【正文】 企業(yè)之間的股權(quán)兼并來完成。既可以規(guī)避目前的政策限制，還可以將其交易成本。培養(yǎng)自身的核心競爭力培養(yǎng)企業(yè)的市場競爭能力減少對土地成本優(yōu)勢的依賴。增強企業(yè)實力，擴寬融資渠道是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對土地市場化的良策。企業(yè)加強對土地市場信息的收集、分析和管理，是發(fā)掘投資機會的重要渠道。在土地市場化下，土地市場信息將趨于透明，通過公開信息渠道提前獲得的深圳全年土地供應(yīng)的計劃，為企業(yè)投資計劃提供先機。合理利用國家政策研究國家的地區(qū)政策、產(chǎn)業(yè)政策。利用國家對高科技項目、環(huán)保、小城鎮(zhèn)、西部大開發(fā)等政策性傾斜，從中尋覓新的開發(fā)項目和土地資源。利用目前政策的灰色地帶：例如北京市規(guī)定的綠化隔離帶項目、小城鎮(zhèn)建設(shè)項目、危舊房改造項目以及其他重大建設(shè)項目中的經(jīng)營性項目用地，因和其他非經(jīng)營性項目確實不可分割，而不能進入市土地交易市場公開交易的項目用地；屬于規(guī)劃為高科技、工業(yè)用途的經(jīng)營性項目用地確需協(xié)議出讓的；市政府批準(zhǔn)的其它經(jīng)營性項目用地等可以不進入土地市場。轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制。從資源優(yōu)勢型向能力優(yōu)勢型企業(yè)轉(zhuǎn)變。企業(yè)也可以利用國家土地政策的實行和自身豐富的一級開發(fā)優(yōu)勢，轉(zhuǎn)變企業(yè)的經(jīng)營盈利模式，主動向政府的一級開發(fā)商轉(zhuǎn)變，替政府完成土地的征地、平整、開發(fā)任務(wù)。附件１：北京市綠化隔離帶項目現(xiàn)狀和政策分析綠化隔離地區(qū)涉及的范圍，涉及6個區(qū)縣（朝陽、海淀、豐臺、石景山、大興、昌平）、26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和3個農(nóng)場。其中朝陽區(qū)16個鄉(xiāng)，海淀區(qū)3個鄉(xiāng)，豐臺區(qū)3個鄉(xiāng)，石景山區(qū)1個鄉(xiāng)，大興縣2個鎮(zhèn)，昌平區(qū)1個鎮(zhèn)。3個農(nóng)場是東郊農(nóng)場、盧溝橋農(nóng)場和南郊農(nóng)場。綠化隔離地區(qū)的占地及土地用途情況占地情況：，％；，％；市、％；，％。用地情況：，％，其中，；，％；，％；已綠化用地（林地、園地、草地公園），％；，％，其中，，，；，％。綠化隔離地區(qū)人口及單位情況人口情況：總?cè)丝诩s885408人。其中：；農(nóng)場常住人口60402人。1986年至1993年，市政府從首都大環(huán)境綠化要求出發(fā)，制定了相應(yīng)政策，先后發(fā)布了“京政發(fā)[1993]77號”、“京政辦發(fā)[1990]64號”文件，提倡鄉(xiāng)、村農(nóng)民搞綠化，市、區(qū)政府給予適當(dāng)補貼和獎勵，實施近郊區(qū)大環(huán)境綠化工程。安1994年初，針對綠化隔離地區(qū)內(nèi)建設(shè)規(guī)模急劇擴大的嚴峻局面，市政府批轉(zhuǎn)首規(guī)委辦公室《關(guān)于實施市區(qū)規(guī)劃綠化隔離地區(qū)綠化請示的通知》（京政發(fā)[1994]7號）。這個文件的主要精神是“以綠引資、引資開發(fā)、開發(fā)建設(shè)、以綠養(yǎng)綠”，把房地產(chǎn)開發(fā)同舊村改造、實現(xiàn)綠化相結(jié)合。根據(jù)北京市的新的土地政策，綠化隔離帶的項目土地?zé)o須經(jīng)過土地市場，可以通過協(xié)議出讓土地。隨著北京城市建設(shè)規(guī)模的急劇擴大，綠化隔離帶的吸引力在逐步增強。綠化隔離帶建設(shè)項目目前不需要通過公開土地市場，不列為土地儲備范圍。目前的地理位置比較優(yōu)越，靠近城區(qū)邊緣集團，可以通過聯(lián)合開發(fā)等途徑獲得比較有優(yōu)勢的土地。綠化隔離帶主要集中在村鄉(xiāng)集體土地上，享有一定的政策減免費用。經(jīng)過政府批準(zhǔn)，可進行土地置換。可以提供部分商品房銷售，按照目前的情況，按照常住人口每人２５平方米的商品房面積共出售，補貼綠化建設(shè)?？梢赃\作的空間不小。根據(jù)訪談的結(jié)果，目前的分成比例是出資方獲得６５％－６０％的商品房面積，拆遷和綠化工作有土地方負責(zé)完成?？傮w來說，具有一定的土地成本優(yōu)勢。