【文章內容簡介】 及粉塵污染。 （ 3）噪聲影響 ① 周邊廠礦、倉庫基本無噪聲，主要噪聲來自周邊道路，鐵路尤其明顯 ? 滬寧鐵路：平均每天通車 170班，平均 8分鐘 1班，其中，白天每小時至少 6班，夜晚每小時 4～ 8班。 ? 繞城公路和寧鎮(zhèn)公路：同一時段車流量相似，上午 30輛 /分鐘，下午 25輛 /分鐘，晚上 17輛 /分鐘；客貨比寧鎮(zhèn)公路 2:1，繞城公路 3:2。 ? 寧棲公路：車流量白天 810輛 /分鐘，晚上 6輛 /分鐘；貨車居多，客貨比 1:2。 表 15 交通流量分析表 單位：輛 /分鐘 時段 分次測試 寧鎮(zhèn)公路 繞城公路 客車 貨車 總計 客車 貨車 總計 10:00～ 12:00 1 18 12 30 19 14 33 2 23 5 28 14 14 28 聚寶山項目可行性研究報告 15 3 22 9 31 15 13 28 平均 21 9 30 16 14 30 14:00～ 16:00 1 20 7 27 17 12 29 2 16 7 23 13 9 22 3 15 9 24 14 10 24 平均 17 8 25 15 10 25 ② 噪聲值 ? 白天不同時段噪聲值相近，無顯著時段差別。 ? 日夜噪音值相差不大，受昆蟲鳴叫影響，夜間噪音值比白天平均低不到 5dB。 ? 55dB 以下噪聲值的分布區(qū)域：后退滬寧鐵路 300米，后退繞城公路 100米，后退寧鎮(zhèn)公路 70米。 表 16 噪聲測試記錄 單位： dB 后退距離 滬寧鐵路 繞城公路 寧鎮(zhèn)公路 不鳴笛 鳴笛 5 m 90～ 95 105 70 70 50 m —— —— —— 6065 70 m —— —— —— 55 100m 70 90 5565 —— 120m —— —— 50 —— 200m 65 80 —— —— 300m 55 6570 —— —— 圖 122 噪聲分布等值圖 ④ 墳地影響 ? 聚寶山山坡、宗地紅線邊緣分布有宗地內居民的私墳，大部分在宗地邊界即可看到。總計 100個左右，絕大部分為水泥墓穴，土墳約 10 個。 ? 政府負責與宗地一起拆遷，對項目將不構成影響。 圖 123 墳墓分布圖 ⑤ 潛在危險源 ? 周邊 1公里內廠礦企業(yè)、倉庫無輻射污染及易燃易爆物品。 ? 宗地（凈用地范圍）西側 200米處規(guī)劃一座占地面積 1 萬平米的 22 萬伏變電站，建設時間未定。 ⑥ 排洪與泥石流影響 ? 聚寶山目前無專門的排洪溝，雨水沿山體自然排放。由于地塊地處山腳下，地勢低洼，聚寶山浮土層薄，蓄水功能差，因此，項目開發(fā)需修建排洪溝，以解決雨季洪澇問題。 ? 原采石場處表層巖石已風化松散，遇暴雨將有可能造成局部山體滑坡。 對排洪與泥石流的影響應做專業(yè)研究與處理。 55dB 5565dB 65dB 私墳集中分布區(qū) 聚寶山項目可行性研究報告 16 原采石場處 六、市政配套 宗地內部現狀 ? 宗地內無污水、雨水管，污水、雨水利用地勢、由東向西通過明溝排放 到聚寶山西側，至今沒有發(fā)生過洪澇。 ? 電力線通過電線桿接入。 ? 自來水、電話、有線電視、煤氣由寧鎮(zhèn)公路接入。 周邊道路市政管線 ? 寧鎮(zhèn)公路現狀只有給水、電信和煤氣管線，規(guī)劃 1條雨水管線，但沒有電力線，規(guī)劃雨水管線的實施時間未定。 ? 寧棲公路規(guī)劃有給水、雨水、污水、電力、電信和煤氣管線， 2021 年道路拓寬時鋪設。 ? 宗地南部邊緣 22 米規(guī)劃道路規(guī)劃有電力、給水和雨水管線，道路由發(fā)展商修建，但管線由誰鋪設目前未定。 綜合分析， ? 污水排放管線及排水方向目前尚不明確； ? 