【正文】 、產(chǎn)品形式為以居住為主的商住公寓項(xiàng)目有 4 個，所占比重達(dá)到三分之二；以工業(yè)立項(xiàng)的寫字樓項(xiàng)目有1（詳見表 61）。由于住宅熱銷，使得部分規(guī)劃用途為寫字樓的項(xiàng)目其產(chǎn)品形式被開發(fā)商建成以居住為主的商住公寓，以便以更高的價格、更快的速度將產(chǎn)品銷售出去，從而帶動寫字樓成交量的成倍增加。本季度是北京甲級寫字樓租金連續(xù)第二個季度呈上漲態(tài)勢，租金的持續(xù)上漲，說明企業(yè)活躍度增加，經(jīng)濟(jì)正在復(fù)蘇。各層級飯店的平均每房間收益依次為，五星級飯店人民幣552 元，四星級飯店人民幣 305 元，三星級飯店人民幣 186 元，經(jīng)濟(jì)型酒店人民幣 165 元，前三者分別比 20xx 年增長了 11%、 9%和 。從成交價格走勢來看，商業(yè)用房成交價格呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的發(fā)展態(tài)勢（詳見圖 63）。 25 圖 62 20xx 年第一季度北京新增寫字樓供應(yīng)區(qū)域分布圖 三、寫字樓需求分析 寫字樓成交量成倍增加，主要是受商住公寓熱銷所帶動 20xx 年第一季度，北京寫字樓共成交 4454 套，成交面積為 萬平方米，同比增長 146%。 6 個寫字樓項(xiàng)目分別為第三區(qū)、北回歸線、總部基地、 CUV 國際公寓、金橋國際及公園 1872，其中規(guī)模較大的項(xiàng)目是總部基 地，為工業(yè)立項(xiàng)的寫字樓，新增準(zhǔn)售面積約 萬（詳見表 61）。 23 第四，政策在今年主要 以抑制過快增長為主，并且主要針對信貸和二套房市場進(jìn)行嚴(yán)厲監(jiān)管。地王只是單一的說明某地塊的價值，輻射范 圍也只是周邊小范圍，但現(xiàn)在的地王在當(dāng)前影響對整個區(qū)域都會出現(xiàn)明顯反映。政府加大商業(yè)用地的供應(yīng)，一方面不違背政府調(diào)控住宅市場的意愿，另一方面也獲得了土地出讓金，也是較好的一個回款方向。 值得一提的是，該方式曾在房山、順義和平谷等 區(qū)域成功試點(diǎn)，此次掛牌出讓的土地也采用了這種方式。 專家觀點(diǎn)：區(qū)域商業(yè)氛圍尚待形成 根據(jù)最高報價計算， 3 宗地的樓面價依次約為 6019 元 /平方米、 6004 元 /平方米和 元 /平方米。 豐臺區(qū)出讓的 151619 地塊的建筑規(guī)模為 萬平方米，出讓底價為 億元，共吸引了 3 家企業(yè)參與競標(biāo)。通過一周政府的執(zhí)行力和對政策的解讀，相信對房價會有所控制。 從近期市場情況看，隨著中央及北京市一系列調(diào)控政策的陸續(xù)出臺， 20xx年 1 月，我市新建商品住房新增供應(yīng) 9640 套，比 20xx 年 12 月增加 %；成交8698 套，比 20xx 年 12 月減少 %；新建商品住房價格環(huán)比指數(shù)為 ，漲幅比 12 月回落 個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供應(yīng)環(huán)比有所增加、投資投機(jī)性購房有所降溫、價格漲幅趨緩的積極變化。境外個人在本市購買自住商品房的，一人只能購買一套住房。結(jié)合保障性住房建設(shè)，力爭再用 2 年時間全面完成三區(qū)三片棚戶區(qū)改造和中心城區(qū)危舊房屋保護(hù)性修繕任務(wù) , 解決 5 萬戶棚戶區(qū)居民住房困難。目前無論是“國十一條”還是“京十二條”，都是偏重對新增購買需求的調(diào)控和限制，而對前期已進(jìn)入房產(chǎn)市場的投資者，則缺乏壓力，因此，房產(chǎn)稅這一針對房屋持有環(huán)節(jié)的稅收，也是當(dāng)前新政滿月后最受關(guān)注的調(diào)控政策，對多套房投資者來說，不僅有目前的資金壓力，也有為來 可能出現(xiàn)的稅收壓力，因此加速拋盤。因此，一二手房成交量再次拉大，至 4 月第三周，達(dá)到一個歷史峰值，即二手房成交量為 9705 套，而商品房成交 2020 套，二者相差達(dá) 7685 套，二手房成交比商品房高出近 380%左右。 北京 20xx 年房地產(chǎn)市場初步預(yù)判：綜合經(jīng)濟(jì)、政策、供應(yīng)、需求的現(xiàn)狀和可預(yù)計的下階段走勢，初步定性判斷未來半年內(nèi)北京市場的關(guān)鍵詞將是調(diào)整與焦灼： 未來 3 個月內(nèi)：一手供應(yīng)小幅上漲，需求逐步萎縮，量跌價滯。 二級市場：今年 111 月，北 京市一手住宅共成交 萬套，不足去年全年 萬套的一半；供應(yīng)共計 萬套，與成交量持平，較 09 年供需關(guān)系大大改善；成交均價 2 萬元 /平米左右，同比去年增長 %，年內(nèi)維持著較為穩(wěn)定的局面。 ^ （ 4）、 銷售面積和銷售額增幅保持平穩(wěn)增長 20xx 年，房地產(chǎn)市場快速回暖，商品房銷售面積和銷售額增速創(chuàng)歷史新高，20xx 年銷售增速 出現(xiàn)理性回落。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 萬億，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 萬億，增長 %；商品住宅投資完成 萬億，增長 %。其中，商品住宅銷售額為 億元，同比增長 %。全國土地購置費(fèi)用為 億元，同比增長 %，與上年同期相比上升 個百分點(diǎn)。買房 ,購房 ,裝修論壇 ,房產(chǎn)論壇 39。但是 9 月份市場出現(xiàn)反彈，房屋價格再現(xiàn)抬頭跡象，政府再次密集出臺了第二輪調(diào)控政策，包括提高首付金比例，調(diào)整住房相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，停止發(fā)放第三套房貸，央行也兩次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，四季度房屋銷售價格出現(xiàn)緩慢回落。 實(shí)施環(huán)境分析 12 基礎(chǔ)設(shè)施大發(fā)展：交通便捷，發(fā)展迅速；一大批重大基礎(chǔ)設(shè)施工程動工、完工，全面提升了豐臺基礎(chǔ)設(shè)施水平，公共服務(wù)能力增強(qiáng)，發(fā)展環(huán)境顯著改善。地處“北京灣”平原，屬于華北平原北部，海拔約 44 米，屬于暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候，夏 熱多雨，秋爽冬寒，春短干旱。 區(qū)域范圍：豐臺科技園規(guī)劃總面積 平方公里，包括東區(qū) 平方公里、西區(qū) 平方公里以及沿西南四環(huán)的科技一條街，呈“兩區(qū)一街”空間布局。充分利用區(qū)域內(nèi)的綠地，通過組建新的綠地系統(tǒng)、整合水系資源，建設(shè)“綠地上的 CBD”、“水岸旁的金融區(qū)”，從而真正實(shí)現(xiàn)生態(tài)型、節(jié)約型、友好型的生態(tài)商務(wù)區(qū)。完成財政收入 億元，增長 %，比“十五”期末翻了一翻以上。 豐臺區(qū)投資環(huán)境分析 政策法規(guī)環(huán)境分析 1）、完善基礎(chǔ)設(shè)施，新增萬套政策房 20xx0309 上午，豐臺區(qū)人民政府 20xx 年直接關(guān)系群眾生活方面擬辦的重要實(shí)事正式出臺，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以 %的高比例繼續(xù)占“榜首”。 全球產(chǎn)業(yè)加速轉(zhuǎn)移，國際發(fā)展環(huán)境日益良好國際高端服務(wù)業(yè)正在通過項(xiàng)目外包、業(yè)務(wù)離岸化、外商直接投資等方式向中國加速轉(zhuǎn)移。 北京是中國經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的城市之一。二是認(rèn)真執(zhí)行國家利用外資產(chǎn)業(yè)政策。 北京市投資環(huán)境分析 政策法規(guī)環(huán)境分析 中國加入世貿(mào)組織后，北京市按照國家的統(tǒng)一部署，進(jìn)行了地方性法規(guī)和行政規(guī)章的清理。加入世貿(mào)組織要求我國根據(jù) WTO基本原則和有關(guān)規(guī)定修改或重新制定外商投資法律法規(guī)和政策 ,使外商投資及其生產(chǎn)經(jīng)營更有利于按市場規(guī)律和國際慣例進(jìn)行 。 外商投資除該等項(xiàng)目之外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資 1 億美元及以上的由國家發(fā)展改革委核準(zhǔn)項(xiàng)目申請報告，總投資額 1 億美元以下的，由省級發(fā)展改革部門核準(zhǔn)。多陽臺、多飄窗設(shè)計，陽臺一半贈送，飄窗完全贈送， 更實(shí)惠的品質(zhì)居所 。這樣可以促進(jìn)社區(qū)就業(yè)安置，維護(hù)大盤的安定性。 新都市注意六大特征： ★ 現(xiàn)代化社區(qū) ——圍合 的組團(tuán)、開放的社區(qū)，出行方便不繞路，安全舒適有保證。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。 “創(chuàng)造幸福生活 ”，是萬年基業(yè)的使命！