【正文】 200320022001項目二、開發(fā)計劃安排第六部分 成本及投資收益預(yù)測一、成本預(yù)測現(xiàn)先暫時按《某新區(qū)曹路鎮(zhèn)金海路地塊合作開發(fā)意想書》進(jìn)行測算，該項目總占地面積 畝，折 萬㎡，規(guī)劃綜合容積率 ，建筑面積 ㎡，其中：住宅 ㎡ ，公建 M2 。該項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：序號項 目單位數(shù)值（元/M2）總金額（萬元）1銷售收入3直接成本3總投資4稅前利潤5稅后利潤6內(nèi)部收益率7銷售凈利率8總投資回報率9銷售毛利率10獲利指數(shù)11資金峰值比例12地價支付貼現(xiàn)比13啟動資金獲利倍數(shù) 如果對售價進(jìn)行調(diào)整，增減100元/M2其對利潤的影響如下表：營業(yè)額銷售毛利稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率啟動資金回報率內(nèi)部收益率如果對制造成本進(jìn)行調(diào)整，增減100元/M2其對利潤的影響如下表：項目營業(yè)額銷售毛利稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率啟動資金回報率內(nèi)部收益率如果對容積率進(jìn)行調(diào)整，其對樓面價的影響：項目樓面價（元/M2）如果對容積率進(jìn)行調(diào)整，,其對利潤的影響如下表：項目營業(yè)額銷售毛利稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率啟動資金回報率內(nèi)部收益率項目開發(fā)各期利潤體現(xiàn)安排年份結(jié)算面積（㎡）單位凈利（元/㎡）稅后利潤(萬元)2002年2003年2004年2005年2006年合計盈虧平衡點(diǎn)分析▲ 保本售價： 元/M2，即銷售凈收入等于總投資額 萬元；▲ 保本銷售率： %，當(dāng)銷售面積達(dá)到 M2時，實(shí)現(xiàn)保本，即：已銷售面積所獲凈利正好等于未銷售面積的成本。 預(yù)計 年 月，該項目可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金凈流入。2）項目周邊無軌道交通，目前依靠公共交通出行不方便。 2）三通一平地價成本低，僅 萬/畝，項目利潤空間大。 資金占用最高值： 萬元（ 年 月）。 由于項目位于某新區(qū)，稅收較為優(yōu)惠：即：%，所得稅按15%稅率征收；該項目峰值資金需求 萬元，為 年 月份。組團(tuán)內(nèi)部重點(diǎn)做些淺的水面和堆坡處理，道路、綠化以樸素、簡潔為主，住宅隨著地勢起伏，再加上坡屋頂?shù)妮喞染€，形成豐富的組團(tuán)空間。小區(qū)南北向規(guī)劃一條貫穿用地的商業(yè)街，非常便捷地可服務(wù)于整個小區(qū)，同時帶旺小區(qū)人氣。即把整個地塊建設(shè)成現(xiàn)代化的新市鎮(zhèn)概念?？梢酝ㄟ^設(shè)置高大樹木遮擋及沿路布置多層住宅來隔離噪音，使布置在小區(qū)內(nèi)部的排屋區(qū)能有一個較為安靜的環(huán)境。交通分析地塊相臨的北側(cè)上川路、東側(cè)川沙路、南向金海路和西向的外環(huán)線是該地區(qū)的主干道，連接城市中心。3）建議在陸家嘴附近地區(qū)安排銷售接待中心。六、開發(fā)節(jié)奏建議一期產(chǎn)品建議：以聯(lián)體別墅為代表的低層為主，多層產(chǎn)品不宜超過20%。l 某市場中檔項目的市場焦點(diǎn)在以金橋為中心的某北區(qū)，客源可以得到保證。 l 同時由于產(chǎn)品形態(tài)、社區(qū)規(guī)模、交通環(huán)境等條件的相似，位于某南區(qū)外環(huán)線外的康橋半島也將對本項目形成競爭壓力。與湯臣高爾夫球場隔龍東路相望，南側(cè)是張江高科技園區(qū)，生活氣氛比較薄弱。l 針對金海項目的開發(fā)，應(yīng)當(dāng)充分利用曹路鎮(zhèn)新區(qū)整體規(guī)劃的優(yōu)勢，使之形成為大型居住社區(qū)的中心。 l 客源主要為本地客源和在金橋加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)內(nèi)工作的客源。l 北區(qū)市場的范圍包括羅山路以東、云間路一線以北地區(qū)。l 依靠外環(huán)線和金海路——金橋路——楊高路交通干線，地面交通條件優(yōu)越。現(xiàn)曹路真正在編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，合作方已在《意向書》中明確，不在宗地規(guī)劃范圍內(nèi)安排非經(jīng)營性公建，計價土地面積以《國有土地使用權(quán)出讓合同》中載明的出讓面積為準(zhǔn)。預(yù)計在未來幾年，將容納學(xué)生約2萬名。2）曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)一期216。1）曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)216。2）金橋出口加工區(qū)：占地20平方公里，以集成電路、電子通訊、生物醫(yī)藥和光電子為主導(dǎo)，截止到2000年末，累積工業(yè)總產(chǎn)值超1000億元人民幣。三、項目地塊規(guī)劃情況 項目合作地塊未做過控規(guī)，目前尚無經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。二、大社區(qū)配套大市政配套宗地周邊現(xiàn)狀市政管線容量較小，僅能滿足項目施工和先期住宅開發(fā)（月約10萬平方米）的配套需求。 周邊狀況216。當(dāng)?shù)厝藲饧皡^(qū)域檔次將得到提升，土地具增值潛力。 上海公司進(jìn)入某，既是拓展市場的需要，也是集團(tuán)的戰(zhàn)略舉措。2000年，某新區(qū)內(nèi)銷商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售417萬平方米，登記預(yù)售260萬平方米，具全市首位，是上海容量最大的房地產(chǎn)區(qū)域市場。規(guī)劃未來二、三期向東拓展至長江邊，園區(qū)總計近7平方公里。 地塊西北角上的兩棟爛尾多層將在開發(fā)建設(shè)中予以拆除。 宗地東側(cè)為上海蓬墊廠、上海泰曄汽車座椅有限公司等。大型生活配套可依靠金橋開發(fā)區(qū)，車程在10分鐘之內(nèi)。截止到2000年末，總投資額約53億美元。 曹路鎮(zhèn)以二工大等高等院校為依托，形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并規(guī)劃向東延展。 利用現(xiàn)狀河流作東西向的生活景觀帶，規(guī)劃南北向的休閑商業(yè)街。3）大學(xué)城：已經(jīng)簽約的有杉達(dá)大學(xué)、上海第二工業(yè)大學(xué)、上海金融高等?？茖W(xué)校三所大學(xué)，總共占地約1400畝。三、風(fēng)險控制 規(guī)劃風(fēng)險控制：，現(xiàn)某新區(qū)已批準(zhǔn)該地區(qū)的結(jié)構(gòu)規(guī)劃，并上報市規(guī)劃局。l 由于地塊規(guī)模大，規(guī)劃余地大，可提供多種類型產(chǎn)品。宗地位于某北區(qū)。l 價格范圍在32004200元/平方米，均價水平在3600元/平方米，高于某整體3368元/平方米的平均水平。