【正文】 艇會項目運營。并有序開展陸域地產(chǎn)及服務配套項目，完善產(chǎn)業(yè)化運營。中遠期目標是：實現(xiàn)社會效益，帶動產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟,打造高端品牌。：運營模式實行項目整體經(jīng)營與分項授權(quán)經(jīng)營的運營模式。對整體而言，我們將其做為一個資產(chǎn)項目來經(jīng)營，運用項目的區(qū)位、資源的稀缺性優(yōu)勢、借助上市公司的資源平臺打造內(nèi)陸頂級游艇會概念，并以此為切入點進行濱湖旅游地產(chǎn)的開發(fā)，實現(xiàn)游艇會、旅游地產(chǎn)、上市公司的資本聯(lián)動；對分項經(jīng)營而言，我們竭力創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)環(huán)境和外聯(lián)環(huán)境，將游艇會的銷售推廣和會員管理授權(quán)委托給國際知名的專業(yè)機構(gòu)打理。將湖岸土地資源從旅游地產(chǎn)的專業(yè)角度進行綜合規(guī)劃和開發(fā)。同時吸引有實力的投資者或戰(zhàn)略合作者從資本層面參與推動項目的開發(fā)和價值提升。：運營理念：根據(jù)國際游艇會的特性和對目標客戶群的消費心里分析，我們認為現(xiàn)階段游艇會的運營理念是：“為少數(shù)人提供有效的價值服務，在高端消費群中形成價值認同”。我們認為現(xiàn)階段的工作原則是：專業(yè)分包，發(fā)揮特長，集中力量做我們能做的事，爭取擴大海域資源、抓緊進行基礎(chǔ)設施建設、引入專業(yè)管理機構(gòu)和積極尋求戰(zhàn)略合作者。第十章 投資規(guī)模和財務預算10．1游艇規(guī)模按規(guī)劃，五年建設規(guī)模為600，陸域預留800個可建設干倉泊位位置及場地。初步計劃購買的游艇數(shù)量中型游艇（1）1012米艇2艘（長10米至15米，寬4至5米，）。（2）12米水上巴士1艘(長12米寬4至5米,)。（3）垂釣功能艇8米艇2艘(長8米至10米,寬3至4米,)。（4）雙體帆船5米以上4艘(長8米至10米,寬4至6米,)。高速艇1艘（5）房艇:40米1艘(吃水量2米至3米)。（6）摩托艇2艘\拖車3輛共計12艘 游艇俱樂部投入成本測算（見附表5）預計項目總投入 萬元 經(jīng)營收入（收費項目標準見附表6）該項目營業(yè)收入主要包括會員入會費、會員月費（年費）、游艇登記年費、游艇停泊費、會所及附屬設施收入、其他營業(yè)收入入會費在會員加入時公司會向他們收取一次性入會費，該費是不會退回的，但會籍可以在市場經(jīng)本會自由轉(zhuǎn)讓。會員在繳付入會費及月費后便可獲得會員所享有的權(quán)利及使用游艇會的一切設施。入會費規(guī)劃首次發(fā)行價格為80萬元，2009年前預計120萬元，2010年起預計160萬元。會員月（年）費會員必須每月繳交人民幣1000元/月作為會所會員管理費游艇兩地牌照費擁有游艇的會員需繳付一筆為數(shù)人民幣50萬的首次游艇登記費，以準許他們的游艇自由出入中國境。首批發(fā)行會員卡擬收取30萬元牌照登記費。游艇登記年費擁有游艇的會員須每年為其已登記直接出入中國境的游艇續(xù)期及繳交行政費用，每年6000元游艇停泊費會員游艇停泊需繳付游艇停泊費。按泊位大小計算，1英尺8元錢/天。會所設施收入（見附表6）游艇中心服務費會所向使用游艇存儲服務、清洗游艇、維修等服務的會員收取服務費。按游艇大小不同收費。供應會員燃油銷售 游艇中心內(nèi)銷售高質(zhì)游艇專用燃油。 營運收入預測（見附表1） 營運成本預算（見附表2） 現(xiàn)金流量測算表（見附表3） 經(jīng)營利潤測算表(見附表4) 營業(yè)稅金及附加根據(jù)稅法規(guī)定，對酒店、飲食業(yè)、娛樂業(yè)征收營業(yè)稅，客房、飲食按國家規(guī)定統(tǒng)一執(zhí)行5%的營業(yè)稅率，娛樂業(yè)執(zhí)行520%的幅度稅率。本項目暫按5%的營業(yè)稅率進行估算。城建稅和教育費附加根據(jù)外資企業(yè)法規(guī)可以暫免征。各年營業(yè)稅稅金估算見利潤估算表。 總成本費用該項目的總成本費用主要包括：營業(yè)成本、三項費用。營業(yè)成本營業(yè)成本指各部門在經(jīng)營過程中所發(fā)生的各項直接支出，一般按營業(yè)收入的一定比例來估算。