江寧彩虹橋(最終2)-資料下載頁(yè)
2025-08-04 17:02本頁(yè)面
【正文】 自然環(huán)境要求 產(chǎn)品吸引 價(jià)格吸引 區(qū)位認(rèn)同度 自住需求 與項(xiàng)目配合度 上市公司高層 5 5 5 2 2 1 私營(yíng)企業(yè)主 4 4 3 4 4 3 √ 南京企事業(yè)高管 4 3 3 5 4 3 √ 金融、證券、保險(xiǎn)業(yè)的高收入人士 2 3 2 5 2 4 文化界名人 4 5 3 5 3 3 √ 高級(jí)技術(shù)人員 2 3 1 4 2 4 大學(xué)城專(zhuān)家教授 4 5 3 5 5 5 √ 外企金領(lǐng) 2 4 4 3 3 4 江寧開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)高管 5 5 5 4 5 5 √ 外地來(lái)寧特殊富裕階層 5 5 2 1 2 1 江寧政府公務(wù)員 4 3 4 5 5 5 √ 律師醫(yī)生 4 4 4 3 4 3 √ 主力客群 次主力客群 一般客群 大學(xué)城專(zhuān)家教授 江寧政府公務(wù)員 開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)高管 私營(yíng)業(yè)主 企事業(yè)高管 高級(jí)技術(shù)人員 高級(jí)白領(lǐng) 律師醫(yī)生 文化界名人 客群分級(jí) 南京樓市概述 產(chǎn)品建議 客戶(hù)定位和需求分析 項(xiàng)目自身分析 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目發(fā)展方向 產(chǎn)品發(fā)展方向 ：產(chǎn)品設(shè)定為 4＋ 1層結(jié)構(gòu)的花園洋房和 5＋ 1層結(jié)構(gòu)的寬景洋房，整體采用錯(cuò)層與退臺(tái)設(shè)計(jì)，建議頂層設(shè)計(jì)為復(fù)式疊加結(jié)構(gòu)。 ：主力產(chǎn)品為獨(dú)棟合院別墅，地上建設(shè)兩層，四戶(hù)組團(tuán)形成 合院， 創(chuàng)造共享空間和私密院落的交融感，同時(shí)達(dá)到減少用地的目的。 建議考慮建設(shè)部分聯(lián)院別墅用以平衡容積率 產(chǎn)品規(guī)劃建議 40000 洋房 總建筑面積 12600 別墅 24 限高 (米 ) 1 容積率 建設(shè)用地面積 面積 內(nèi)容 指標(biāo)（平方米） 項(xiàng)目 彩虹橋項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 綜合市場(chǎng)調(diào)研分析及本項(xiàng)目地塊自身?xiàng)l件 ,對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和未來(lái)產(chǎn)品配比得出如下建議 彩虹橋產(chǎn)品規(guī)劃配比明細(xì)表 產(chǎn)品類(lèi)型 層數(shù) 用地 (萬(wàn)㎡) 容積率 建筑面積 (萬(wàn)㎡) 寬景洋房 5+1 花園洋房 4+1 2 別墅 2+1(半地下室 ) 會(huì)所 (售樓處 ) 合計(jì) 產(chǎn)品類(lèi)型 名稱(chēng) 面積區(qū)間（㎡） 主力面積（㎡） 別墅 同仁康橋水岸 180240 195 頤和南園 180250 230 雷丁 TOWN 200230 220 加州城 220270 250 羅托魯拉小鎮(zhèn) 250300 270 公寓 東渡國(guó)際青年城 82112 99 武夷綠洲 6879 79 天元瑞沨名苑 50136 108 萬(wàn)科金域藍(lán)灣 90135 90/135 恒大綠洲 90147 90/140 合家春天 74109 76/103 天澤苑 80140 118 龍湖文馨苑 97133 133 建議根據(jù)周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手面積范圍進(jìn)行適當(dāng)戶(hù)型精簡(jiǎn) 通過(guò)一定比例的面積減少（ 5%左右）來(lái)保證總價(jià)優(yōu)勢(shì)。 面積建議 產(chǎn)品類(lèi)別 面積區(qū)間 聯(lián)院別墅 180220 合院獨(dú)棟 250300 本項(xiàng)目產(chǎn)品面積配比 寬景 洋 房 樓層 面積 戶(hù)型 1樓 130 4房 2廳 2衛(wèi) 2樓 120 3房 2廳 2衛(wèi) 3樓 110 3房 2廳 1衛(wèi) 4樓 100 2房 2廳 1衛(wèi) 5＋ 1樓 130 4房 2廳 2衛(wèi) 面積建議 4房 2廳 2衛(wèi) 150 4＋ 1樓 3房 2廳 1衛(wèi) 110 3樓 3房 2廳 2衛(wèi) 120 2樓 4房 2廳 2衛(wèi) 130 1樓 戶(hù)型 面積 樓層 花園 洋 房 由于受宏觀調(diào)控影響近期江寧部分樓盤(pán)價(jià)格有不同幅度的下降，對(duì)本項(xiàng)目定價(jià)將產(chǎn)生重大影響。 東渡國(guó)際青年城在 8月底推出優(yōu)惠活動(dòng) ,在單價(jià) 6200元基礎(chǔ)上平均下降 600元每平米 天澤苑每平米下降 500元。 9月初恒大綠洲以精裝修單價(jià) 5700元低價(jià)入市 ,與之前核價(jià)相比降幅達(dá) 35% 市政天元城 9月 12日 21日期間，針對(duì) 17號(hào)樓 55平米小戶(hù)型推出 82折優(yōu)惠 。 7月 18日，江寧大盤(pán)武夷綠洲開(kāi)盤(pán)最高折扣低至 93折。 亞都天元居推出部分中秋特價(jià)房，為 113㎡ 的三房，總價(jià)為 55萬(wàn) 57萬(wàn)。 項(xiàng)目定價(jià)影響因素 ◇ 價(jià)格測(cè)算采用市場(chǎng)比較法， ◇ 根據(jù)本次調(diào)研競(jìng)品價(jià)格結(jié)果進(jìn)行綜合分析形成基準(zhǔn)價(jià)格 ◇ 考慮到本項(xiàng)目為工業(yè)用地的現(xiàn)實(shí)狀況后建議價(jià)格應(yīng)定位基準(zhǔn)價(jià)格的60%水平。 產(chǎn)品類(lèi)型 名稱(chēng) 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /㎡ ） 參考總價(jià)（萬(wàn)元 ） 別墅 同仁康橋水岸 8000 156 頤和南園 9000 207 雷丁 TOWN 9700 加州城 11000 275 羅托魯拉小鎮(zhèn) 12022 324 公寓 東渡國(guó)際青年城 6200 武夷綠洲 6200 49 天元瑞沨名苑 6600 合家春天 5700 天澤苑 6500 龍湖文馨苑 5250 本項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)格定位 產(chǎn)品類(lèi)別 基準(zhǔn)價(jià)格 實(shí)際價(jià)格（ 60%） 聯(lián)院別墅 8400 5000 獨(dú)棟 10800 6500 寬景洋房 5700 3400 花園洋房 6000 3580 價(jià)格建議
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