【正文】 稅費，完成土地國有化。三、風(fēng)險控制 規(guī)劃風(fēng)險控制：，現(xiàn)某新區(qū)已批準(zhǔn)該地區(qū)的結(jié)構(gòu)規(guī)劃，并上報市規(guī)劃局。已征用未開發(fā)土地：該部分土地在993年已獲征地批文，但至今尚未完成征地大包干協(xié)議及交納征地稅費環(huán)節(jié)。3）大學(xué)城：已經(jīng)簽約的有杉達(dá)大學(xué)、上海第二工業(yè)大學(xué)、上海金融高等?？茖W(xué)校三所大學(xué)，總共占地約1400畝。216。 利用現(xiàn)狀河流作東西向的生活景觀帶，規(guī)劃南北向的休閑商業(yè)街。216。 曹路鎮(zhèn)以二工大等高等院校為依托，形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并規(guī)劃向東延展。園區(qū)規(guī)劃有國家軟件產(chǎn)業(yè)基地——上海某軟件園及以微電子制造為主題的創(chuàng)業(yè)區(qū)。截止到2000年末，總投資額約53億美元。四、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 某新區(qū)以外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)為依托，形成申江路微電子產(chǎn)業(yè)帶。大型生活配套可依靠金橋開發(fā)區(qū)，車程在10分鐘之內(nèi)。 道路系統(tǒng)完善，地塊出行便捷，可與城市立體交通網(wǎng)絡(luò)方便連接。 宗地東側(cè)為上海蓬墊廠、上海泰曄汽車座椅有限公司等。 宗地北側(cè)為居民住宅，主要為多層公房和農(nóng)民住宅。 地塊西北角上的兩棟爛尾多層將在開發(fā)建設(shè)中予以拆除。面積及四至項目占地 畝（約 公頃），地塊呈不規(guī)則狀，南至 路道路紅線，北至規(guī)劃 路道路紅線，西至規(guī)劃 路道路紅線，東側(cè)呈不規(guī)則形。規(guī)劃未來二、三期向東拓展至長江邊，園區(qū)總計近7平方公里。上海公司將統(tǒng)一品牌形象，整合配套資源，實施造鎮(zhèn)計劃。2000年，某新區(qū)內(nèi)銷商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售417萬平方米，登記預(yù)售260萬平方米，具全市首位，是上海容量最大的房地產(chǎn)區(qū)域市場。 目 錄項目決策背景 第一部分：項目概況 一、 宗地概況二、 大社區(qū)配套三、 宗地規(guī)劃情況四、 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃五、 合作方與合作條件第二部分：法律分析 一、 合作地塊土地現(xiàn)狀二、 法律風(fēng)險評估三、 風(fēng)險控制第三部分：市場分析一、 宗地優(yōu)劣勢二、 市場背景三、 市場競爭四、 產(chǎn)品建議五、 客源分析六、 開發(fā)節(jié)奏建議第四部分：規(guī)劃設(shè)計初步分析一、 地塊分析二、 規(guī)劃設(shè)計中重點考慮的因素三、 規(guī)劃設(shè)計思路第五部分：開發(fā)計劃 一、 經(jīng)營目標(biāo)二、 開發(fā)計劃安排第六部分：成本及投資收益分析 一、 成本預(yù)測二、 經(jīng)濟效益分析三、 項目資金預(yù)測第七部分：稅務(wù)分析 第八部分：綜合分析 項目決策背景一、 進入某，拓展市場，占據(jù)戰(zhàn)略要點 某新區(qū)已累計吸引外商投資近300億美元，世界500強企業(yè)中已有98家在某投資了181個項目。 上海公司進入某，既是拓展市場的需要，也是集團的戰(zhàn)略舉措。三、 區(qū)域發(fā)展前景廣闊某新區(qū)將以外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)為依托，規(guī)劃申江路微電子產(chǎn)業(yè)帶。當(dāng)?shù)厝藲饧皡^(qū)域檔次將得到提升，土地具增值潛力。 地塊現(xiàn)狀 自然標(biāo)高在約4米左右，地塊內(nèi)無高壓線。 