打造可持續(xù)發(fā)展 的生態(tài)城市，成為國際一流的城市區(qū)域發(fā)展商，是萬年基業(yè)的不懈追求 ！ 首鋼始建于 1919 年 ， 位于北京石景山 ,是我國大型鋼鐵聯(lián)合 企業(yè)之一 ,共有職工七萬人?？傎Y產(chǎn)逾40 億元。至 20xx 年底在北京已累計完成房屋開發(fā) 260 萬平方米，已經(jīng)完成和正在進(jìn)行的土地開發(fā)約 530 公頃。目前，公司正在推動建設(shè)的北京第一個生態(tài)城項(xiàng)目 ——北京長興生態(tài)城，正是這種探索和實(shí)踐的具體體現(xiàn)。 報告編制理由 （ 1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件 （ 2）國家及北京市頒布的相關(guān)法律，法規(guī)，政策 （ 3）北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 （ 4）北京市城市總體規(guī)劃大綱 （ 5）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范，定額 （ 6）北京市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場偵查資料 （ 7）投資項(xiàng)目方簽訂的協(xié)議書或意向書 （ 8）編制《報告》的委托合同 （ 9）其他有關(guān)依據(jù)資料 項(xiàng)目提出的理由 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支 柱之一。項(xiàng)目的景觀設(shè)計由加拿大著名景觀設(shè)計公司 S+3M 公司擔(dān)綱，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃打造高品質(zhì)的生活環(huán)境。 ★ 開放式配套 ——按照京城的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合區(qū)域的商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展特色商業(yè)，不只面向社區(qū)居民提供服務(wù)，同樣也可以把生意做到大盤以外。雙回路設(shè)計，即便停電仍能正常運(yùn)行，避免意外停電的不便，生活更有保障。 外商投資該等項(xiàng)目，按照 1773 號文的規(guī)定 ,凡總投資額在 5000 萬美元及以上的，由國家發(fā)展改革委核準(zhǔn)項(xiàng)目申請報告，總投資額在 5000 萬美元以下的，由省級發(fā)展改革部門核準(zhǔn)。 (2)入世為中國投資環(huán)境的進(jìn)一步改善提供了契機(jī) ,也為外商投資提供了很好的預(yù)期。由于國有銀行的商業(yè)化和使銀行擺脫地方干預(yù)的政策措施 ,使銀行貸款更加注意效益 ,幾次降低存貸款利率以及放松對貨款規(guī)模的控制 ,使銀行在資金的運(yùn)營上有更多的自主權(quán)和按市場規(guī)則辦事。 ） 20xx 年新政策：鼓勵外商投資 放寬市場準(zhǔn)入條件：一是為重大外資項(xiàng)目落地、大型企業(yè)、重點(diǎn)企業(yè)并購重組提供優(yōu)質(zhì)的準(zhǔn)入服務(wù)。北京已經(jīng)形成以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的格局，金融、貿(mào)易、通信、旅游、房地產(chǎn)、信息服務(wù)業(yè)已成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 從全球到國內(nèi)，北京國際金融業(yè)面臨著有利的宏觀發(fā)展環(huán)境。第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模居中國大陸第一。全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值687 億元，增長 %，與“十五”期末相比增長 81%，年均增長 %；人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破 5000 美元。一是建設(shè)生態(tài)商務(wù)區(qū)。將科技園西區(qū)作為帶動河西地區(qū)發(fā)展的“起步區(qū)”，盡快完善功能定位并啟動規(guī)劃建設(shè)，打造國防工業(yè)民品開發(fā)、技術(shù)研發(fā)創(chuàng)新基地。 自然環(huán)境分析 豐臺區(qū)位于北京市市區(qū)的西南部，總面積 304 平方千米。已開發(fā)的礦產(chǎn)地總數(shù) 11 處。 