【正文】 凍結(jié)后，土地供應(yīng)量明顯偏少。 南京市房地產(chǎn)施工面積變化992 97110538547446556876582 9 .42 .25 .11 8 .98 .51 2 .3 134 .10200400600800100012001999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年( 萬平米 )1 0505101520253035(% )商品房施工面積住宅施工面積商品房增長率住宅增長率 聚寶山項目可行性研究報告 26 ② 竣工面積 ? 9901年，商品房和住宅施工面積分別保持在 400萬平米和 300萬平米左右，波動幅度不超過 10%；今上半年大幅增長，同比增長率分別為 %和 %。 南京市房地產(chǎn)銷售額變化7 4 .88 0 .11 0 6 .43 7 .38 2 .96 4 .95 1 .62 9 .93 2 .77 .11 3 .24 1 .43 2 .81 52 7 .72 5 .80204060801001201999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年( 萬平米 )2 01 001020304050(% )商品房銷售額住宅銷售額商品房增長率住宅增長率（ 4）需求增長的主要影響因素 ① 大規(guī) 模城建與拆遷 ? 99年以來，南京市共 拆遷 居民 ，占同期商品房交易總套數(shù)的 25%左右。 南京市房地產(chǎn)空置面積變化91 9083785561711 .45 .91 0 .87 .8279 .71 4 .101020304050607080901001999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年( 萬平米 )2 01 51 05051015202530(% )商品房空置面積住宅空置面積商品房增長率住宅增長率銷售價格加 速上升 ? 19992021年，南京市商品房銷售均價持續(xù)下跌， 2021年出現(xiàn)強勁反彈，增長 %，銷售均價高達 3486元 /平米 （房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)），據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計， 2021年南京市房屋銷售均價為 3572元 /平米 ，在全國 35個大中城市排第五位，僅次于深圳、廣州、北京、上海。 南京市個人購房比例變化%68%%98%0%20%40%60%80%100%120%1999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年 住宅金融支撐住宅市場快速發(fā)展 1999年以來，按揭貸款成倍增長，至 2021年，住宅按揭貸款占銷售額的近一半。 ? 客戶特征：中高收入階層；鼓樓、建鄴區(qū)為主的市區(qū)客源；省市政府機關(guān)、事業(yè)單位工作人員、高校教師、企業(yè)白領(lǐng)、私營企業(yè)主；南京周邊地區(qū)客源。 ? 供應(yīng)量在南京各大片區(qū)中僅次于江寧：在建樓盤 200 萬平米，繞城公路邊緣約有5000畝可開發(fā)用地。 ? 中低端市場定位，均價在各大片區(qū)中最低，僅 2300元 /平米，但將軍路沿線的別墅達到 3000元 /平米以上。 ? 知名主要發(fā)展商較少，主要 有金大地、萬達和銀城。 城東 ? 南京傳統(tǒng)的高檔居住區(qū)： 90 年代中后期，月牙湖周邊地區(qū)的開發(fā)帶動城東片區(qū)的形成，長期以來定位于南京的高檔居住區(qū)；光華門地區(qū)近 3年迅速崛起，累計開發(fā)面積超過100萬平米，成為南京最重要的居住區(qū)之一。 ? 開發(fā)用地多，目前供應(yīng)量在主城地區(qū)僅次于城東：累計在建擬建樓盤供應(yīng)量 190萬平米，根據(jù)規(guī)劃，中部和南部新城區(qū)有 ，是主城范圍內(nèi)規(guī)模最大的可開發(fā)用地。因此，今后幾年，大規(guī)模城市建設(shè)（拆遷戶）產(chǎn)生的住宅需求大部分將通過經(jīng)濟適用 房 消化，城建對住宅需求 的帶動作用將會減小。 （ 4）空置量持續(xù)加速下降 ? 