【正文】 在許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，政府發(fā)揮著很大作用，選址和規(guī)劃都是政府行為。在規(guī)劃之前既缺乏周密的市場調(diào)查和廣泛征求客戶意見，初步預(yù)算也往往不做。在沒有明確目標(biāo)和客戶的情況下就很快確定方案并進(jìn)行施工，一旦發(fā)現(xiàn)規(guī)劃不合理也不能進(jìn)行大的調(diào)整。這其中有些項目甚至是政府的形象工程，至于經(jīng)營和管理只是次要問題。即便是開發(fā)商開發(fā)的項目其出發(fā)點也是為了盡快銷售出去。在目前商業(yè)地產(chǎn)熱潮中非理性投資火爆的現(xiàn)狀下，在規(guī)劃計階段往往也會犯同樣的錯誤，其理由多為搶占市場先機。 但從商業(yè)地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看這種先入為主的規(guī)劃設(shè)計模式會帶來一系列問題，當(dāng)商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量達(dá)到飽和程度時這些問題將集中爆發(fā)出來。那么眾多商業(yè)地產(chǎn)項目要想脫穎而出就必須改變以往的規(guī)劃設(shè)計模式和程序。參照西方一些國家的成熟經(jīng)驗在進(jìn)行商業(yè)項目投資前，先進(jìn)行模塊設(shè)計再進(jìn)行市場營銷，然后根據(jù)返回的信息做初步投資預(yù)算，預(yù)算的多少直接決定投資規(guī)模。以此確定招商對象和客戶等，形成最終設(shè)計方案的依據(jù)。這樣，當(dāng)展開相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計后，如果發(fā)現(xiàn)方案不合理需要調(diào)整也只是局部調(diào)整，大大減少了資金的浪費，也提高了商業(yè)物業(yè)的價值。 商業(yè)地產(chǎn)項目吸引力在規(guī)劃設(shè)計中的表達(dá) 商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)類型眾多，涵蓋面也很廣。從大型的購物中心、百貨商場、專業(yè)市場、連鎖店到商業(yè)街、便民店等。規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量對其商業(yè)價值的高低有著重要影響，特別是商業(yè)街和大型的購物中心 。 大型的購物中心需要通過規(guī)劃設(shè)計手段，表達(dá)出購物、休閑、娛樂等不同功能空間的特色。其中對于規(guī)劃設(shè)計師而言，各種高科技的建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)造技術(shù)、材科設(shè)備技術(shù)，將與先進(jìn)的聲、光、電、信息技術(shù)相結(jié)合，共同創(chuàng)造一個體驗式的綜合商業(yè)環(huán)境。其功能的復(fù)雜性、技術(shù)的高難度要求、專業(yè)化、高水平的規(guī)劃設(shè)計，同時也是要充分發(fā)揮想象力和創(chuàng)造力的所在。不論外部形象還是內(nèi)部空間，如果在規(guī)劃設(shè)計中能將各種策劃的主題和理念加以更好的體現(xiàn)，那么其商業(yè)價值的提升就勿庸置疑了。 和目前的住宅大盤一樣綜合化、多功能化也是商業(yè)地產(chǎn)的一個重要發(fā)展方向，特別是對于大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目。不同地產(chǎn)項目之間的界限也越來越模糊，商業(yè)地產(chǎn)所提供的服務(wù)內(nèi)容已大大超過一般的購物、娛樂需求，它應(yīng)該滿足人們所有關(guān)于消費的需求。從規(guī)劃設(shè)計出發(fā)建立商業(yè)與其它行業(yè)共生的綜合服務(wù)體系，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)與其它地產(chǎn)如旅游地產(chǎn)等的大規(guī)模整合，是發(fā)揮多種資源優(yōu)勢、實現(xiàn)地產(chǎn)價值最大化的重要手段。例如華南購物中心已經(jīng)從單純的商業(yè)地產(chǎn)項目演變?yōu)橘徫锸铰糜沃黝}公園，與大多數(shù)購物中心以“購買”為主題相比，其將很大的資金投放在娛樂休閑方面。除了百貨中心、大型超市、專賣店、美食街等傳統(tǒng)功能外，規(guī)劃了電影城、游藝中心、酒店等，還有七大風(fēng)格主題公園，如加州海岸，威尼斯、加勒比熱帶雨林等。 對于商業(yè)街而言自由、靈活的規(guī)劃形態(tài)以及宜人的空間尺度是考慮的重點。一些商業(yè)街依附于高層住宅的底部，帶有明顯的底商特色，其形式有很大的局限，并且易形成商業(yè)與住宅的互相干擾。盡管目前銷售勢頭不錯，但并不能保證日后的順利經(jīng)營。另外有一些商業(yè)街位于原有城市干道兩側(cè)經(jīng)改造而成，其尺度明顯偏大。例如王府井作為新開發(fā)的商業(yè)街就需從中汲取經(jīng)驗和教訓(xùn)，在規(guī)劃設(shè)計的最初階段即對建筑體量、街道尺度、街道室外空間的親切隨意等方面做出充分考慮。