【正文】 36 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算 ......................................................................................... 36 三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ................................................................................................... 40 第十一章 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 .......................................................... 45 南京 XX 高爾夫球會(huì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng)： 南京 XX高爾夫球會(huì)新建項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)南京 XX 高爾夫球會(huì)項(xiàng)目、本項(xiàng)目、項(xiàng)目）。 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)體育休閑活動(dòng)的需求日益增加，高爾夫球以其“綠色、陽(yáng)光、健康、放松、享受生活”的特征倍受人們的青睞。 （ 1）長(zhǎng)江三角洲（寧滬杭三角）經(jīng)濟(jì)圈社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況與趨勢(shì)。由于地緣、交通等原因，如果能夠積極推進(jìn)，今后的經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展前景較為廣闊，存在許多潛在的產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展機(jī)會(huì)。南京是中國(guó)東部地區(qū)重要的綜合性工 業(yè)基地，電子工業(yè)、石化工業(yè)生產(chǎn)規(guī)模位居全國(guó)城市第二位 ， 是長(zhǎng)江三角洲僅次于上海的商埠重鎮(zhèn)，被國(guó)際經(jīng)濟(jì)界人士和眾多海外財(cái)團(tuán)視為具有廣闊開(kāi)發(fā)前景的地區(qū)。 高爾夫球運(yùn)動(dòng)在中國(guó)的發(fā)展雖然僅有二十余年的歷史，但是眾多高爾夫球會(huì)的建設(shè)和發(fā)展歷史已經(jīng)充分說(shuō)明他們?cè)谒诘貐^(qū)對(duì)外招商引資，改善投資環(huán)境方面都已經(jīng)起到了積極的作用。 南京 XX 高爾夫球會(huì)的建設(shè)，將通過(guò)精心設(shè)計(jì)和規(guī)劃、建設(shè)，充分考慮利用該片土地內(nèi)的閑置土地，項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程將貫徹注重環(huán)保的宗旨，高度注重生態(tài)平衡和自然環(huán)境保護(hù)，植被覆蓋率將達(dá) 90%以上 ，在使用的土地范圍內(nèi)規(guī)劃新植樹(shù)不少于 2 萬(wàn)棵。目前，高爾夫球在國(guó)際上與網(wǎng)球和足球并稱(chēng)為三大體育產(chǎn)業(yè)，世界高爾夫產(chǎn)業(yè)每年的市場(chǎng)價(jià)值達(dá)數(shù)百億美元，面對(duì)這一前景巨大的體育產(chǎn)業(yè)，中國(guó)極有必要通過(guò)積極有效的舉措，探求高爾夫體育產(chǎn)業(yè)的有效發(fā)展模式，推動(dòng)高爾夫產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和壯大。 雖然高爾夫球運(yùn)動(dòng)在中國(guó)整體上還處于發(fā)展的初級(jí)階段，但對(duì)包括南京 XX 高爾夫球 會(huì)的未來(lái)“ XX 連鎖高爾夫球會(huì)集團(tuán)”而言，已具備了發(fā)展成為“國(guó)內(nèi)領(lǐng)先、國(guó)際一流”的內(nèi)部條件和外部環(huán)境，因此建設(shè)該項(xiàng)目是十分必要的。同時(shí)也 有數(shù)據(jù)表明，美國(guó)男子和女子在空暇時(shí)間最喜愛(ài)的 15項(xiàng)活動(dòng)中， 體育活動(dòng) 排第十位 ，在 體育活動(dòng)中排第一位的是打高爾夫球。