1999 年以來，商品房空置面積下降速度不斷加快，今 年上半年 商品房空置面積下降為 78萬平米，同比下降 %， 其中，空置一年以上的 商品房 19 萬 平米 ，下降 %。 聚寶山項目可行性研究報告 27 南京市房地產(chǎn)銷售面積變化2222543051222682231861022 3 .21 4 .81 2 .63 2 .92 0 .21 0 .81 9 .42 0 .20501001502002503003501999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年( 萬平米 )2 01 0010203040(% )商品房銷售面積住宅銷售面積商品房增長率住宅增長率② 銷售額 ? 1999 年以來，商品房和住宅銷售額增長率不斷上升，今 年上半年 分別實現(xiàn)銷售額 ，分別增長 %和 %。 聚寶山項目可行性研究報告 25 南京市商品房供求關(guān)系變化385 3834038012291 90 83783052542220501001502002503003504004501999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年（萬平米）竣工面積銷售面積空置面積 南京市商品住宅供求關(guān)系變化314298309671027161 552682231860501001502002503003501999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年（萬平米）竣工面積銷售面積空置面積 （ 2）供應(yīng)量年波動幅度不超過 10%，但今年上半年顯著增長 ① 施工面積 ? 9901 年，商品房和住宅施工面積分別保持在 1000 萬平米和 700 萬平米左右，波動幅度不超過 10%；今上半年大幅增長，分別達到 854萬平米 和 658萬平米 ，增長率分別為%和 %。 ? 國內(nèi)生產(chǎn)總值 1154億元 ? 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 2500美元 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)“二、三、一” ? 三大支柱產(chǎn)業(yè)：石化、汽車和電子 聚寶山項目可行性研究報告 23 ? 實際利用外資 億美元 ? 社會消費品零售總額 466億元 ? 全社會固定資產(chǎn)投資額 465億元 ? 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8848元 ? 人均儲蓄存款余額 12021元 房地產(chǎn)開發(fā)（ 2021年數(shù)據(jù)）： ? 投資 ： 房地產(chǎn) 111億元 、住宅 75億元 ? 施工面積：商品房 1053萬平米、住宅 744萬平米 ? 竣工面積：商品房 403萬平米、住宅 309萬平米 ? 批準(zhǔn)上市面積：住宅 324萬平米 ? 銷售面積：商品房 305萬平米 、住宅 268萬平米 ? 銷售額：商品房 106億元、住宅 83億元 ? 空置面積：商品房 83萬平米、住宅 55 萬平米 ? 銷售均價：商品房 3486元 /平米、住宅 3093元 /平米 ? 個人購房比例： % ? 按揭貸款： 35億元 （一）市場成長狀況 投資增長加速 1999 年以來，南京 房地產(chǎn)開發(fā)投資 一直呈加速增長之勢，今年上半年增幅繼續(xù)加大，共完成 投資 ，在全國 大中城市中 排 第五位，增長 率 %， 排 第十一位。該項目用地面積大，地形復(fù)雜，地下是否存在古墓、文物、沖溝、暗河、軍事設(shè)施等目前未知。 ③ 開工 ? 超過合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當(dāng)于土地使用權(quán)成交價款 20%以下的土地閑置費； ? 滿兩年未動工開發(fā)的，出讓人可以無償收回土地使用權(quán)； ? 但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)延遲的除外。 聚寶山項目可行性研究報告 21 ? 2021年 5月 12日之前，付成交價款的 10%； ? 2021年 7月 8日之前，付成交 價款的 10%； ? 