【正文】 信管道，充分考慮固定電話、移動(dòng)通信及有線電視等通信網(wǎng)絡(luò)要求，建設(shè)綜合信息管道并預(yù)留發(fā)展用量，在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)規(guī)劃新建或增建通信管孔，保證滿足項(xiàng)目的使用需要。：項(xiàng)目區(qū)域?yàn)樘烊粴夤夥秶０吧轿鞯烙兄睆?00mm中壓燃?xì)夤?、直?00mm低壓燃?xì)夤埽?西湖村大街有直徑300mm中壓燃?xì)夤堋?00mm低壓燃?xì)夤?。保留現(xiàn)狀燃?xì)庠O(shè)施，并在項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃設(shè)燃?xì)庵袎汗艿?，結(jié)合規(guī)劃布局配置燃?xì)庹{(diào)壓站。：現(xiàn)狀供熱為照湖里供熱站熱源集中供熱，鞍山西道有直徑500mm熱力管道?？稍陧?xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃供熱管道，根據(jù)規(guī)劃需求配置換熱站，也可充分利用電力、天然氣等潔凈能源設(shè)置中央空調(diào)，減少對(duì)環(huán)境的影響。 二、工程進(jìn)度安排2009年12月全面進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，總體在2012年1月全部竣工。項(xiàng)目建設(shè)總工期歷時(shí)2年零2個(gè)月。（時(shí)間節(jié)點(diǎn)如下所示）：時(shí)間工程進(jìn)度2009年12月1日前開(kāi)工前準(zhǔn)備2010年3月31日樁基礎(chǔ)及支護(hù)體系施工完成2010年8月15日基礎(chǔ)施工完成2010年10月31日裙房主體完成2011年5月31日主樓主體完成2011年9月30日外裝修、內(nèi)裝修即設(shè)備安裝完成70％2011年11月30日水電配套、人防、消防及竣工驗(yàn)收完成2012年1月31日其他配套施工驗(yàn)收完成第六章 項(xiàng)目投資分析一、項(xiàng)目規(guī)模 該項(xiàng)目占地面積 ，總建筑面積53500平方米。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：容積率： 建筑密度：%綠地率： %層數(shù)：28停車位： 278二、工程設(shè)計(jì)和功能要求簡(jiǎn)述（1）建筑面積：項(xiàng)目總建筑面積53500平方米，其中：精裝酒店式公寓628層27400平方米，商業(yè)裙房15層共17000平方米，地下12層共9100平方米（停車位278個(gè)）。（2）功能布局：功能樓層建筑面積m2主樓精裝酒店式公寓628F27400商業(yè)裙房合計(jì)　 1F5F17000地下B1B2F9100　總計(jì)53500三、項(xiàng)目總體投資估算（一）土地費(fèi)用：項(xiàng)目名稱單項(xiàng)總價(jià)（萬(wàn)元）備注土地補(bǔ)償費(fèi)　土地出讓金及交易稅　大配套費(fèi)888　小計(jì)12848停緩建項(xiàng)目免契稅等（二）前期費(fèi)用項(xiàng)目名稱單項(xiàng)總價(jià)（萬(wàn)元）備注工程勘察費(fèi)及購(gòu)買(mǎi)地形圖12方案設(shè)計(jì)費(fèi)　擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)　三通一平30質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)　50　人防結(jié)建費(fèi)　60　地名費(fèi)　　其他費(fèi)用30小計(jì)　（三）建安成本項(xiàng)目名稱單項(xiàng)總價(jià)（萬(wàn)元）單項(xiàng)單價(jià)元 /平方米備注）　裙房62903700面積：17000 　主樓76722800面積：27400地下41864600面積：9100小計(jì)18148（四）配套費(fèi)項(xiàng)目名稱單項(xiàng)總價(jià)（萬(wàn)元）單項(xiàng)單價(jià)元/平方米備注自來(lái)水工程建設(shè)費(fèi)1744400m2排水雨水工程建設(shè)費(fèi)44400 m2污水工程建設(shè)費(fèi)44400 m2　墻改　453500 m2供電公建9253500 m2供熱公寓9327400 m2小區(qū)環(huán)境及其他3044400 m2小計(jì)（五）其它費(fèi)用項(xiàng)目名稱單項(xiàng)總價(jià)（萬(wàn)元）備注銷售費(fèi)用800　　管理費(fèi)用400　　財(cái)務(wù)費(fèi)用3780?。