同年，中、英、美商人合辦高爾夫球俱樂(lè)部，在南京金陵體育場(chǎng)旁開(kāi)辟高爾夫球場(chǎng)。自 1986 年起，中國(guó)高爾夫 球 協(xié)會(huì)舉辦每年一度的 “ 中國(guó)男子業(yè)余高爾夫球錦標(biāo)賽 ” ， 1988 年后又開(kāi)始舉辦一年一度的 “ 中國(guó)女子業(yè)余高爾夫球公開(kāi)賽 ” 。在美國(guó)，高爾夫運(yùn)動(dòng)是第五大群眾體育運(yùn)動(dòng)；在世界上，高爾夫球和網(wǎng)球、足球并稱(chēng)為三大體育運(yùn)動(dòng)，高爾夫市場(chǎng)的容量和潛力巨大。美國(guó)高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展了一百多年，現(xiàn)高爾夫產(chǎn)業(yè)仍在高速的向前發(fā)展，并帶動(dòng)著整個(gè)世 界蓋爾夫市場(chǎng)的發(fā)展。在中國(guó)還有一批以練習(xí)場(chǎng)和室內(nèi)電腦模擬高爾夫?yàn)橹鞯膩喐郀柗蛉丝?，?jīng)過(guò) 6— 12個(gè)月的過(guò)渡期后，其中消費(fèi)能力較高者將成為正式球場(chǎng)的會(huì)員或非會(huì)員。 三、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 國(guó)內(nèi)高爾夫球場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀。 南京 XX高爾夫球會(huì)目標(biāo)市場(chǎng)分析。南京地區(qū)高爾夫球會(huì)的比較情況如下表：南京 XX 高爾夫球會(huì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 表 31 南京地區(qū)高爾夫球會(huì)比較 名 稱(chēng) 南京祿口高爾夫 鄉(xiāng)村俱樂(lè)部 南京銀杏湖國(guó)際高爾夫球 俱樂(lè)部 南京太陽(yáng)島高爾夫 俱樂(lè)部 南京昭富高爾夫 俱樂(lè)部 中山國(guó)際高爾夫 俱樂(lè)部 發(fā)展商 南京世鋒園藝開(kāi)發(fā)有限 公司（臺(tái)灣） 南京銀杏湖農(nóng)業(yè)旅游觀光 有限公司（臺(tái)灣） 南京太陽(yáng)島休閑渡假俱樂(lè) 部有限公司（新加坡） 南京昭富國(guó)際高爾夫會(huì)員俱樂(lè)部有限公司（臺(tái)灣） 南京中山國(guó)際高爾夫置業(yè) 有限公司（中國(guó)） 位 置 南京市 XX 區(qū)橫溪鎮(zhèn) 南京市 XX 區(qū)谷里鎮(zhèn) 東谷路 1 號(hào) 南京市溧水縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi) 發(fā)區(qū)寶塔北路 8 號(hào) 南京市浦口區(qū) 珍珠泉旅游渡假區(qū) 南京市紫金山腳下 總洞數(shù) 108 洞 108 洞 54 洞 27 洞 36 洞 開(kāi)打日期 2021 年 12 月 9 洞 2021 年 12 月 18 洞 2021 年 9 月 27 洞開(kāi)打 2021 年 4 月 1993 年開(kāi)始營(yíng)業(yè) 2021 年 5 月 球場(chǎng)特點(diǎn) 前 9 洞蘇格蘭圣安得魯斯特區(qū)，后 9 洞美式奧古斯塔特區(qū)，總長(zhǎng) 7500 米以上。缺點(diǎn)是地價(jià)太貴，投資成本較高。 南京 XX高爾夫球會(huì)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)。溫暖的氣候造就了青蔥茂郁的風(fēng)光。球場(chǎng)的設(shè)計(jì)既突出個(gè)人風(fēng)格又具有天地融合的自然特點(diǎn)，為打球技術(shù)各異的選手和球迷帶來(lái)不同的難度目標(biāo)，讓他們?cè)谙硎軗]桿的愉快的同時(shí)又能不斷磨練自己的意志，提高思維能力和球技。19號(hào)為前 9洞， 1018號(hào)為后 9洞， 18個(gè)洞共建設(shè) 18條球道。發(fā)球臺(tái)是一條球道的起點(diǎn)，建成的是一塊高出周邊草坪的園形或方形草坪，設(shè)有兩個(gè)球狀標(biāo)記。在球場(chǎng)內(nèi)建設(shè)大小不一、數(shù)量不定的沙坑和水域等障礙區(qū)，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)相應(yīng)的給排水和噴灌設(shè)施。