【正文】 高壓走廊：兩條220kv高壓線，高壓走廊按規(guī)范的一般要求（最少3540米），兩側各20米，共40米寬，（2） 沈棋路綠化帶：道路紅線兩側各98米寬綠化帶，（3） 保留建筑：場地內部分建筑需要保留，（4） 林地保護：成片分布，林相較好的林地，不能破壞，（5） 水體保護：東西向主河道寬度按10米計算，南北向支流寬度按6米計算，加上現(xiàn)狀成片水體。2．地產(chǎn)限制性因子地產(chǎn)用地應考慮兩個限制性因子，即坡度與坡向的限制。根據(jù)限制性將用地分為三類，即最宜、一般、不宜，滿足“一般”條件的可考慮作為建設用地。（1） 坡度限制：01/8坡度為最適宜建設，；1/8至25度經(jīng)過工程處理后為可作為建設用地，；25度以上建設成本過高，一般不作為建設用地。（2） 坡向限制：北方地區(qū)，日照因素十分重要。陽坡（南向，東南向，西南向）最佳，；西向及東向建設條件一般，可考慮作為建設用地，；陰坡（北向，東北向，西北向）不宜建設，為53ha3．商業(yè)公建因子（1）限制性因子：坡度限制，同地產(chǎn)。（2）影響性因子：人流擴散。商業(yè)的建設必須考慮能匯聚人氣，吸引消費人群，交通人流的擴散對商業(yè)成功與否的影響很大。本項目商業(yè)的消費人群主要依托沈棋路上及由沈棋路引入場地內的人流。利用GIS工具，以沈棋路為交通源，綜合距離及交通因素，模擬沈棋路上游客的人流擴散趨勢，作為商業(yè)建設適宜性評價的重要因子。4．用地綜合評價利用GIS工具，對以上因子進行算術及邏輯運算后，可對兩類用地的適宜性進行綜合評價。三．用地綜合評價結果1．地產(chǎn)用地綜合評價綜合考慮排斥性因子與限制性因子，地產(chǎn)用地最終分為三類。v 最適宜：建設條件最好，滿足所有排斥性因素，且坡度與坡向皆滿足“最宜”條件，v 較適宜：建設條件一般，滿足所有排斥性因子，但坡度或坡向只滿足“一般”條件，v 不宜建設：不滿足某一項排斥性因子/坡度或坡向屬于“不宜”類。其中可建設用地包括“最適宜”＋“較為適宜”兩類用地。但部分用地散布于各處，真正能夠成片作為建設用地的，2．商業(yè)及公建用地綜合評價綜合考慮排斥性因子及限制性與影響性因子，商業(yè)與公建用地主要分布于沈棋路東側及山谷內，呈“T”字形分布。但地塊還被兩條高壓走廊分隔成三段，南北兩個地塊較小，，中間地塊較大。四．用地指標表地產(chǎn)用地指標表如下用地指標表規(guī)劃區(qū)總用地：1,713,472平方米具備地形圖用地：1,640,515平方米無地形圖面積：72,957平方米用地評價因子不能建設排斥性因子限制性因子高壓走廊占地綠化帶占地保留建筑占地林地水體坡度限制坡向限制不能建：適宜一般不宜53ha綜合評價最適宜建設(ha)較為適宜(ha)不宜建設(ha)有地形圖：總計其中成片分布：，，分布于沈棋路東側及山谷內，呈“T”字形分布被高壓走廊分為三段。專題二：旅游接待容量及旅游市場預測旅游接待容量及旅游市場預測一．接待容量計算的一般方法1．空間容量空間容量的測算是綜合考慮環(huán)境承受能力（生態(tài)容量）、游客心理感受（心理容量）以及實際活動空間（物理容量）的基礎上，確定各種空間的適宜使用密度，計算出最大容量，在此基礎上把游客的日周轉率考慮進去，即可估算出不同空間的日空間容量。2．設施容量設施容量是考慮旅游服務設施如飯店餐位、旅館床位、索道運輸能力等，綜合確定旅游區(qū)的旅游服務設施所能提供的旅游接待能力。計算出最大容量，并在此基礎上把游客的日周轉率考慮進去，即可估算出不同空間的日空間容量。3．資源容量如在水資源、土地資源稀缺的旅游區(qū)，這些資源成為約束的時候，考慮資源所能滿足的游客數(shù)量。往往作為校核的工具。二．各園區(qū)接待容量本項目的五大主題園區(qū)，分別具有不同的游覽地性質，滿足不同類型游客的不同旅游活動，因此所遵循的旅游接待容量的計算依據(jù)與方法也有所不同。1．宋街園區(qū)為商業(yè)游憩街區(qū)，游客活動主要為購物、消費、觀賞及度假類。游客活動空間包括街道，餐飲及商業(yè)等旅游設施，酒店。l 兩條商業(yè)街總長1420m，游客可活動部分的平均寬度為40m，即可活動面積約56800m2，按照人均面積5m2計算，瞬時容量11360人。游覽時間為2h，日周轉率定為4，則日容量為45440人。