【正文】 在市場上可以自由采購；部分設備、建設單位可以自行安裝，故不進行招標。如若建設單位變更招標組織形式，擬自行招標的，建設單位應按照《工程建設項目自行招標試行辦法》(國家計委第5號令)的規(guī)定，向項目審批部門報送材料，由審批部門核準。如若改變招標方式，擬采用邀請招標的，建設單位應根據(jù)“某省實施《中華人民共和國招標投標法》的辦法”的第十六條，對采用邀請招標的理由作出說明，報審批部門核準。如若不采用招標方式，建設單位應根據(jù)《辦法》第二章第五條做出說明，由審批部門核準。項目招標基本情況詳見表111。招 標 基 本 情 況 表表111 招 標 范 圍招標組織形式招 標 方 式不采用招標方式備 注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√√設計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√設備√√√重要材料√√√其它情況說明： 項目的部分設備，重要材料單項的價格數(shù)額不大，而且在市場上可以自由采購，部分設備我單位可自行安裝，故不進行招標。 建設單位蓋章 年 月 日第十二章 投資估算與資金籌措 投資估算的方式和依據(jù)(1)本項目新建建筑和構筑物，根據(jù)其建設面積、結構特點、參照同類建筑、構筑物造價及當時當?shù)卦靸r水平，套用概算指標計算。(2)設備基礎費，根據(jù)設備基礎的大小和深淺，參照國家機械局頒發(fā)的設計概算指標，按設備原價的百分比率來確定。(3)設備購置費包括設備原價和運雜費，設備原價按現(xiàn)格價計算，運雜費參照國家機械局頒發(fā)的設計概算指標規(guī)定的計算辦法和費率計算。(4)設備安裝工程費等于設備原價乘以設備安裝費率。設備費率按國家機械局頒發(fā)的規(guī)定的計算辦法和費率計算。(5)其它費用包括土地征購費、建設單位管理費、建設工程監(jiān)理費、勘察設計費、報建費等費用構成。建設工程監(jiān)理費、建設單位管理費、報建費（含勞保費、城市配套費、人防統(tǒng)建費等）按某市人民政府、某市建委、某市人防辦等文件的規(guī)定的計算辦法和費率計算。勘察設計費按國家物價局、建設部聯(lián)合發(fā)布的“工程勘察和工程設計收費標準”規(guī)定的計算辦法和費率計算。(6)預備費用由基本預備費用和漲價預備金組成，參照國家計委計算[1985]352號文的有關規(guī)定，按工程費用和其它費用之和的5%比率計算。 投資估算本項目建設總投資5680萬元。其中工程費用3253萬元，工程建設其它費用2019萬元，預備費用187萬元，專項費用221萬元。詳見項目工程投資估算表121。 資金籌措方式本項目總投資5680萬元，采取以下方式進行籌措：(1)業(yè)主自籌資金2840萬元；(2)申請銀行貸款2840萬元。項目投資估算表表121 單位：萬元序號項目名稱建筑工程費設備購置費安裝工程費其它費用合計比例（％）1工程費用2028778483993253％倉儲區(qū)11361136物流商務中心607607通道出入卡11設備購置71034744道路及場地硬化344344給排水及消防設施156156供配電設施1286814210綠化55552工程建設其它費用20192019％土地征購費17161716工程勘察設計費3838工程監(jiān)理費2222報建費215215項目單位管理費28283預備費用187187％基本預備費187187漲價預備費4專項費用221221％銀行貸款利息2212215建設投資合計20287784828265680比例（％）％％％％100％第十三章 經(jīng)濟評價 經(jīng)濟評價說明(1)本經(jīng)濟評價參照國家計委和建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）的有關原則和方法，對投入產(chǎn)出項目進行財務評價。(2)所得稅率根據(jù)財政部《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》執(zhí)行，本項目應納所得稅額為年利潤的25％。(3)盈余公積金按稅后利潤的10%提取。(4)根據(jù)中國人民銀行2008年12月起下調(diào)金融機構存貸款利率的決定，本項目貸款利率按調(diào)整后的貸款基本利率測算；本項目貸款屬三至五年的中長期貸款，%計算。(5)本項目的計算期為12年。 