客房收入營業(yè)成本指客房一次性消耗品的費用，依據(jù)同類酒店一般情況，按客房營業(yè)收入的8%估算。餐飲收入營業(yè)成本指耗用的食品、飲料的原材料、配料、調(diào)料成本以及一次性用具成本，結(jié)合行業(yè)一般情況綜合按餐飲收入的25%估算。會費收入營業(yè)成本指給銷售人員的一次性銷售提成等，按10%的比例計算。其他營業(yè)收入營業(yè)成本指所營業(yè)項目所支付的直接成本，如游艇上一次性直接消耗支出、辦證直接支出、燃油直接采購支出等，綜合按收入的25%計算。 三項費用三項費用指營業(yè)費用、管理費用、財務費用之和。營業(yè)費用指各業(yè)務部門在經(jīng)營過程中發(fā)生的各項費用。包括運輸費、裝卸費、包裝費、保管費、保險費、燃料費用、水電費用、展覽費用、廣告宣傳費用、郵電費、差旅費、洗滌費、清潔衛(wèi)生費、低值易耗品攤銷、經(jīng)營人員的工資及福利費用、工作餐費、服裝費及其他費用。管理費用指為組織管理經(jīng)營活動而發(fā)生的費用以及由公司統(tǒng)一負擔的費用。包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育費、勞動保險費、董事會費、排污費、水電費、房租、折舊費、通信費、修理費、攤銷費、交際應酬費、稅金及其他管理費。工資費用游艇會按在職人員30人計（不含會所一般服務人員和一般銷售人員）其中高級管理人員（總經(jīng)理、財務、銷售、餐飲總監(jiān)）按人均年收入25萬元計算，其他中層及普通員工按人均5萬元計算，銷售人員主要給予高提成，則年工資預計250萬元折舊攤銷費用折舊攤銷主要包括固定資產(chǎn)的折舊、游艇設備的折舊、土地使用權(quán)的攤銷等。目前共有游艇及其他設備固定資產(chǎn)共2877萬元，按殘值10%，8年計算折舊。在建工程、防波堤等4558萬元按殘值10%、20年計算折舊，；土地使用權(quán)277萬元，按50年進行攤銷。能源動力費用能源動力費用主要指會所消耗的水、電費用，參照酒店通常情況按客房、餐飲、會所配套（會議室、娛樂室等）收入的5%進行估算，年能源動力費用計約15000萬元。維修保養(yǎng)費用維修保養(yǎng)費用是指建筑、防堤、設備等的費用，按全部收入（扣除會員收入外的）的3%進行估算（略高于酒店項目、酒店項目通常是按2%），年維護保養(yǎng)費用約為2700萬元。廣告推廣費用 廣告推廣費用是指該項目正式運營后所須投入的廣告宣傳費用，考慮到項目需要到香港進行廣告宣傳，故前三年按全部營業(yè)收入的5%進行估算，第45年按營業(yè)收入的3%估算。 投資效益及投資回報游艇俱樂部總投資： 萬元俱樂部平均每年營運成本： 萬元假設5年發(fā)展會員數(shù)為 人，萬元/卡計算，則：俱樂部平均每年收入約： 萬元俱樂部平均每年投資利稅： 萬元俱樂部年平均營運收入凈額： 萬元投資成本回收期約2年左右據(jù)此推算，年會員人數(shù)達到約 人時，可達到盈虧平衡。假設五年發(fā)展會員數(shù)為 人，則俱樂部平均每年收入： 萬元 俱樂部年投資利稅： 萬元 俱樂部年平均營運收入凈額： 萬元年平均投資回報約：45% 投資風險1）政策風險本項目能否成功在一定程度上取決于有關(guān)政策的支持。由于本項目的涉及政府的各主管部門較多，審批手續(xù)復雜，這對投資人的信心是嚴峻的考驗。但國家發(fā)改委已將郵輪游艇業(yè)列入國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)目錄且湖南省政府也在大力提高辦事效率，政策方面應該不會有大的障礙。截至目前形勢下，該項目運營所需水域海域和陸域的主要政府批文應不難拿到。2）財務風險本項目資金結(jié)算方式為先繳費后消費模式，不存在非正常應收帳款，同時平均70%的毛利率能夠為企業(yè)帶來良好的財富效應。財務風險相對較小。3）市場風險本項目的市場風險主要在于國人對游艇的認知上。國人雖然對私家游艇已經(jīng)開始有所了解，但畢竟還很有限，所以尚需投入較大的宣傳，但與十年前相比，游艇的發(fā)展已勢在必行了。本著人無我有，人有我優(yōu)的競爭原則，盡快從項目規(guī)模上，專業(yè)化管理上，市場定位上都搶占湖南省灘頭，獨領(lǐng)風騷，行業(yè)的競爭性相對就會減小很多。第十一章 項目建設進度和資金需求11．