【正文】 15,857,第二年97% ￥6,￥575,720,合計(jì)100% —￥591,578,，以銷售回款的方式回收。銷售稅金及附加估算一覽表序號(hào)項(xiàng) 目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合 計(jì)第一年第二年1銷售收入￥15,857,￥575,720,￥591,578,2銷售稅金及附加￥871,￥31,664,￥32,536,3土地增值稅￥1,141,￥41,443,￥42,584,4所得稅￥878,￥31,911,￥32,790,稅金合計(jì)￥2,892,￥105,020,￥107,912,損 益 表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第一年第二年1銷售收入￥591,578,￥15,857,￥575,720,2總成本費(fèi)用￥413,344,￥288,615,￥124,729,3土地增值稅￥42,584,￥1,141,￥41,443,4營(yíng)業(yè)稅及附加￥32,536,￥872,￥31,664,5所得稅￥32,790,￥878,￥31,911,6價(jià)差預(yù)備金￥3,747,￥100,￥3,646,7利潤(rùn)總額￥174,486,￥4,677,￥169,809,8稅后利潤(rùn)￥66,574,￥1,784,￥64,789,9可分配利潤(rùn)￥55,297,￥1,482,￥53,815,稅 后稅 前10投資利潤(rùn)率%%　　11銷售利潤(rùn)率%%　　12資本金利潤(rùn)率%%　　評(píng)價(jià)指標(biāo)：（稅前）=（利潤(rùn)總額/總投資額）100%=%全部投資的投資利潤(rùn)率（稅后）=（利潤(rùn)總額/總投資額）100%=%（稅前）=（利潤(rùn)總額/總銷售額）100%=%銷售利潤(rùn)率（稅后）=（利潤(rùn)總額/總銷售額）100%=%（稅前）=（利潤(rùn)總額/自有資金）100%=%自有資金的投資利潤(rùn)率（稅后）=（利潤(rùn)總額/自有資金）100%=%對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。由于本項(xiàng)目為大型項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)投資回收期等指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見全部投資現(xiàn)金流量表。全部投資現(xiàn)金流量表（單位：元）序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第一年 第二年1現(xiàn)金流入￥15,857,￥575,720,銷售收入￥15,857,￥575,720,其他現(xiàn)金流入002現(xiàn)金流出￥291,507,￥233,496,建設(shè)投資￥288,615,￥128,476,土地增值稅￥1,141,￥41,443,銷售稅金及附加￥872,￥31,664,所得稅￥878,￥31,911,3凈現(xiàn)金流量￥275,649,￥342,224,4累計(jì)凈現(xiàn)金流量￥275,649,￥66,574,5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量￥239,815,￥256,668,6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量￥239,815,￥16,852,7稅前凈現(xiàn)金流量￥272,757,￥447,243,8稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量￥272,757,￥174,486,9稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量￥237,298,￥335,432,10稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量￥237,298,￥98,134,評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后11財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=15%）￥98,134,￥16,852,12財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)%13投資回收期。，企業(yè)所得稅為2,79萬(wàn)元。項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15%。%。資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各項(xiàng)資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。本項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用詳見下表。資金來(lái)源與運(yùn)用表　 　 （單位：元）序號(hào)項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)期第一年第二年1資金來(lái)源￥298,882,￥575,720,銷售收入￥15,857,￥575,720,自有資金￥202,160,0銀行貸款￥80,864,0其他收入002資金運(yùn)用￥296,020,￥318,872,建設(shè)投資￥288,615,￥128,476,借款還本付息￥4,512,￥85,376,銷售稅金及附加￥872,￥31,664,土地增值稅￥1,141,￥41,443,所得稅￥878,￥31,911,3盈余資金￥2,861,￥256,848,4累計(jì)盈余資金￥2,861,￥259,710,本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。敏感性分析敏感性分析是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要內(nèi)容。