【正文】 1530012030072030036384－1532010年9001804501530300771153－4612011年13482706472265300114185161112404962012年401600320800192030096152450310214092013年4819203849603264300164280092418767512014年572280456114038763001943382111622669072015年632520504126042843002153769124425251010根據(jù)以上估算，我方從2008年開始投資，預(yù)計(jì)第六年（2011年）可收回投資，第七年開發(fā)有利潤。瀛洲生態(tài)果園門票為40元/人。經(jīng)營成本為160萬元：瀛洲生態(tài)果園公司員工80人，每人每年工資15000元，員工工資120萬元；水電費(fèi)，%，全年費(fèi)用10萬元；%，全年折舊費(fèi)30萬元。上交小洲村租金基數(shù)為260萬元，每年增加20萬元。營業(yè)稅為5%，企業(yè)所得稅按前二年免征，后三年減半征收的優(yōu)惠政策。（萬人）（萬元）游客量門票收入經(jīng)營成本營業(yè)稅（5%）稅前利潤所得稅（33%）稅后利潤租金租金后利潤2008年301200160120920－2606602009年4518001601801460－－28011802010年27001602702270－－30019702011年813240160324275691018463202436 2012 年390016038833521107224534030122013年117468016046840521338271436036922014年140560016056048801611326938045002015年15461601606165384177737074004984根據(jù)以上的預(yù)測分析，扣除上交小洲村的租金，我方可在第四年開始收回投資額，有經(jīng)營利潤。第七部分 開發(fā)運(yùn)作計(jì)劃一、開發(fā)模式（1）小洲村村落合作模式：合作經(jīng)營。小洲村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社和新的科技集團(tuán)合資成立小洲村村落旅游開發(fā)公司，共同對小洲村村落進(jìn)行整體開發(fā)和經(jīng)營管理，按合同約定雙方負(fù)責(zé)相應(yīng)職責(zé)范圍內(nèi)的工作。出資方式：小洲村村委會以村落資產(chǎn)作價(jià)入股，資產(chǎn)包括：古建筑、古民居、為旅游開發(fā)整治的河涌、村里已經(jīng)做完的旅游配套設(shè)施和旅游景點(diǎn)開發(fā)、四大區(qū)域村里擁有的房產(chǎn)、村里風(fēng)貌價(jià)值等。（可行的話，可請資產(chǎn)評估公司對小洲村進(jìn)行資產(chǎn)評估，測算出資產(chǎn)價(jià)值）新的科技集團(tuán)投入資金3000萬元人民幣作為新項(xiàng)目開發(fā)資金，分三年完成（第一年2000萬元，后兩年1000萬元）。投入資金可以主要放在三個(gè)展覽館、兩個(gè)碼頭、四個(gè)休閑街區(qū)（租用房屋和商鋪改造等）、商業(yè)鋪面征用建設(shè)和為旅游開發(fā)使用的配套設(shè)施（游客到訪中心、停車場、星級廁所、標(biāo)識系統(tǒng)、各種導(dǎo)游圖、旅游線路上的美化綠化）等方面的旅游方面建設(shè)投入，采取門票收入及其他方面收入雙方分成的方式。合作期限：50年分成方式：采用開發(fā)公司統(tǒng)一對小洲村村落的所有項(xiàng)目的收入進(jìn)行管理。雙方按實(shí)際股份情況進(jìn)行分成。利益分成：4：6。新的科技集團(tuán)投資額占有40%的股份。（2）瀛洲生態(tài)果園開發(fā)模式：由新的科技集團(tuán)承包租賃果園30年的經(jīng)營權(quán)和開發(fā)權(quán)，每年向小洲經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社上交一定比例的租金，由集團(tuán)進(jìn)行全面經(jīng)營管理。項(xiàng)目開發(fā)投入2000萬元，對生態(tài)果園進(jìn)行全面的開發(fā)和管理。對于第二期用地進(jìn)行租賃的方式進(jìn)行使用。租賃期限：30年，并根據(jù)實(shí)際開發(fā)需要租賃建設(shè)土地。交納租金方式（兩種方式）：一種是固定上交租金。通過小洲村瀛洲生態(tài)果園去年財(cái)務(wù)報(bào)表了解果園實(shí)際項(xiàng)目經(jīng)營利潤，以此作為基數(shù)，上升20%－30%確定因定租金額（如2006年小洲村瀛洲生態(tài)果園經(jīng)營利潤為200萬元，以260萬元作為基數(shù)），并每隔五年上升十個(gè)百分點(diǎn)；二種按經(jīng)營利潤的一定比例上交租金，采用浮動比例，逐漸降低比例。（3）瀛洲休閑莊園（300畝）投資額：5000萬元開發(fā)模式：盡量采用雙方合資開發(fā)的方式，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，提高小洲村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社維護(hù)該項(xiàng)目的積極性。合作模式：新的科技集團(tuán)采用租地的方式進(jìn)行開發(fā)，新的科技集團(tuán)以租地資金和建設(shè)投資額為股份，以租地資金的20%的資金作為小洲村入股資金（約600萬元），雙方股份比例確定為12：88。