附件２：國務(wù)院批復(fù)的北京市土地利用總體規(guī)劃19972010國函[2000]l號 北京市人民政府：你市《關(guān)于報送＜北京市上地利用總體規(guī)劃（1997年一2010年）＞的請示＝（京政 文［1999158號川文悉?，F(xiàn)批復(fù)如下：一、原則同意修訂后的《北京市土地利用總體規(guī)劃（1997—2010年）》（以下簡稱《規(guī)劃》）。二、北京是我們偉大社會主義祖國的首都，是全國的政治中心和文化中心，也是人多地少的特大城市，各類用地矛盾突出。為此，必須始終堅持十分珍惜。合理利用土地和切實保護耕地這一基本國策，正確處理經(jīng)濟建設(shè)、城市建設(shè)、環(huán)境治理與耕地保護和生態(tài)環(huán)境建設(shè)的關(guān)系，堅持土地資源開發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放在首位的方針，在保護中開發(fā)，在開發(fā)中保護，促進土地資源的集約利用和優(yōu)化配置；在保護和改善生態(tài)環(huán)境前提下，積極創(chuàng)造條件，進一步加強土地整理、復(fù)墾，適 度開發(fā)土地后備資源，保障社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。三、采取有力措施，切實加強對土地資源的管理，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。到2010年，全市耕地減少量不得超過23940公頃，其中建設(shè)占用耕地不得超過21940公頃，生態(tài)退耕減少耕地200O公頃；土地整理、復(fù)墾和開發(fā)補充耕地量不得少于24290公頃；確保全市耕地保有量不低于3tin770公頃，實現(xiàn)市域內(nèi)耕地總量動態(tài)平衡；基本農(nóng)田保護面積達到299330公頃，占全市現(xiàn)有耕地面積的87％；中心城（包括主城區(qū)和10個外圍組團） 城市建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?10平方公里以內(nèi)。四、按照《規(guī)劃》要求，根據(jù)不同區(qū)域特點，進一步加強對土地利用的分類指導(dǎo) 和調(diào)控。市區(qū)和近郊區(qū)，要充分挖掘存量建設(shè)用地潛力，嚴格控制城市建設(shè)用地，切實保護耕地，加強對城市綠地和肉禽蛋菜等農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地的保護和建設(shè)；遠郊平原地區(qū)，要嚴格控制各項建設(shè)占用耕地，加強農(nóng)田基本建設(shè)，積極推進土地整理和復(fù)墾，大力發(fā)展節(jié)水農(nóng)業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)；遠郊山區(qū)，要強化對基本農(nóng)田的保護，嚴格控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，大力開展植樹造林和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，充分利用草地資源，合理調(diào)整農(nóng)用地結(jié)構(gòu)和布局，加強對風(fēng)景名勝、古跡和水源地的保護。五、在《規(guī)劃》指導(dǎo)下，盡快完成縣、鄉(xiāng)兩級土地利用總體規(guī)劃的編制工作，并 將《規(guī)劃》確定的各項指標(biāo)逐級分解落實，確?？h、鄉(xiāng)兩級規(guī)劃的編制質(zhì)量。在編 制的土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)前，不得審批建設(shè)用地，更不得未批先用土地。六、切實做好《規(guī)劃》實施工作?！兑?guī)劃》是北京市土地利用和管理的依據(jù)，具有法定效力。城鄉(xiāng)建設(shè)、土地開發(fā)等各項土地利用活動都必須符合《規(guī)劃》的要求。制定土地利用年度計劃，審核城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模，預(yù)審建設(shè)項目用地，審批農(nóng) 用地轉(zhuǎn)用和建設(shè)項目用地，劃定基本農(nóng)田保護區(qū)，編制土地開發(fā)整理專項規(guī)劃，都必須依據(jù)《規(guī)劃》。北京市人民政府要根據(jù)本批復(fù)精神，認真組織落實《規(guī)劃》提出的各項任務(wù)和措施，確保規(guī)劃目標(biāo)的實現(xiàn)。國土資源部要加強對《規(guī)劃》實施的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查工作。 2000年1月8日25 / 25