基礎數(shù)據(jù)(1)銷售收入及銷售稅金及附加根據(jù)國內(nèi)外市場預測及生產(chǎn)綱要，本項目建成后，年營業(yè)收入分別為：冷凍冷藏庫：4371 m21440元/ m2年90%=平倉庫：13114 m2180元/ m2年90%=物流配送：22萬噸150元/噸=3300萬元信息及產(chǎn)品檢測：22萬噸40元/噸=880萬元根據(jù)中華人民共和國稅收法律規(guī)定，本項目征收營業(yè)稅5%。城建稅按營業(yè)稅的7%征收，%征收。（詳見輔助報表4）(2)項目資產(chǎn)投資計劃本項目資產(chǎn)投資5680萬元，計劃在2009年完成投入2061萬元；2010年完成投入3619萬元。（詳見輔助報表2）(3)定員及工資總額本項目建成后初步定員工202人，福利費按工資總額的14％提取。(4)固定資產(chǎn)折舊估算本項目固定資產(chǎn)折舊按機械設備、房屋、安裝及其它工程分類計算折舊。根據(jù)（84）中設財字第1412號《企業(yè)固定資產(chǎn)分類折舊年限表》，本項目的設備折舊年限為10年，工程凈殘值率按5%估算；房屋折舊年限為30年，工程凈殘值率按5%估算；安裝及其它工程折舊年限為5年，工程凈殘值率按3%估算。（詳見輔助報表6）(5)總成本費用由于折舊費是按不同資產(chǎn)類別及不同折舊年限計算，并且利息支出列入費用，故總成本費用各年度不是一個常數(shù)。經(jīng)計算，本項目建成后的年均總成本費用為3224萬元，其中：固定成本1895萬元，變動成本1329萬元，年均經(jīng)營成本2912萬元。（詳見輔助報表5）(6)利潤估算本項目完成后，經(jīng)營年份的年均銷售收入4766萬元，年均總成本費用3224萬元，年均營業(yè)稅金及附加為266萬元，年均利潤總額為1276萬元，年均所得稅319萬元，年均所得稅后利潤957萬元。（詳見基本報表3） 財務盈利性分析財務盈利性分析主要包括計算財務內(nèi)部收益率、投資回收期、財務凈現(xiàn)值、投資利潤率和投資利稅率等指標。各項指標的計算詳見附表。（詳見基本報表1）(1)財務內(nèi)部收益率運用財務現(xiàn)金流量表，由財務內(nèi)部收益率表達式：t=1 (CICO)t(1+FIRR)t=0 式中：CI現(xiàn)金流入量 CO現(xiàn)金流出量 （CICO）第t年的凈現(xiàn)金流量 n計算期經(jīng)計算：FIRR1=% （所得稅前）FIRR2=% （所得稅后）高于同行業(yè)基準收益率的10%。(2)投資回收期（Pt）投資回收期即投資返本年限，是以項目的凈收益抵償全部投資所需時間，經(jīng)計算：t=1 (CICO)t =0Pt1= （所得稅前）Pt2= （所得稅后）(3)財務凈現(xiàn)值（FNPV）財務凈現(xiàn)值是反映項目在計算期內(nèi)獲利能力的指標，按社會折現(xiàn)率ic=10%的凈現(xiàn)值由式：t=1FNPV=(CICO)t(1+ic)t計算 FNPV1=3612萬元 （所得稅前）FNPV2=2038萬元 （所得稅后）(4)投資利潤率 投資利潤率=利潤總額247?？偼顿Y額100%=1276247。5680100%=%(5)投資利稅率投資利稅率=利稅總額247?？偼顿Y額100%=1542247。5680100%=% 風險性分析 (1)敏感性分析為了了解項目在實施過程中，單因素的變化對項目的影響程度，分別對固定投資、銷售價格及經(jīng)營成本作了提高5%和降低5%的單因素變化對內(nèi)部收益率影響的敏感性分析，詳見表131。財務敏感性分析表表131序號項 目變化率財務內(nèi)部收益率財務內(nèi)部凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期1固定投資5%18655%22132銷售價格5%28785%11973經(jīng)營成本5%14895%2586從表131可以看出，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率，其中：銷售價格增加或減少最為敏感，經(jīng)營成本的提高或降低次之。%時，財務內(nèi)部收益率將達到臨界點（10%）。因此，本項目實施過程中，降低經(jīng)營成本，提高銷售價格對項目極為重要。 (2)盈虧平衡分析盈虧平衡點=固定成本247。（銷售收入－稅金－可變成本）=1895247。（4766－266－1329）100%=%從上式的計算可以看出，%，%的生產(chǎn)能力時，就可以保本，做到不賠不賺，%的能力即可盈利。