【正文】 水系、日式水系、西式水系等； 從小品上可以有跌落式水幕、水橋、水帶、噴泉、水舞廣場(chǎng)； 從水的多樣性和豐富變幻我們還可以營(yíng)造出水中廊、水上橋、水邊岸等延伸組合。 獨(dú)辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率” “水化率”的新概念 避“綠化率”不談而創(chuàng)新性地提出“水化率” 強(qiáng)調(diào)水的概念，同時(shí)暗含“綠化太好無(wú)須多談”之妙 以“水化率”改寫別墅豪宅的歷史 在我們的別墅社區(qū)里，“生態(tài)走廊”、“生態(tài)的綠”和“奢侈的綠”讓我們的“綠化率”成為多余的贅述。 “水化率”概念的創(chuàng)新是居于本案大面積水景、活水系締造而引發(fā)的考慮。我們的產(chǎn)品要拔高必然要求我們做足水文章，因此我們將“通波塘”的活水引 入小區(qū)，營(yíng)造出“戶戶有水”、“處處是水景”。 在提高“水化率”的基礎(chǔ)之上，我們將水做出組團(tuán)（中式水系、日式水系、西式水系）、做出系列（水灣、水道、 56 水池、石上清泉；水之橋、水中廊、水邊堤、水廣場(chǎng)、水公園）、做出主題（垂釣、水幕電影、噴泉冒泉、小瀑布、綠波廊橋）。水與景的相融、水與人的親近、水與建筑的結(jié)合；動(dòng)水與靜景、靜水與雕塑，此情種種，意想無(wú)窮！ 對(duì)細(xì)部的思考 基于“水概念”的發(fā)想和思考，我們對(duì)會(huì)所等細(xì)部提出如下建議： （ 1）關(guān)于會(huì)所： 作為別墅社區(qū)的精神集中反映地，會(huì)所的設(shè)計(jì)顯得尤為重 要。 A、 會(huì)所與水景的互生相融： 會(huì)所伸架在水面、水繞會(huì)所甚至將水引入會(huì)所，或者會(huì)所內(nèi)溫泉、室內(nèi)游泳池的設(shè)計(jì)都可以體現(xiàn)會(huì)所與水景的互生相融。 B、 水幕電影： 充分發(fā)揮水的想象空間和層次感，在會(huì)所中設(shè)計(jì)獨(dú)特的“水幕電影”將是一大創(chuàng)新。 C、 水舞廣場(chǎng)： 在會(huì)所外設(shè)計(jì)水舞廣場(chǎng)不僅能凸現(xiàn)整個(gè)小區(qū)的“水概念”，同時(shí)也能成為一大景點(diǎn)。 57 D、“后花園”中的水景運(yùn)用： 在控制成本的前提下進(jìn)行小水景在花園中的運(yùn)用，比如水花飛濺的小噴泉、興趣盎然的魚池等小品。 從 HONGKONG、 TOKYO、 SYDNEY 到 CALIFORNIA 的 ORANGE COUNTRY，富有的身價(jià)總在天然水岸邊顯山露水。地球其實(shí)是藍(lán)色的，陸地之于海洋只是星星點(diǎn)點(diǎn)，人類對(duì)這片蔚藍(lán)，有著與生俱來、不可割舍的眷戀。依水而筑、臨水而居更是前百年來貴族精英與建筑師之間不變的心靈默契。無(wú)數(shù)水岸名宅，如同維納斯般，從水的幻夢(mèng)中誕生而后永恒。 思考方向二： 從“亞熱帶風(fēng)情”的方面暢想，尋求概念的支撐與創(chuàng)新。 主要從亞熱帶風(fēng)情建筑與景觀 以及亞熱帶人文、文化方面進(jìn)行概念的發(fā)想 同時(shí)將生態(tài)、人文、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點(diǎn) 58 思考方向三： 從“別墅莊園”方向進(jìn)行發(fā)想和挖掘。 主要是基于本地塊所處的豐富資源著手 以“建造低密度大面積豪華別墅”為假想進(jìn)行“莊園”概念的包裝 同時(shí)將生態(tài)、人文、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點(diǎn) 本方向僅作思考的方向，在實(shí)際操作中有一定難度。 59 三 、產(chǎn)品總體銷售策略 原則 高調(diào)入市，集中優(yōu)勢(shì)，在短時(shí)間內(nèi)通過小眾傳播、各種促銷活動(dòng)和媒體炒作成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。 戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù) 1）、 營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)展示 ： 營(yíng)銷中心作為銷售的前沿陣地，直 接影響買家的選擇。因此，營(yíng)銷中心的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。另售樓處除具備硬件資料外（如模型、效果圖、樓書等印刷資料外），更需要有高素質(zhì)、專業(yè)的銷售人員。 2）、 工地形象誘導(dǎo) ： 工地作為買家最為切身關(guān)注的地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效的媒體、工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營(yíng)造銷售氣氛。 3）、 樓盤視覺形象 ： 使樓盤概念具像化、專業(yè)化、建立典藏園二期獨(dú)有的識(shí)別系統(tǒng)和視覺形象，以便于其在后續(xù)推廣 60 中給買家留下深刻、明確的印象。 