【正文】 開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開發(fā)間接費(fèi)用；不能計(jì)入到開發(fā)成本中的費(fèi)用稱為期間費(fèi)用。一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中所耗費(fèi)的全部物化勞動(dòng)與活勞動(dòng)，是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量的一項(xiàng)綜合指標(biāo)，是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格的基礎(chǔ)。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類：1．土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。2．房屋開發(fā)成本。 房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3．配套設(shè)施開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 4．代建工程開發(fā)成本。 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對(duì)象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中，為了歸集和分配開發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況，按照下列原則，選擇成本核算對(duì)象：1．一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。2．同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。3．對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目 、、。1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)： 指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（如耕地占用稅）。2．前期工程費(fèi)： 指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程(臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等)費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。3．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用。基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸集。4．建筑安裝工程費(fèi)：指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營(yíng)工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。5．配套設(shè)施費(fèi)：指為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計(jì)人該成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。6．開發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用不在此列，應(yīng)在“管理費(fèi)用”中核算。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)方式等各不相同。比如，就土地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進(jìn)行建設(shè)場(chǎng)地地面的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開發(fā)；而有些企業(yè)除進(jìn)行地面的清理平整，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)，做到七通一平，才算完成土地開發(fā)等。所以，每一個(gè)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)前述成本項(xiàng)目的設(shè)置原則，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的具體情況，有選擇地設(shè)置成本項(xiàng)目。四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序(一)應(yīng)設(shè)置核算的賬戶 為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營(yíng)開發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置下列賬戶：1．“4301開發(fā)成本”賬戶。 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。借方余額反映未完開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶，并在二級(jí)明細(xì)賬戶下，按成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算。2．“4302開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記 分配計(jì)入開發(fā)成本各成本核算對(duì)象的開發(fā)間接費(fèi)。月末本賬戶無余額。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司)設(shè)置明細(xì)賬戶。(二)開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序開發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)應(yīng)遵循的步驟和順序。其一般程序是：1．歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用。(1)在項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開發(fā)費(fèi)用，直接計(jì)入各成本核算對(duì)象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。(2)為項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，可先歸集在“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶，即借記“開發(fā)間接費(fèi)”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。(3)將“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶歸集的開發(fā)間接費(fèi)，按一定的方法分配計(jì)入各開發(fā)成本核算對(duì)象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。通過上述程序，將應(yīng)計(jì)人各成本核算對(duì)象的開發(fā)費(fèi)用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。2．計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本。 計(jì)算已完開發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品” 賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。3．按已完開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶。即借記“經(jīng)營(yíng)成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。五、土地開發(fā)的成本核算 土地開發(fā)也稱建設(shè)場(chǎng)地開發(fā)。通常有兩種情況： 一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)的自用建設(shè)場(chǎng)地；二是企業(yè)為了銷售、有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地。自用的建設(shè)場(chǎng)地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)記人有關(guān)商品房或出租房的產(chǎn)品成本，而商品性建設(shè)場(chǎng)地是企業(yè)的最終產(chǎn)品，應(yīng)單獨(dú)核算其土地開發(fā)成本。(一)土地開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，除能直接計(jì)入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶核算。分別按照“自用土地開發(fā)”、“商品性土地開發(fā)”等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶，按企業(yè)選擇的成本核算對(duì)象設(shè)置賬頁，進(jìn)行土地開發(fā)費(fèi)用的明細(xì)核算。1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝費(fèi)的歸集與分配。這些費(fèi)用，一般能分清受益對(duì)象，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶及有關(guān)明細(xì)賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶。2，配套設(shè)施費(fèi)的歸集與分配。 配套設(shè)施的建設(shè)可能與土地開發(fā)同步進(jìn)行，也可能不同步進(jìn)行，所以其費(fèi)用歸集的方法有以下兩種情況：(1)與土地開發(fā)同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用，能夠分清受益對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對(duì)象時(shí)，應(yīng)先通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套工程竣工時(shí)，再按一定方法，在有關(guān)受益對(duì)象中進(jìn)行分配。