【正文】 理，則該部分用地不列入本次合作范圍，并抵扣相應的合作價款。2） 已征用未開發(fā)土地：從嚴格意義上說，該部分土地未完成征地手續(xù)，土地尚為集體所有?，F(xiàn)曹路真正在編制控制性詳細規(guī)劃，合作方已在《意向書》中明確，不在宗地規(guī)劃范圍內(nèi)安排非經(jīng)營性公建，計價土地面積以《國有土地使用權出讓合同》中載明的出讓面積為準。土地風險：征地問題存在一定難度，使土地使用權取得有一定風險。已出讓土地：占地約10畝左右，為合作地塊東北側(cè)爛尾樓盤的一部分。 合作條件1）合作價款：2）住宅建設配套費3）交地進度4）付款進度第二部分 法律風險分析一、合作地塊土地現(xiàn)狀目前地塊存在未征用土地、已征用未開發(fā)和已出讓三種情況的土地：未征用土地：面積約500畝左右，除小部分為建設用地外，大部分在現(xiàn)有上海市土地利用總體規(guī)劃中為基本農(nóng)田。預計在未來幾年，將容納學生約2萬名。 將遺留物業(yè)改造為教師新村和學生公寓等教育園區(qū)配套。 規(guī)劃特征 引進二工大等三所大學，占地近1平方公里。 范圍：東起某運河，南至金海路，西至外環(huán)線，北至上川路。2）曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)一期216。 規(guī)劃低層低密度住宅區(qū)，并形成完善的配套服務。 規(guī)劃特征 以教育產(chǎn)業(yè)為依托，形成基礎教育，研發(fā)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)。 范圍：東起長江，南至金海路，西至外環(huán)線，北至上川路。1）曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)216。在未來10年內(nèi)，將建成上海集成電路開發(fā)、制造鏈，形成產(chǎn)值上百億美元的生產(chǎn)規(guī)模。代表企業(yè)有摩托羅拉、羅氏制藥、宏力半導體等。3）張江高科技園區(qū)：占地25平方公里，以現(xiàn)代生物醫(yī)藥、微電子和信息產(chǎn)業(yè)為主導，截止目前總投資額近12億美元。2）金橋出口加工區(qū)：占地20平方公里，以集成電路、電子通訊、生物醫(yī)藥和光電子為主導，截止到2000年末，累積工業(yè)總產(chǎn)值超1000億元人民幣。代表企業(yè)有Intel和IBM等。三大開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項目的西側(cè)，其輻射效應將帶動本區(qū)域的發(fā)展和成熟。 ，方案預計在5月可獲批復。三、項目地塊規(guī)劃情況 項目合作地塊未做過控規(guī)，目前尚無經(jīng)濟技術指標。宗地周邊生活商服、教育醫(yī)療配套數(shù)量少，檔次低。外高橋圖17：地塊至周邊區(qū)域中心車行時間30min 25min10min 地塊金橋開發(fā)區(qū)中心小陸家嘴15min張江15min 人民廣場 公共交通不發(fā)達地塊周邊共有公交線路約8條，現(xiàn)主要集中在上川路一線上，基本只在某區(qū)域內(nèi)運行。據(jù)了解，規(guī)劃在宗地西側(cè)一公里附近建35KV變電站一座；在金海路埋設8001000的自來水管一根；規(guī)劃在華東路設500污水管一根。二、大社區(qū)配套大市政配套宗地周邊現(xiàn)狀市政管線容量較小，僅能滿足項目施工和先期住宅開發(fā)（月約10萬平方米）的配套需求。216。216。216。 周邊狀況216。 地塊水系較豐富，共約2公里長，寬度在610米左右，除東側(cè)小部分河道淤塞，其余水質(zhì)清澈。 地塊現(xiàn)狀 自然標高在約4米左右，地塊內(nèi)無高壓線。金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)呈輻射狀分布在地塊西側(cè)，直線距離5公里左右。當?shù)厝藲饧皡^(qū)域檔次將得到提升，土地具增值潛力。