【正文】 距離 5公里左右。 ? 宗地西側(cè)為正在建設(shè)中的杉達(dá)大學(xué)工地及較為成熟的民建新村。 宗地周邊生活商服、教育醫(yī)療配套數(shù)量少，檔次低。代表企業(yè)有 Intel 和 IBM 等。在未來(lái) 10 年內(nèi)，將建成上海集成電路開(kāi)發(fā)、制造鏈，形成產(chǎn)值上百億美元的生產(chǎn)規(guī)模。 ? 規(guī)劃特征 引進(jìn)二工大等三所大學(xué)，占地近 1 平方公里，未來(lái)五年內(nèi)將導(dǎo)入人口約 萬(wàn)人。 已出讓土地：占地約 10 畝左右，為合作地塊東北側(cè)爛尾樓盤(pán)的一部分。 3） 已出讓土地：合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)中明確約定由 合作方負(fù)責(zé)將該部分用地辦理過(guò)戶(hù)至我方名下，若無(wú)法辦理，則該部分用地不列入本次合作范圍，并抵扣相應(yīng)的合作價(jià)款。 ? 受地塊位置限制，無(wú)法享受捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃。 ? 明星樓盤(pán)缺乏大盤(pán)氣勢(shì)， 99 年、 00 年全市銷(xiāo)量前十大浦東僅占一席。小區(qū)內(nèi)只配建少數(shù)設(shè)施，如幼托、小型超市等。 三、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目的列表分布 案名 金海路項(xiàng)目 陽(yáng)光 歐洲城(一、二期 ) 證大家園 湯臣豪園 萬(wàn)邦都 市花園 康橋半島 位置 新楊高路佳林路 五蓮路 1688弄 龍東大道 666號(hào) 龍陽(yáng)路浦建路口 滬南路 2727號(hào) 發(fā)展商 萬(wàn)科 高橋置業(yè) 證大投資 湯臣集團(tuán) 萬(wàn)邦集團(tuán) 澳洲 SPG集團(tuán)公司與上?？禈蚣瘓F(tuán)公司 占地 面積 萬(wàn) 13萬(wàn) 48萬(wàn) 14萬(wàn) 160萬(wàn) 總建筑面積 萬(wàn) 11萬(wàn) 58萬(wàn) 15萬(wàn) 108萬(wàn) 容積率 設(shè)計(jì) 背景 浦東建筑設(shè)計(jì)院 中國(guó)建筑西北設(shè)計(jì)研究院上海分 院 日本設(shè)計(jì)株式會(huì)社、新加坡陳氏設(shè)計(jì)事務(wù)所、美國(guó)泛亞易道 價(jià)格 30503800 30003500 50008000 38004500 32304678 交通 依托金海路和在 建 的 外 環(huán)線(xiàn)，地面交通發(fā)達(dá)，公交線(xiàn)路以郊區(qū)中巴地面交通發(fā)達(dá)，公交線(xiàn)路較少 地面交通狀況良好，但目前公共交通十分薄弱 地鐵二號(hào)線(xiàn)張江路站，地面交通發(fā)達(dá) 地鐵二號(hào)線(xiàn)龍陽(yáng)路站，地面交通發(fā)達(dá) 依托外環(huán)線(xiàn)和滬南公路，地面交通發(fā)達(dá)，公共交通以郊區(qū)中巴 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 10頁(yè) 共 31 頁(yè) 為主 為主 產(chǎn)品 類(lèi)型 低密度社區(qū) 聯(lián)體別墅 多層和小高層為主，輔以聯(lián)排別墅 疊加式復(fù)式電梯房 多層、小高層 新獨(dú)院住宅 主力 面積 二房 97 140284 三房 99116 160295 開(kāi)盤(pán) 日期 99． 10 區(qū)域 環(huán)境 處在浦東新區(qū)的曹路鎮(zhèn)的南側(cè)，金橋出口加工區(qū)東側(cè) 金橋鎮(zhèn) 鎮(zhèn)中心 金橋鎮(zhèn)的北側(cè) 張江高科技園區(qū)北側(cè) 處于花木鎮(zhèn)南側(cè)，北蔡鎮(zhèn)北側(cè)。 沒(méi)有 工程 形象 一、二期交房 多層結(jié)構(gòu)封頂。對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)源于大型社區(qū)配套成熟度對(duì)客戶(hù)吸引的方面。 ? 外環(huán)線(xiàn)和金海路 — 金橋路 — 楊高路交通干線(xiàn)來(lái)的浦東其他區(qū)域客戶(hù)。 一期開(kāi)盤(pán)的工程形象 1）一期開(kāi)售時(shí)應(yīng)完成的配套 ? 應(yīng)完成一定數(shù)量的綠化景觀(guān)，包括河流、綠地等，主要分布在現(xiàn)場(chǎng)接待處附近。從發(fā)展的眼光來(lái)看，隨著將來(lái)配套、交通設(shè)施的齊全，該地塊頗具增值潛力?？傮w來(lái)說(shuō)，該地塊基本沒(méi)有完備的配套設(shè)施。 中心景觀(guān)布置 結(jié)合曹路鎮(zhèn) 平方公里的開(kāi)發(fā)中一條貫穿東西的水景綠帶，可將水面引入各個(gè)組團(tuán)內(nèi)，使 每個(gè)組團(tuán)都有自己獨(dú)立的景觀(guān)和私密的空間，使客戶(hù)感受到居住的高品質(zhì)。 在規(guī)劃中我們?cè)O(shè)想該項(xiàng)目容積率（住宅凈容積率）為 ，排屋和多層各占一半，其中多層以 4－ 5 層錯(cuò)落布置。 