（見附表7）11．、資金缺口資金使用計劃明細表（略）11． （略 ） 第十二章 游艇俱樂部的會員制度 按國際慣例，游艇會在招募會員時，會員和泊位比例為1：8到 1：10，本游艇會將上述比例定為約1：10，據(jù)公司的推廣計劃，游艇會估計將在2015年底擁有6000名會員，會員和泊位數(shù)目預計如下：5年會員招收計劃（單位：個） 年度新會員累積會員泊位累計說明2011200200 50 502012 500 700 100 150201310001700200 350201420003700150500201523006000100600 游艇俱樂部擬采用預售會員卡形式，在2011年底正式營運以前，首先面向長沙本地區(qū)富豪、企業(yè)集團、愛好游艇的年輕新貴和中產(chǎn)階級以上家庭發(fā)卡200張，帶艇和非帶艇會員大約為1：10。創(chuàng)始會員會籍價格35萬元。12．2：游艇俱樂部經(jīng)營模式：游艇俱樂部采用全封閉式經(jīng)營模式，不設公共游艇區(qū)域，以確保營造一種絕對的高端和私密，以保護和提升會員利益為根本。：會籍經(jīng)營形式會籍經(jīng)營具體可采取分類卡形式。把游艇俱樂部會籍分為鉆石卡、白金卡、金卡等幾種形式。而會籍的種類可以分為個人會籍、公司會籍、家庭式會籍等不同方式。不同類別卡在有效期內(nèi)同樣享受會員的權(quán)利和服務。12．3．1：終身會籍（鉆石卡），首批發(fā)卡售價80萬元，2012年起售價120萬元會籍權(quán)限：送價值10萬元的人身意外保險送泊位（前10年）俱樂部的所有功能配套享受50%折扣每年免費入住會員公寓10天（前3年）可一次性贈送價值8萬元的消費卡12．3．2：年卡會員（白金卡），售價100萬元，首次發(fā)卡售價65萬元會籍權(quán)限：1年內(nèi)免費享受30小時駕艇娛樂的時間，2年卡中2年可享受60小時游艇娛樂的時間，依此類推，椐實際情況而定。免費入住酒店5天送泊位（前5年）俱樂部所有功能配套享受75%折扣送意外傷害險12．3．3會員（金卡），僅限非帶艇會員，售價30萬元會籍權(quán)限：可駕艇出游15小時俱樂部的所有功能配套享受85%折扣青島銀海游艇俱樂部會費參考：會員入會費（萬元）會費（萬元/年）會員有效期（年）年管理費（萬元）個人會員390．96201．4法人會員562．66201．4深圳浪騎游艇俱樂部會費參考：會員入會費（萬元）會費（萬元/年）會員有效期（年）年管理費（萬元）個人會員45至2040年法人會員45至2040年第十三章 產(chǎn)業(yè)后續(xù)投資價值13．1 陸域配套項目13．1．1規(guī)劃指標總用地面積200000㎡總建筑面積200000㎡其中： 游艇配套公寓120000㎡游艇別墅30000㎡ 游艇會展中心30000㎡ 游艇維修保養(yǎng)中心、游艇駕駛培訓中心、加油站等20000㎡小九洞高爾夫球場30000㎡綠地面積道路面積綠地率40%容積率建筑密度40%13．2 STRENGTH（優(yōu)勢） 擁有較長的湖濱線， 濱湖第一排優(yōu)越景觀資源。 空氣清新，無污染， 稀有低密度住宅 總占地20萬平米，規(guī)模大，容積率低 中心靠近五星級酒店 泊穩(wěn)條件好13．3：經(jīng)濟測算開發(fā)成本：、游艇公寓建筑成本：按3000元/平米計，10萬平米合計3億元。、會展中心建筑成本：按2500元/平米計。．。、游艇駕駛培訓中心及游艇維修保養(yǎng)中心建筑成本：按1500元/平米計。、地價：以上1—5項合計 億元。：會展中心、加油站、活動中心及備品倉庫收入估且不計，僅公寓銷售按目前該地段最低價格 元/平米，合計 億元。保守預算第十四章 結(jié)論松雅湖游艇俱樂部在項目建設中，要把握好當前游艇俱樂部的市場狀況，在滿足游艇俱樂部正常功能性營運的情況下，著眼長遠、立足當前，高起點規(guī)劃、分期開發(fā)、預留發(fā)展空間，多在產(chǎn)品形式上做文章。在項目設計上，以推廣游艇會為手段，以縱深開發(fā)親水旅游經(jīng)濟從而帶動游艇產(chǎn)業(yè)鏈為目標，實現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一，營造獨特美觀的城市風景，將該游艇會打造成泛長沙區(qū)域親水旅游的知名品牌，從而真正實現(xiàn)頂級游艇俱樂部的價值目標。為構(gòu)筑和諧社會起到積極作用。 松雅湖游艇俱樂部（籌） 二〇一〇年四月二十八日