4）、 活動(dòng)造勢(shì) ： 在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)和地點(diǎn)， 有計(jì)劃地與銷售目標(biāo)結(jié)合開展促銷活動(dòng)，針對(duì)性和互動(dòng)性強(qiáng)，能夠有效地制造銷售熱點(diǎn)，是維系和加強(qiáng)客戶認(rèn)知和情感的重要手段。 5）、 制造局部賣方市場(chǎng) ： 主動(dòng)把握買家心理，有意控制供應(yīng)量，制造樓盤旺銷勢(shì)態(tài)，在“機(jī)不可失”的心理驅(qū)使下，有助于吸引部分觀望買家。 61 四、對(duì)項(xiàng)目重新命名的思考 項(xiàng)目命名構(gòu)想： 別墅項(xiàng)目，就在于建筑外觀、關(guān)心文化內(nèi)涵、對(duì)人文環(huán)境及物業(yè)配套服務(wù)有相當(dāng)高的要求，人們購(gòu)買別墅就是買理想、買生活、買追求、買感覺和買體驗(yàn)。因此，好的項(xiàng)目名字， 本身就對(duì)項(xiàng)目就是一個(gè)很大的提升。 尊 爵府邸 尊爵 ： 表示尊貴，意指向西方有爵位的人事，高貴、典雅 的人文氣質(zhì)； 府?。褐袊?guó)古代權(quán)貴人士居住的比較大的住所； 把西方高貴的文化和中國(guó)古文化流傳下來傳統(tǒng)意義的觀念有機(jī)的結(jié)合到了一起，形成了一個(gè)集高貴 、 典雅 、權(quán)勢(shì)、現(xiàn)代為一體的尊貴享受。 62 藍(lán)堡 碧水為藍(lán)，藍(lán)是一種身份的向征，是一種顏色的代名，讓人有一種藍(lán)天白云，碧水相連的無(wú)限遐想。堡，意指城堡，是一個(gè)獨(dú)立、私家、圍合的空間。藍(lán)堡，給人一種我們項(xiàng)目本身就是一個(gè)別墅項(xiàng)目很直觀的感覺，親近自然， 融入現(xiàn)代，是一個(gè)不可多的 的名稱。 還有更多的 冠華莊園 碧水莊園 流水別墅 水云別墅 63 五、整體開發(fā)理念 理念之一：圍繞市場(chǎng)，賺足利潤(rùn) —— 作為一個(gè)發(fā)展商，賺錢是本能和動(dòng)力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展； —— 賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤(rùn)；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場(chǎng)，從市場(chǎng)的真正需求出發(fā)。 理念之二：做精品，樹品牌 —— 作為一個(gè)有遠(yuǎn)大發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌； —— 先天的自然資源和后天的價(jià)格優(yōu)勢(shì)為打造精品準(zhǔn)備了充分條件； —— 不是頂級(jí)價(jià)格，但必須搶 占高檔概念，塑造頂級(jí)品質(zhì) 理念之三：尊重共性，突出個(gè)性 —— 別墅的特性和消費(fèi)者消費(fèi)偏好要尊重，但 成都 的客戶可教育； —— 只有突出個(gè)性，才能形成差異，才能在激烈的別墅競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 64 六 、關(guān)于項(xiàng)目整體推廣的思考 我們根據(jù)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為本案的推廣應(yīng)該遵循以下原則。 前期蓄勢(shì)要充分。 高臺(tái)蓄水，概念傳播 無(wú)論是板塊的啟動(dòng)還是本案概念的傳播推廣都需要較長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行。因此，我們應(yīng)該在正式推廣銷售之前進(jìn)行充分的蓄勢(shì)和市場(chǎng)預(yù)熱。這一階段，我們可以通過假想目標(biāo)客戶的拜訪檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)消費(fèi)群市場(chǎng)定位是否合理而準(zhǔn)確，同時(shí)了解其抗性和購(gòu)買阻力。同時(shí)我們的重要任務(wù)是進(jìn)行產(chǎn)品概念和營(yíng)銷主題的炒作與宣傳，在別墅市場(chǎng)塑造品牌形象和擴(kuò)大知名度，借此吸引目標(biāo)消費(fèi)群的關(guān)注。 初期推廣要謹(jǐn)慎。 少量面市，試探市場(chǎng) 在本項(xiàng)目所在地塊的特性，雖然地塊資源豐富，但是由于目前 本地塊 處于規(guī)劃發(fā)展的初期，周邊市政配套、交通配套、生活配套尚未有明確的落實(shí)，同時(shí)本案產(chǎn)品和所針對(duì)的消費(fèi)群都需要經(jīng)過市場(chǎng)的檢驗(yàn)，因此在推廣初期以少量別墅的推出進(jìn)行產(chǎn)品和價(jià)格的市場(chǎng)檢驗(yàn)，以利于后期大量產(chǎn)品的合理調(diào)整和正式面市。 