êㄔO(shè)期貸款利息）　不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)200　　小計(jì)5180　?。┖嫌?jì)項(xiàng)目名稱單項(xiàng)總價(jià)（萬(wàn)元）單項(xiàng)單價(jià)元/㎡備注628層 27400 m215層 17000 m2地下12層 9100 m2投資總額 53500 m2（七）項(xiàng)目成本總和本項(xiàng)目成本總和=土地費(fèi)用+前期費(fèi)用+土建費(fèi)用+配套費(fèi)用+其它費(fèi)用 =12848++18148++5180=。項(xiàng)目總體收入估算（一）6F28F公寓銷售銷售時(shí)間產(chǎn)品類型銷售單價(jià)銷售面積銷售總額（萬(wàn)元）成交比例2011年10月公寓150006000900022%2011年11月公寓16000100016004%2011年12月公寓16500100016504%2012年1月公寓1650080013203%2012年2月公寓1650080013203%2012年3月公寓1700080013603%2012年4月公寓1700080013603%2012年5月公寓1700080013603%2012年6月公寓1750080014003%2012年7月公寓17500250043759%2012年8月公寓17500250043759%2012年9月公寓17500250043759%2012年10月公寓18000190034207%2012年11月公寓18000160028806%2012年12月公寓18000130023405%2013年1月公寓18500100018504%　小計(jì)16852 261004398595%2013年26月公寓16346 13002125 5%合計(jì)2740046110100%（二）4F5F商鋪銷售銷售時(shí)間產(chǎn)品類型銷售單價(jià)銷售面積銷售總額（萬(wàn)元）成交比例2012年3月商業(yè)150001940291034%2012年4月商業(yè)150005007509%2012年5月商業(yè)150005007509%2012年6月商業(yè)15000800120014%2012年7月商業(yè)150005007509%2012年8月商業(yè)150005007509%2012年9月商業(yè)150001000150017%　合計(jì)　57408610100%（三）B1FB2F車位銷售銷售時(shí)間產(chǎn)品類型銷售單價(jià)銷售數(shù)量銷售總額（萬(wàn)元）成交比例2011年12月車位1000005050050%2012年1月車位1000005050050%　合計(jì)　1001000100%（四）1F3F商鋪?zhàn)赓U租賃時(shí)間產(chǎn)品類型租賃單價(jià)租賃面積租賃總額（萬(wàn)元）成交比例2012年商業(yè)3112601233 　2013年商業(yè)3112601233 　2014年商業(yè)112601295 　2015年商業(yè)112601295 　2016年商業(yè) 112601359 　2017年商業(yè) 112601359 　2018年商業(yè) 112601427 　2019年商業(yè) 112601427 　　合計(jì)租金3元/天　10629 ?。ㄎ澹〣1FB2F車位租賃租賃時(shí)間產(chǎn)品類型租賃單價(jià)租賃數(shù)量租賃總額（萬(wàn)元）成交比例2012年車位3178156 　2013年車位3178156 　2014年車位3178156 　2015年車位3178156 　2016年車位3178156 　2017年車位3178156 　2018年車位3178156 　2019年車位3178156 　　合計(jì)租金3元/小時(shí),8小時(shí)/天　1247 　項(xiàng)目總體利潤(rùn)估算毛利潤(rùn)（前4年）=銷售凈收入（）萬(wàn)元+租賃凈收入（）—投資成本（）萬(wàn)元—營(yíng)業(yè)稅金及附加（）萬(wàn)元預(yù)交所得稅（）=（萬(wàn)元）估算投資回報(bào)率=毛利潤(rùn)/投資總額=%第七章 財(cái)務(wù)分析1. 