建設(shè)一個(gè)建筑面積約為 3000平方米，按照五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、建造和裝修，以高爾夫?yàn)橹黝}，集餐飲、娛樂(lè)、會(huì)議、住宿等為一體的多功能球會(huì)會(huì)所，會(huì)所內(nèi)包括大堂、商店、更衣室、休息間、球車(chē)和球包庫(kù)、中餐廳、西餐廳、會(huì)議室等。 18 條球道，總長(zhǎng)約 7500米，占地約 1200 畝。同時(shí)，球會(huì)每天將有多班巴士穿梭于球會(huì)至南京市區(qū)、南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)等地 ，交通條件十分方便。南京市、 XX 區(qū)在相關(guān)政策措施等方面給予了大力支持。通過(guò)多年成功的投資發(fā)展和運(yùn)作積累的經(jīng)驗(yàn)，裕匯集團(tuán)積聚了雄 厚的資金實(shí)力，在國(guó)內(nèi)外建立了廣泛的策略聯(lián)盟資源網(wǎng)絡(luò)，具備了強(qiáng)大的資金、項(xiàng)目運(yùn)作能力和資源整合能力。 南京 XX 高爾夫置業(yè)有限公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)圖如下： 表 61 南京 XX 高爾夫置業(yè)有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 二、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 南京 XX 高爾夫置業(yè)有限公司按照《中華人民共和國(guó)中外和經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)公司法》以及國(guó)家有關(guān)法規(guī)規(guī)章制度的規(guī)定進(jìn)行運(yùn)作，經(jīng)營(yíng)管理南京 XX高爾夫球會(huì)。 本項(xiàng)目的實(shí)施涉及到多個(gè)行業(yè)、專(zhuān)業(yè)和工程領(lǐng)域，需 要不同類(lèi)型和專(zhuān)業(yè)的人員，因此將采用分類(lèi)別、分層次的培訓(xùn)方法。 球場(chǎng)建設(shè)過(guò)程中將完全杜絕對(duì)環(huán)境可能造 成忽視或者影響環(huán)境的工程項(xiàng)目和設(shè)施。 工程建設(shè)階段。 投資估算主要項(xiàng)目如下： 項(xiàng)目土地地價(jià)款。 草坪設(shè)備及球車(chē)等設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 項(xiàng)目車(chē)道總共需用電瓶車(chē) 100 輛，需用各類(lèi)草坪機(jī)械設(shè)備等 50 臺(tái)套，合計(jì)金額約需人民幣 1200 萬(wàn)元。項(xiàng)目所需投資資金通過(guò)項(xiàng)目單位自籌和銀行貸款兩條途徑解決，其中，項(xiàng)目單位自籌 6000萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的 37%，銀行貸款 10000 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的 63%。 （ 1）會(huì)籍銷(xiāo)售收入。球場(chǎng)消費(fèi)者的平均每人次消費(fèi)金額平日約為 600元，周末為 800元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，一個(gè) 18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)年平均最大接待能力約 10 萬(wàn)人次，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字及高爾夫球場(chǎng)的管理經(jīng)驗(yàn)，參照南京已經(jīng)營(yíng)業(yè)的高爾夫球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況，并結(jié)合南京 XX 高爾夫球場(chǎng)的實(shí)際，開(kāi)業(yè)前三年，預(yù)測(cè)第一年來(lái)球場(chǎng)打球人數(shù)為最大接待能力的 20%30%之間，第二年約 40%左右，從第四年開(kāi)始， 隨著球場(chǎng)宣傳的到位和球場(chǎng)品牌的建立，來(lái)球場(chǎng)打球人數(shù)將逐漸達(dá)到飽和接待能力的 60%左右并保持相對(duì)穩(wěn)定。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算 收入預(yù)測(cè)。詳見(jiàn)表 91 項(xiàng)目總投資估算表。