2021年 9月 4日之前，付成交價款的 15%； ? 2021年 10月 9日之前，付成交價款的 10%； ? 2021年 11月 18日之前，付成交價款的 10%。 ? 在掛牌競價過程中有兩個或兩個以上競買者，土地使用權(quán)由高于底價的最高報價者得；報價相同的，先提交報價書者為競得人，但報價低于底價者除外。 ② 答疑 書面答疑。 不接受電話、郵寄、口頭等報價方式。 獨立競買、聯(lián)合競買皆可。 小高層住宅用地的面積不得超過總用地面積的 1/3。 ? 自來水、電話、有線電視、煤氣由寧鎮(zhèn)公路接入。 圖 123 墳?zāi)狗植紙D ⑤ 潛在危險源 ? 周邊 1公里內(nèi)廠礦企業(yè)、倉庫無輻射污染及易燃易爆物品。 ? 繞城公路和寧鎮(zhèn)公路：同一時段車流量相似，上午 30輛 /分鐘，下午 25輛 /分鐘，晚上 17輛 /分鐘；客貨比寧鎮(zhèn)公路 2:1，繞城公路 3:2。 ? 山上植被茂盛，整體景觀良好，山頂有小路通達。未來 的 3年內(nèi)，南京醫(yī)科大學(xué)、南京工程學(xué)院、南京森林警察學(xué)校、南京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、南京應(yīng)天學(xué)院 及 一批 重點中小學(xué)、幼兒園 也將陸續(xù)入駐 ，形成完善的教育產(chǎn)業(yè)鏈 。 ? 南京目前有 6個高爾夫球 場，但只有 1個標(biāo)準(zhǔn)場 —— 南京昭富國 際高爾夫 俱樂部 ，27洞 ，位于 浦口珍珠 泉風(fēng)景區(qū)內(nèi)， 占地 1860畝。 表 13 宗地周邊現(xiàn)狀與規(guī)劃道路一覽 名稱 級別 寬度（ m） 車道 速度（公里 /小時） 交通流量 （輛 /日） 路面 繞城公路 全封閉快速路 50 雙向 8車道 110 15000 瀝青 寧鎮(zhèn)公路 一級國道 48 雙向 8車道 80 20210 混凝土 寧棲公路 現(xiàn)狀 公路 8 —— —— 10000 水泥 規(guī)劃 交通性主干道 34 雙向 6車道 —— —— —— 岔仙公路 現(xiàn)狀 公路 6 —— —— —— —— 規(guī)劃 交通性主干道 33 雙向 6車道 —— —— —— 規(guī)劃 110kv 規(guī)劃 110kv 宗 地 代拆遷范圍 代拆遷范圍 聚寶山項目可行性研究報告 10 圖 114 宗地現(xiàn)狀道路 圖 115 宗地周邊道路規(guī)劃 公共交通 宗地周邊公共交通發(fā)達，目前有 6條 公交線路， 其中 50 路由宗地內(nèi)部穿過，平均每條線路 1015分鐘一班，晚上最后一班 8： 40 結(jié)束 。 ? 根據(jù)規(guī)劃，宗地西側(cè) 100 米處將建設(shè) 220KV 變電站，宗地內(nèi)部將只有 1 條 110KV二回高壓線從西側(cè)用地邊界穿過，且大部分在代征綠化帶內(nèi)，對凈用地基本無影響。 圖 18 宗地與周邊高差 地塊現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀以農(nóng)田、植被、居民住宅、工廠和貨運、汽車及汽車設(shè)備市場為主，其中，農(nóng)田和植被占總用地面積的近一半。 圖 11 宗地區(qū) 位 二、宗地現(xiàn)狀 四至范圍 宗地北靠聚寶山，南至寧鎮(zhèn)公路（ 312 國道），東起一環(huán)線 —— 繞城公路，西至滬寧鐵路和寧棲公路。 政府啟動本項目的主要目的在于提升南京東大門的形象，改善聚寶山地區(qū)的環(huán)境條件，并帶動整個仙西區(qū)域的開發(fā)。本項目總建筑面積 51萬平米， 2021年可結(jié)算面積約 10萬平米，結(jié)算金額約 4億元，并可為南京公司 20212021年提供主要利潤來源。 金色家園項目的成功開發(fā)為集團全面啟動南京市場奠定了基礎(chǔ)，也為下一步開發(fā)中檔和中高檔項目創(chuàng)造 了條件 。 宗地位于南京主城東北、一環(huán)線（繞城公路）內(nèi)側(cè) ，是聯(lián)系老城區(qū)和仙西新市區(qū)的紐帶，距新市區(qū)“仙林大學(xué)城” 4公里，距玄武湖 —— 新莊立交 5 公里，距新街口 CBD和湖南路商業(yè)中心分別為 10公里和 8公里，明年 5月玄武