資金規(guī)劃⑴ 資金投入，（包括建安工程投資18148萬(wàn)元）。另無(wú)形資產(chǎn)投資12848萬(wàn)元,。⑵ 資金籌措。本項(xiàng)目資金來(lái)源：① ，；② 銀行貸款20000萬(wàn)元。2. 財(cái)務(wù)分析假設(shè)本項(xiàng)目計(jì)算期為11年，其中建設(shè)期為2年零2月。本項(xiàng)目是依據(jù)地區(qū)、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行投資規(guī)劃，因此，在投資估算是根據(jù)經(jīng)營(yíng)行業(yè)自身的特點(diǎn)，兼顧管理方面的需要為原則，同時(shí)利用先進(jìn)有效的方式來(lái)節(jié)約工程成本、管理費(fèi)用，以達(dá)到投、融資方降低造價(jià)和成本費(fèi)用的初衷。在收入估算的程序上，依市場(chǎng)調(diào)究，采用不同的方案來(lái)獲得客觀的資料，并在估算時(shí)，以穩(wěn)健保守的原則，調(diào)整略低于市場(chǎng)均價(jià)的資料群，以確保估算的合理性。本項(xiàng)目之財(cái)務(wù)分析，主要以下列財(cái)務(wù)假設(shè)條件如下：(一) 折現(xiàn)率：7%(二) 車場(chǎng)水電費(fèi)：年3萬(wàn)元(三) 折舊辦法：1. 固定資產(chǎn)折舊：采用平均年限法折舊，房屋建筑折舊年限按50年計(jì)算，殘值按原值的5%計(jì)算。2. 無(wú)形資產(chǎn)折舊：土地使用成本按年限50年攤銷。(四) 修理費(fèi)用按年折舊額20%計(jì)算。(五) 開(kāi)辦費(fèi)按2年攤銷。(六) 房產(chǎn)稅率：房地產(chǎn)稅按租金收入的12%計(jì)算。(七) 員工人員工資以年2人計(jì)算，運(yùn)營(yíng)初期年人均1萬(wàn)元，合計(jì)2萬(wàn)元（含14%福利費(fèi)）。其它費(fèi)用包括廣告費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)、差旅費(fèi)等。(八) 財(cái)務(wù)費(fèi)用：長(zhǎng)期借款20000萬(wàn)元(滾動(dòng))，%，建設(shè)期利息資本化，營(yíng)運(yùn)期在財(cái)務(wù)費(fèi)列支。(九) 稅金附加的計(jì)算：%計(jì)算。(十) 還款資金來(lái)源：①稅后利潤(rùn)按規(guī)定提取盈余公積金后還貸；②攤銷費(fèi)、折舊費(fèi)全部先還貸款；③收回的寫(xiě)字樓、商場(chǎng)銷售成本?！彩弧郴鶞?zhǔn)折現(xiàn)率以最低期望收益算法即最高資金成本加投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償系數(shù)計(jì)算。 3. 收入預(yù)測(cè)通過(guò)對(duì)天津市商業(yè)貿(mào)易、房地產(chǎn)、休閑娛樂(lè)、購(gòu)買(mǎi)力水平、消費(fèi)習(xí)性、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展前景、消費(fèi)需求等綜合因素的調(diào)查并結(jié)合本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，按照審慎、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)原則，，其收入來(lái)源主要分為三個(gè)部分：公寓、商場(chǎng)、地下車位出售和商場(chǎng)、地下停車場(chǎng)出租收入。4. 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)測(cè)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括：車場(chǎng)管理費(fèi)用、車場(chǎng)維護(hù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)之其它費(fèi)用、折舊財(cái)務(wù)費(fèi)用和相關(guān)稅賦。⑴開(kāi)辦費(fèi)：200萬(wàn)元，2年攤銷，每年攤銷100萬(wàn)元。