從本項(xiàng)目的情況看，影響項(xiàng)目效益的不確定性因素包括可變成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短等，其中最主要的因素是可變成本、銷售價(jià)格和第一年的銷售狀況。下表給出了可變成本、售價(jià)和第一年銷售進(jìn)度上下變動(dòng)10%時(shí)，主要評(píng)估經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)情況。根據(jù)表中數(shù)據(jù)可以看出，如果可變成本、售價(jià)和第一年銷售比例分別向不利方向變動(dòng)10%，%、%、%，、%、%、%。由此可見銷售價(jià)格對(duì)收益的影響最為敏感。敏 感 性 分 析全部投資基準(zhǔn)方案可變成本銷售價(jià)格第一年銷售+++財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度（%）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度%投資利潤(rùn)率（%）投資利潤(rùn)率升降幅度（%）一般房地產(chǎn)市場(chǎng)下面對(duì)項(xiàng)目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析：首先是市場(chǎng)改造規(guī)劃方案及預(yù)期建筑規(guī)模實(shí)現(xiàn)可能性的風(fēng)險(xiǎn)。由于本項(xiàng)目是由裝修改造、擴(kuò)建工程和拆除新建工程三部分組成。其中涉及拆除鍋爐房、變電所等公共設(shè)施的外圍條件問(wèn)題，也涉及到建筑規(guī)模過(guò)大可能對(duì)相鄰建筑的采光間距、視線阻礙、通風(fēng)等技術(shù)問(wèn)題，另外還涉及到改造過(guò)程中原有業(yè)戶的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地調(diào)整、施工期間的經(jīng)營(yíng)環(huán)境保護(hù)等人的因素。只有逐個(gè)解決上述問(wèn)題，才能保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。其次是土地出讓金及改造成本控制的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目取得后，積極爭(zhēng)取政府在土地出讓金、政府收費(fèi)、預(yù)售許可、稅費(fèi)等方面的優(yōu)惠政策，是保證項(xiàng)目最終效益的重要方面。第三是銷售價(jià)格確定的風(fēng)險(xiǎn)。銷售價(jià)格確定過(guò)低，項(xiàng)目達(dá)不到股東的預(yù)期收益；銷售價(jià)格確定過(guò)高，項(xiàng)目資金回籠速度減慢。此外，確定合理的租售比例、合理的物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也是穩(wěn)定市場(chǎng)原有業(yè)戶的重要條件。目前看，市場(chǎng)的商鋪應(yīng)該全部銷售，攤位的租售比例宜為3：7，倉(cāng)儲(chǔ)的租售比例宜為6：4，停車場(chǎng)的租售比例宜為7：3。9結(jié)論與建議本項(xiàng)目屬于**市招商引資項(xiàng)目，符合國(guó)家振興東北老工業(yè)基地的有關(guān)政策，企業(yè)股權(quán)變更及開發(fā)用地、項(xiàng)目規(guī)劃手續(xù)已經(jīng)在辦理，第一批建設(shè)資金已經(jīng)到位，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。市場(chǎng)內(nèi)原有經(jīng)營(yíng)戶對(duì)項(xiàng)目改造非常支持，并對(duì)購(gòu)買改造后的市場(chǎng)表達(dá)了強(qiáng)烈的愿望。在市場(chǎng)改造辦理相關(guān)手續(xù)期間，有很多的市民表示的強(qiáng)烈的投資意愿，并紛紛愿意先交部分定金。通過(guò)財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。另外，本項(xiàng)目改造的實(shí)施，對(duì)于盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，推進(jìn)**市國(guó)有企業(yè)改革有明顯的社會(huì)效益。從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，**市大型綜合性商業(yè)市場(chǎng)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，而本項(xiàng)目由于是專業(yè)市場(chǎng)，依托原有成熟的市場(chǎng)，只要穩(wěn)住原有市場(chǎng)業(yè)戶，以便利的停車條件和充足的倉(cāng)儲(chǔ)空間為主要賣點(diǎn)，吸引部分社會(huì)投資者進(jìn)入，一定會(huì)在此基礎(chǔ)上有更大的回報(bào)。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)重點(diǎn)做好工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)，加強(qiáng)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃工作，降低開發(fā)建設(shè)成本。同時(shí)，要做好項(xiàng)目改造期間的市場(chǎng)管理工作，把項(xiàng)目改造對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的影響降低到最低的程度。40 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