65 正式推廣要層次清晰、組團(tuán)性強(qiáng)。 分期推出，滾動(dòng)開發(fā) 別 墅尤其是獨(dú)棟別墅作為特殊的物業(yè)形態(tài)其推廣應(yīng)該層次清晰，概念明確，組團(tuán)性強(qiáng)。 66 七 、分批推案思考 我們建議本項(xiàng)目按 二 階段分批推出，具體分期如下： 第一階段： 以 緊靠棠湖路的 小區(qū)主入口、會(huì)所以及部分別墅作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色先期建造，作為樣板段部分； 建立 樣板間 ， 樹立高檔形象，撥高地價(jià)，塑造本案大型高檔純水景別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)，打響品牌； 第二階段： 在第一階段品牌基本樹立、去化達(dá) 50%情況下，加推項(xiàng)目 北面的所有剩余別墅 地帶 ， 在本階段，力求實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠； 實(shí)現(xiàn)本盤 的完全去化。 67 八 、 開發(fā)時(shí)機(jī)選擇的思考 A、開發(fā)總體戰(zhàn)略 —— 后發(fā)先至，產(chǎn)品取勝 B、入市基礎(chǔ)： 城 區(qū) 規(guī)劃落實(shí)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段；基礎(chǔ)配套建設(shè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段；本案產(chǎn)品規(guī)劃完善 68 九 、 對(duì)會(huì)所功能設(shè)置的思考 對(duì)于我們這種別墅項(xiàng)目，設(shè)置會(huì)所是必須的，那么 本案會(huì)所的功能設(shè)置可從以下各項(xiàng)考慮： 服務(wù)性： 以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會(huì)務(wù)服務(wù)為主的商務(wù)中心；提供日常服務(wù)的超市、美容美發(fā)形象設(shè)計(jì)中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等； 運(yùn)動(dòng)型： 室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室（水幕電影）、健身 房、韻律 *房、棋牌室、乒乓房、臺(tái)球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室； 餐飲類： 餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等 其 它： 閱覽室、保健診療室等。 69 十 、 智能化系統(tǒng)思考 建議從三個(gè)方面來考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： 由 Inter 寬帶網(wǎng)接入（每戶要求 10M 帶寬）。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和 VOD 點(diǎn)播。 安全防范系統(tǒng) （ 1）門禁系統(tǒng) （ 2）周邊防范系統(tǒng) （ 3）電子巡更系統(tǒng) （ 4）可視對(duì)講及家庭安防系統(tǒng) 物業(yè)管理系統(tǒng) （ 1）停車場(chǎng)管理系統(tǒng) （ 2）耗能自動(dòng)接收系統(tǒng) 70 （ 3）一卡通系統(tǒng) （ 4）背景音樂，小區(qū)照明自動(dòng)控制，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警，設(shè)備管理系統(tǒng) （ 5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （ 6）物業(yè)服務(wù)：提供許多個(gè)性化的服務(wù)、 24 小時(shí)物業(yè)服務(wù) 71 十一 、 新材料、新技術(shù)的應(yīng)用 對(duì)于別墅 我們 這種高檔次、高價(jià)值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關(guān)新材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要。根據(jù)對(duì) 成都 別墅市場(chǎng)的了解和對(duì)國(guó)家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用： —— 新型保溫、隔熱材料 —— 防滲漏、噪音材料 —— 新型門窗、新型板材 —— 集中供暖、變頻直供水 —— 綠色環(huán)保建材 建議按照國(guó)家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參照國(guó)家《商品住宅性能評(píng)定方法和指標(biāo)體系》之 3A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定。