另外在商業(yè)街建筑風(fēng)格、立面形象、細(xì)部裝飾以及一些非建筑物如花壇、燈箱、廣告位、小品等元素的設(shè)計方面統(tǒng)一、協(xié)調(diào)，才能形成一個完整而豐富的特色商業(yè)街空間。 因此對于商業(yè)地產(chǎn)項目，規(guī)劃設(shè)計不僅僅是滿足其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的手段，同時通過創(chuàng)新的設(shè)計和高技術(shù)的采用，可以增加其文化價值、社會價值和技術(shù)價值，從而達(dá)到商業(yè)價值的增值。 專業(yè)理念引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)劉力、盧求 2004913 近幾年來，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2003年全國商業(yè)地產(chǎn)峻工面積超過2000萬平方米?？梢?，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的成長空間也將越來越大。然而，由于國內(nèi)發(fā)展商仍普遍缺乏有效的經(jīng)驗，對商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和建設(shè)的專業(yè)化水平偏低，操作思路、操作程序、招商渠道等不夠完善，直接導(dǎo)致了市場需求難以得到滿足。 這就要求發(fā)展商具有理性、專業(yè)的開發(fā)思路，正確把握和做出決策，對于商業(yè)設(shè)施的開發(fā)及規(guī)劃要對路，才能避免走入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的誤區(qū)。 一．住宅開發(fā)思路不適于商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目存在很大區(qū)別。首先從營銷角度做一形象的比喻，如果住宅項目是直銷，那么商業(yè)產(chǎn)品就是傳銷。由于住宅開發(fā)商直接面對最終消費者，因此發(fā)展商可以自己分析市場，根據(jù)對市場需求的研究做出產(chǎn)品定位，決定戶型比例以及住宅產(chǎn)品類型等，然后直接進(jìn)行銷售。 但大型的綜合商業(yè)項目則完全不同，其銷售對象不是直接的購物消費者（或許有些散戶，可將其視為直銷），而是商家，特別是主力店。因此發(fā)展商首先要找到主力店，按照其需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。而大部分國際主力店采取租賃方式，以北京五合在全國包括北京在內(nèi)所做的幾個大型綜合商業(yè)項目為例，里面包含綜合食品、日用超市、家居建材超市、家電超市等。這些大型商家都有自己一系列嚴(yán)格的自成體系的要求，如賣場面積、停車位面積、貨架的陳列、建筑的開間柱網(wǎng)、層高要求以及自動滾梯的位置、數(shù)量等。如果開發(fā)商自己做設(shè)計，很難滿足商家的要求，于是設(shè)計做得越深入，后期招商的困難也就越大。 其次在開發(fā)模式上，住宅項目可滾動開發(fā)，資金壓力較輕，可以利用一個項目前期的收益進(jìn)行后期開發(fā)。而商業(yè)地產(chǎn)事實上是一種金融產(chǎn)品，一個大型商業(yè)項目需要一次投資建成，才能形成商業(yè)氣氛。而對于部分主力店，發(fā)展商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金形式吸引主力店入住。這種開發(fā)模式就要求發(fā)展商具有極其雄厚的資金儲備，以回避可能遇到的風(fēng)險。 此外，相比住宅產(chǎn)品開發(fā)，在商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計中，專業(yè)化公司的作用不容忽視。在此，專業(yè)化公司一方面指專業(yè)化的顧問機構(gòu)。他們對大型綜合商業(yè)中心的地產(chǎn)進(jìn)行評估、資源整合、主力店招商并介入最后的管理實施，這些對于商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)至關(guān)重要。遺憾的是，國內(nèi)很多發(fā)展商對此仍不夠重視。 另一方面，選擇具有豐富的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗的建筑師是商業(yè)設(shè)施開發(fā)的重要一環(huán)。建筑師都可以做住宅設(shè)計，但不是所有設(shè)計院都能做綜合商業(yè)設(shè)施設(shè)計。成功的商業(yè)建筑設(shè)計師一則要熟悉商業(yè)建筑自身的特殊性，同時也要明確在商業(yè)建筑設(shè)計中，設(shè)計師個人的喜好與傾向應(yīng)服從商業(yè)設(shè)施開發(fā)及運營規(guī)律的特殊需求，而不是孤立地強調(diào)建筑設(shè)計自身的表現(xiàn)力。