【正文】 1530012030072030036384－1532010年9001804501530300771153－4612011年13482706472265300114185161112404962012年401600320800192030096152450310214092013年4819203849603264300164280092418767512014年572280456114038763001943382111622669072015年632520504126042843002153769124425251010根據(jù)以上估算，我方從2008年開始投資，預計第六年（2011年）可收回投資，第七年開發(fā)有利潤。瀛洲生態(tài)果園門票為40元/人。經(jīng)營成本為160萬元：瀛洲生態(tài)果園公司員工80人，每人每年工資15000元，員工工資120萬元；水電費，%，全年費用10萬元；%，全年折舊費30萬元。上交小洲村租金基數(shù)為260萬元，每年增加20萬元。營業(yè)稅為5%，企業(yè)所得稅按前二年免征，后三年減半征收的優(yōu)惠政策。（萬人）（萬元）游客量門票收入經(jīng)營成本營業(yè)稅（5%）稅前利潤所得稅（33%）稅后利潤租金租金后利潤2008年301200160120920－2606602009年4518001601801460－－28011802010年27001602702270－－30019702011年813240160324275691018463202436 2012 年390016038833521107224534030122013年117468016046840521338271436036922014年140560016056048801611326938045002015年15461601606165384177737074004984根據(jù)以上的預測分析，扣除上交小洲村的租金，我方可在第四年開始收回投資額，有經(jīng)營利潤。第七部分 開發(fā)運作計劃一、開發(fā)模式（1）小洲村村落合作模式：合作經(jīng)營。小洲村經(jīng)濟聯(lián)合社和新的科技集團合資成立小洲村村落旅游開發(fā)公司，共同對小洲村村落進行整體開發(fā)和經(jīng)營管理，按合同約定雙方負責相應職責范圍內的工作。出資方式：小洲村村委會以村落資產(chǎn)作價入股，資產(chǎn)包括：古建筑、古民居、為旅游開發(fā)整治的河涌、村里已經(jīng)做完的旅游配套設施和旅游景點開發(fā)、四大區(qū)域村里擁有的房產(chǎn)、村里風貌價值等。（可行的話，可請資產(chǎn)評估公司對小洲村進行資產(chǎn)評估，測算出資產(chǎn)價值）新的科技集團投入資金3000萬元人民幣作為新項目開發(fā)資金，分三年完成（第一年2000萬元，后兩年1000萬元）。投入資金可以主要放在三個展覽館、兩個碼頭、四個休閑街區(qū)（租用房屋和商鋪改造等）、商業(yè)鋪面征用建設和為旅游開發(fā)使用的配套設施（游客到訪中心、停車場、星級廁所、標識系統(tǒng)、各種導游圖、旅游線路上的美化綠化）等方面的旅游方面建設投入，采取門票收入及其他方面收入雙方分成的方式。合作期限：50年分成方式：采用開發(fā)公司統(tǒng)一對小洲村村落的所有項目的收入進行管理。雙方按實際股份情況進行分成。利益分成：4：6。新的科技集團投資額占有40%的股份。（2）瀛洲生態(tài)果園開發(fā)模式：由新的科技集團承包租賃果園30年的經(jīng)營權和開發(fā)權，每年向小洲經(jīng)濟聯(lián)合社上交一定比例的租金，由集團進行全面經(jīng)營管理。項目開發(fā)投入2000萬元，對生態(tài)果園進行全面的開發(fā)和管理。對于第二期用地進行租賃的方式進行使用。租賃期限：30年，并根據(jù)實際開發(fā)需要租賃建設土地。交納租金方式（兩種方式）：一種是固定上交租金。通過小洲村瀛洲生態(tài)果園去年財務報表了解果園實際項目經(jīng)營利潤，以此作為基數(shù)，上升20%－30%確定因定租金額（如2006年小洲村瀛洲生態(tài)果園經(jīng)營利潤為200萬元，以260萬元作為基數(shù)），并每隔五年上升十個百分點；二種按經(jīng)營利潤的一定比例上交租金，采用浮動比例，逐漸降低比例。（3）瀛洲休閑莊園（300畝）投資額：5000萬元開發(fā)模式：盡量采用雙方合資開發(fā)的方式，達到風險共擔，提高小洲村經(jīng)濟聯(lián)合社維護該項目的積極性。