中國土地非農(nóng)化政策分析-資料下載頁
2025-01-14 07:59本頁面
【正文】 ，減少地方政府供地和投資沖動。，減少地方政府供地和投資沖動。q灰色博弈均衡與資源配置效率損失：必須做出的權衡灰色博弈均衡與資源配置效率損失：必須做出的權衡案例 1 土地收購儲備制度的國際比較 城市土地儲備制度的運作方式土地征用企業(yè)改制購買、回收置換儲 備開 發(fā)出 讓出 租 市場整 理劃 撥五、土地可持續(xù)利用的實現(xiàn)五、土地可持續(xù)利用的實現(xiàn) 政府的作用政府的作用 兩個案例兩個案例土地儲備制度的功能與作用 政府壟斷土地一級市場政府壟斷土地一級市場消除出讓中的尋租行為、消除出讓中的尋租行為 優(yōu)化城市土地利用結構，改善城市功能優(yōu)化城市土地利用結構，改善城市功能 提升城市土地資本價值與經(jīng)營城市提升城市土地資本價值與經(jīng)營城市土地儲備制度土地儲備制度 實質(zhì)上成為地方財政收入的主要來源實質(zhì)上成為地方財政收入的主要來源216。第二地方財政，大部分市縣占第二地方財政，大部分市縣占 50％之多％之多216。地方政府為了財政收入而多征地地方政府為了財政收入而多征地216。房價與地價的爭論房價與地價的爭論216。政府利益的來源：低價征用與壟斷出讓政府利益的來源：低價征用與壟斷出讓 高昂的土地價格導致了商品住宅的樓面地價居高不下，這對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，的確是抬高了開發(fā)成本，但是成本最終是要通過市場轉(zhuǎn)移給消費者的。那么，真正的受害者就是處于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最末端的普通百姓。最終由老百姓來買單。 各地政府無疑是這一制度的最大受惠者：從某市土地儲備中心公開的資料看 ? 其收購土地的平均資金和運作成本每畝不超過 100萬元 ? 而賣出時的價格往往達到數(shù)百萬元，該市的相關財政收入以每年 56％的比例遞增。另一方面，大企業(yè)壟斷二級土地市場，形成土地市場的莊家，進行土地炒作，牟取暴利。誰來為 “ 儲備 ” 帶來的 “ 繁榮 ” 買單？國外土地儲備制度 土地儲備（ Land Banking， Public Land Banking） 最早起源于 1896年的荷蘭阿姆斯特丹。在土地尚未需要開發(fā)利用之前，預先由公共機構（團體）將其獲取并持有， 以作為未來開發(fā)之用或用以實現(xiàn)某一公共利益。 土地儲備政策的目的216。大多源于城市人口的急劇增加，土地與住宅供給壓力大、投機現(xiàn)象嚴重、地價急劇上漲，但部分國家因社會福利制度推行的需要也開展相應的土地儲備。 216。 國外儲備土地大多緣于城市發(fā)展迅速，城市無法提供足夠的住宅和高質(zhì)量的環(huán)境，同時土地投機嚴重，地價上漲過快。土地儲備的定位：? 促進都市有計劃和均衡發(fā)展? 提供住宅，改進都市生活環(huán)境? 抑制土地投機，平抑地價216。 我國土地儲備制度最初起源于 “國有企業(yè)三年脫困 ”目標，把土地儲備定位于： ① 完善土地市場， ② 控制土地供應， ③ 促進城市產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和基礎設施建設 ,?增加政府收入 。 2. 土地取得方式比較q國外土地取得 — 市場手段為主?多以協(xié)議購買為主。?行使征收權和優(yōu)先購買權。?美國通過交換和設定租賃權的方式取得儲備土地。q我國土地取得 — 行政手段為主o土地征用o購買、回收、沒收3. 政府的角色之比較q 國外政府之角色167。 公眾利益的代表者q 我國政府之角色167。 土地所有者？ 地租167。 土地管理者？ 公眾福利167。 土地經(jīng)營者？ 利潤167。 幾重角色兼有？ ？ ！國外土地儲備公共政策的啟示 1. 土地儲備本身是公共政策的工具 。 2. 在中國，土地儲備曾設計為公共政策， 但異化成一個財政收入的主要來源 .167。政府為自身利益既當運動員，又當裁判員167。在土地儲備中政府公權力無限制 216。 政府的本質(zhì)與改革167。 經(jīng)濟學中的政府167。 經(jīng)濟學中的 “守夜人 ”167。 政府干預主義167。 經(jīng)濟自由主義167。 公共管理中的政府167。 經(jīng)營型政府167。 服務型政府216。 我國的政府改革167。 萬能型政府到有限型政府167。 經(jīng)濟發(fā)展型政府到服務型政府167。 科學發(fā)展觀與民主進程q 世界的潮流是各國政府正在積極退出市場，成為服務型的政府。q市場經(jīng)濟條件下，政府只是一個中立者，不應該參與市場競爭，更不應該與民爭利。q成熟、高效有公信力的政府 , 在走向市場經(jīng)濟的過程中， “國家 ”開始逐步退出了與 “民 ”爭利的行業(yè)，將民的利益還給民。五、土地可持續(xù)利用的實現(xiàn)五、土地可持續(xù)利用的實現(xiàn) 政府的作用政府的作用 兩個案例兩個案例案例案例 2 關于資源治理問題與關于資源治理問題與 Ostrom之爭之爭qOstrom 資源治理模式資源治理模式 :q以土地為主的自然資源的優(yōu)化配置應由資源所有者、社以土地為主的自然資源的優(yōu)化配置應由資源所有者、社區(qū)與基層政府為主體進行決策區(qū)與基層政府為主體進行決策q社區(qū)治理與民主決策社區(qū)治理與民主決策q我關于中國資源治理模式的觀點我關于中國資源治理模式的觀點 :q中央決策的主導地位：權利上收中央決策的主導地位：權利上收q制度建設與限制基層政府的作用制度建設與限制基層政府的作用qOstrom的理論正確，但在中國難以實施。的理論正確，但在中國難以實施。五、土地可持續(xù)利用的實現(xiàn)五、土地可持續(xù)利用的實現(xiàn) 政府的作用政府的作用 兩個案例兩個案例為什么？為什么？我的回答：我的回答：中國的土地資源沒有明確的、人格化的所有者！中國的土地資源沒有明確的、人格化的所有者！中國的官員是上級指派的而不是民選的！中國的官員是上級指派的而不是民選的！Ostrom 回答：回答：I am realize that my point does not work in China.謝謝大家！謝謝大家！演講完畢，謝謝觀看
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