地鐵 5 號線建成通車， 10 號線二期開工建設(shè)， 14 號線已達(dá)到進(jìn)場施工條件 …… 3 項(xiàng)目投資市場分析 總 體市場分析 我國市場分析 20xx 年中國房地產(chǎn)市場形勢與 20xx 年發(fā)展展望 20xx 年，中國房地產(chǎn)市場可謂是一波三折，從年初的高速開局到二季度的調(diào)整回落，房地產(chǎn)調(diào)控政策初見成效。 111 月， 90 平方米以下住房完成投資 億元，同比增長 %，增速較上年同期回落 個百分點(diǎn)。 從購置土地面積看， 111 月，全國房地產(chǎn)企業(yè)共購置土地面積 萬平方米，同比增長 %，比上年同期上升 個百分點(diǎn)。商品房銷售額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長 %，與上年同期 相比下降 個百分點(diǎn)。 通過對 1998 年 2 月 20xx 年 10 月 房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析，考慮到國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，根據(jù) ARIMA 模型，我們對 20xx 年和 20xx 年全國房地產(chǎn)業(yè)的主要指標(biāo)預(yù)測如下： （ 1）、 房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長，增幅小幅回落 預(yù)計 20xx 年全年，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將保持平穩(wěn)增長。與 20xx 年相比，竣工面積增速略有加快，商品房和商品住宅竣工面積增速分別加快 和 個百分點(diǎn)。細(xì)觀全年土地市場，以兩次調(diào)控作為分水嶺，可以明顯的分為三個階段 – 一季度供需兩旺，地王頻現(xiàn)；二三季度調(diào)控改革、供需遲滯；四季度供應(yīng)放量，成交活躍。從過程來說，租賃市場依然 顯現(xiàn)很強(qiáng)的季節(jié)性 春節(jié)后的第一輪高峰；年中高校畢業(yè)、中小學(xué)開學(xué)造就的第二輪高峰；年底傳統(tǒng)淡季，傳統(tǒng)規(guī)律性較為明顯。自 20xx 年 3 月開始，二手房成 交增速再次擴(kuò)大，平均每周以 30%的速度上漲，商品房成交增速則要慢于二手房，在20%左右。市場分析師張月認(rèn)為，從四月中旬至今的政策調(diào)控涉及到了信貸政策、土地政策等，這些政策的頒布以及落地使樓市出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)折，新政滿月后，另一項(xiàng)調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)的重要手段房產(chǎn)稅也是呼之欲出。在 20xx 年新開工政策性住房 938 萬平方米，竣工 229 萬平方米的基礎(chǔ)上， 20xx 年新 開工建設(shè)和收購政策性住房 萬套，全部解決 20xx 年底已通過審核正在輪候的住房困難家庭。在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計、分析和監(jiān)測，完善房價分類統(tǒng)計和發(fā)布機(jī)制，穩(wěn)定市場預(yù)期。不過目標(biāo)越來越明朗。值得注意的是，昨天參與這 3 宗土地招標(biāo)的企業(yè)絕大多數(shù) 為國企，中鐵集團(tuán)、華電集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)三大央企巨頭悉數(shù)到場，其中，中鐵更是集合了旗下多家公司的力量，形成聯(lián)合體參與。昨天的 21 3 宗地僅是總部基地東區(qū)核心區(qū)的 8 宗地的一部分， 2 月 9 日，麗澤金融商務(wù)區(qū)示范區(qū)的 3 宗土地將入市交易。 按照掛牌土地出讓規(guī)則，凡進(jìn)入現(xiàn)場競價階段的掛牌土地一般會采用“限地價、競租賃房面積”的方式出讓，出讓的地塊在掛牌競價截止前，最高報價已達(dá)到本項(xiàng)目合理地價上限價格，且至競價截止時仍有兩個或兩個以上的競買人要求競買的，或在現(xiàn)場競價中最高報價達(dá)到上限價格的，則由市土地整理儲備中心對掛牌出讓土地組織現(xiàn)場投報配建租賃房面積。對此，蔡宇翔 認(rèn)為，住宅市場受到打壓和調(diào)控為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了契機(jī)。 其實(shí)正是這種心理造成了房價的上漲。今年從年初看仍然延續(xù)了緩慢上漲的趨勢。 圖 61： 20xx 年 20xx 年第一季度北京寫字樓供關(guān)系走勢圖 二、寫字樓供應(yīng)分析