合作模式：新的科技集團采用租地的方式進行開發(fā)，新的科技集團以租地資金和建設投資額為股份，以租地資金的20%的資金作為小洲村入股資金（約600萬元），雙方股份比例確定為12：88。利益分成：雙方根據(jù)實際股份比例對項目經(jīng)營利潤進行分成。二、旅游項目運作步驟小洲村生態(tài)休閑區(qū)旅游項目分為兩期共四年完成。小洲村瀛洲生態(tài)果園瀛洲休閑莊園 第一期 （2007年——2008年）一期建設目標恢復小洲村局部區(qū)域的水鄉(xiāng)風貌，形成古建筑游、宗教游、水上游等項目初步形成歡樂果園的概念形成休閑莊園的整體布局，達到4050人的住宿餐飲接待能力建設開發(fā)維修古祠堂、古廟宇、古民居、古橋、古渡口等，并增加內部陳設；整治瀛洲渡口—東池祖的河涌和兩岸景觀；改觀瀛洲渡口區(qū)域、東池公祠至簡氏大宗祠沿線區(qū)域，修建休憩設施，形成藝術休憩街區(qū)，建立老行當展示區(qū)；修建部分配套設施，如停車場、星級廁所、標識標牌等對于第一期和第二期項目進行整合治理河涌改觀果園內的景觀效果，增加綠化、小品和花卉等修建部分配套設施治理河涌和水塘改觀果園內的景觀效果，增加綠化、小品、花卉和亭臺樓閣等項目開發(fā)祠堂和民居，簡公佛和三帝廟，嶺南水鄉(xiāng)百年民俗展覽館，藝術展覽館，瀛洲古渡休憩碼頭，東池祖休憩碼頭，瀛洲渡口—東池祖的水上線路，瀛洲古渡老行當展示區(qū)，簡氏大宗祠藝術休憩街區(qū)、廣州大學城校際龍舟賽果林觀賞區(qū)、童話果園區(qū)、鄉(xiāng)土樂園區(qū)、舉行定向越野比賽、小洲村佳果節(jié)、小洲村農趣擂臺賽度假屋和別墅、觀果園、垂釣中心、農家作坊展示區(qū)、鄉(xiāng)土美味餐廳第二期（2009年——2011年）建設目標全面恢復小洲村水鄉(xiāng)風貌，形成水鄉(xiāng)文化休閑功能形成歡樂果園、浪漫果園概念形成娛樂、住宿、餐飲、休閑等功能于一體建設開發(fā)全面治理村內的河涌及兩岸景觀；拆除瀛洲古渡區(qū)域沿河、沿商業(yè)街民居和簡氏宗祠—東池祖祠區(qū)域沿河民居形成村內五大休憩區(qū)域治理河涌擴充瀛洲湖區(qū)面積增加度假屋、餐廳等進一步改善休閑莊園景觀項目開發(fā)龍舟博物館，夜游小洲村，村北入口—華臺山綜合休憩區(qū)、西溪簡公祠藝術休憩區(qū)，環(huán)村水上線路，瀛洲水鄉(xiāng)客棧，瀛洲古渡商業(yè)街區(qū)瀛洲湖區(qū)休閑項目、真人CS游戲度假屋、果園大舞臺、農家家禽表演、劃船俱樂部、順德美食餐廳、番禺美食餐廳第八部分 項目開發(fā)的意義一、改觀小洲村面貌。在保護性開發(fā)的原則指導下，通過旅游項目開發(fā)，小洲村的各項基礎設施將會得到進一步完善，也將逐步恢復村落原有古樸、悠然的水鄉(xiāng)風貌，為村民建設更加美好的生活家園；果園也將通過綠化、美化、治理河涌，使果園面貌得到改觀。二、解決村民就業(yè)和收入問題?？梢酝ㄟ^兩條途徑解決村民就業(yè)和收入問題：一是小洲村旅游項目的開發(fā)帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如工藝品生產(chǎn)、商業(yè)購物等，村民可以從事與旅游業(yè)相關的產(chǎn)業(yè)；安排村民到旅游管理公司工作，從事各種服務工作。同時，旅游項目開發(fā)也將帶動果園經(jīng)濟效益的發(fā)展，使村民從果園經(jīng)營中獲得更多的經(jīng)濟效益。三、帶動經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)轉型。旅游業(yè)是一個依托性強，關聯(lián)度大的產(chǎn)業(yè)，小洲村旅游項目的開發(fā)必將會對相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生很大的關聯(lián)帶動作用，優(yōu)化小洲村產(chǎn)業(yè)結構，促進小洲村從單一農業(yè)經(jīng)濟向農業(yè)、旅游、商業(yè)等行業(yè)多元化發(fā)展，進而帶動小洲村人民向小康生活發(fā)展。四、繼承弘揚民俗傳統(tǒng)。通過旅游項目開發(fā)，必將會對小洲村現(xiàn)有的或正在消失的一些民俗民風、傳統(tǒng)習俗進行深入挖掘和包裝，為這些民俗傳統(tǒng)提供一個廣闊的發(fā)展空間，吸引年輕一輩繼承并弘揚這些民俗傳統(tǒng)。 30