才能避免區(qū)域發(fā)展成為“睡城”的局勢。 事件 1 央企巨頭看中豐臺三地塊 昨天上午招標出讓的 3 宗地均位于豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊，全部為商業(yè)金融用地，建筑規(guī)模合計達 萬平方米。 3 宗土地均在西南四環(huán)外，并具有一定建筑規(guī)模，此次出讓地價偏低，因此吸引了諸多房企關(guān)注。值得注意的是，昨天參與這 3 宗土地招標的企業(yè)絕大多數(shù) 為國企，中鐵集團、華電集團、葛洲壩集團三大央企巨頭悉數(shù)到場，其中，中鐵更是集合了旗下多家公司的力量，形成聯(lián)合體參與。 豐臺區(qū)出讓的 151619 地塊的建筑規(guī)模為 萬平方米，出讓底價為 億元，共吸引了 3 家企業(yè)參與競標。其中，中國華電集團的報價最高，為 億元，葛洲壩集團的報價位居其次，北京中鐵華生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的報價低于出讓底價，無緣該宗地的下一輪評標。 151610 地塊的建筑規(guī)模為 萬平方米，出讓底價為 億元，參與競標的 3 家企業(yè)中只有中鐵建工集團和北京中鐵華生開發(fā)有限公 司聯(lián)合體的報價高于出讓底價，為 億元。按照規(guī)則，如果該聯(lián)合體的資質(zhì)等方面得到專家的認可，那么該宗地將成為該聯(lián)合體的囊中之物。 15161 18 地塊的建筑規(guī)模為 萬平方米，現(xiàn)場公布的底價為 億元，參與競標的 4 家企業(yè)的報價均高于或等于出讓底價，報價最高的為中鐵建工集團、中鐵置業(yè)和中鐵華生的聯(lián)合體，出價為 億元，而巧合的是，北京中關(guān)村豐臺園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司的報價與底價相同。 記者了解到，這是豐臺區(qū)落實其去年規(guī)劃而邁出的第一步。去年 12 月，豐臺區(qū)曾發(fā)布信息稱，將推出 12 宗地 ，總建筑規(guī)模達 210 萬平方米，分別是麗澤金融商務(wù)區(qū)示范區(qū)的 4 宗地和總部基地東區(qū)核心區(qū)的 8 宗地，主要用于發(fā)展金融和高科技產(chǎn)業(yè)，這 12 宗地塊被認為是北京市推出的最大規(guī)模產(chǎn)業(yè)用地。昨天的 21 3 宗地僅是總部基地東區(qū)核心區(qū)的 8 宗地的一部分， 2 月 9 日，麗澤金融商務(wù)區(qū)示范區(qū)的 3 宗土地將入市交易。 專家觀點：區(qū)域商業(yè)氛圍尚待形成 根據(jù)最高報價計算， 3 宗地的樓面價依次約為 6019 元 /平方米、 6004 元 /平方米和 元 /平方米。記者在去年豐臺區(qū)公布的信息中看到，入市交易樓面價約為 5000 元 /平方米 — 6000 元 /平方米，顯 然，根據(jù)最高報價計算的結(jié)果和預(yù)期的差距并不算大。 21 世紀不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔表示，目前而言，豐臺區(qū)總部基地地區(qū)商業(yè)的氣氛不錯，未來人口也將繼續(xù)增多，商業(yè)空間較大，因此， 6000 元 /平方米的樓面價較為便宜，可以說， 8000 元 /平方米的價格都是可以接受的。 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司副總經(jīng)理公衍奎表示，豐臺區(qū)集中推出商業(yè)金融用地與其區(qū)域規(guī)劃緊密相連，豐臺此次推出的幾宗地所在的區(qū)域位置除了總部基地發(fā)展得不錯以外，其他的都比較弱，人口基數(shù)不算太大，發(fā)展商業(yè)有一定難度。