【導(dǎo)讀】區(qū)域，規(guī)模大，密度低，交通便捷，是公司最擅長開發(fā)的項(xiàng)目類型。公司2021-2021年提供主要利潤來源。為僅次于河西的政府重點(diǎn)投資和開發(fā)區(qū)域。依此規(guī)劃布局，南京公司應(yīng)在城東區(qū)域選擇合適。的項(xiàng)目，為公司在南京的進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。檔和中高檔項(xiàng)目創(chuàng)造了條件。模最大的大學(xué)城。

　　

【正文】 9 年以來，商品房和住宅銷售額增長率不斷上升，今 年上半年 分別實(shí)現(xiàn)銷售額 ，分別增長 %和 %。 ? 1999 年以來，住宅銷售額除 2021 年高于商品房 ，其余年份均低于商品房，今 年上半年 低 。 南京市房地產(chǎn)銷售額變化7 4 .88 0 .11 0 6 .43 7 .38 2 .96 4 .95 1 .62 9 .93 2 .77 .11 3 .24 1 .43 2 .81 52 7 .72 5 .80204060801001201999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年( 萬平米 )2 01 001020304050(% )商品房銷售額住宅銷售額商品房增長率住宅增長率（ 4）需求增長的主要影響因素 ① 大規(guī) 模城建與拆遷 ? 99年以來，南京市共 拆遷 居民 ，占同期商品房交易總套數(shù)的 25%左右。 ? 今 年 15月完成居民 拆遷 ， 全年 居民 拆遷 量預(yù)計(jì)為 ， 按每戶住宅需求 80平米計(jì)算，則拆遷擴(kuò)大住宅需求 100萬平米 ，超過 2021年全年住宅銷售量的三分之一 。 ② 政策推動 2021年 5月 ， 南京市政府下發(fā)《關(guān)于加快房地產(chǎn)市場發(fā)展的通知》，并出臺交易稅費(fèi)減免（契稅實(shí)際支付比例由 2%下降為 %）、簡化公房上市手續(xù)、戶口政策向購房者傾斜（購買商品房、二手房均可落戶）等重大利好 政策，其中， 各類購房稅費(fèi)合計(jì)減幅超 過 60%，直接帶動了住宅市場的發(fā)展： 5— 8月份，二手房月均成交 2876套，大大高于 14月份的 1862套，增長 54%。 聚寶山項(xiàng)目可行性研究報告 28 ③ 居民收入增長 ? 2021 年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率均高于住宅銷售價格增長率，平均每年高 。 ? 今年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅增長，增長率 %，比往年高 70%，高于同期住宅銷售價格增長率（ %） 。 南京市人均可支配收入與住宅銷售價格增長率比較%%%%%%%%%%%%%%2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年人均可支配收入住宅銷售價格 ④ 外來人口帶動 據(jù)市公安局統(tǒng)計(jì)， 1999年以來，外地人在南京購房落戶的共 17868 戶（ 36485人），占同期商品房交易總套數(shù)的 10%左右。 （ 4）空置量持續(xù)加速下降 ? 1999 年以來，商品房空置面積下降速度不斷加快，今 年上半年 商品房空置面積下降為 78萬平米，同比下降 %， 其中，空置一年以上的 商品房 19 萬 平米 ，下降 %。 ? 2021年以來，住宅空置面積持續(xù)下降，下降速度快于商品房， 2021年下降率高 個百分點(diǎn)。 南京市房地產(chǎn)空置面積變化91 9083785561711 .45 .91 0 .87 .8279 .71 4 .101020304050607080901001999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年( 萬平米 )2 01 51 05051015202530(% )商品房空置面積住宅空置面積商品房增長率住宅增長率銷售價格加 速上升 ? 19992021年，南京市商品房銷售均價持續(xù)下跌， 2021年出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，增長 %，銷售均價高達(dá) 3486元 /平米 （房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)），據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2021年南京市房屋銷售均價為 3572元 /平米 ，在全國 35個大中城市排第五位，僅次于深圳、廣州、北京、上海。 ? 