⑵財(cái)務(wù)費(fèi)用：長(zhǎng)期借款20000萬(wàn)元，%。⑶%繳納營(yíng)業(yè)稅及附加。⑷員工人員工資以年2人計(jì)算，運(yùn)營(yíng)初期年人均1萬(wàn)元，合計(jì)2萬(wàn)元（含14%福利費(fèi)），詳見(jiàn)附表（十一）。⑸車場(chǎng)水電費(fèi)：年3萬(wàn)元，詳見(jiàn)附表（十一）。⑹其他費(fèi)用：年2萬(wàn)元，詳見(jiàn)附表（十一）。貸款還款資金來(lái)源：①稅后利潤(rùn)按規(guī)定提取盈余公積金后還貸；②攤銷費(fèi)、折舊費(fèi)全部先還貸款；③收回的寫(xiě)字樓、商場(chǎng)銷售成本。詳見(jiàn)附表（十三）。稅金附加的計(jì)算：%計(jì)算。基準(zhǔn)折現(xiàn)率以最低期望收益算法即最高資金成本加投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償系數(shù)計(jì)算。5. 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析本項(xiàng)目合計(jì)53500m2，。經(jīng)濟(jì)效益指針?lè)治鼋?jīng)測(cè)算，分析如下：⑴ 基本效益：178。 。178。 稅、費(fèi)（，）。⑵ 財(cái)務(wù)盈利能力指針?lè)治鼋Y(jié)論：178。 靜態(tài)分析靜態(tài)投資回收期：T(稅前) =；T(稅后) = (含建設(shè)期)。178。 動(dòng)態(tài)分析動(dòng)態(tài)投資回收期：2年(含建設(shè)期)。凈現(xiàn)值回報(bào)：；內(nèi)部收益率高于近年的行業(yè)基準(zhǔn)收益率，同時(shí)高于我國(guó)近年GNP的平均增長(zhǎng)率。178。 償債能力指針?lè)治霰卷?xiàng)目分析假定前提為：項(xiàng)目開(kāi)始經(jīng)營(yíng)后，各年現(xiàn)金流量以償還借款本息為首要目標(biāo)。① 全部貸款償還期 =3② 資產(chǎn)負(fù)債率 =%③ 投資與收益概況：。投資效益指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表序號(hào)指標(biāo)指標(biāo)值備注1投資利潤(rùn)率%全部投資2投資利稅率%全部投資3借款償還期3年4Pt(全部投資)(稅后)含建設(shè)期5Pt(全部投資)(稅前)含建設(shè)期6NPV(全部投資)(稅后)Ic=最低折現(xiàn)率7NPV(全部投資)(稅前)Ic=最低折現(xiàn)率8NPV(自有資金)Ic=最低折現(xiàn)率第八章 總結(jié)綜上所述，開(kāi)發(fā)南方科技廣場(chǎng)二期項(xiàng)目，符合市政規(guī)劃要求和城市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，在南開(kāi)區(qū)具有良好的發(fā)展前景，該項(xiàng)目投入資金量大，回收期較長(zhǎng)，對(duì)企業(yè)的實(shí)力要求較高。在南開(kāi)區(qū)政府的大力支持下，天津xxx建設(shè)發(fā)展有限公司秉著以市場(chǎng)為導(dǎo)向，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的原則，投資運(yùn)作該項(xiàng)目?！澳戏娇萍紡V場(chǎng)二期”項(xiàng)目是一個(gè)長(zhǎng)期的、戰(zhàn)略性的項(xiàng)目。項(xiàng)目毗鄰天津市南開(kāi)區(qū)眾多經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展園區(qū)，待開(kāi)發(fā)的商貿(mào)、高科資源豐厚，蘊(yùn)藏著極高的土地投資價(jià)值，該區(qū)是未來(lái)天津市房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)之一，項(xiàng)目本身面臨難得的歷史機(jī)遇和宏觀發(fā)展背景。基于此，該項(xiàng)目無(wú)論是在戰(zhàn)略發(fā)展方面，還是在實(shí)際可操性方面，對(duì)本區(qū)域的長(zhǎng)遠(yuǎn)、全局性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展