【正文】 施的齊全，該地塊頗具增值潛力。距離市區(qū)約25公里，距金橋開發(fā)區(qū)約10公里。3）建議在陸家嘴附近地區(qū)安排銷售接待中心。l 應(yīng)完成適當(dāng)數(shù)量的休閑運(yùn)動設(shè)施。一期開盤的工程形象1）一期開售時應(yīng)完成的配套l 應(yīng)完成一定數(shù)量的綠化景觀，包括河流、綠地等，主要分布在現(xiàn)場接待處附近。l 目前宗地的道路狀況和出行條件比較適合有車族。六、開發(fā)節(jié)奏建議一期產(chǎn)品建議：以聯(lián)體別墅為代表的低層為主，多層產(chǎn)品不宜超過20%。 2）多層產(chǎn)品客戶l 職業(yè)面貌：主要針對企業(yè)中低層工作人員、年輕白領(lǐng)和高級知識分子。l 外環(huán)線和金海路—金橋路—楊高路交通干線來的某其他區(qū)域客戶。產(chǎn)品類型戶型面積（m2）比例（％）聯(lián)體別墅170190253層22024025多層二房二廳9020三房二廳12013025四房二廳1405價格建議1）單價l 聯(lián)體別墅均價 元/平方米； l 多層均價 元/平方米。l 某市場中檔項(xiàng)目的市場焦點(diǎn)在以金橋?yàn)橹行牡哪潮眳^(qū)，客源可以得到保證。l 宗地所屬的某北區(qū)產(chǎn)品力水平要高于某南區(qū)的水平，產(chǎn)品力呈上升趨勢。對本項(xiàng)目的競爭主要來源于大型社區(qū)配套成熟度對客戶吸引的方面。l 宗地所屬的某北區(qū)在產(chǎn)品供應(yīng)上近兩年一直是以小高層產(chǎn)品為主，沒有真正意義上的低密度的綜合社區(qū)，特別是對于別墅市場而言，本區(qū)域只有陽光歐洲城一個項(xiàng)目，而且已處于尾盤階段。 l 同時由于產(chǎn)品形態(tài)、社區(qū)規(guī)模、交通環(huán)境等條件的相似，位于某南區(qū)外環(huán)線外的康橋半島也將對本項(xiàng)目形成競爭壓力。一期即將交房，二期出地面銷售率一期：100%二期：95%還未正式銷售一、二期：50%以上一、二期：95%以上一期：95%二期：55%競爭的壓力主要來自于個別項(xiàng)目，而不會是整個周邊區(qū)域的競爭。沒有工程形象一、二期交房多層結(jié)構(gòu)封頂。周邊沒有住宅項(xiàng)目，外環(huán)線內(nèi)側(cè)有少量別墅和小高層項(xiàng)目。與湯臣高爾夫球場隔龍東路相望，南側(cè)是張江高科技園區(qū)，生活氣氛比較薄弱。金橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的邊沿，周邊以工人新村為主。三、市場競爭項(xiàng)目的列表分布案名金海路項(xiàng)目陽光歐洲城(一、二期)證大家園湯臣豪園萬邦都市花園康橋半島位置新楊高路佳林路五蓮路1688弄龍東大道666號龍陽路浦建路口滬南路2727號發(fā)展商萬科高橋置業(yè)證大投資湯臣集團(tuán)萬邦集團(tuán)澳洲SPG集團(tuán)公司與上?？禈蚣瘓F(tuán)公司占地面積 萬13萬48萬14萬160萬總建筑面積 萬11萬58萬15萬108萬容積率 設(shè)計背景某建筑設(shè)計院中國建筑西北設(shè)計研究院上海分院日本設(shè)計株式會社、新加坡陳氏設(shè)計事務(wù)所、美國泛亞易道價格 3050380030003500500080003800450032304678交通依托金海路和在建的外環(huán)線，地面交通發(fā)達(dá)，公交線路以郊區(qū)中巴為主地面交通發(fā)達(dá)，公交線路較少地面交通狀況良好，但目前公共交通十分薄弱地鐵二號線張江路站，地面交通發(fā)達(dá)地鐵二號線龍陽路站，地面交通發(fā)達(dá)依托外環(huán)線和滬南公路，地面交通發(fā)達(dá)，公共交通以郊區(qū)中巴為主產(chǎn)品類型低密度社區(qū)聯(lián)體別墅多層和小高層為主，輔以聯(lián)排別墅疊加式復(fù)式電梯房多層、小高層新獨(dú)院住宅主力面積二房97140284三房99116160295開盤日期99．