l 餐飲、商業(yè)等55000m2，參照標準餐廳面積，每人面積為4m2，瞬時容量為15700人，日周轉率3，日容量47100人。l 酒店12700m2，參照《旅游規(guī)劃通則》的規(guī)定，按照中等舒適型（三星），每床位約25m2，可接待住宿者500人。日周轉率按《通則》，日接待容量為200人。則瞬時容量為27560人，日容量為92740人。2．唐風園區(qū)為生態(tài)及文化休閑區(qū)，游客活動主要為游賞、休閑類。，參照《公園設計規(guī)范》的標準，取最高值即按照人均60m2計算，可同時容納2190人，日周轉率4，日接待容量8760人。3．清韻園區(qū)為游賞及森林休閑區(qū)。游客活動空間包括園區(qū)內游路及森林。l 旅游線路長5230m，按照線路法計算，按照游客間相距5m計算，可同時容納1046人，游覽時間按照2h計算，日周轉率4，則日容量4184人。l 森林：293100m2，按照《風景名勝區(qū)設計規(guī)范》推薦標準，按照人均500m2計算，可同時容納586人，日周轉率按3計算，日容量1759人。瞬時容量1632人，日容量5943人。4．明耕園區(qū)游賞、體驗型旅游區(qū)。游客活動空間主要為游路。游賞游路長1400m，按線路法計算，按照游客間相距5m計算，可同時容納280人，游覽時間按照1h計算，日周轉率8，則日容量2240人。即瞬時容量280人，日容量2240人。5．漢騎園區(qū)戶外運動游樂區(qū)。，按照城市公園一般標準，考慮游人密度較高，按照人均40m2計算，可同時容納6072人，日周轉率為3，則日容量為18216人。即瞬時容量6072人，日容量18216人。三．旅游接待容量表主題園區(qū)瞬時容量日容量宋街2756092740唐風21908760漢騎607218216明耕2802240清韻16325943總計37734127899四．旅游市場預測1．游客市場規(guī)模預測（1）分流棋盤山國際風景旅游度假區(qū)游客市場作為整個棋盤山國際風景旅游開發(fā)區(qū)的一部分，本項目的游客市場主要來自于對游客市場的分流。2003年棋盤山旅游區(qū)接待游客總量達到260萬人，根據(jù)《棋盤山國際風景旅游度假區(qū)總體規(guī)劃》的預測，2006年游客規(guī)模達到472萬人次，2010年達到742萬人次，2020年達到1150萬人次，考慮到景區(qū)生態(tài)容量為979萬人次/年，故可將979萬人次作為游客上限。考慮本項目建設完成所需周期應約為2年，即自2008年開始大規(guī)模接待游客，為簡化起見，此處將旅游區(qū)20082010年總體旅游市場規(guī)模按600萬人次計算，20102020年間按照800萬人次計算。由于本項目位于棋盤山風景旅游度假區(qū)的主入口附近，區(qū)位優(yōu)越，對游客的吸引力較大。預測可分流游客量占旅游區(qū)游客總量的15％，則20082010年間每年可分流90萬人次，20112020間每年可分流120萬人次。（2）分流世園會游客市場世園會預計游客1000萬人次，由于本項目在特色定位上與世園會有所區(qū)別和補充，因此可以分流世園會部分游客。世園會的游客規(guī)模目標為1000萬，并充分考慮了會期之后的利用，因此，本項目雖然無法趕上世園會會期，但仍可在建成后與世園會相互呼應。預計本項目每年可因世園會而新增游客5萬人。（3）總量預測預計項目于2008年基本完成后，在20082010年間每年可擁有85萬游客，20112020年間可擁有125萬游客。，本項目可游時間為每年180天，年接待容量可達到2300萬人次。故市場規(guī)模未超過接待容量2．人均消費預測根據(jù)《棋盤山國際風景旅游度假區(qū)總體規(guī)劃》的預測，2010年前每年游客人均次消費為300元，20112020年為600元。本項目由于不收取門票，主要贏利性項目為商業(yè)、餐飲服務業(yè)、賓館接待、游樂活動等的收入，故預測20082010年人均次旅游消費為50元，20112020年為100元。3．旅游收入預測根據(jù)游客市場規(guī)模及人均消費的預測，則20082010年年均旅游收入為4250萬元。參照國內旅游風景區(qū)的凈收益率，并考慮到本項目的具體經(jīng)營方式，本項目利潤率可按照25％計算，20112020年為3125萬元.