公衍奎指出，這其實 是計劃和市場之間的矛盾，規(guī)劃的出發(fā)點是好的，避免區(qū)域沒有產(chǎn)業(yè)和金融支撐的“空心化”，但和市場接受程度還有一定的差距，因此，它雖然不能馬上發(fā)展起來，不過遠景很好。 事件 2 “競租賃房面積”再現(xiàn) 與上午招標地塊多家巨頭企業(yè)劍拔弩張的競爭態(tài)勢不同，下午現(xiàn)場競價的 3 三宗土地卻顯得波瀾不驚。 這 3 宗土地是 1 月 10 日掛牌的，經(jīng)過兩周的網(wǎng)上報價， 3 宗土地有兩宗進入現(xiàn)場競拍階段，除大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)地塊只有一次網(wǎng)上報價，因此直接以 億元的價格被北京興海創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司拿到外，大興區(qū)黃村鎮(zhèn)大莊三角地居住項目和懷 柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)文化娛樂、商業(yè)金融及居住用地（配建租賃房）項目，均進入現(xiàn)場競價階段，黃村地塊成為今年首塊落實“限地價、競租賃房面積”土地出讓新政的土地。 按照掛牌土地出讓規(guī)則，凡進入現(xiàn)場競價階段的掛牌土地一般會采用“限地價、競租賃房面積”的方式出讓，出讓的地塊在掛牌競價截止前，最高報價已達到本項目合理地價上限價格，且至競價截止時仍有兩個或兩個以上的競買人要求競買的，或在現(xiàn)場競價中最高報價達到上限價格的，則由市土地整理儲備中心對掛牌出讓土地組織現(xiàn)場投報配建租賃房面積。 值得一提的是，該方式曾在房山、順義和平谷等 區(qū)域成功試點，此次掛牌出讓的土地也采用了這種方式。其中，大興黃村項目的建筑規(guī)模為 萬平方米，共吸引了 7 家企業(yè)現(xiàn)場競拍，經(jīng)過 20 多輪的現(xiàn)場報價之后，達到了該宗地的上限價格 7600 萬元，該宗地使用權(quán)最終被北京眾美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以配建5090 平方米租賃房的代價拿到。 專家觀點：平抑價格作用明顯 業(yè)內(nèi)有關(guān)專家認為，“限地價、競租賃房面積”的方式在平抑價格方面作用明顯。 22 預(yù)計 20xx 年，“限地價”可能進一步推廣，以當今的市場情況來看，這是比較直接且有效的調(diào)控手段。 相關(guān)一 1 月商業(yè)用地 供應(yīng)近百萬平米 繼去年 11 月 12 月北京住宅用地供應(yīng)潮以后，截至目前，北京在 1 月份新入市的土地合計為 8 塊，其中除已簽約的大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套 7 號地050505 0505055 地塊外，還有 7 塊用地將在 1 月成交，合計供應(yīng)的總建筑面積達到 萬平米。在 7 塊土地供應(yīng)中，除黃村鎮(zhèn)項目為純住宅項目外，其他項目均包含全部或部分商業(yè)地塊屬性，合計供應(yīng)商業(yè)用地在 1 月份將達到近百萬平米。 此前有業(yè)內(nèi)人士認為， 20xx 年，北京將迎來名副其實的“商業(yè)地產(chǎn)年”，如今僅看土地市場的供應(yīng)情況，似乎已經(jīng)暗合了此預(yù)言。對此，蔡宇翔 認為，住宅市場受到打壓和調(diào)控為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了契機。政府加大商業(yè)用地的供應(yīng)，一方面不違背政府調(diào)控住宅市場的意愿，另一方面也獲得了土地出讓金，也是較好的一個回款方向。從 20xx 年開始，商業(yè)地產(chǎn)就受到追捧，但需要提醒的是，投資商業(yè)地產(chǎn)不可盲目，尤其對投資者而言，好的位置應(yīng)該是首要考慮的因素，切記不加選擇地追捧。 