電力、給水、雨水可從寧棲公路和 22米規(guī)劃道路接入或排出 。 ? 電信、煤氣可從寧棲公路和寧鎮(zhèn)公路接入。 圖 124 周邊市政管線分布圖 七、 規(guī)劃設計要求 根據規(guī)劃設計要點，宗地總建筑面積 ，綜合容積率為 1，其中，小高層建筑面積 ，多層與公建建筑面積 ，別墅建筑面積 。 寧鎮(zhèn)公路 寧棲公路 22 米規(guī)劃道路 圖例 （實線為現狀，虛線為規(guī)劃） 電力 給水 電信 雨水 路燈 污水 煤氣 聚寶山項目可行性研究報告 17 表 17 主要規(guī)劃設計要求 指標 規(guī)劃要求 規(guī)劃用途 一、二類居住用地（可建別墅、多層住宅、小高層住宅） 建筑形態(tài)比例 多層住宅和公建配套用地的面積不得超過總用地面積的 1/3。 小高層住宅用地的面積不得超過總用地面積的 1/3。 容積率（≤） 別墅≤ 、多層住宅（含公建配套）≤ 小高層≤ 規(guī)劃布局 小高層應放在用地的西部， A、 B、 C、 D必須建別墅，其用地不納入用地分配計算。 建筑限高 多層住宅的層數不得超過五層 小高層住宅的建筑高度≤ 36米 建筑間距 多層住宅的南北向間距必須大于 1： 公建配套 一所九年制一貫制十八班的學校，占地面積不小于 15000 平米。 一所九班幼兒園，占地面積不小于 3800平方米。 公建用地納入多層住宅用地計算。 其它 高壓線可以移位 建設要求 地塊周 邊綠化帶和綠化帶內 22米寬的道路，由開發(fā)企業(yè)自行建設。 地塊內一所九年一貫制十八班學校由開發(fā)企業(yè)建設，其用地不在出讓范圍之內。 表 18 根據規(guī)劃設計要點計算的面積指標 用地面積（萬平米） 容積率 建筑面積（萬平米） 小高層 多層（含公建） （其中，學校 ， 幼兒園） 別墅 （其中 A區(qū) 、 B區(qū) 、C區(qū) 、 D區(qū) ，合計 ） 合計 圖 125 宗地規(guī)劃要求示意 聚寶山項目可行性研究報告 18 第二部分 法律風險分析 一、土地出讓條件 出讓方式及程序 （ 1）出讓方式 競買人資格 境內外的公司、企業(yè)和其它組織。 獨立競買、聯合競買皆可。聯合競買者須提供聯合競買協議。 競買單位必須取得南京市建委的資質認定。 出讓方式 掛牌， 在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人主持對掛牌宗地進行現場書面競價，出價最高者為競得人 。 底價 。 加價幅度 300萬元的整數倍。 競買保證金 4000萬元，競買截止之日后三日 內退回（不計利息）。 報價方式 現場書面報價。 不接受電話、郵寄、口頭等報價方式。 報價幣種 人民幣。 成交價款構成 包括土地拆遷安置補償費、土地掛牌出讓工作費用、政府土地收益； 不含其它稅費。 競得人的確定 “價高者得”原則，報價低于底價為廢標。 項目公司的成立 競得人所持股份大于 50%的前提下，可就該地塊開發(fā)成立項目公司。 無效報價 報價低于底價； 報價不高于前一輪報價； 未按加價幅度報價； 報價書未蓋單位公章； 報價書未經法人代表簽署，或雖經委托代理人簽署，但委托文件不齊全或不符合規(guī)定； 報價書未填寫齊全或未按規(guī)定的格式填寫清楚； 一份報價書中有兩個或兩個以上報價； 未報名、未繳納競買保證金而參加競買的； 實際競買地塊與報名申請競買地塊不一致； 其它按規(guī)定應屬無效的。 （ 2）出讓程序 ① 報名 工作日 2021年 11月 29日至 2021年 12月 23日 （星期一）辦理報名手續(xù)，填寫報名表及提交有關報名資料，經審查符合競買資格的，向南京市土地市場管理辦公室交付競買保證金（到帳），方可領取競買報價書開始報價。