10區(qū)域環(huán)境處在某新區(qū)的曹路鎮(zhèn)的南側(cè)，金橋出口加工區(qū)東側(cè)金橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心金橋鎮(zhèn)的北側(cè)張江高科技園區(qū)北側(cè)處于花木鎮(zhèn)南側(cè)，北蔡鎮(zhèn)北側(cè)。l 特點(diǎn)：整個居住區(qū)可能由多個開發(fā)商參與開發(fā)，但均遵照總體的規(guī)劃，其生活配套統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，為小區(qū)內(nèi)多個項(xiàng)目提供服務(wù) 。l 針對金海項(xiàng)目的開發(fā)，應(yīng)當(dāng)充分利用曹路鎮(zhèn)新區(qū)整體規(guī)劃的優(yōu)勢，使之形成為大型居住社區(qū)的中心。l 某新區(qū)2000年度10萬M2以上個案列表編號個案名稱案量(m2)編號個案名稱案量(m2)編號個案名稱案量(m2)1天安花園3600006錦繡天第12000011御景園1050002怡東花園1400007仁恒濱江20000012湯臣豪園1500003恒大華城4200008香榭里花園11000013博愛家園1400004東上海新城5000009萬邦都市花園40000014康橋半島10800005陽光歐洲城11000010恒大翰城80000015證大花園580000l 某大型個案基本集中于生活配套設(shè)施集中地區(qū)，如金橋、聯(lián)洋、六里、上南和內(nèi)環(huán)線內(nèi)成熟區(qū)域，項(xiàng)目本身無法完成配套的自我完善。小區(qū)內(nèi)只配建少數(shù)設(shè)施，如幼托、小型超市等。某新區(qū)大型個案和大型居住區(qū)1）大型個案：l 定義：根據(jù)某目前的個案開發(fā)規(guī)模均偏小的特點(diǎn)，其界定在總建筑面積10萬平方米以上。 l 客源主要為本地客源和在金橋加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)內(nèi)工作的客源。某北區(qū)市場情況l 產(chǎn)品類型主要以小高層為主，社區(qū)總建筑面積在10萬平方米左右。l 明星樓盤缺乏大盤氣勢，99年、00年全市銷量前十大某僅占一席。l 市場價格呈穩(wěn)步上升，新盤上市普遍高于市場均價。l 北區(qū)市場的范圍包括羅山路以東、云間路一線以北地區(qū)。二、市場背景某整體市場情況1）某市場區(qū)分：l 根據(jù)地理位置和產(chǎn)品的差異，可將某新區(qū)劃分為陸家嘴、世紀(jì)公園周邊、南區(qū)和北區(qū)等四個區(qū)域市場。l 受地塊位置限制，無法享受捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃。劣勢l 周邊生活配套薄弱，需要在項(xiàng)目規(guī)劃中解決。l 依靠外環(huán)線和金海路——金橋路——楊高路交通干線，地面交通條件優(yōu)越。第三部分 市場分析一、宗地優(yōu)劣勢優(yōu)勢l 地塊靠近金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)，有利于項(xiàng)目營銷，開發(fā)消費(fèi)市場潛力。3） 已出讓土地：合作開發(fā)協(xié)議書中明確約定由合作方負(fù)責(zé)將該部分用地辦理過戶至我方名下，若無法辦