周邊狀況216。216。二、大社區(qū)配套大市政配套宗地周邊現(xiàn)狀市政管線容量較小，僅能滿足項目施工和先期住宅開發(fā)（月約10萬平方米）的配套需求。外高橋圖17：地塊至周邊區(qū)域中心車行時間30min 25min10min 地塊金橋開發(fā)區(qū)中心小陸家嘴15min張江15min 人民廣場 公共交通不發(fā)達(dá)地塊周邊共有公交線路約8條，現(xiàn)主要集中在上川路一線上，基本只在某區(qū)域內(nèi)運行。三、項目地塊規(guī)劃情況 項目合作地塊未做過控規(guī)，目前尚無經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。三大開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項目的西側(cè)，其輻射效應(yīng)將帶動本區(qū)域的發(fā)展和成熟。2）金橋出口加工區(qū)：占地20平方公里，以集成電路、電子通訊、生物醫(yī)藥和光電子為主導(dǎo)，截止到2000年末，累積工業(yè)總產(chǎn)值超1000億元人民幣。代表企業(yè)有摩托羅拉、羅氏制藥、宏力半導(dǎo)體等。1）曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)216。 規(guī)劃特征 以教育產(chǎn)業(yè)為依托，形成基礎(chǔ)教育，研發(fā)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)。2）曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)一期216。 規(guī)劃特征 引進二工大等三所大學(xué)，占地近1平方公里。預(yù)計在未來幾年，將容納學(xué)生約2萬名。已出讓土地：占地約10畝左右，為合作地塊東北側(cè)爛尾樓盤的一部分?，F(xiàn)曹路真正在編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，合作方已在《意向書》中明確，不在宗地規(guī)劃范圍內(nèi)安排非經(jīng)營性公建，計價土地面積以《國有土地使用權(quán)出讓合同》中載明的出讓面積為準(zhǔn)。3） 已出讓土地：合作開發(fā)協(xié)議書中明確約定由合作方負(fù)責(zé)將該部分用地辦理過戶至我方名下，若無法辦理，則該部分用地不列入本次合作范圍，并抵扣相應(yīng)的合作價款。l 依靠外環(huán)線和金海路——金橋路——楊高路交通干線，地面交通條件優(yōu)越。l 受地塊位置限制，無法享受捷運系統(tǒng)的規(guī)劃。l 北區(qū)市場的范圍包括羅山路以東、云間路一線以北地區(qū)。l 明星樓盤缺乏大盤氣勢，99年、00年全市銷量前十大某僅占一席。 l 客源主要為本地客源和在金橋加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)內(nèi)工作的客源。小區(qū)內(nèi)只配建少數(shù)設(shè)施，如幼托、小型超市等。l 針對金海項目的開發(fā)，應(yīng)當(dāng)充分利用曹路鎮(zhèn)新區(qū)整體規(guī)劃的優(yōu)勢，使之形成為大型居住社區(qū)的中心。三、市場競爭項目的列表分布案名金海路項目陽光歐洲城(一、二期)證大家園湯臣豪園萬邦都市花園康橋半島位置新楊高路佳林路五蓮路1688弄龍東大道666號龍陽路浦建路口滬南路2727號發(fā)展商萬科高橋置業(yè)證大投資湯臣集團萬邦集團澳洲SPG集團公司與上?？禈蚣瘓F公司占地面積 萬13萬48萬14萬160萬總建筑面積 萬11萬58萬15萬108萬容積率 設(shè)計背景某建筑設(shè)計院中國建筑西北設(shè)計研究院上海分院日本設(shè)計株式會社、新加坡陳氏設(shè)計事務(wù)所、美國泛亞易道價格 3050380030003500500080003800450032304678交通依托金海路和在建的外環(huán)線，地面交通發(fā)達(dá)，公交線路以郊區(qū)中巴為主地面交通發(fā)達(dá)，公交線路較少地面交通狀況良好，但目前