【正文】 *******收購****股份公司，主要是看到****股份公司所辦的*****************************************及中國****批發(fā)市場是經(jīng)過十幾年時間逐漸發(fā)展起來的專業(yè)市場，經(jīng)營場地大部分是利用原有建筑改造，因此，市場規(guī)劃較為混亂，設(shè)備設(shè)施不足，消防隱患突出，尤其缺乏大面積的停車場，經(jīng)營環(huán)境已經(jīng)不能滿足消費(fèi)者的要求。****批發(fā)市場項目改造工程項目占地19327平方米，總建筑面積約15萬平方米，項目共分三期完成。預(yù)計總投資約4億元人民幣。****批發(fā)市場 項目規(guī)劃設(shè)計條件c. **及中國**市轄九區(qū)一市三縣，市區(qū)面積3495平方公里。金廊工程的啟動極大的促進(jìn)了**房地產(chǎn)市場的發(fā)展，金廊拆遷釋放了巨大的消費(fèi)能量。據(jù)專家預(yù)測，**房地產(chǎn)至少在8年內(nèi)將保持穩(wěn)定上升的發(fā)展趨勢。**以其優(yōu)越的地理位置，雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)及科技實(shí)力，完善的市場體系和發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)必將成為中國最具吸引力的投資地區(qū)之一。從**專業(yè)市場的分布來看，各區(qū)已基本形成自己的特色，如三好街的電子市場、大東區(qū)的通訊器材市場等。這充分表明，從解決居住逐步過度到發(fā)展經(jīng)濟(jì)的階段，房地產(chǎn)業(yè)越來越向商業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)傾斜，商業(yè)房地產(chǎn)蘊(yùn)藏著巨大的投資空間。這一點(diǎn)，從目前***的庫房出租率就可以明顯看出。因此，對本項目的銷售價格預(yù)測是建立在目前**和中國****批發(fā)市場的租金和為數(shù)不多的幾個同類市場的銷售價格基礎(chǔ)上確定的。國際其中：住宅 公寓寫字間綜合樓和平區(qū)三好街3860458042405文瀾尊邸住宅和平區(qū)文化路4100、停車場價格預(yù)測本項目的地下停車場計劃停放各類車輛約300輛。兩個停車場合計年收入約為200——350萬元。在這兩個區(qū)內(nèi)，城市交通網(wǎng)絡(luò)、市政配套、生活配套形成早，房地產(chǎn)開發(fā)起步早，土地資源日趨減少。據(jù)2004年**第七屆房交會數(shù)據(jù)了解到，今年**市住宅樓盤均價為：沈河區(qū)3753元/平方米；和平區(qū)3537元/平方米；大東區(qū)3026元/平方米；皇姑區(qū)2805元/平方米；鐵西區(qū)2773元/平方米；東陵區(qū)2749元/平方米；于洪區(qū)2548元/平方米；渾南新區(qū)2525元/平方米；蘇家屯1705元/平方米。因為專業(yè)市場投資首先應(yīng)注重專業(yè)市場的商業(yè)氛圍，先有市后有場是市場成功的普遍原則，對于新興專業(yè)市場則要看是否具有建立市場的商業(yè)契機(jī)。3投資資源分析與評價**市社會經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展實(shí)力評價**市是遼寧省的省會，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，中國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。**市擁有東北地區(qū)最大的民用航空港、全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。大中城市集聚，類型齊全，聯(lián)系緊密，是建立**經(jīng)濟(jì)區(qū)的內(nèi)在優(yōu)勢；區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完備，是構(gòu)建**經(jīng)濟(jì)區(qū)的基礎(chǔ)優(yōu)勢；科技發(fā)達(dá)，人才眾多，是**經(jīng)濟(jì)區(qū)的長久優(yōu)勢；產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，結(jié)構(gòu)齊全，工業(yè)實(shí)力雄厚，更是**經(jīng)濟(jì)區(qū)得以持續(xù)發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢。有關(guān)資料表明，目前我國大中城市年人均**消費(fèi)水平已達(dá)100元左右，**市目前人口已達(dá)720萬人，按平均水平計算，本地人口對**的年消費(fèi)需求可達(dá)7億元以上。****批發(fā)市場在**都占有較大優(yōu)勢，以**本地消費(fèi)為依托，發(fā)展面向東北及內(nèi)蒙東部地區(qū)的**批發(fā)業(yè)務(wù)是有前景的。**的工業(yè)企業(yè)以生產(chǎn)軍工、重型裝備、汽車、化工、建材等產(chǎn)品為主，**機(jī)電產(chǎn)品是這些企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的常用耗材，本地需求量較大。