利益分成：雙方根據(jù)實(shí)際股份比例對項(xiàng)目經(jīng)營利潤進(jìn)行分成。二、旅游項(xiàng)目運(yùn)作步驟小洲村生態(tài)休閑區(qū)旅游項(xiàng)目分為兩期共四年完成。小洲村瀛洲生態(tài)果園瀛洲休閑莊園 第一期 （2007年——2008年）一期建設(shè)目標(biāo)恢復(fù)小洲村局部區(qū)域的水鄉(xiāng)風(fēng)貌，形成古建筑游、宗教游、水上游等項(xiàng)目初步形成歡樂果園的概念形成休閑莊園的整體布局，達(dá)到4050人的住宿餐飲接待能力建設(shè)開發(fā)維修古祠堂、古廟宇、古民居、古橋、古渡口等，并增加內(nèi)部陳設(shè)；整治瀛洲渡口—東池祖的河涌和兩岸景觀；改觀瀛洲渡口區(qū)域、東池公祠至簡氏大宗祠沿線區(qū)域，修建休憩設(shè)施，形成藝術(shù)休憩街區(qū)，建立老行當(dāng)展示區(qū)；修建部分配套設(shè)施，如停車場、星級廁所、標(biāo)識標(biāo)牌等對于第一期和第二期項(xiàng)目進(jìn)行整合治理河涌改觀果園內(nèi)的景觀效果，增加綠化、小品和花卉等修建部分配套設(shè)施治理河涌和水塘改觀果園內(nèi)的景觀效果，增加綠化、小品、花卉和亭臺樓閣等項(xiàng)目開發(fā)祠堂和民居，簡公佛和三帝廟，嶺南水鄉(xiāng)百年民俗展覽館，藝術(shù)展覽館，瀛洲古渡休憩碼頭，東池祖休憩碼頭，瀛洲渡口—東池祖的水上線路，瀛洲古渡老行當(dāng)展示區(qū)，簡氏大宗祠藝術(shù)休憩街區(qū)、廣州大學(xué)城校際龍舟賽果林觀賞區(qū)、童話果園區(qū)、鄉(xiāng)土樂園區(qū)、舉行定向越野比賽、小洲村佳果節(jié)、小洲村農(nóng)趣擂臺賽度假屋和別墅、觀果園、垂釣中心、農(nóng)家作坊展示區(qū)、鄉(xiāng)土美味餐廳第二期（2009年——2011年）建設(shè)目標(biāo)全面恢復(fù)小洲村水鄉(xiāng)風(fēng)貌，形成水鄉(xiāng)文化休閑功能形成歡樂果園、浪漫果園概念形成娛樂、住宿、餐飲、休閑等功能于一體建設(shè)開發(fā)全面治理村內(nèi)的河涌及兩岸景觀；拆除瀛洲古渡區(qū)域沿河、沿商業(yè)街民居和簡氏宗祠—東池祖祠區(qū)域沿河民居形成村內(nèi)五大休憩區(qū)域治理河涌擴(kuò)充瀛洲湖區(qū)面積增加度假屋、餐廳等進(jìn)一步改善休閑莊園景觀項(xiàng)目開發(fā)龍舟博物館，夜游小洲村，村北入口—華臺山綜合休憩區(qū)、西溪簡公祠藝術(shù)休憩區(qū)，環(huán)村水上線路，瀛洲水鄉(xiāng)客棧，瀛洲古渡商業(yè)街區(qū)瀛洲湖區(qū)休閑項(xiàng)目、真人CS游戲度假屋、果園大舞臺、農(nóng)家家禽表演、劃船俱樂部、順德美食餐廳、番禺美食餐廳第八部分 項(xiàng)目開發(fā)的意義一、改觀小洲村面貌。在保護(hù)性開發(fā)的原則指導(dǎo)下，通過旅游項(xiàng)目開發(fā)，小洲村的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施將會得到進(jìn)一步完善，也將逐步恢復(fù)村落原有古樸、悠然的水鄉(xiāng)風(fēng)貌，為村民建設(shè)更加美好的生活家園；果園也將通過綠化、美化、治理河涌，使果園面貌得到改觀。二、解決村民就業(yè)和收入問題?？梢酝ㄟ^兩條途徑解決村民就業(yè)和收入問題：一是小洲村旅游項(xiàng)目的開發(fā)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如工藝品生產(chǎn)、商業(yè)購物等，村民可以從事與旅游業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)；安排村民到旅游管理公司工作，從事各種服務(wù)工作。同時(shí)，旅游項(xiàng)目開發(fā)也將帶動果園經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)展，使村民從果園經(jīng)營中獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。三、帶動經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。旅游業(yè)是一個(gè)依托性強(qiáng)，關(guān)聯(lián)度大的產(chǎn)業(yè)，小洲村旅游項(xiàng)目的開發(fā)必將會對相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生很大的關(guān)聯(lián)帶動作用，優(yōu)化小洲村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)小洲村從單一農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向農(nóng)業(yè)、旅游、商業(yè)等行業(yè)多元化發(fā)展，進(jìn)而帶動小洲村人民向小康生活發(fā)展。四、繼承弘揚(yáng)民俗傳統(tǒng)。通過旅游項(xiàng)目開發(fā)，必將會對小洲村現(xiàn)有的或正在消失的一些民俗民風(fēng)、傳統(tǒng)習(xí)俗進(jìn)行深入挖掘和包裝，為這些民俗傳統(tǒng)提供一個(gè)廣闊的發(fā)展空間，吸引年輕一輩繼承并弘揚(yáng)這些民俗傳統(tǒng)。 30