未競得者的競買保證金在競買 截止之日后三日內給予退回（不計利息），競得者的競買保證金抵作土地使用權成交價款。 ② 答疑 書面答疑。競買者必須于 2021年 12月 18日下午 5： 00之前將有關疑問以書面形式提交南京市土地市場管理辦公室，經審查具備競買資格的報名者于 2021年 12月 23日下午 2：00—— 5： 00 到南京市土地市場管理辦公室領取書面答復。自 2021 年 12 月 19 日起不在接 聚寶山項目可行性研究報告 19 受任何形式的質疑。 ③ 報價 ? 方式：必須采用南京市土地市場管理辦公室統(tǒng)一制作的《國有土地使用權掛牌出讓競買報 價書》，進行現場書面報價。不接受電話、郵寄、口頭等報價方式。 ? 時間：工作日 2021年 11月 29日上午 8： 30至 2021年 12月 26日（星期四）下午2： 30， 2021年 12月 26日（星期四）下午 2： 30之后，按本批掛牌出讓地塊編號順序分別進入現場書面競價程序：競買報價時間在每新一輪有效報價之后順延 5分鐘， 5分鐘之內無有效報價的，掛牌競價過程結束。市國土資源局當場宣布本次掛牌出讓競買結果，并與競得者簽訂《國有土地使用權掛牌出讓成交確認書》。 ④ 競買結果的確定原則 掛牌競價過程結束， 按照以下規(guī)定確定競買結果： ? 在掛牌競價過程中只有一個競買者，且報價不低于底價，并符合其它出讓條件，則土地使用權由該競買者得。 ? 在掛牌競價過程中有兩個或兩個以上競買者，土地使用權由高于底價的最高報價者得；報價相同的，先提交報價書者為競得人，但報價低于底價者除外。 ? 在掛牌競價過程中無人報價或雖有報價但報價低于底價，則此次出讓不成交。 ⑤ 簽約 競得者必須于 2021年 12 月 28 日（星期六）與市國土局簽訂《國有土地使用權出讓合同》，逾期不簽的，取消競得資格，已交付的競買保證金不予 退還，并負責賠償市國土局因此遭受的一切損失，包括組織該地塊掛牌出讓支出的全部費用。 ⑥ 無效報價： ? 報價低于底價； ? 報價不高于前一輪報價； ? 未按加價幅度報價； ? 報價書未蓋單位公章； ? 報價書未經法人代表簽署，或雖經委托代理人簽署，但委托文件不齊全或不符合規(guī)定； ? 報價書未填寫齊全或未按規(guī)定的格式填寫清楚； ? 一份報價書中有兩個或兩個以上報價； ? 未報名、未繳納競買保證金而參加競買的； ? 實際競買地塊與報名申請競買地塊不一致； ? 其它按規(guī)定應屬無效的。 聚寶山項目可行性研究報告 20 圖 21 競買流程及主要時間節(jié)點 合同要點 （ 1）交地標準 拆成自然平整， 外部條件（道路、水、電、氣等）均以現狀為準。 （ 2）交地時間 ? 第一期（西半部）： 2021年 7月 25日 ? 第二期（東半部）： 2021年 12月 5日 （ 3）付款條件 ? 出讓合同簽定當日內（ 2021年 12月 28日），付成交價款的 15%； ? 2021年 1月 10日之前，付成交價款的 15%； ? 2021年 3月 5日之前，付成交價款的 15%； 購買標書 11 月 29 日起 報名 11 月 29 日 —— 12 月 23 日（工作日），以資金到帳為準； 由于轉帳需 2 天時間，因此，轉帳支票支付最遲在 12 月 20 日，如 12 月 23 日支付，必須用本票。 簽訂土地出讓合同，支付成交價款的 15% 12 月 28 日（星 期六） 簽訂成交確認書 成交當日（ 12 月 26 日） 報價 11月 29 日上午 8： 30 至 12 月 26 日下午 2： 30（工作日），之后進入現場競價程序。 答疑 書面答疑； 2021 年 12月 18 日下午 5： 00 之前提交； 審查具備競買資格的報名者于 2021 年 12 月 23日下午 2： 00—— 5： 00領取書面答復。