中國**市區(qū)域環(huán)境適宜性評價從宏觀形勢上看，黨中央、國務(wù)院做出了振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略部署，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度將會進(jìn)一步加快。由于**特殊的地理位置，其經(jīng)濟(jì)輻射范圍大，市場廣闊，拉動能力強(qiáng)勁，從消費(fèi)群體的總量看，除中部城市群的2000萬人口和全省的4000萬人口外。因此，在**市剛剛進(jìn)入高速發(fā)展期這樣一個時機(jī)，投資**是合適的。****批發(fā)市場和**兩個大的市場分類；在大的市場分類下，劃分為獨(dú)立商鋪、市場內(nèi)檔口、寫字間、倉儲、停車場、住宅六種不同的業(yè)態(tài)。由于市場原有的鍋爐房、配電室在本次改造中拆除，因此，改造完成后，項目的供暖擬定采用中央空調(diào)供暖，考慮到消防的需要，擬采用雙回路供電電源。****股份有限公司原來是開展**及機(jī)電產(chǎn)品經(jīng)營的商業(yè)企業(yè)。并且，公司80%以上的員工都在從事物業(yè)服務(wù)的第一線崗位——物業(yè)管理部和市場招商部，徹底克服了人浮于事的現(xiàn)象，公司機(jī)關(guān)向市場業(yè)戶服務(wù)的思想已經(jīng)普遍被職工接受，公司員工的精神面貌和思想發(fā)生了重大變化。****批發(fā)市場初步規(guī)劃方案；；c.**市近期與本項目類似的竣工決算指標(biāo)。 項目投資資金籌措計劃表7 投資計劃與資金籌措表序號項 目金 額建設(shè)經(jīng)營期第一年第二年1總投資￥413,344,￥288,615,￥124,729,土地成本￥112,000,￥112,000,　前期工程費(fèi)￥3,381,￥3,381,　建安工程費(fèi)￥164,822,￥103,875,￥60,947,配套工程費(fèi)￥26,400,￥26,400,　景觀及道路工程費(fèi)￥37,825,?。?7,825,配套公建費(fèi)￥618,￥618,　設(shè)計費(fèi)￥3,650,￥3,285,￥365,建設(shè)項目收費(fèi)￥9,889,￥9,889,　監(jiān)理工程費(fèi)￥1,318,￥831,￥487,不可預(yù)見費(fèi)￥6,592,￥4,155,￥2,437,管理費(fèi)用￥8,241,￥4,285,￥3,955,銷售費(fèi)用￥29,578,￥15,381,￥14,197,財務(wù)費(fèi)用￥9,024,￥4,512,￥4,512,2資金籌措￥283,024,￥283,024,　自有資金￥202,160,￥202,160,　貸 款￥80,864,￥80,864,　3銷售回款￥591,578,￥15,857,￥575,720,本項目銀行借款采用分期付息、到期一次性還本的償還方式，即從建設(shè)期開始計息，并償還貸款本金8086萬元，詳見貸款還本付息結(jié)算表。評價指標(biāo)的計算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表。%。資金來源與運(yùn)用表　 　 （單位：元）序號項目名稱經(jīng)營期第一年第二年1資金來源￥298,882,￥575,720,銷售收入￥15,857,￥575,720,自有資金￥202,160,0銀行貸款￥80,864,0其他收入002資金運(yùn)用￥296,020,￥318,872,建設(shè)投資￥288,615,￥128,476,借款還本付息￥4,512,￥85,376,銷售稅金及附加￥872,￥31,664,土地增值稅￥1,141,￥41,443,所得稅￥878,￥31,911,3盈余資金￥2,861,￥256,848,4累計盈余資金￥2,861,￥259,710,本項目的不確定因素主要來自以下幾方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。下表給出了可變成本、售價和第一年銷售進(jìn)度上下變動10%時，主要評估經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動情況。由于本項目是由裝修改造、擴(kuò)建工程和拆除新建工程三部分組成。項目取得后，積極爭取政府在土地出讓金、政府收費(fèi)、預(yù)售許可、稅費(fèi)等方面的優(yōu)惠政策，是保證項目最終效益的重要方面。目前看，市場的商鋪應(yīng)該全部銷售，攤位的租售比例宜為3：7，倉儲的租售比例宜為6：4，停車場的租售比例宜為7：3。通過財務(wù)分析表明，項目經(jīng)濟(jì)效益可行。同時，要做好項目改造期間的市場管理工作，把項目改造對市場經(jīng)營的影響降低到最低的程度。從目前的房地產(chǎn)市場分析，**市大型綜合性商業(yè)市場有一定的風(fēng)險，而本項目由于是專業(yè)市場，依托原有成熟的市場，只要穩(wěn)住原有市場業(yè)戶，以便利的停車條件和充足的倉儲空間為主要賣點(diǎn)，吸引部分社會投資者進(jìn)入，一定會在此基礎(chǔ)上有更大的回報。市場內(nèi)原有經(jīng)營戶對項目改造非常支持，并對購買改造后的市場表達(dá)了強(qiáng)烈的愿望。銷售價格確定過低，項目達(dá)不到股東的預(yù)期收益；銷售價格確定過高，項目資金回籠速度減慢。只有逐個解決上述問題，才能保證項目的順利實(shí)施。由此可見銷售價格對收益的影響最為敏感。敏感性分析敏感性分析是財務(wù)評價的重要內(nèi)容。在項目計算期內(nèi)，各項資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。企業(yè)所得稅為2,79萬元。銷售稅金及附加