國土局 春節(jié)前還將供地 在商業(yè)用地供給方面，北京國土資源局土地儲備中心副主任葉向忠表示， 20xx 年的整體用地規(guī)劃還沒有出來，要等待政府的文件出臺之后才能確定。同時，他還表示，北京國土資源局土地 儲備中心在正常的工作日期間還會有土地推出，不會因為春節(jié)而暫停土地供應(yīng)，節(jié)假日除外。 據(jù)北京土地整理儲備中心的公告顯示，截至 1 月 24 日，除了昨天的 6 宗地以外，1 月份已暫無投標和掛牌的土地入市， 2 月份還將有至少 11 宗土地入市。 3）、理性看待地王對豐臺房價的影響 很多人認為地王會直接推高房價，其實這是一個錯誤的想法。地王只是因其自身總價和樓面價造成了一種錯覺，認為房價會受到地王的影響而出現(xiàn)上漲，然后大家都想搶在價格漲起來之前出手買房。 其實正是這種心理造成了房價的上漲。地王只是單一的說明某地塊的價值，輻射范 圍也只是周邊小范圍，但現(xiàn)在的地王在當前影響對整個區(qū)域都會出現(xiàn)明顯反映?？梢娬侨藗冏窛q的心理造成了地王作用的夸大。當然，其中煽風(fēng)點火的也在起作用。 第二，就是不明真相者對第一的盲目認同。很多人都認為最貴的就是最高檔的，這種思維誤區(qū)也使地王的影響被人為放大。 第三，豐臺的房價不會因為地王而有大幅的的提升，政策的抑制作用自然是重要影響因素，去年整體上漲的大勢，各區(qū)域都有不同程度的漲幅。豐臺區(qū)域的房價在去年整體看，提升相對其他區(qū)域幅度比較小，整體偏理性。今年從年初看仍然延續(xù)了緩慢上漲的趨勢。 23 第四，政策在今年主要 以抑制過快增長為主，并且主要針對信貸和二套房市場進行嚴厲監(jiān)管。對新房和改善型沒過多要求。 第五，房地產(chǎn)在經(jīng)過調(diào)整過度后，發(fā)展趨于理性，在宏觀調(diào)控下，很難出現(xiàn) 09年的現(xiàn)象，穩(wěn)定上升將是主要方向，地王作為利好因素起的作用也會被慢慢削弱。 第六，國家增加供地，增加了普通商品房的供應(yīng)，囤地會被打擊，大龍地產(chǎn)拍下的地王因欠款被收回就是一個實例。日后稀缺的主要房產(chǎn)類產(chǎn)品將是被限制的低密度的大型社區(qū)。 專業(yè)市場分析 寫字樓市場分析 20xx 年第一季度，北京寫字樓供應(yīng)量大幅下降，寫字樓新增供應(yīng)量主要分布在朝陽、海淀及豐臺區(qū)等區(qū)域；寫字樓成交量大幅增加，個人是寫字樓需求的主體，寫字樓成交價格同比大幅增長，環(huán)比微漲，總體呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的發(fā)展態(tài)勢。 一、寫字樓供求關(guān)系分析 20xx 年第一季度，寫字樓新增供應(yīng)量為 萬平方米，成交面積為 萬平方米，寫字樓預(yù)售率為 187%，同比大幅提高，本季度北京寫字樓呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢（詳見圖 61）。 圖 61： 20xx 年 20xx 年第一季度北京寫字樓供關(guān)系走勢圖 二、寫字樓供應(yīng)分析 寫字樓新增供應(yīng)量大幅下降，降幅達到四成 20xx 年第一季度，北京預(yù)售樓盤中共僅有 6 個寫字樓項目，寫字樓新增準售面積約為 萬平方米，同比下降 40%。 6 個寫字樓項目分別為第三區(qū)、北回歸線、總部基地、 CUV 國際公寓、金橋國際及公園 1872，其中規(guī)模較大的項目是總部基 地，為工業(yè)立項的寫字樓，新增準售面積約 萬（詳見表 61）。 表 61 20xx 年第一季度新增寫字樓項目情況一覽表 24 寫字樓產(chǎn)品形式日漸模糊，辦公立項的商住公寓逐漸興起 20xx 年第一季度，北京寫字樓新增項目其產(chǎn)品形式日漸模糊，既有純寫字樓項目、又有工業(yè)立項的寫字樓，還有辦公立項的商住公寓。