建安工程投資估算總計(jì) 4400 萬(wàn)元。 項(xiàng)目總投資額的估算，是根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部和南京市有關(guān)休閑產(chǎn)業(yè)、城市規(guī)劃、建筑工程造價(jià)等方面的相關(guān)政策、法規(guī)等，并結(jié)合項(xiàng)目自身的定位、需求等進(jìn)行整體估算的。 第一階段：項(xiàng)目立項(xiàng)（編制項(xiàng)目建議書(shū)以及項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)）， 2021年 6 月完 成； 第二階段：編制可行性研究報(bào)告、可行性研究報(bào)告批復(fù)， 2021 年 6 月完成； 初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)階段。在環(huán)境保護(hù)方面，項(xiàng)目建設(shè)將采取如下舉措： 高植被覆蓋率和高綠化率。 三、項(xiàng)目勞動(dòng)定員及人員培訓(xùn) 勞動(dòng)定員。南京 XX 高爾夫球會(huì)和即將建設(shè)的北京 XX 高爾夫球會(huì)就是裕匯集團(tuán)在深圳 XX 高爾夫球會(huì)成功運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上，面向全國(guó)建立高爾夫連鎖球會(huì)，做強(qiáng)做大中國(guó)高爾夫產(chǎn)業(yè)的又一鼎力之作。 裕匯集團(tuán)成立于 1995 年，是一家立足香港、面向中國(guó)內(nèi)地的綜合性實(shí)業(yè)投資集團(tuán)，主要投資于房地產(chǎn)、休閑體育、高科技和教育等多個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，已經(jīng)成功和正在運(yùn)作的主要項(xiàng)目有建筑面 積 32 萬(wàn)平方米的北京棕櫚泉國(guó)際公寓、建筑面積 萬(wàn)平方米的北京萬(wàn)豪行政公寓、占地逾千畝的北京水上人家高尚社區(qū)、建筑面積 21 萬(wàn)平方米的北京富國(guó)廣場(chǎng)、深圳XX 高爾夫球會(huì)、深圳賽博韋爾軟件產(chǎn)業(yè)園、棕櫚泉中美國(guó)際學(xué)校、深圳市人一科技發(fā)展公司智能交通系統(tǒng)項(xiàng)目等，總投資金額超過(guò) 50 億元人民南京 XX 高爾夫球會(huì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 幣。 項(xiàng)目所在地區(qū)電力、電信直接與南京市網(wǎng)和 XX 區(qū)網(wǎng)連接，球會(huì)內(nèi)將備有 200 千瓦時(shí)的備用發(fā)電機(jī)； 項(xiàng)目所在區(qū)域有天然湖泊一座，地下地上水資源十分豐富，日供水量 30 萬(wàn)噸的自來(lái)水廠(chǎng)已投入使用，水質(zhì)按照國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；同時(shí)污水排放由球會(huì)內(nèi)作初級(jí)處理后，再并入 XX 區(qū)市政污水排放處理網(wǎng)絡(luò)。 可以說(shuō)項(xiàng)目所在地地理位置非常優(yōu)越。建設(shè)一個(gè)建筑面積約 1600平方米的球會(huì)展示中心和會(huì)員證（會(huì)籍）銷(xiāo)售中心。其中配套建設(shè)相應(yīng)的健身房、餐廳等休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所。 南京 XX 高爾夫球會(huì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 （ 5）球道附屬設(shè)施、景觀。以經(jīng)常舉行國(guó)際比賽的 72 桿球場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，各類(lèi)球洞的比例一般為 4個(gè)三桿洞、 4個(gè)五桿洞和 10個(gè)四桿洞。 （ 1）高爾夫球洞。本球場(chǎng)將成功的技術(shù)考驗(yàn)和自然環(huán)境高度結(jié)合，使球場(chǎng)具備承辦各種國(guó)際職業(yè)大賽的條件。 項(xiàng)目所在地南京市 XX 區(qū)科學(xué)園開(kāi)發(fā)區(qū)位于南京市 XX 區(qū)東南方，秦淮河以東。 （ 3）以品牌建設(shè)為中心，整合香港裕匯集團(tuán)在國(guó)內(nèi)高爾夫市場(chǎng)內(nèi)多年的成功運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，采用國(guó)際一流的經(jīng)營(yíng)管理理念和體系進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，向消費(fèi)者提供一流的服務(wù)，迅速建立項(xiàng)目在南京市、南京都市圈和長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的知名度、口碑和品牌。 南京市目前唯一在營(yíng)業(yè)的球場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)管理水平較差，消費(fèi)者以韓國(guó)、日本客戶(hù)居多，南京本地消費(fèi)者較少，周 末及節(jié)假日營(yíng)業(yè)狀況較好。有鑒于此，南京市的高爾夫運(yùn)動(dòng)市場(chǎng)在最近幾年逐漸升溫，一批新的高爾夫球場(chǎng)陸續(xù)建設(shè)和投入運(yùn)營(yíng)。成本的高企和經(jīng)營(yíng)觀念的保守使得相當(dāng)一部分高爾夫球場(chǎng)呈現(xiàn)虧損狀態(tài)?，F(xiàn)有的投資較大的球場(chǎng)保留會(huì)員制經(jīng)營(yíng)，并有條件地接納散客。盡管現(xiàn)在中國(guó)高爾夫球運(yùn)動(dòng)仍處于起步階段，在中國(guó)內(nèi)地參加高爾夫俱樂(lè)部的人員也由外商和港、澳、 臺(tái)同胞占據(jù)相當(dāng)比例，但是也有越來(lái)越多的成功人士和高收入人群開(kāi)始加入高爾夫運(yùn)動(dòng)人群的行列。多年來(lái)高爾夫行業(yè)在發(fā)達(dá)國(guó)家形成了成熟的市場(chǎng)層次：服務(wù)于富人階層的球場(chǎng)實(shí)行會(huì)員制，用高價(jià)格圈定消費(fèi)者；更多的球場(chǎng)面向散客大眾，價(jià)格低廉，薄利多銷(xiāo)。 作為一種時(shí)尚運(yùn)動(dòng)或某種身份的隱約暗示，高爾夫球已逐漸滲透到人們的都市生活之中，并吸引著越來(lái)越多的人群加入。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈，大小不一、風(fēng)格各異的高爾夫球會(huì)和球場(chǎng)也層出不窮，迅速成為中國(guó)高爾夫球界的一支生力軍。 二十世紀(jì)初，高爾夫運(yùn)動(dòng)傳入中國(guó)。在亞洲，日本現(xiàn)有 2021 多個(gè)球場(chǎng)，韓國(guó)有 500 多個(gè)球場(chǎng)，新加坡有 20 多個(gè)球場(chǎng)。因此，該項(xiàng)目對(duì)進(jìn)一步探索中國(guó)高爾夫體育產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?、市場(chǎng)化發(fā)展的道路，盡快建立有中國(guó)特色的高爾夫體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。因此，許多專(zhuān)家學(xué)者認(rèn)為，體育產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有巨大潛力和現(xiàn)時(shí)開(kāi)發(fā)能力的充滿(mǎn)活力的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，體育產(chǎn)業(yè)將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。球會(huì)還將為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造上千個(gè)就業(yè)崗位，為緩解南京市和 XX 區(qū)地方就業(yè)壓力作出巨大貢獻(xiàn)。 南京市除了雄厚的工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)外，還具有得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)、環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)和其他優(yōu)勢(shì)，是國(guó)內(nèi)、境外眾多國(guó)家和地區(qū)知名企業(yè)投資者投資創(chuàng)業(yè)的一片熱土。有高校 48 所，研究機(jī)構(gòu) 500 余家，科技綜合實(shí)力居全國(guó)城市前列。 2021 年 9 月“南京都市圈規(guī)劃綱要”出臺(tái)，