第十四章 風險分析經(jīng)研究，本項目可能存在的風險主要有技術風險、管理風險、市場風險、資金風險、人員風險等。 本項目技術方面存在的風險可能主要是交易市場在設計、施工方面存在的風險，造成項目不能順利施工或施工質(zhì)量差，使項目不能如期交工，影響項目的正常經(jīng)營。 經(jīng)研究，該物流園雖建筑面積較大，但所有建（構）筑物均是常規(guī)的民用建筑物，設計、施工技術難度不高；在項目設計、施工方面，僅某市內(nèi)就有眾多具有承擔此類項目設計、施工資質(zhì)的專業(yè)設計和施工單位；項目建設管理單位可通過招投標方式擇優(yōu)選擇，只要設計單位按國家有關設計規(guī)范精心設計，施工單位按照設計圖紙和施工要求規(guī)范細致施工，監(jiān)理單位恪守職責，嚴格按工作程序進行監(jiān)理，嚴把材料質(zhì)量關、施工進度控制關和投資控制關，做好合同管理和信息管理，協(xié)調(diào)好項目業(yè)主、施工單位、設計單位、材料供應商之間的關系，項目的施工質(zhì)量就可得到保障。綜上所述，本項目在施工方面存在的風險從性質(zhì)來看，屬于一般性風險，通過采取適當防范措施，是可以避免的，即使發(fā)生了，也能夠采取得力措施，及時得到補救。 市場風險本項目市場方面存在的風險主要表現(xiàn)為項目建成后招商工作進展不順利，經(jīng)營面積不能得到及早有效利用產(chǎn)生效益，給項目運營帶來的風險。經(jīng)分析，本項目是根據(jù)某市總體發(fā)展規(guī)劃，在充分研究分析該市及其周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀的基礎上，以該市目前形成的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品及物流需求為依托而提出的一個旨在發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、促進商品流通、為企業(yè)提供多方位多層次服務的項目。從該物流園的功能定位、建設布局、所在區(qū)位、擬采取的經(jīng)營方式等方面來看，項目建成后的招商工作是可以順利開展的。項目建設管理單位從現(xiàn)在起，就應在前期已有工作的基礎上有計劃、有步驟地采取多種有效的宣傳手段和策略，開展項目的前期招商宣傳等工作，以做到未雨綢繆、運籌帷幄。綜上所述，本項目在施工方面存在的風險從風險性質(zhì)來看，屬于一般性風險，通過采取強化宣傳、規(guī)范服務、加強管理等措施，項目招商是可以順利進行的。 管理和人員風險本項目在管理方面存在的風險主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是在項目前期工作中，由于項目管理單位缺乏管理經(jīng)驗而給項目建設帶來的風險；二是項目建成運營后由于缺少專業(yè)管理人員或主要管理人員流失等，造成管理效率低下，給項目經(jīng)營帶來的風險。 關于項目建成后的運營管理問題，將通過招商選擇物流園的管理機構，負責項目的運營管理，并招聘職業(yè)的物流園管理人員進行專業(yè)化管理，政府為市場管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境條件，為項目的正常運營保駕護航。同時，在項目運營過程中，將敦促企業(yè)根據(jù)項目經(jīng)營的實際情況，構建和實施現(xiàn)代企業(yè)制度，注重以人為本的人力資源管理，逐步建立符合企業(yè)實際的包括具有激勵體制的薪酬和福利待遇制度體系的完整的管理制度體系，不斷將企業(yè)整體利益與員工個人利益密切結合，將短期利益和長期利益密切結合，并隨著情況的改變而不斷調(diào)整改進，穩(wěn)定主要管理人員和核心員工隊伍，不斷提升員工的整體素質(zhì)，實現(xiàn)其人生價值，促進企業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。綜上所述，本項目在施工方面存在的風險從風險性質(zhì)來看，屬于一般性風險，通過采取適當防范措施，是可以避免的，即使發(fā)生了，也能夠采取得力措施，及時得到補救。 資金風險本項目存在的資金風險可能主要以下兩個方面，一是建設資金未能及時落實和到位，致使項目無法按期實施；二是項目建成后，運營效益差，不能如期收回投資。 經(jīng)研究分析，建設資金不能及時落實和到位是本項目存在的較大風險。一旦項目開工建設，建設資金不能及時投進，影響工期延長，目