在新增 6 個寫字樓項目中，純寫 字樓項目僅有 1 個（即公園 1872），以辦公立項、產(chǎn)品形式為以居住為主的商住公寓項目有 4 個，所占比重達到三分之二；以工業(yè)立項的寫字樓項目有1（詳見表 61）。從中可以看出，寫字樓產(chǎn)品形式日漸模糊，開發(fā)商利益最大化是其根源。為了以更高的價格出售，工業(yè)廠房可以建成科研辦公樓出售，寫字樓可以建成公寓樓出售。目前，由于住宅熱銷，使得部分規(guī)劃用途為寫字樓的項目其產(chǎn)品形式不再是純辦公的寫字樓，而是被開發(fā)商建成以居住為主的商住公寓，以便以更高的價格、更快的速度將產(chǎn)品銷售出去。 豐臺、朝陽及昌平區(qū)是一季度寫字樓供應(yīng)的主要 區(qū)域，所占比重接近九成 20xx 年第一季度，北京寫字樓新增供應(yīng)量最大的區(qū)域是豐臺區(qū)，新增準售面積約為 萬平方米，所占比重約為 67%；其次是朝陽區(qū)，新增準售面積約為 萬平方米，所占比重約為 %；第三是昌平區(qū)，新增準售面積約為 萬平方米，所占比重約為 %。這三個區(qū)域的新增供應(yīng)量達到 萬平方米，約占新增商業(yè)用房總量的 %（詳見圖 62）。 25 圖 62 20xx 年第一季度北京新增寫字樓供應(yīng)區(qū)域分布圖 三、寫字樓需求分析 寫字樓成交量成倍增加，主要是受商住公寓熱銷所帶動 20xx 年第一季度，北京寫字樓共成交 4454 套，成交面積為 萬平方米，同比增長 146%。這主要是受新增寫字樓的產(chǎn)品形式所影響。由于住宅熱銷，使得部分規(guī)劃用途為寫字樓的項目其產(chǎn)品形式被開發(fā)商建成以居住為主的商住公寓，以便以更高的價格、更快的速度將產(chǎn)品銷售出去，從而帶動寫字樓成交量的成倍增加。 個人購買是寫字樓需求的主體，企 （事）業(yè)單位所占比重超過四分之一 20xx 年第一季度，個人購買是北京寫字樓需求的主體，其所占比重約為 %；其中北京市民所占比重約為 %，外省人士所占比重約為 %。企（事）業(yè)單位所占比重約為 %，成為北京寫字樓重要的需求群體之一。 寫字樓空置面積有所減少，但空置一年以上的寫字樓面積卻大幅增加 截至 20xx 年 2 月末，北京寫字樓空置面積 萬平方米，同比下降 %。其中，空置一年以上的寫字樓面積 萬平方米，同比增長 %。 四、寫字樓價格水平分析 20xx 年第一季度 ，北京寫字樓成交均價約為 19900 元 /平方米，環(huán)比微漲 4%，同比漲幅較大。從成交價格走勢來看，商業(yè)用房成交價格呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的發(fā)展態(tài)勢（詳見圖 63）。 從租金水平來看， 20xx 年第一季度，北京甲級寫字樓租賃市場平均租金為 元 /㎡月。本季度是北京甲級寫字樓租金連續(xù)第二個季度呈上漲態(tài)勢，租金的持續(xù)上漲，說明企業(yè)活躍度增加，經(jīng)濟正在復(fù)蘇。 圖 63： 20xx 年 20xx 年第一季度商業(yè)用房成交均價走勢 賓館酒店市場分析 中國 酒 店行業(yè)在 20xx20xx 年度開始實質(zhì)性的增長，全面扭虧為盈。從中國飯店 業(yè) 。 整體業(yè)績看，無論是住宿率還是平均房價保持了持續(xù)增長的勢頭。統(tǒng)計 26 結(jié)果顯示，所有五星級飯店的平均房價達到 人民幣 806 元，四星級飯店為人民幣436 元，三星級飯店為人民幣 268 元，經(jīng)濟型酒店為人民幣 180 元。就住宿率而言，三星、四星和五星級飯店的平均住宿率在 69%到 70%之間，經(jīng)濟型酒店的住宿率達到了 92%。各層級飯店的平均每房間收益依次為，五星級飯店人民幣552 元，四星級飯店人民幣 305 元，三星級飯店人民幣 186 元，經(jīng)濟型酒店人民幣 165 元，前三者分別比 20xx 年增長了 11%、 9%