(2)與土地開發(fā)不同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用，一般可先通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施竣工時(shí)，再轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶中。如果土地開發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未完工，為及時(shí)結(jié)算完工土地的開發(fā)成本，經(jīng)批準(zhǔn)對(duì)這類配套設(shè)施的費(fèi)用可先按其計(jì)劃成本(或預(yù)算成本)在土地開發(fā)成本中預(yù)提。預(yù)提時(shí)，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)”賬戶。實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶核算，待配套設(shè)施完工后，對(duì)預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)與實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)差額，應(yīng)調(diào)整有關(guān)土地開發(fā)成本。3．開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配。 企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的費(fèi)用先通過“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本核算對(duì)象。應(yīng)由土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的，由“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶內(nèi)。如果直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目的部門是企業(yè)內(nèi)部非獨(dú)立核算的部門，其費(fèi)用直接計(jì)人有關(guān)土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目?jī)?nèi)。（二）完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法：。開發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)人有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)費(fèi)用，可采取分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。（1）分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的土地開發(fā)費(fèi)用，按成本項(xiàng)目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的相關(guān)成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。其會(huì)計(jì)分錄是：借：開發(fā)成本——房屋 ——土地征用及拆遷費(fèi)al ——前期工程費(fèi)a2 ——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)a3 ——建筑安裝費(fèi)a4 ——配套設(shè)施費(fèi)a5 ——開發(fā)間接費(fèi)用a6貸：開發(fā)成本——土地 ——土地征用及拆遷費(fèi)al ——前期工程費(fèi)a2 ——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)a3 ——建筑安裝費(fèi)a4 ——配套設(shè)施費(fèi)a5 ——開發(fā)間接費(fèi)用a6這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于改作自用的商業(yè)性建設(shè)場(chǎng)地的成本結(jié)轉(zhuǎn)。因?yàn)樵虡I(yè)性建設(shè)場(chǎng)地的開發(fā)成本中歸集了該場(chǎng)地應(yīng)負(fù)擔(dān)的全部費(fèi)用。（2）歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的各項(xiàng)土地開發(fā)費(fèi)用，歸類合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。借：開發(fā)成本——房屋 ——土地征用及拆遷費(fèi)al ——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)a2+a3+a4貸：開發(fā)成本——土地 ——土地征用及拆遷費(fèi)al ——前期工程費(fèi)a2 ——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)a3 ——建筑安裝費(fèi)a4這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于自用建設(shè)場(chǎng)地成本的結(jié)轉(zhuǎn)。因?yàn)樽杂媒ㄔO(shè)場(chǎng)地一般不歸集配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用，所以為簡(jiǎn)化核算手續(xù)，可采用這種方法結(jié)轉(zhuǎn)。企業(yè)開發(fā)的自用建設(shè)場(chǎng)地，開發(fā)完成后近期不使用的，應(yīng)將其實(shí)際成本先轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。下面舉例說明土地開發(fā)成本的核算方法。例甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2001年5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積40000㎡.開發(fā)完成后準(zhǔn)備將其中的30000㎡對(duì)外轉(zhuǎn)讓，其余的10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設(shè)梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：①支付土地出讓金25000000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本——土地 ——梁園（土地征用及拆遷費(fèi)）25000000貸：銀行存款。25000000②支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)5500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本——土地 ——梁園（土地征用及拆遷費(fèi)）5500000貸：銀行存款5500000③支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi)210000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本——土地 ——梁園（前期工程費(fèi)）210000貸：銀行存款210000④支付土石方費(fèi)用5500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本——土地 ——梁園（前期工程費(fèi)）5500000貸：銀行存款5500000⑤由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價(jià)款1500000元：借：開發(fā)成本——土地 ——梁園（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）1500000貸：應(yīng)付賬款——X施工企業(yè)1500000⑥9月末，梁園土地開發(fā)工程完工。假設(shè)“開發(fā)成本——土地開發(fā)——梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元，／㎡.其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。作會(huì)計(jì)分錄如下：借： 開發(fā)產(chǎn)品——土地（梁園）9427500 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——土地轉(zhuǎn)讓成本28282500貸： 開發(fā)成本——土地——梁園37710000例續(xù)前例，若自用的10000㎡土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設(shè)中，則企業(yè)可采用下面兩種方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本；①采用歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時(shí)：借：開發(fā)成本——房屋 ——梁園（土地征用及拆遷費(fèi)）7625000 ——梁園（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）1802500貸：開發(fā)成本——土地 ——梁園（土地征用及拆遷費(fèi)）7625000 ——梁園（前期工程費(fèi)）1427500 ——梁園（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）375000②采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時(shí)：借：開發(fā)成本——房屋 ——梁園（土地征用及拆遷費(fèi)）7625000 ——梁園（前期工程費(fèi)）1427500 ——梁園（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）375000貸：開發(fā)成本——土地 ——梁園（土地征用及拆遷費(fèi)）7625000 ——梁園（前期工程費(fèi)）。1427500 ——梁園（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）375000/Pp配套設(shè)施開發(fā)成本的核算一）、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開