目前，國內(nèi)成功開發(fā)的綜合商業(yè)項目數(shù)量仍然有限，借鑒國外成功經(jīng)驗，選擇既了解國外最新設(shè)計理念，又熟悉國內(nèi)市場情況的設(shè)計師，有助于取得商業(yè)項目開發(fā)的成功。 二．商業(yè)設(shè)施的選址離不開宏觀城市系統(tǒng)的支持 商業(yè)設(shè)施的選址要符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求，不僅要考慮在規(guī)劃地塊內(nèi)建立足夠數(shù)量的停車位，特別重要的是城市交通系統(tǒng)的支撐。同時根據(jù)商業(yè)設(shè)施的定位，應(yīng)有城市級或區(qū)域級市政設(shè)施作為支撐。例如在北京、上海等地建設(shè)一個市級商業(yè)中心，如果沒有與之相配套的城市道路交通體系，一旦投入運營，將會為周邊城市交通帶來很大壓力，同時，市政配套系統(tǒng)難以提供足夠消費群體的支持，必然會影響到自身的經(jīng)營發(fā)展。因此，商業(yè)設(shè)施的開發(fā)需考慮周邊顧客群體支撐體系，包括周邊人口規(guī)模、收入消費水平、消費習(xí)慣、職業(yè)與知識結(jié)構(gòu)等。服務(wù)半徑、新的交通體系、軌道交通與高速公路的銜接等都是影響商業(yè)設(shè)施的重要因素。 據(jù)有關(guān)部門不完全統(tǒng)計，目前國內(nèi)約有200余個大型Shopping Mall 項目正欲上馬，除北京、上海、廣州等大型城市，中小城市也紛紛向大Mall沖擊?？梢哉f，Shopping Mall在國內(nèi)的開發(fā)普遍處于一個探索階段，并不適于所有的城市，特別是在大型Shopping Mall的選址上，開發(fā)商應(yīng)特別重視城市發(fā)展規(guī)劃和城市交通體系規(guī)劃對其產(chǎn)生的巨大影響。 三．基于區(qū)域需求，合理確定商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模 目前，國內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)項目中，寧波“天一廣場”可以說是一個較成功的開發(fā)實例，建成后有許多城市想學(xué)習(xí)借鑒。但有的城市提出，我們的城市比寧波大三倍，城市新區(qū)里規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)中心建筑面積和中心廣場尺度也應(yīng)至少擴(kuò)大三倍，完全沒有考慮該城市已有大規(guī)模商業(yè)設(shè)施的存在，這種觀點是完全錯誤的。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模與規(guī)劃是由城市區(qū)域性需求所決定的，而不是由城市人口規(guī)?；虺鞘幸?guī)模來確定。脫離市場的盲目攀比只能使項目面臨越來越多的運營困難。 事實上，合理的規(guī)模是Shopping Mall正常、順利運作的重要保證。其投資規(guī)模并非越大越好，相反，當(dāng)規(guī)模達(dá)到某一臨界點之后，其收益能力反而會降低，使開發(fā)項目陷于競爭劣勢。 同時，對于Shopping Mall這類大型商業(yè)設(shè)施融資的困難，開發(fā)商也應(yīng)有充分的認(rèn)識。因為這類項目投資太大，投資回報周期長，一般在8～10年以上，加上銀行對這種新的業(yè)態(tài)不熟悉，通常對這一類型項目的貸款極為謹(jǐn)慎。北京早期幾個著名的Shopping Mall擱淺，最主要的原因正是開發(fā)資金不足。 四．尊重設(shè)計規(guī)律，成比例放大商業(yè)街空間尺度 對于不同的建筑群體、商業(yè)空間，人們會產(chǎn)生不同的感受。目前中國處于一種經(jīng)濟(jì)迅猛增長的時代，許多事物往往一味強調(diào)氣派，建筑設(shè)計也是如此。但是，一棟4萬平方米的商業(yè)建筑，前面或許可以有1萬平方米的廣場，但一個40萬平方米的商業(yè)建筑群就不能設(shè)計10萬平方米的中心廣場。10萬平方米的廣場尺度已超過了商業(yè)建筑所需要的舒適的室外空間界限，不利于商業(yè)氣氛的形成和消費者的購物活動。這種現(xiàn)象令人頗感荒唐可笑，現(xiàn)實中似乎難以發(fā)生。但事實上在某些大型商業(yè)項目中，業(yè)主或城市主管部門往往要求規(guī)劃建設(shè)一個數(shù)萬平方米的大型廣場。在這種情況下，以北京五合為例，設(shè)計師通常采取化整為零的方式，規(guī)劃設(shè)計一系列尺度較小的廣場群。既保證足夠的城市開敞空間比例，又形成豐富多彩、宜人的街道廣場空間，規(guī)劃出充分的商業(yè)沿街店面，達(dá)到較好的效果。 此外，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模和尺度相配合也表現(xiàn)在功能的組合搭配上。，形成一種較為適宜的比例關(guān)系；而一個40萬平方米的商業(yè)中心區(qū)就不可能形成有2家各15萬平方米的大型商業(yè)店鋪面積，40萬平方米商業(yè)設(shè)施的招商工作是至關(guān)重要的，其配置與組合需要極其多樣化。 五．商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以尊重城市形象為前提