1999年以來， 南京 市住宅銷售均價持續(xù)上升，增長率不斷放大，年均增長率 %， 聚寶山項(xiàng)目可行性研究報告 29 今年上半年銷售均價（含江寧）為 2920元 /平米 （統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)），同比增長 211元 /平米 ，增長率高達(dá) %。 南京市房地產(chǎn)銷售價格變化3366315034863066309329102780 29206 .41 .21 0 .77 .84 .76 .34 .7050010001500202125003000350040001999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年( 萬平米 )8642024681012(% )商品房銷售均價住宅銷售均價商品房增長率住宅增長率二手房日趨活躍，今年上半年首次超過新房成交量，成為帶動商品房市場快速發(fā)展的重要因素 ? 成交量持續(xù)上升，今年上半年首次超過新房： 1999年以來，二手房成交量成倍增長，今年上半年成交 ，成交面積 104萬平米，首次超過新房成交量（ 102萬平米）。 ? 價格上漲幅度超過新房： 2021年，二手房平均成交價格 2182元 /平米，增長率 10%，超過同年住宅銷售價格增長率（ %）；今年上半年，成交價上漲 200400元 /平米，同期，新上市商品住宅同比上漲 211元 /平米。 南京市二手房交易額變化4 .8 31 2 .92 4 .9 926167%116%94%14%0510152025301999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年( 億元 )0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%交易額增長率 經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量小，缺乏對商品房市場的沖擊能力，但今年建設(shè)力度明顯加大 ? 99年以來，南京市累計(jì)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用 房 50萬平米，年供應(yīng)量僅占商品 住宅銷售總量的 68%左右。 ? 今年，配合河西、仙西等新區(qū)建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用 房 建設(shè)力度開始明顯加大：已經(jīng)確定、并將于明年逐漸上市的共 165萬平米，包括定向供給河西拆遷居民的 68 萬平米、定向供給仙西拆遷居民的 75萬平米、面向全市的景家村小區(qū)（二、三期） 22萬平米。因此，今后幾年，大規(guī)模城市建設(shè)（拆遷戶）產(chǎn)生的住宅需求大部分將通過經(jīng)濟(jì)適用 房 消化，城建對住宅需求 的帶動作用將會減小。 聚寶山項(xiàng)目可行性研究報告 30 南京市經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量變化 15 1505101520251999年 2021年 2021年 2021年( 萬平米) 個人購房比例持續(xù)上升，已經(jīng)接近 100% 1999年以來， 商品 住宅個人 購房比例逐年上升，今年 上半年高達(dá) %。 南京市個人購房比例變化%68%%98%0%20%40%60%80%100%120%1999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年 住宅金融支撐住宅市場快速發(fā)展 1999年以來，按揭貸款成倍增長，至 2021年，住宅按揭貸款占銷售額的近一半。 南京市商品住宅按揭貸款變化112435 43%23%38%05101520253035401999年 2021年 2021年( 億元 )0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%按揭貸款額占銷售額的比例 單個樓盤開發(fā)規(guī)模逐漸加大 今年，南京市樓盤開發(fā)規(guī)模明顯加大，例如 ， 10月份房產(chǎn)局主辦的房展會共 88個樓盤參展，其中， 10萬平方米以上樓盤 30個，占參展樓盤總數(shù)的 30%， 20萬平方米以上樓盤 10個， 50萬平方米以上樓盤 3個。 外地發(fā)展商積極進(jìn)入南京市場，綜合開發(fā)水平不斷提高 聚寶山項(xiàng)目可行性研究報告 31 ? 本地發(fā)展商不斷提高開發(fā)水平：本地發(fā)展商大量引進(jìn)國內(nèi)外知名設(shè)計(jì)單位和代理公司，開發(fā)水平不斷提高。 ? 外地發(fā)展商積極進(jìn)入南京市場：今年進(jìn)入南京市場的有香港金馬、寧波中元、浙江廣廈、溫州商會、浙江名城、常州新城等，進(jìn)入方式既有招投標(biāo)拿地，也有政府招商項(xiàng)目；正在尋找進(jìn)入機(jī)會的有世茂濱江、金地、中海、中房、浙 江贊成等。 （二）片區(qū)市場特征 圖 31 南京開發(fā)片區(qū)分布圖 河西 ? 啟動較早，已成為南京住宅開發(fā)的焦點(diǎn)區(qū)域： 90 年代初期開始開發(fā)，以省市政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員和高校教師公寓為主； 90 年代中期以后開始大量建設(shè)商品房，已開發(fā)居住用地 10平方公里，居住人口 35萬人，形成規(guī)模較為集中的 5個片區(qū)：龍江片區(qū)、中保片區(qū)、鳳凰東、西街片區(qū)、莫愁湖片區(qū)和奧北興隆片區(qū)，成為南京住宅開發(fā)三大片區(qū)之一； 2021 年底，十運(yùn)會主會場 —— 奧體中心選址河西，同時市政府決定建設(shè)河西新城區(qū)，河西因此成為南京城市 建設(shè)和住宅開發(fā)的焦點(diǎn)區(qū)域。 ? 中高端市場定位：均價 3700元 /平米，其中，受河西新城區(qū)建設(shè)的推動，今年上半河 西 均 價： 3700 在建： 190萬 形態(tài)：多層、小高層 城 中 均價： 5000 在建： 50 萬 形態(tài)：高層 城 南 均價： 3400 在建： 150萬 形態(tài)：多層、小高層、別墅 城 東 均價： 4200 在建： 200萬 形態(tài)：多層、小高層 城 北 均價： 3000 在建： 80 萬 形態(tài)：多層 江 寧 均價： 2300 在建： 300萬 形態(tài)：多層、別墅 仙 西 均價： 3300 在建： 25 萬 形態(tài)：多層、別墅 聚寶山項(xiàng)目 聚寶山項(xiàng)目可行性研究報告 32 年已上漲 300500元 /平米。 ? 開發(fā)用地多，目前供應(yīng)量在主城地區(qū)僅次于城東：累計(jì)在建擬建樓盤供應(yīng)量 190萬平米，根據(jù)規(guī)劃，中部和南部新城區(qū)有 ，是主城范圍內(nèi)規(guī)模最大的可開發(fā)用地。 ? 年消化量占全市的三分之一左右，約 80100萬平米 /年。 ? 客戶特征：中高收入階層；鼓樓、建鄴區(qū)為主的市區(qū)客源；省市政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員、高校教師、企業(yè)白領(lǐng)、私營企業(yè)主；南京周邊地區(qū)客源?？?重該區(qū)域升值潛力的投資客。 ? 樓盤規(guī)模多在 10萬平米以上。 ? 建筑形態(tài)以多層為主，小高層、高層為輔，其中，多層占 70%左右。 ? 樓盤品質(zhì)位居南京各開發(fā)片區(qū)前列。 ? 知名發(fā)展商多，如萬科、棲霞建設(shè)、銀城、蘇寧、城建集團(tuán)、香港金馬、雨潤地華（河西地產(chǎn)）等。 城東 ? 南京傳統(tǒng)的高檔居住區(qū)： 90 年代中后期，月牙湖周邊地區(qū)的開發(fā)帶動城東片區(qū)的形成，長期以來定位于南京的高檔居住區(qū)；光華門地區(qū)近 3年迅速崛起，累計(jì)開發(fā)面積超過100萬平米，成為南京最重要的居住區(qū)之一。 ? 中高端市場定位，價格僅次于中心城區(qū)，均價 4200元 /平米。 ? 供應(yīng)量在南京各大片區(qū)中僅次于江寧：在建樓盤 200 萬平米，繞城公路邊緣約有5000畝可開發(fā)用地。 ? 年消化量將近全市的三分之一： 7080萬平米 /年。 ? 客戶特征：“收入高、年齡輕、觀念新”為特征的城市白領(lǐng)和新貴階層；中高層企業(yè)管理人員、私營企業(yè)主；購買力強(qiáng)之玄武、白下區(qū)為主的市區(qū)客源；南京周邊地區(qū)客源。 ? 樓盤規(guī)模以 510萬平米為主，邊緣地區(qū)出現(xiàn) 20萬平米以上大盤，最大的鐘山花園城 84萬平米。 ? 建筑形態(tài)以多層、小高層、高層為主，近年小高層比例明顯增多。 ? 樓盤品質(zhì)位居南京各開發(fā)片區(qū)前列。 ? 知名主要發(fā)展商較少，主要 有金大地、萬達(dá)和銀城。 江寧 ? 南京住宅開發(fā)三大片區(qū)之一： 2021 年撤縣設(shè)區(qū)后迅速崛起，以東山鎮(zhèn)和江寧開發(fā)區(qū)為中心向外圍輻射，與河西、城東并列南京住宅開發(fā)三大片區(qū)。 ? 中低端市場定位，均價在各大片區(qū)中最低，僅 2300元 /平米，但將軍路沿線的別墅達(dá)到 3000元 /平米以上。 ? 供應(yīng)量位居各大片區(qū)之首：在建樓盤 250 萬平米； 2021 年撤縣設(shè)區(qū)前后，共出讓土地 800萬平米，目前多半在建或尚未啟動。 聚寶山項(xiàng)目可行性研究報告 33 ? 年消化量占全市的三分之一左右： 80100萬平米 /年 ? 客戶特征：城區(qū)的中低收入階層、拆遷戶；城