曹路鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃以二工大等高等院校為依托，形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)。三、 區(qū)域發(fā)展前景廣闊某新區(qū)將以外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)為依托，規(guī)劃申江路微電子產(chǎn)業(yè)帶。上述五大項目都位于外環(huán)線附近，處城鄉(xiāng)結(jié)合部，規(guī)模大，土地成本低，容積率低，是理想的新城造鎮(zhèn)項目。 上海公司進入某，既是拓展市場的需要，也是集團的戰(zhàn)略舉措。“十五”期間，新區(qū)GDP年增長率15%，是中國最具經(jīng)濟活力和發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。 目 錄項目決策背景 第一部分：項目概況 一、 宗地概況二、 大社區(qū)配套三、 宗地規(guī)劃情況四、 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃五、 合作方與合作條件第二部分：法律分析 一、 合作地塊土地現(xiàn)狀二、 法律風險評估三、 風險控制第三部分：市場分析一、 宗地優(yōu)劣勢二、 市場背景三、 市場競爭四、 產(chǎn)品建議五、 客源分析六、 開發(fā)節(jié)奏建議第四部分：規(guī)劃設計初步分析一、 地塊分析二、 規(guī)劃設計中重點考慮的因素三、 規(guī)劃設計思路第五部分：開發(fā)計劃 一、 經(jīng)營目標二、 開發(fā)計劃安排第六部分：成本及投資收益分析 一、 成本預測二、 經(jīng)濟效益分析三、 項目資金預測第七部分：稅務分析 第八部分：綜合分析 項目決策背景一、 進入某，拓展市場，占據(jù)戰(zhàn)略要點 某新區(qū)已累計吸引外商投資近300億美元，世界500強企業(yè)中已有98家在某投資了181個項目。2000年，新區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值920億元人民幣，人均GDP近7000美元。2000年，某新區(qū)內(nèi)銷商品住宅批準預售417萬平方米，登記預售260萬平方米，具全市首位，是上海容量最大的房地產(chǎn)區(qū)域市場。二、 形成全市發(fā)展格局，實施上海造鎮(zhèn)計劃通過某曹路鎮(zhèn)項目和未來寶山“萬科新城”項目，上海公司將進入某和北區(qū)兩大市場，加上閔行的優(yōu)詩美地南塊、春申萬科城和金豐項目，完成在全市的發(fā)展布局，總用地超過 畝，住宅總建筑面積達到 萬平方米，為未來三年發(fā)展奠定基礎。上海公司將統(tǒng)一品牌形象，整合配套資源，實施造鎮(zhèn)計劃。上述三大開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項目的西側(cè)，其輻射效應將帶動本區(qū)域的發(fā)展和成熟。規(guī)劃未來二、三期向東拓展至長江邊，園區(qū)總計近7平方公里。第一部分 項目概況一、宗地概況 地理位置項目地塊位于某新區(qū)曹路鎮(zhèn)，外環(huán)線東側(cè)，距離小陸家嘴20公里左右。面積及四至項目占地 畝（約 公頃），地塊呈不規(guī)則狀，南至 路道路紅線，北至規(guī)劃 路道路紅線，西至規(guī)劃 路道路紅線，東側(cè)呈不規(guī)則形。 地塊內(nèi)需動遷居民200戶，約800人左右，現(xiàn)主要分布在地塊中部和南部。 地塊西北角上的兩棟爛尾多層將在開發(fā)建設中予以拆除。 宗地南側(cè)為曹路鎮(zhèn)的工業(yè)園區(qū)，主導產(chǎn)業(yè)為高科技、電子產(chǎn)品。 宗地北側(cè)為居民住宅，主要為多層公房和農(nóng)民住宅。 宗地西側(cè)為正在建設中的杉達大學工地及較為成熟的民建新村。 宗地東側(cè)