規(guī)劃形態(tài)分析 在浦東有 Links 別墅、湯臣高爾夫別墅等一批高檔外銷(xiāo) 樓盤(pán)，本產(chǎn)品規(guī)劃形態(tài)希通過(guò)美國(guó)新城鎮(zhèn)這一概念將本案推至一個(gè)較高的層面，使客戶(hù)易聯(lián)想為外銷(xiāo)高檔樓盤(pán)。 按 年開(kāi)發(fā)進(jìn)度分期進(jìn)行交地，地價(jià)共分 年支付，計(jì)劃在 年 月份付完地價(jià)。 ? 預(yù)計(jì) 年 月，該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金凈流入。 2）項(xiàng)目周邊無(wú)軌道交通，目前依靠公共交通出行不方便。22頁(yè) 共 31。 2）三通一平地價(jià)成本低，僅 萬(wàn) /畝，項(xiàng)目利潤(rùn)空間大。 合 計(jì) 依據(jù)上述假定，項(xiàng)目資金占用情況： ? 項(xiàng)目啟動(dòng)資金： 萬(wàn)元 。一期開(kāi)發(fā) 萬(wàn)平方米，二期開(kāi)發(fā) 萬(wàn)平方米項(xiàng)目 銷(xiāo)售周期：年 附圖 2 張 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 16頁(yè) 共 31 頁(yè) 二、開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排 第六部分 成本及投資收益預(yù)測(cè) 一、成本預(yù)測(cè) 現(xiàn)先暫時(shí)按《浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)金海路地塊合作開(kāi)發(fā)意想書(shū)》進(jìn)行測(cè)算，該項(xiàng)目總占地面積 畝，折 萬(wàn)㎡，規(guī)劃綜合容積率 ，建筑面積 ㎡，其中：住宅 ㎡ ，公建 M2 。對(duì)于每一期的住宅建設(shè)都有與之相適應(yīng)的成熟配套。從產(chǎn)品的角度來(lái)分析，應(yīng)為低 層低密度為主的 Townhouse 新市鎮(zhèn)，真正意義的高尚社區(qū)，才能給該地塊價(jià)值帶來(lái)提升，降低地塊位置較偏的劣勢(shì)，吸引追求高尚生活的客戶(hù)前來(lái)居住。地塊的面積為 畝，占地面積大，考慮今后居住者的生活便利，商業(yè)配套主要可考慮設(shè)在貫穿小區(qū)的南北商業(yè)軸線(xiàn)兩側(cè)，形成內(nèi)聚式商業(yè)設(shè)施。公交系統(tǒng)目前只有在川沙路上經(jīng)過(guò)的 8 條公交線(xiàn)路和周邊及市區(qū)連接。距離市區(qū)約 25 公里，距金橋開(kāi)發(fā)區(qū)約 10 公里，距曹路鎮(zhèn)約 公里。 ? 目前宗地的道路狀況和出行條件比較適合有車(chē)族。 產(chǎn)產(chǎn) 品品 類(lèi)類(lèi) 型型 戶(hù)型 面積（ m2） 比例（％） 聯(lián)體別墅 層 170190 25 3 層 220240 25 多層 二房二廳 90 20 三房二廳 120130 25 四房二廳 140 5 價(jià)格建議 1）單價(jià) ? 聯(lián)體別墅均價(jià) 元 /平方米； ? 多層均價(jià) 元 /平方米。 ? 宗地所屬的浦東北區(qū)在產(chǎn)品供應(yīng)上近兩年一直是以小高層產(chǎn)品為主，沒(méi)有真正意義上的低密度的綜合社區(qū)，特別是對(duì)于別墅市場(chǎng)而言，本 區(qū)域只有陽(yáng)光歐洲城一個(gè)項(xiàng)目，而且已處于尾盤(pán)階段。 周邊沒(méi)有住宅項(xiàng)目，外環(huán)線(xiàn)內(nèi)側(cè)有少量別墅和小高層項(xiàng)目。 ? 特點(diǎn)：整個(gè)居住區(qū)可能由多個(gè)開(kāi)發(fā)商參與開(kāi)發(fā)，但均遵照總體的規(guī)劃，其生活配套統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，為小區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目提供服務(wù) 。 浦東新區(qū)大型個(gè)案和大型居住區(qū) 1）大型個(gè)案： ? 定義：根據(jù)浦東目前的個(gè)案開(kāi)發(fā)規(guī)模均偏小的特點(diǎn)，其界定在總建筑面積 10 萬(wàn)平方米以上。 ? 市場(chǎng)價(jià)格呈穩(wěn)步上升，新盤(pán)上市普遍高于市場(chǎng)均價(jià)。 劣勢(shì) ? 周邊 生活配套薄弱，需要在項(xiàng)目規(guī)劃中解決。 2） 已征用未開(kāi)發(fā)土地：從嚴(yán)格意義上說(shuō)，該部分土地未完成征地手續(xù)，土地尚為集體所有。 合作條件 1）合作價(jià)款： 2）住宅建設(shè)配套費(fèi) 3）交地進(jìn)度 4）付款進(jìn)度 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 7頁(yè) 共 31 頁(yè) 第二部分 法律風(fēng)險(xiǎn)分析 一、合作地塊土地現(xiàn)狀 目前地塊存在未征用土地、已征用未開(kāi)發(fā)和已出讓三種情況的土地： 未征用